Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании поданное по делу о банкротстве общества с ограниченной ответственностью «Новокузнецкобувьторг», город Новокузнецк Кемеровской области заявление конкурсного управляющего ФИО2 об утверждении положения о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника, обремененного залогом,

у с т а н о в и л:

решением Арбитражного суда Кемеровской области от 13 мая 2015 года должник – общество с ограниченной ответственностью «Новокузнецкобувьторг» ОГРН <***>, ИНН <***>, город Новокузнецк (далее – ООО «Новокузнецкобувьторг», должник) – признан банкротом, открыть конкурсное производство сроком на шесть месяцев – до 05 ноября 2015 г., судебное заседание по рассмотрению отчета конкурсного управляющего назначено в судебном заседании 14 марта 2017 года.

Указанные сведения опубликованы в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве 12 мая 2015 года.

Определением суда от 02 июня 2015 года конкурсным управляющим утвержден ФИО2.

В арбитражный суд 24 октября 2016 года поступило заявление конкурсного управляющего ФИО2 об утверждении положения о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника, обремененного залогом ООО «Высота».

Определением суда от 31 октября 2016 года заявление принято к производству, судебное разбирательство назначено на 21 ноября 2016 года, в котором объявлен перерыв до 28 ноября 2016 года. После перерыва судебное заседание продолжено.

Определением суда от 01 декабря 2016 года судебное разбирательство отложено на 13 декабря 2016 года, в котором объявлен перерыв до 20 декабря 2016 года. После перерыва судебное заседание продолжено.

Определением суда от 22 декабря 2016 года судебное разбирательство отложено на 18 января 2017 года, в котором объявлен перерыв до 25 января 2017 года. После перерыва судебное заседание продолжено.

Определением суда от 27 января 2017 года судебное разбирательство отложено на 28 февраля 2017 года, в котором объявлен перерыв до 06 марта 2017 года. После перерыва судебное заседание продолжено.

Определением суда от 07 марта 2017 года судебное разбирательство отложено на 15 марта 2017 года.

Определением суда от 17 марта 2017 года судебное разбирательство отложено на 27 марта 2017 года.

В предыдущем судебном заседании представитель конкурсного управляющего полагал невозможным привлечение в качестве организатора торгов - ООО «Бизнес-Консалт», поскольку данная организация не аккредитована саморегулируемой организацией – Союз СРО АУ СЗ (л.д. 107, т.д. 456).

К судебному заседанию от конкурсного управляющего поступил отчет об оценке от 23.03.2017 года (л.д. 2-71,т.д. 472), управляющий ходатайствовал о рассмотрении заявления в его отсутствие. Суд считает возможным в соответствии со статьей 156 АПК РФ рассмотреть дело без участия управляющего.

От Комитета градостроительства и земельных ресурсов поступили сведения, истребованные судом, а именно договор аренды земельного участка №04-3506 от 15 июня 2009 года, соглашения к данному договору. Комитет пояснил, что сведениями о запросах должника на получение согласия на залог права аренды земельного участка, не располагает (л.д. 99-105, т.д. 456). Также от Комитета поступили сведения о том, что согласно пункту 7.4 договора аренды земельного участка №04-3506 от 15 июня 2009 года по истечении срока действия договора аренды, если ни одна из сторон не заявила о расторжении договора, договор считается возобновленным на неопределенный срок. Поскольку ни одна из сторон не заявила о расторжении, на сегодняшний день данный договор является действующим (л.д. 126, т.д. 456).

В судебном заседании представитель ООО «Высота» (залоговый кредитор) просил утвердить положение порядка продажи в редакции от 26.02.2017 года с учетом дополнения в п.1.8 и п.1.9. от 24.03.2017 года и включить в порядок продажи право аренды земельного участка с указанием цены в отчете оценщика, представленном управляющим от 23.03.2017. Уточнение требований в порядке ст. 49 АПК РФ судом приняты к рассмотрению, поскольку это не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц. Требование рассматривается с учетом принятых уточнений.

Представитель кредитора пояснил, что ранее имущество ООО «Новокузнецкобувьторг» продавалось с привлечением именно этого организатора - ООО «Бизнес-Консалт».

Исследовав и оценив доказательства, заслушав представителя кредитора, суд считает необходимым установить порядок реализации залогового имущества в редакции, предложенной залоговым кредитором по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 32 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (Закон о банкротстве) дела о банкротстве юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (АПК РФ), с особенностями, установленными Федеральным законом.

Согласно пункту 4 статьи 138 Закона о банкротстве продажа заложенного имущества осуществляется конкурсным управляющим в порядке, предусмотренном пунктами 4,5,8-19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111 Закона. Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, чьи требования обеспечены залогом реализуемого имущества.

Согласно пункту 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» (Постановление Пленума ВАС РФ №58) порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечиваются залогом реализуемого имущества, в той мере, в которой это допускается указанными положениями Закона о банкротстве. При этом собрание кредиторов не вправе определять порядок и условия продажи заложенного имущества.

В соответствии с абзацем четвертым пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве в случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого выносится определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано.

