Гражданский кодекс часть 1

и установил: Комитет по управлению муниципальным имуществом города Кемерово (далее – Комитет) обратился в арбитражный суд Кемеровской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Кредо-Трейд ЛТД», г. Кемерово (далее – ООО «Кредо-Трейд ЛТД») о расторжении договора от 19 мая 2003 года №03-0324 аренды земельного участка площадью 7 384, 5 кв.м. (кадастровый номер 42:24:050437:40), расположенного по адресу: г. Кемерово, Центральный район, пр-т Ленина, 91 и земельного участка площадью 197 147, 95 кв.м. (кадастровый номер 42:24:050437:01), расположенного по адресу: г. Кемерово, Центральный район, пересечение пр-та Ленина и ул. Тухачевского, для размещения соответственно здания кинотеатра и парка культуры и отдыха общегородского значения.

Представитель истца поддержала исковые требования в полном объеме, представила дополнение к исковому заявлению. Указала на то, что ответчиком нарушено условие пункта 2.3.15 договора аренды, поскольку арендатор не представил проект реконструкции парка. Представление ответчиком концепции развития парка, не соответствующей требованиям, установленным сторонами в договоре, расценивается истцом как непредставление проекта. Ссылается на пункт 5.4.4 договора, статьи 619, 450, 452 Гражданского кодекса РФ.

Представитель истца также указала на, что арендатор не производит уборку территории, что подтверждается актом обследования земельного участка от 10 января 2008г. Ссылается на пункт 5.4.2. договора аренды.

В подтверждение соблюдения досудебного порядка урегулирования спора истец ссылается на письмо от 02.11.2007г. №5920, которым, по его мнению, арендатору предоставлен четырнадцатидневный срок, являющийся разумным сроком, для устранения нарушений. В качестве доказательств получения ответчиком указанного письма представлены квитанция об отправке заказной корреспонденции от 06.11.2007г. №37256 и уведомление о вручении почтового отправления от 06.11.2007г. Представлена также копия письма от 25.05.2005г. №01-04/740, не заверенная надлежащим образом (представитель указала на отсутствие у истца подлинника данного документа) и ответ общества от 13.07.2005г. №13.

Просит удовлетворить исковые требования.

Представитель ответчика иск не признал, представил отзыв, в котором указал на то, что во исполнение пункта 2.3.15 договора ответчиком был разработан архитектурный проект реконструкции парка с соблюдением соответствующих требований и представлен Комитету. Считает, что истцом не подтверждено нарушение арендатором пункта 5.4.2 договора. В связи с чем указал на отсутствие оснований для расторжения договора аренды земельного участка.

Представитель ООО «Кредо-Трейд ЛТД» указал на несоблюдение Комитетом досудебного порядка урегулирования спора, что является основанием для оставления искового заявления без рассмотрения. Представил письменные дополнительные пояснения, в которых возражает против уведомления исх. №520 от 02.11.2007г. как доказательства соблюдения истцом досудебного порядка. Отрицает получение данного уведомления.

Суд, заслушав пояснения представителей сторон, изучив обстоятельства дела, исковое заявление и отзыв на него, исследовав письменные материалы дела, пришел к выводу об оставлении искового заявления без рассмотрения в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Из материалов дела усматривается, что между Комитетом (арендодатель) и ООО «Кредо-Трейд ЛТД» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №03-0324 от 19 мая 2003г., по которому арендодатель передал во временное владение и пользование арендатора земельный участок площадью 7 106, 51 кв.м. (кадастровый номер 42:24:050437:03), расположенный по адресу: г. Кемерово, пр-т Ленина, 91 (экономическая зона №7), и земельный участок площадью 198 539, 25 кв.м. (кадастровый номер 42:24:050437:01), расположенный по адресу: г. Кемерово, пр-т Ленина, 91-а (экономическая закона№7).

На земельном участке имеются здание кинотеатра, парк культуры и отдыха общегородского значения.

Арендодатель обратился в суд с исковым заявлением о расторжении указанного договора, в связи с нарушением арендатором пункта 2.3.15 договора и осуществлением ответчиком деятельности, приводящей к ухудшению качественных характеристик земельного участка, ухудшению экологической обстановки в парковой зоне (пункт 5.4.2. договора).

В соответствии с пунктом 2.3.15 договора с учетом дополнительного соглашения №1 к договору арендатор обязан в течение года со дня аренды земельного участка в установленном порядке разработать и утвердить проект реконструкции парка и согласовать его в установленном порядке, в срок до 01.10.2004г. представить арендодателю.

Пунктами 5.4.2. и 5.4.4. предусмотрено право арендодателя потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков при следующих признаваемых сторонами существенных нарушениях:

- в случае осуществления арендатором деятельности, приводящей к ухудшению качественных характеристик земельного участка, ухудшению экологической обстановки в парковой зоне, при загрязнении прилегающих земель и в других случаях, предусмотренных землеустроительными, архитектурно-строительными, пожарными, природоохранными и санитарными нормами и правилами, а также правил благоустройства,

- в случае нарушения арендатором пункта 2.3.15 договора.

В соответствии с частью 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 11.01.2002г. №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, учитывая положения особенной части Гражданского кодекса РФ, для признания соблюденным досудебного порядка урегулирования спора необходимы два условия: предупреждение об исполнении арендатором обязательств в разумный срок и предложение расторгнуть договор аренды.

