Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Карелия в составе судьи Пасаманик Н.М., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ульянковой Д.С., рассмотрев в судебном заседании в отсутствие лиц, участвующих в деле, поступившие 22.11.2021 заявления ФИО1 и ФИО2:

- о прекращении их права собственности на квартиру по адресу: <...>, и включении (возврате) указанной квартиры в конкурсную массу общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания «Комфортный дом»,

- о включении в реестр требований участников строительства общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания «Комфортный дом» требования о передаче жилого помещения: квартиры №10 в доме со строительным №25 в районе Сайнаволок в г.Петрозаводске Республики Карелия,

установил: определением Арбитражного суда Республики Карелия от 02.10.2019 принято к производству заявление публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (в настоящее время носит наименование Публично-правовая компания "Фонд развития территорий", далее по тексту - Фонд) о признании несостоятельным (банкротом) застройщика - общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания «Комфортный дом» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 185035, <...> (далее – ООО ИК «Комфортный дом», должник).

Решением арбитражного суда от 05.02.2020 (резолютивная часть решения объявлена 29.01.2020) ООО ИК «Комфортный дом» признано банкротом с применением правил § 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО3 Соответствующие сведения опубликованы в газете «Коммерсантъ» от 08.02.2020 №23.

Определением суда от 18.11.2020 ФИО3 освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего, конкурсным управляющим ООО ИК «Комфортный дом» утвержден член Ассоциации «Межрегиональная саморегулируемая организация профессиональных арбитражных управляющих» Воронин Юрий Леонидович.

ООО ИК «Комфортный дом» было выдано разрешение на строительство жилых домов блокированной постройки и индивидуальных жилых домов, расположенных по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, район Сайнаволок, строительные номера домов с 21 по 55, кадастровый номер участка 10:01:018 01 12:125. Указанный земельный участок предоставлен ООО ИК «Комфортный дом» в аренду на основании заключенного с Администрацией Петрозаводского городского округа договора № 30735 от 04.02.2013. Строительство осуществлялось ООО ИК «Комфортный дом» с привлечением средств граждан, но минуя заключение договоров долевого участия в строительстве жилья денежные средства принимались у граждан специально созданными для этой цели кооперативами, в том числе Жилищным кооперативом «Новый Сайнаволок» (далее - ЖК «Новый Сайнаволок»). ООО ИК «Комфортный дом» и ЖК «Новый Сайнаволок» являлись аффилированными лицами, были организованы одной группой физических лиц, в которую входили Чвиж Виталий Иванович (умер 16.02.2018) и ФИО4.

Следственным управлением МВД по Республике Карелия 08.04.2016 возбуждено уголовное дело № 012016100275 по факту мошеннических действий и причинения гражданам имущественного ущерба при строительстве жилья ЖК «Новый Сайнаволок» и ООО «Малоэтажное строительство». В настоящее время уголовное дело рассматривается в Петрозаводском городском суде Республики Карелия.

Помимо настоящего дела Арбитражным судом Республики Карелия 13.11.2019 по заявлению Фонда с применением правил § 7 главы IX Закона о банкротстве было возбуждено дело №А26-10948/2019 о банкротстве застройщика ЖК «Новый Сайнаволок» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 185035, <...>). Решением суда от 23.03.2020 (резолютивная часть объявлена 16.03.2020) ЖК «Новый Сайнаволок» был признан банкротом. Конкурсным управляющим велся реестр требований участников строительства ЖК «Новый Сайнаволок», в который были включены денежные требования и требования о передаче квартир в домах №24, 25, 26, 27, 28 в районе Сайнаволок г. Петрозаводска. Определением суда от 25.04.2022 (резолютивная часть объявлена 18.04.2022) производство по делу №А26-10948/2019 о банкротстве ЖК «Новый Сайнаволок» прекращено ввиду отсутствия средств, достаточных для возмещения судебных расходов на проведение конкурсного производства.

В рамках рассмотрения настоящего дела и дела №А26-10948/2019 о банкротстве ЖК «Новый Сайнаволок» было установлено, что фактическим застройщиком малоэтажного жилого комплекса в районе Сайнаволок г. Петрозаводска, в том числе вышеуказанных домов, являлось ООО ИК «Комфортный дом». Фактически ЖК «Новый Сайнаволок» был только агентом по приему у граждан и перечислению застройщику - ООО ИК «Комфортный дом» денежных средств для строительства жилья. ЖК «Новый Сайнаволок» разрешение на строительство не выдавалось, земельный участок не предоставлялся, имущества, в том числе недвижимого, за ним не зарегистрировано.

