Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании заявление финансового управляющего должника ФИО1 об утверждении положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества в деле о банкротстве гражданина ФИО2, деревня Арышево, Яйский район, Кемеровская область, заявления ФИО2 и ФИО3 о разрешении разногласий при утверждении положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества,

третьи лица: ФИО4, ФИО5,

у с т а н о в и л:

решением Арбитражного суда Кемеровской области от 20 февраля 2018 года (резолютивная часть объявлена 14 февраля 2018 года) должник – ФИО2, деревня Арышево, Яйский район, Кемеровская область (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: город Анжеро-Судженск, Кемеровская область, место регистрации: <...>) признан банкротом, введена процедура реализации имущества сроком на шесть месяцев – до 14 августа 2018 года, судебное разбирательство по отчету о реализации имущества должника в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции назначено на 06 августа 2018 года в 10 часов 00 минут, финансовым управляющим утвержден ФИО1, ИНН <***>, адрес для направления корреспонденции: 650036, <...>, являющегося членом некоммерческого партнерства саморегулируемая организация арбитражных управляющих «РАЗВИТИЕ».

Указанные сведения опубликованы в газете «Коммерсантъ» № 33 от 22 февраля 2018 года.

Определением суда от 04 февраля 2019 года срок реализации имущества должника ФИО2, деревня Арышево, Яйский район, Кемеровская область продлен на шесть месяцев до 14 августа 2019 года.

В Арбитражный суд Кемеровской области 13 марта 2019 года поступило заявление финансового управляющего должника ФИО1 об утверждении положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества в деле о банкротстве гражданина ФИО2. Заявитель просит утвердить положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества ФИО2 в редакции, предложенной финансовым управляющим, установив начальную цену продажи следующего имущества:

- здание (гараж), площадью 45 кв.м., кадастровый номер 42:20:0101001:504, расположенный по адресу: <...> (район дома № 9) в сумме 450 000 руб.;

- 1/4 доли в праве на квартиру, площадью 122,5 кв.м., кадастровый номер 42:20:0103076:79, расположенной по адресу: <...> и 1/4 доли в праве земельного участка, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения домов индивидуальной жилой застройки, площадью 659 кв.м., кадастровый номер 42:20:0103076:24, расположенного по адресу: <...> в сумме 700 000 руб.

Определением от 18 марта 2019 года заявление принято к производству, назначено судебное заседание на 17 апреля 2019 года.

Определением от 17 апреля 2019 судебное разбирательство отложено до 20 мая 2019 года, к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены: ФИО4, ФИО5.

17 апреля 2019 года от должника ФИО2, поступило ходатайство о разрешении разногласий между финансовым управляющим и должником при утверждении Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества. Должник просит:

1. п.1.4.1. Положения о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества гражданина ФИО2 изложить в следующей редакции:

«Лот № 1 – 1/2 доли (доля в натуре не выделена) в праве собственности на гараж, назначение - нежилое, 1-этажный, общая площадь 45 кв.м, кадастровый номер 42:20:0101001:504. расположен по адресу: <...> (район дома №9)».

2. п.1.5.1. Положения о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества гражданина ФИО2 изложить в следующей редакции:

«Лот №1 - 197 200 (сто девяносто семь тысяч двести) рублей в соответствии с выпиской из отчета ООО «БРЕНТ-ЭКСПЕРТ» (регистрационный №57/2019) от 28 марта 2019 года».

3. п. 1.4.2. Положения о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества гражданина ФИО2 изложить в следующей редакции:

«Лот № 2 – 1/4 доли (доля в натуре не выделена) в праве собственности на квартиру, площадью 122,5 кв.м., кадастровый номер 42:20:0103076:79 и 1/4 доли (доля в натуре не выделена) в праве собственности на земельный участок, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения домов индивидуальной жилой застройки, площадью 659 кв.м., кадастровый номер 42:20:0103076:24, расположенные по адресу: <...>».

4. п. 1.5.2. Положения о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества гражданина ФИО2 следует изложить в следующей редакции:

«Лот № 2 - 523 400 (пятьсот двадцать три тысячи четыреста) рублей в соответствии с выпиской из отчета ООО «БРЕНТ-ЭКСПЕРТ» (регистрационный №57/2019) от 28 марта 2019 года, в том числе: стоимость 1/4 доли в квартире составляет 512 900 рублей, рыночная стоимость 1/4 доли земельного участка - 10 500 рублей».

5. раздел 2 «Порядок и условия продажи имущества» Положения о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества гражданина ФИО2 дополнить пунктом 2.6. в следующей редакции:

«В течение пяти календарных дней с даты окончания торгов финансовый управляющий направляет лицам, имеющим преимущественное право приобретения (покупки), уведомления о возможности приобретения имущества должника по цене, определенной на торгах. В случае отказа либо отсутствия заявлений в течение месяца с момента получения уведомления о намерении воспользоваться преимущественным правом покупки финансовый управляющий в течение пяти дней направляет победителю торгов предложение заключить договор».