Согласно пункту 9 вышеназванного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 58, основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, а также, если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.

Анализ положений статьи 138 Закона о банкротстве, содержащей порядок распределения денежных средств от продажи заложенного имущества должника, свидетельствует о том, что конкурсные кредиторы, не являющиеся залоговыми также имеют право на получение удовлетворения за счет стоимости заложенного имущества должника.

Целью конкурсного производства является удовлетворение требований кредиторов (статья 2 Закона о банкротстве).

В соответствии со статьей 138 Закона о банкротстве, в соответствии с пунктом 2 которой в случае, если залогом имущества должника обеспечиваются требования конкурсного кредитора по кредитному договору, из средств, вырученных от реализации предмета залога, восемьдесят процентов направляется на погашение требований конкурсного кредитора по кредитному договору, обеспеченному залогом имущества должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов. Оставшиеся средства от суммы, вырученной от реализации предмета залога, вносятся на специальный банковский счет в следующем порядке: пятнадцать процентов от суммы, вырученной от реализации предмета залога, - для погашения требований кредиторов первой и второй очереди в случае недостаточности иного имущества должника в целях погашения указанных требований, оставшиеся денежные средства- для погашения судебных расходов, расходов по выплате вознаграждения арбитражным управляющим и оплаты услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей.

Согласно пункта 2.1. названной статьи денежные средства, предназначавшиеся для погашения требований кредиторов первой и второй очереди и оставшиеся на специальном банковском счете должника после полного погашения таких требований направляются на погашение части обеспеченных залогом имущества должника требований конкурсных кредиторов, не погашенной из стоимости предмета залога в связи с удержанием части стоимости для погашения требований кредиторов первой и второй очереди в соответствии с пунктами 1 и 2 настоящей статьи.

Денежные средства, оставшиеся после полного погашения требований кредиторов первой и второй очереди, требований кредитора, обеспеченных залогом реализованного имущества, включаются в конкурсную массу (абз.2 пункта 2.1. статьи 138 Закона о банкротстве).

Как указано судом выше у должника имеются требования как залоговых так и не залоговых кредиторов, следовательно, при рассмотрении изменений в положение о продаже залогового имущества суд должен учитывать интересы всех кредиторов в деле о банкротстве.

Кредитор имеет статус залогового, что подтверждается определением суда в деле о банкротстве от 30.04.2015 (том, 456., л.д, 135-140), залог права аренды земельного участка подтверждается также договором залога от 30.08.2015 (том., 456., л.д., 33-38) и кредитор, который приобрел право требование у Банка Зенит к должнику на основании договора уступки права требования (том., 456., л.д., 63) правомерно полагает, что в состав реализуемого залогового имущества должно войти и право аренды. Суд в целях всестороннего рассмотрения дела истребовал из Комитета градостроительства и земельных ресурсов сведения относительно аренды должником земельного участка, из полученных сведений следует, что согласно пункту 7.4 договора аренды земельного участка №04-3506 от 15 июня 2009 года по истечении срока действия договора аренды, если ни одна из сторон не заявила о расторжении договора, договор считается возобновленным на неопределенный срок. Поскольку ни одна из сторон не заявила о расторжении, на сегодняшний день данный договор является действующим. Исследовав договор аренды земельного участка (том., 456., л.д, 99-104) суд пришел к выводу, что в нем отсутствует запрет на передачу прав аренды земельного участка, а также отсутствует обязанность должника запрашивать согласие на залог у собственника, следовательно в соответствии со статьей 22 Земельного кодекса РФ договор залога прав аренды земельного участка заключен правомерно, поскольку договор аренды продлен на неопределенный срок требование залогового кредитора о включении его в состав реализуемого залогового имущества правомерен, что согласуется также с положениями ГК РФ согласно которым при переходе прав на недвижимость одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для такого использования. (статья 552). Данные выводы также соответствуют разъяснениям, изложенным в пункте 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" согласно которым при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим. Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором. Поскольку в договоре аренды не предусмотрено запрета на залог право аренды, в аренде земельный участок находится более пяти лет, заключен договор аренды в 2009 году (том., 456., л.д., 127) право аренды подлежит включению в состав реализуемого имущества.

Суд считает необходимым утвердить начальную продажную цену залогового имущества, а также имущественных прав общества с ограниченной ответственностью «Новокузнецкобувьторг», город Новокузнецк на основании отчетов №23/03-2017 от 23 марта 2017 года (л.д. 2-71,т.д. 472), №26/10-2015 от 26 октября 2015 года (л.д.31-55, т.д. 452) по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что в рамках конкурсного производства конкурсным управляющим проведена независимая оценка имущества должника, находящегося в залоге у ООО «Высота». Согласно отчетам №23/03-2017 от 23 марта 2017 года (л.д. 2-71,т.д. 472), №26/10-2015 от 26 октября 2015 года, рыночная стоимость заложенного имущества составляет:

встроенно-пристроенное нежилое помещение магазина «Солнышко», назначение - нежилое, этаж 1, подвал (кадастровый (или условный) номер: 42:30:0412019:0014:6911\2:1001\А по адресу: Кемеровская область, г. Новокузнецк, Заводской район, ул. Тореза, 64. Общая площадь 1497,3 кв.м. - 115 000 000 рублей;