30.05.2014 супруги ФИО1 и ФИО2 (члены кооператива) заключили с ЖК «Новый Сайнаволок» (кооператив) соглашение о паевом взносе № 25/10, по условиям которого обязались вносить паевые взносы на строительство жилого объекта – однокомнатной квартиры с лофтом проектный номер 10, общей площадью 60, 07 кв.м., в том числе жилой площадью 35, 28 кв.м., расположенной на третьем этаже дома со строительным номером №25 (проект Гардарика) по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, район «Сайнаволок», который подлежал передаче в их собственность по завершению строительства. Срок окончания строительства – 4 квартал 2014 года. Размер паевого взноса составляет 2 492 000 руб.

В качестве застройщика в соглашении указано ООО ИК «Комфортный дом», также указано, что ЖК «Новый Сайнаволок» действует на основании заключенного с ООО ИК «Комфортный дом» инвестиционного договора.

ФИО1 и ФИО2 полностью исполнили свои обязательства по внесению паевого взноса в сумме 2 492 000 руб. за счет собственных средств и за счет кредитных средств, предоставленных Банком ВТБ, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 30.05.2014 и платежным поручением от 28.06.2014.

Многоквартирный дом не достроен и не был введен в эксплуатацию, застройщик заявителям объект строительства не передавал, денежные средства не возвращал. По результатам обследования, проведенного в ходе конкурсного производства, установлено, что степень готовности дома со строительным номером 25 составляет 64%.

Постановлением администрации Петрозаводского городского округа № 1814 от 28.04.2016 дому присвоен адрес: Республика Карелия, Петрозаводский городской округ, г. Петрозаводск, 3-й Сайнаволокский переулок, дом № 10.

Решением Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 25.09.2018 по делу №2-5955/2018 за ФИО1 и ФИО2 признано право собственности на квартиру по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, жилой район Сайнаволок, пер. Сайнаволокский 3-й, дом 10, кв. 10.

16.07.2019 за ФИО1 и ФИО2 зарегистрировано право общей совместной собственности на указанную квартиру с кадастровым номером 10:01:0180112:823 площадью 60,1 кв.м.

Поскольку фактически дом №25 в районе Сайнаволок г. Петрозаводска не был достроен, требование о передаче квартиры ФИО1 и ФИО2 было включено конкурсным управляющим в реестр требований участников строительства ЖК «Новый Сайнаволок» в рамках дела №А26-10948/2019.

ФИО1 и ФИО2 04.06.2020 обращались в арбитражный суд в рамках настоящего дела с заявлением о включении их требования о передаче квартиры в реестр ООО ИК «Комфортный дом», которое было возвращено определением суда от 21.09.2020.

22.11.2021 ФИО1 и ФИО2 обратились в арбитражный суд и к конкурсному управляющему с заявлениями о включении в реестр требований участников строительства ООО ИК «Комфортный дом» требования о передаче жилого помещения: квартиры №10 в доме со строительным №25 в районе Сайнаволок в г.Петрозаводске Республики Карелия, в размере исполненных обязательств по 1 246 000 руб. каждым, которые объединены судом в одно производство для совместного рассмотрения.

Конкурсный управляющий в отзыве на заявления указал на отсутствие оснований для их удовлетворения, поскольку за заявителями зарегистрировано право собственности на спорную квартиру, их обращение поступило за пределами срока на закрытие реестра.

Участвующая в судебных заседаниях ФИО2 ходатайствовала о восстановлении срока на предъявление данного требования в суд, указывая, что, несмотря на признание права собственности на квартиру в судебном порядке, они с супругом фактически так и не получили жилья, дом недостроен, проживать там невозможно, единственный способ восстановления их прав – финансирование соответствующих мероприятий в деле о банкротстве, в суде было возбуждено дело о банкротстве Кооператива, соглашение о паевом взносе было заключено с ним, они с супругом своевременно обращались за включением требования в реестр ЖК «Новый Сайнаволок», были включены в тот реестр, пропуск срока в настоящем деле был обусловлен только незнанием того, как правильно действовать в данной ситуации, разъяснения по порядку действий они получили в Фонде защиты дольщиков Республики Карелия, после чего сразу же подали настоящие обращения в суд и конкурсному управляющему.

23.03.2022 Наблюдательным советом Фонда принято решение о финансировании мероприятий, указанных в пункте 5 части 2 статьи 13.1 Закона №218-ФЗ, в отношении объектов, строительство которых осуществлялось ООО ИК «Комфортный дом», и одобрено совершение сделок по осуществлению выплаты возмещений гражданам - участникам в соответствии со статьей 13 Закона № 218-ФЗ.