Кроме того, 17 апреля 2019 года от супруги должника ФИО3 поступило ходатайство о разрешении разногласий при утверждении Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества ФИО2. ФИО3 просит:

3. раздел 2 «Порядок и условия продажи имущества» Положения о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества гражданина ФИО2 дополнить пунктом 2.6. в следующей редакции:

Определениями суда от 18 апреля 2019 года заявления ФИО5 и его супруги ФИО3 о разрешении разногласий при утверждении Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества в деле о банкротстве ФИО2 приняты к производству для их совместного рассмотрения с заявлением финансового управляющего.

14 мая 2019 года от финансового управляющего поступил отзыв на заявления должника и его супруги, содержащий ходатайство об утверждении Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества в деле о банкротстве ФИО2 в редакции от 14 мая 2019 года, которая содержит условия о стоимости объектов недвижимого имущества, предложенные должником и его супругой.

16 мая 2017 года от должника поступил отчет от 02 апреля 2019 года об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, являющего предметом Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества, выполненный ООО «Брент-Эксперт».

От третьих лиц поступили отзывы на заявление финансового управляющего об утверждении Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества, содержащие возражения аналогичные заявленным разногласиям должником и его супругой.

Третьи лица, конкурсные кредиторы, извещенные надлежащим образом, явку в судебное заседание не обеспечили. Судебное заседание проведено в отсутствие неявившихся лиц по правилам статьи 156 АПК РФ.

В судебном заседании должник, ФИО3 заявленные разногласия по отдельным пунктам Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества поддержали. ФИО3 ходатайствовала о приостановлении производства по обособленному спору до рассмотрения Анжеро-Судженским городским судом Кемеровской области заявления о выделе доли из общего имущества в виде 1/2 доли в праве общей долевой собственности на капитальный гараж, расположенный по адресу: <...>.

В судебном заседании объявлен перерыв до 27 мая 2019 года. После перерыв судебное заседание продолжено. Финансовый управляющий заявил ходатайство об утверждении Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества в редакции от 27 мая 2019 года, из которого исключён лот о продажи гаража, расположенного по адресу: <...>, в отношении которого в Анжеро-Судженским городским судом Кемеровской области рассматривается дело о выделе доли.

Судом ходатайство финансового управляющего принято к рассмотрению по правилам статьи 49 АПК РФ. В течение дня судом объявлен перерыв для ознакомления должником и ФИО3 с Положением о порядке, сроках и условиях продажи имущества в редакции от 27 мая 2019 года. После перерыва судебное заседание продолжено. ФИО3 отказалась от ходатайства о приостановлении производства по обособленному спору.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Согласно статье 32 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве), пункту 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), дела о несостоятельности (банкротстве) юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными Законом о банкротстве.

Отношения, связанные с банкротством граждан, регулируются положениями главы X Закона о банкротстве; отношения, связанные с банкротством граждан и не урегулированные главой X, регулируются главами I - III.1, VII, VIII, параграфом 7 главы IX и параграфом 2 главы XI Закона о банкротстве (пункт 1 статьи 213.1 Закона о банкротстве).

Особенности реализации имущества гражданина установлены статьям 213.25., 213.26. Закона о банкротстве все имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании гражданина банкротом и введении реализации имущества гражданина и выявленное или приобретенное после даты принятия указанного решения, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, определенного пунктом 3 настоящей статьи. В течение одного месяца с даты окончания проведения описи и оценки имущества гражданина финансовый управляющий обязан представить в арбитражный суд положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества гражданина с указанием начальной цены продажи имущества. Данное положение утверждается арбитражным судом и должно соответствовать правилам продажи имущества должника, установленным статьями 110, 111, 112, 139 настоящего Федерального закона. Оценка имущества гражданина, которое включено в конкурсную массу в соответствии с настоящим Федеральным законом, проводится финансовым управляющим самостоятельно, о чем финансовым управляющим принимается решение в письменной форме. Проведенная оценка может быть оспорена гражданином, кредиторами, уполномоченным органом в деле о банкротстве гражданина.

Так, финансовым управляющим сформирована конкурсная масса состоящего из следящего имущества:

- здание (гараж), площадью 45 кв.м., кадастровый номер 42:20:0101001:504, расположенный по адресу: <...> (район дома № 9);

В своих разногласиях должник и его супруга, оспаривают начальную стоимость реализации имущества, в обоснование чего, представили отчет от 02 апреля 2019 года об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, являющего предметом Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества, выполненный ООО «Брент-Эксперт».

Согласно отчету от 02 апреля 2019 года об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества его стоимость составляет:

- здание (гараж), площадью 45 кв.м., кадастровый номер 42:20:0101001:504, расположенный по адресу: <...> 9 - 197 200 руб.;

Оценив отчет от 02 апреля 2019 года, суд полагает его достоверным.

Исходя из положений статей 11, 20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценочная деятельность проводится в рамках утвержденных стандартов (далее – ФСО).

Согласно пункту 11 ФСО N 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», утвержденному Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы.

Согласно пункту 24 ФСО № 1 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов, что означает возможность мотивированного отказа со стороны оценщика от какого-либо подхода.

Как следует из отчета об оценки, оценщиком использованы три возможных похода для определения рыночной стоимости объектов оценки.