В качестве доказательства соблюдения досудебного порядка истцом представлено в материалы дела письмо исх. №5920 от 02.11.2007г., в котором указано на допущение арендатором нарушений пункта 2.3.15 договора и осуществление деятельности, приводящей к ухудшению качественных характеристик земельного участка, ухудшению экологической обстановки в парковой зоне (пункт 5.4.2. договора аренды).

В письме арендодателем предложено арендатору в срок до 16.11.2007г. внести изменения в договор аренды, исключив из предмета договора земельный участок, занятый парком (кадастровый номер 42:24:0501004:0526) и расторгнуть договор аренды №03-0324 по соглашению сторон.

Буквально толкование содержания письма от 02.11.2007г. позволяет суду сделать вывод о том, что в нем имеется предложение расторгнуть договор, однако, отсутствует предупреждение о необходимости исполнения арендатором обязательств в разумный срок. Предложение Комитета о внесении изменении в договор аренды в срок до 16 ноября 2007г. не является предупреждением о необходимости устранить нарушения, которые перечислены арендодателем, а именно: устранить нарушения пункта 2.3.15 договора и прекратить осуществление деятельности, приводящей к ухудшению качественных характеристик земельного участка и экологической обстановки.

Таким образом, требования пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ истцом не соблюдены.

Суд также отмечает, что отсутствуют безусловные доказательства получения ответчиком данного уведомления.

Учитывая позицию Высшего Арбитражного суда РФ, изложенную в пункте 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 11.01.2002г. №66 необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

В качестве доказательств получения письма №5920 от 02.11.2007г. представителем ООО «Кредо-Трейд ЛТД» истцом представлены квитанция об отправке заказной корреспонденции от 06 ноября 2007г. №37256 и уведомление о вручении почтового отправления.

При этом представитель истца не отрицает, что опись вложения в письмо отсутствует, реестр отправки не составлялся. В связи с чем не представляется возможным достоверно установить, какой именно документ был направлен в адрес ООО «Кредо-Трейд ЛТД» по квитанции от 06.11.2007г. №37256.

Кроме того, на уведомлении о получении почтового отправления имеется подпись без расшифровки, в связи с чем невозможно установить лицо, получившее корреспонденцию, и полномочия этого лица на получение почтовых отправлений для ООО «Кредо-Трейд ЛТД». Представитель ответчика в судебном заседании отрицал получение данного уведомления.

Суд также дополнительно отмечает, что подпись неустановленного лица на уведомлении датирована 12 ноября 2007г., вместе с тем срок для внесения изменений в договор аренды установлен до 16 ноября 2007г. Следовательно, фактически срок составил четыре дня для представления ответчиком истцу соответствующих документов, что, учитывая положения статьи 314 Гражданского кодекса РФ, не является разумным сроком.

При таких обстоятельствах суд не принимает в качестве доказательства соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора письмо от 02.11.2007г. №5920.

В отношении представленных Комитетом копии письма от 25 мая 2005г. №01-04/740 и ответа общества №13 от 13.07.2005г. суд отмечает следующее.

В соответствии с частью 8 статьи 75 Арбитражного процессуального кодекса РФ письменные доказательства представляются в арбитражный суд в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии.

Копия письма №01-04/740 не заверена надлежащим образом. Представитель истца указал на отсутствие подлинника указанного документа у Комитета и невозможность его представления в суд. В связи с чем суд не принимает и не оценивает данный документ в качестве доказательства по делу.

Кроме того, содержание письма №01-04/740 не может расцениваться как соблюдение досудебного порядка, установленного статьями 619, 450, 452 Гражданского кодекса РФ.

Суд указывает, что арендодатель в соответствии с вышеназванными положениями Гражданского кодекса РФ должен располагать доказательствами нарушения арендатором существенных условий договора на момент составления соответствующего уведомления. Вместе с тем Комитет на момент составления письма от 02.11.2007г., которое им представлено в качестве доказательства соблюдения досудебного порядка, не имел доказательств осуществления арендатором деятельности, ухудшающей качественные характеристики земельного участка (пункт 5.4.2. договора аренды), поскольку представленный акт обследования земельного участка датирован 10 января 2008г., то есть после составления письма исх. №5920.

Суд также отмечает, что ответчиком представлена в материалы дела концепция развития парка имени Веры Волошиной (архитектурный проект реконструкции парка), согласованная главным архитектором города. Однако суд не оценивает указанную концепцию, поскольку истцом не соблюден досудебный порядок, по существу исковые требования не рассматриваются.

Учитывая вышеизложенное, положения статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, оценивая в совокупности представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ суд пришел к выводу о том, что имеются основания для оставления искового заявления Комитета без рассмотрения в соответствии с пунктом 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Суд указывает, что в соответствии с частью 3 статьи 149 оставление искового заявления без рассмотрения не лишает истца права вновь обратиться в арбитражный суд с заявлением в общем порядке после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 148, статьями 149, 184-188 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

Исковое заявление Комитета по управлению муниципальным имуществом города Кемерово, г. Кемерово оставить без рассмотрения.

Комитету по управлению муниципальным имуществом города Кемерово, г. Кемерово после вступления определения в законную силу выдать справку на возврат из федерального бюджета РФ 2000 руб. государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению №58 от 18.01.2008г.

Определение может быть обжаловано в срок, не превышающий месяца со дня его вынесения.

Судья О.И. Перевалова

Н.А.

4 экз.