пристроенное шести этажное нежилое здание с подвалом, назначение: нежилое, 6-этажный, (подземных этажей - 1), (кадастровый (или условный) номер: 42:30:000000:0000:6911\2:1000\Б), по адресу: Кемеровская область, г. Новокузнецк, Заводской район, ул. Тореза, д. 64. Общая площадь 4522,4 кв.м. - 327 000 000 рублей;

право аренды земельного участка по адресу: Кемеровская область, г. Новокузнецк, Заводской район, ул. Тореза, д. 64, площадью 3012 кв.м, (кадастровый номер 42:30:0412019:1351), категория земель: земли населенных пунктов. Разрешенное использование: под общественную застройку - 144 021 рублей.

Доказательства того, что представленные управляющим отчеты оценщика №23/03-2017 от 23 марта 2017 года (л.д. 2-71,т.д. 472), №26/10-2015 от 26 октября 2015 года признаны недействительным, а также альтернативный отчет, содержащий иные выводы оценщика относительно рыночной стоимости заложенного имущества, а также имущественных прав должника, в материалы дела не представлены.

Исследовав текст положения о порядке реализации залогового имущества в редакции предложенной залоговым кредитором (том., 456., л.д, 83—95), с учетом дополнений (том., 472., л.д, 74) суд пришел к выводу, что порядок продажи требованиям Закона о банкротстве соответствует, в нем указаны процедура реализации, организатор торгов, итоги подведения торгов. Оценив возражения управляющего, заявленные до отложения судебного разбирательства о не указании в положении вознаграждения организатору торгов суд пришел к выводу, что залоговый кредитор указал вознаграждение организатору торгов, в связи с чем, возражения в названной части отклоняются. Возражения управляющего о том, что предложенный залоговым кредитором организатор торгов не аккредитован при саморегулируемой организации судом отклоняется как основанный на неправильном толковании норм Закона о банкротстве, поскольку залоговый кредитор как имеющий приоритет на удовлетворение требований залогового имущества имеет право на определение организатора торгов, который вправе в свою очередь определить оператора электронной площадки, а управляющий не представил суду убедительных аргументов, по каким основаниям предложенная им электронная площадка является более предпочтительной, у суда отсутствуют основания делать выбор в пользу организации, предложенной управляющий, так как исходя из положений Закона о банкротстве он должен действовать в интересах в том числе кредиторов, приоритет залогового кредитора должен заключаться в том числе в его приоритете по выбору организатора торгов и оператора электронной площадки.

На основании изложенного, суд утверждает положение о порядке, сроках и условиях реализации залогового имущества общества с ограниченной ответственностью «Новокузнецкобувьторг», город Новокузнецк в редакции общества с ограниченной ответственностью «Высота» от 26 февраля 2017 года с учетом дополнения пунктов 1.8 и 1.9 от 24 марта 2017 года, а также с учетом дополнения в приложение №1 к положению.

Пункты 1.8 и 1.9 положения о порядке, сроках и условиях реализации залогового имущества общества с ограниченной ответственностью «Новокузнецкобувьторг», город Новокузнецк считает необходимым изложить в следующей редакции:

1.8. Организатор торгов - ООО «Бизнес-Консалт» (ИНН <***>, ОГРН <***>). За исполнение поручения по организации и проведение торгов Доверитель выплачивает Поверенному вознаграждение в размере 0,1 % от цены реализации имущества/лота, в том числе, в случае заключения договора купли-продажи с единственным участником торгов, но не менее 50 000 (Пятидесяти тысяч) рублей. (НДС не облагается в связи с применением упрощённой системы налогообложения).

1.9. Торги по продаже имущества проводятся в электронной форме на электронной площадке, определяемой Организатором торгов, в рамках исполнения им своих обязанностей по организации и проведению торгов по продаже имущества должника, являющегося предметом залога ООО «Высота», указанного в Приложении №1 к настоящему Положению.

Установить, что реализации подлежит недвижимое имущество, а также имущественные права:

Установить начальную продажную цену залогового имущества, а также имущественных прав общества с ограниченной ответственностью «Новокузнецкобувьторг», город Новокузнецк:

руководствуясь пунктом 1 статьи 32, статьей 138 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ, статьями 184, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

о п р е д е л и л:

Утвердить положение о порядке, сроках и условиях реализации залогового имущества общества с ограниченной ответственностью «Новокузнецкобувьторг», город Новокузнецк в редакции общества с ограниченной ответственностью «Высота» от 26 февраля 2017 года с учетом дополнения пунктов 1.8 и 1.9 от 24 марта 2017 года, а также с учетом дополнения в приложение №1 к положению.

Пункты 1.8 и 1.9 положения о порядке, сроках и условиях реализации залогового имущества общества с ограниченной ответственностью «Новокузнецкобувьторг», город Новокузнецк изложить в следующей редакции:

Установить, что реализации подлежит недвижимое имущество, а также имущественные права:

Определение подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение десяти дней со дня вынесения.

Судья Т.Г. Лукьянова