Поскольку финансовый управляющий согласился со стоимостью 1/4 доли в праве на квартиру и стоимостью 1/4 доли на земельный участок площадью, что следует из проекта Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества в редакции от 27 мая 2019 года, какие-либо разногласия о начальной цене реализации имущества отсутствуют.

Разногласия ФИО3 и должника в части условий реализации гаража судом не разрешаются, поскольку финансовый управляющий исключил из проекта Положения в редакции от 27 мая 2019 года указанное имущество связи наличием спора по выделу доли в натуре, рассматриваемого Анжеро-Судженским городским судом Кемеровской области.

Суд, оценив иные разногласия должника, не нашел оснований для внесения изменений в Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества в редакции от 27 мая 2019 года.

Должник просит дополнить пункт 1.4.1 указанием на то, что доля в натуре не выделена.

Согласно пунктам 1 статьи 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

Исходя из толкования указанной нормы, при выделе доли в натуре режим долевой собственности прекращается.

Таким образом, указание в Положении о долевом характере права собственности исключает толкование данного условия иным образом, и необходимость дополнительного указания, что доля в натуре не выделена.

Кроме того, должник просит дополнительно отдельно указать стоимость 1/4 доли в праве на квартиру и 1/4 доли в праве на земельный участок.

Вместе с тем, исходя из единой судьбы земельного участка и недвижимого имущества, находящегося на нем, его реализация возможна исключительно одним лотом (пункт 2 статьи 552 ГК РФ), что не исключает заключения договора купли-продажи с раздельным указанием в нем стоимости земельного участка и недвижимого имущества, которая будет определена по итогам проведения торгов. При этом, суд, учитывая данные возражения, считает необходимым установить стоимость реализуемого имущества в целом 523 400 руб., так и стоимость его элементов в отдельности 10 500 руб. 1/4 доли на земельный участок, 512 900 руб. 1/4 доли на квартиру.

Суд не нашел оснований для дополнения Положения условием о преимущественном праве приобретения имущества со стороны третьих лиц, как долевых сособственников.

Согласно пункту 1 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Пунктом 3 статьи 213.26 Закона о банкротстве предусмотрено, что имущество гражданина, часть этого имущества подлежат реализации на торгах в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, если иное не предусмотрено решением собрания кредиторов или определением арбитражного суда. Драгоценности и другие предметы роскоши, стоимость которых превышает сто тысяч рублей, и вне зависимости от стоимости недвижимое имущество подлежат в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.

Из приведенных норм следует, что при продаже имущества должника с публичных торгов остальные участники долевой собственности не наделяются правом преимущественной покупки этой доли. Такое регулирование соответствует правовой природе публичных торгов, предполагающей представление их участникам равных возможностей в приобретении имущества или прав.

При продаже доли в праве общей долевой собственности, иные участники общей долевой собственности могут реализовать преимущественное право приобретения указанного имущества путём участия в торгах и заявления о согласии приобрести долю в праве общей долевой собственности на объект недвижимости по цене, сформированной в ходе торгов.

Кроме того, принимая во внимание определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2011 N 569-О-О, с учетом единой правовой природы публичных торгов, возникающих как в рамках исполнительного производства, так и в рамках процедуры банкротства, толкование пункта 1 статьи 250 ГК РФ может быть распространено и на публичные торги в рамках процедуры реализации имущества должника-гражданина. При этом правила о порядке и условиях реализации имущества должника, установленные Законом о банкротстве, направлены на обеспечение удовлетворения требований кредиторов за счет имущества, включенного в конкурсную массу, носят специальный характер, поэтому подлежат приоритетному применению.

При указанных обстоятельствах суд утверждаем Положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества в редакции финансового управляющего от 27 мая 2019 года и одновременно устанавливает начальную цену продажи имущества.

Руководствуясь статьями 32 (пункт 1), 60, 61, 110, 111, 112, 139, 213.26 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», статьями 184, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

о п р е д е л и л:

в удовлетворении заявления ФИО2 и ФИО3 о разрешении разногласий при утверждении положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества деле о банкротстве гражданина ФИО2, деревня Арышево, Яйский район, Кемеровская область отказать.

Удовлетворить заявление финансового управляющего должника ФИО1 об утверждении положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества в деле о банкротстве гражданина ФИО2, деревня Арышево, Яйский район, Кемеровская область в редакции от 27 мая 2019 года.

Утвердить Положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника ФИО2, деревня Арышево, Яйский район, Кемеровская область в редакции от 27 мая 2019 года.

Установить начальную цену продажи следующего имущества:

- 1/4 доли в праве на квартиру, площадью 122,5 кв.м., кадастровый номер 42:20:0103076:79, расположенной по адресу: <...> и 1/4 доли в праве на земельный участок, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения домов индивидуальной жилой застройки, площадью 659 кв.м., кадастровый номер 42:20:0103076:24, расположенного по адресу: <...> в сумме 523 400 руб. из них, 10 500 руб. 1/4 доли на земельный участок, 512 900 руб. 1/4 доли на квартиру.

Определение может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Кемеровской области в десятидневный срок со дня вынесения.

Судья А.С. Куль