В ходатайстве, поступившем в суд 08.04.2022, ФИО1 и ФИО2, уточняя свои требования, просили:

- прекратить их право собственности на квартиру по адресу: <...>,

- включить (возвратить) указанную квартиру в конкурсную массу ООО ИК «Комфортный дом»,

- включить в реестр требований участников строительства ООО ИК «Комфортный дом» требование о передаче жилого помещения: квартиры №10 в доме со строительным №25 в районе Сайнаволок в г.Петрозаводске Республики Карелия, с размером исполненных обязательств 2 492 000 руб.

Участвующая в судебном заседании 26.05.2022 ФИО2 поддержала заявленные требования с учетом их уточнения.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд принял уточнение заявленных требований к рассмотрению.

В судебное заседание 03.06.2022 ФИО1 и ФИО2 не явились, явкой не обязывались.

В соответствии с положениями статьи 201.4 Закона о банкротстве денежные требования участников строительства и требования участников строительства о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений (далее - требования участников строительства) предъявляются конкурсному управляющему. Конкурсный управляющий рассматривает требования участников строительства и включает их в реестр требований участников строительства, который является частью реестра требований кредиторов, в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

В соответствии с пунктом 4 статьи 201.4 Закона о банкротстве (в редакции, действующей на дату возбуждения дела) реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении трех месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства. Требования участников строительства включаются в реестр требований участников строительства при предъявлении указанных требований не позднее двух месяцев со дня получения уведомления конкурсного управляющего, предусмотренного пунктом 2 настоящей статьи, независимо от даты закрытия такого реестра. Указанное уведомление конкурсного управляющего считается полученным по истечении одного месяца со дня его опубликования в порядке, установленном статьей 28 настоящего Федерального закона. В случае пропуска указанного в настоящем пункте срока по уважительной причине он может быть восстановлен арбитражным судом.

Возражения по результатам рассмотрения конкурсным управляющим требования участника строительства могут быть заявлены в арбитражный суд участником строительства не позднее чем в течение пятнадцати рабочих дней со дня получения участником строительства уведомления конкурсного управляющего о результатах рассмотрения этого требования. Требования участников строительства, по которым заявлены возражения, рассматриваются арбитражным судом в порядке, установленном статьей 60 настоящего Федерального закона. По результатам такого рассмотрения выносится определение арбитражного суда о включении или об отказе во включении указанных требований в реестр требований участников строительства, которое может быть обжаловано.

Заявители обратились к конкурсному управляющему и в суд с заявлением о включении требования в реестр участников строительства ООО ИК «Комфортный дом» за пределами установленного срока, конкурсным управляющим было отказано во включении требования реестр.

Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан участников строительства как непрофессиональных инвесторов, о чем, в частности, свидетельствует установление для граждан третьей приоритетной очереди удовлетворения требований по отношению к другим кредиторам (пункт 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве). Поэтому применение названных правил должно быть направлено на достижение этой цели, а не на воспрепятствование ей.

Принимая во внимание отсутствие доказательств уведомления заявителей конкурсным управляющим ООО ИК «Комфортный дом» о введении в отношении должника конкурсного производства и о возможности предъявления требования участника строительства о передаче жилого помещения, правовую неграмотность заявителей, использование ООО ИК «Комфортный дом» схем при заключении договоров с участниками долевого строительства, возбуждение двух дел о банкротстве застройщиков (ООО ИК «Комфортный дом» и ЖК «Новый Сайнаволок»), что создавало правовую неопределенность в вопросе о том, в каком деле следует формировать реестр участников строительства, тот факт, что данный вопрос был определен судами только в 2021 году, уже после закрытия срока на включение требований в реестр, суд восстанавливает заявителям срок, предусмотренный пунктом 4 статьи 201.4 Закона о банкротстве.

Для признания лица, обратившегося с требованием о включении в реестр требований о передаче жилых помещений, участником строительства необходимо соблюдение следующих условий: наличие связывающего с застройщиком - должником договорного обязательства о передаче квартиры в будущем (прав на нее) и фактическая передача застройщику денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома.

С учетом норм действующего законодательства, регулирующего правоотношения при банкротстве застройщика, в случаях использования застройщиком схем заключения договоров с участниками долевого строительства и схем приема денежных средств, отличных от порядка, предписанного законодательством о долевом участии в строительстве жилья, нарушенные права участников долевого строительства подлежат защите путем признания у участника долевого строительства требования к застройщику о передаче жилого помещения или денежного требования.

С учетом установленных судом обстоятельств, заявителей следует признать участниками строительства, осуществлявшегося ООО ИК «Комфортный дом», фактически исполнившими обязанность по передаче застройщику денежных средств.

В условиях принятого Фондом решения о финансировании мероприятий, предусмотренных пунктом 5 части 2 статьи 13.1 Закона № 218-ФЗ, и одобрения совершения сделок по осуществлению выплаты возмещения гражданам в соответствии со статьей 13 Закона № 218-ФЗ, нахождение требования участника строительства в реестре требований участников строительства является обязательным для удовлетворения его требований путем участия в государственной программе при поддержке ППК «Фонд развития территорий».

Вместе с тем, включение требования заявителей в реестр требований участников строительства возможно только в случае их отказа от права собственности на квартиру и возврата ее в конкурсную массу.

Согласно пункту 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о наличии оснований для принятия отказа заявителей от права собственности на квартиру, расположенную по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, пер. Сайнаволокский 3-й, дом №10, кв. 10, с целью включения требования заявителей в реестр требований участников строительства и последующей реализации ими права на получение возмещения, причитающегося участнику строительства.

Учитывая позицию Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия о том, что в случае прекращения права собственности на квартиру следует исключить из ЕГРН сведения о квартире как об объекте недвижимого имущества, поскольку наличие в ЕГРН сведений об объектах недвижимого имущества - квартирах, расположенных в домах, строительство которых не завершено, противоречит нормам Градостроительного кодекса РФ, Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», Гражданского кодекса РФ, и будет препятствовать дальнейшей реализации положений Закона о банкротстве, суд полагает необходимым прекратить право собственности заявителей на квартиру по адресу: <...>, и исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о данной квартире как об объекте недвижимого имущества.

При этом в конкурсную массу должника следует возвратить долю в праве на объект незавершенного строительства, соответствующую площади жилого помещения с характеристиками, определенными в соглашении о паевом взносе №25/10 от 30.05.2014, заключенном между ЖК «Новый Сайнаволок» и заявителями.

При таких обстоятельствах требование ФИО1 и ФИО2 о передаче жилого помещения – однокомнатной квартиры с лофтом проектный номер 10, общей площадью 60, 07 кв.м., в том числе жилой площадью 35, 28 кв.м., стоимостью 2 492 000 руб., расположенной по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, квартал малоэтажной жилой застройки в районе «Сайнаволок», на третьем этаже дома №25 (строительный номер, проект Гардарика), в оплаченной сумме 2 492 000 руб., следует включить в реестр требований участников строительства ООО ИК «Комфортный дом».

Руководствуясь статьями 60, 201.1, 201.4, 201.7 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», статьями 49, 117, 184, 185, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

1.Восстановить ФИО1 и ФИО2 срок на предъявление требования участника строительства о передаче жилого помещения.

2.Прекратить право общей совместной собственностиФИО1 и ФИО2 на квартиру с кадастровым номером10:01:0180112:823площадью 60,1 кв.м., расположенную по адресу: <...>, этаж №3, и исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о данной квартире как об объекте недвижимого имущества.

3.Возвратить в конкурсную массу общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания «Комфортный дом» долю в праве на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, квартал малоэтажной жилой застройки в районе «Сайнаволок», дом №25 (строительный номер), соответствующую площади жилого помещения с характеристиками, определенными в соглашении о паевом взносе № 25/10 от 30.05.2014, заключенном между жилищным кооперативом «Новый Сайнаволок» и ФИО1, ФИО2.

4.Признать обоснованным и включить в реестр требований участников строительства общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания «Комфортный дом» (ОГРН <***>, ИНН <***>) требование ФИО1 и ФИО2 о передаче жилого помещения – однокомнатной квартиры с лофтом проектный номер 10, общей площадью 60, 07 кв.м., в том числе жилой площадью 35, 28 кв.м., стоимостью 2 492 000 руб., расположенной по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, квартал малоэтажной жилой застройки в районе «Сайнаволок», на третьем этаже дома №25 (строительный номер, проект Гардарика), в оплаченной сумме 2 492 000 руб.

5.Определение вступает в силу немедленно и может быть обжаловано в апелляционном порядке в соответствии с частью 3 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в течение десяти дней со дня вынесения определения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, <...>, литер А).

Судья

Н.М. Пасаманик