Определение № А29-5577/10 от 11.02.2011 АС Республики Коми

27/2011-6819(1)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ
ул. Орджоникидзе, д. 49а, г. Сыктывкар, 167982
8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
о назначении дополнительной экспертизы
и приостановлении производства по делу

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи Изъюровой Т.Ф.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Корниенко Е.В.,

рассмотрев вопрос о возобновлении производства по делу по иску открытого акционерного общества «Карт-Центр Мета»

к Администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» и индивидуальному предпринимателю ФИО1 и Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации МОГО «Сыктывкар»

о признании недостоверной рыночной стоимости нежилого помещения и обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения по цене, определенной в ходе рассмотрения дела

при участии в судебном заседании представителей сторон:

от истца: ФИО2 – руководитель;

от ответчика: ФИО1 – паспорт; ФИО3 – по доверенности от 22.09.2010 года (от администрации);

от третьего лица: ФИО3 – по доверенности от 29.09.2010 года

установил:

Открытое акционерное общество «Карт-Центр Мета» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (далее – администрация) о признании недостоверной рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 46,3 кв.м., номера на поэтажном плане 52, 52а, 52б, 59, 60, 61, 61а по адресу: <...> (далее – нежилое помещение, объект оценки), определенной в сумме 2796300 рублей в отчете оценщика ФИО1, а также об обязании администрации заключить

договор купли-продажи указанных выше нежилых помещений в собственность истца по цене, определенной в ходе рассмотрения спора.

С согласия истца определением от 5 августа 2010 года к участию в деле в качестве второго ответчика привлечен индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – оценщик). Третьим лицом на стороне ответчика, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, определением от 7 июля 2010 года к участию в деле привлечен Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (далее – Комитет).

Представленным в судебное заседание 10 февраля 2011 года ходатайством истец просит привлечь Комитет к участию в деле в качестве ответчика. На основании положений статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) данное ходатайство удовлетворяется судом, Комитет привлекается к участию в деле в качестве соответчика.

Определением суда от 06 сентября 2010 года по настоящему делу назначена экспертиза на предмет установления, является ли величина рыночной стоимости оценки нежилого помещения в размере 2796300 руб., определенная оценщиком в соответствии с отчетом №03/08, обоснованной, а также (при выявлении необоснованности данной цены) на предмет установления рыночной стоимости нежилого помещения по состоянию на период проведения оценки (26 марта 2010 года); проведение экспертизы поручено некоммерческому партнерству «Саморегулируемая организация ассоциации российских магистров оценки», <...>, Бизнес Центр «Омега Плаза».

Назначенная судом экспертиза проведена, заключение эксперта предоставлено. В соответствии с данным заключением по первому вопросу дан ответ, что итоговая величина объекта оценки не может быть признана обоснованной и достоверной; отчет об оценке выполнен на недостаточном профессиональном уровне; отчет об оценке не соответствует законодательству, регулирующему оценочную деятельность, допускает неоднозначное толкование и вводит в заблуждение и не может служить в качестве доказательства в суде и ориентиром к совершению каких-либо сделок. По второму вопросу эксперты указали, что стоимость нежилого помещения по состоянию на период проведения оценки (26 марта 2010 года) составляет округленно 2295000 руб. с учетом НДС или округленно 1945000 руб. без учета НДС.

В судебных заседаниях 31 января, 7 и 10 февраля 2011 года судом с участием представителей сторон изучалось выполненное экспертное заключение с точки зрения полноты и обоснованности данных суду ответов, наличия документального подтверждения сделанным экспертами выводам.

Истец полагает представленное заключение полным и обоснованным, подлежащим принятию судом в качестве надлежащего доказательства недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки.

Оценщик указывает на то, что указанные в заключении несоответствия стандартам определения рыночной стоимости объекта оценки в итоге не влияют на результат отчета. Относительно ответа на второй вопрос, указывает на то, что экспертами приняты во внимание методы и корректировки без учета особенностей г.Сыктывкара и ул.Коммунистической как самой насыщенной по расположению на ней коммерческих нежилых помещений и востребованной среди покупателей и пользователей различных услуг. Аналоги для сравнения взяты частично с обследуемого отчета, а также с сайта 167000.ру. но не указаны адреса и характеристики, пригодные для расчетов; отсутствует анализ рынка. Кроме того, указывает, что отсутствуют полные данные о квалификации экспертов, нет приложений, сведений об ознакомлении экспертов с объектом оценки.

Администрация указывает на то, что содержание экспертизы в части оценки рыночной стоимости объекта вводит в заблуждение и допускает неоднозначное толкование стоимости спорного объекта, чем нарушается принцип однозначности. Экспертиза не содержит анализа рынка объекта оценки; при использовании сравнительного метода оценки эксперт использовал аналоги по месту расположения, не соответствующему объекту оценки, источник информации о стоимости объектов не подтвержден документально. Заключение не содержит аналогов при использовании доходного подхода.

Кроме того, администрацией представлены заключения по оспариваемой экспертизе на предмет соответствия ее требованиям законодательства об оценочной деятельности и принятым методикам оценки, согласно которым замечания к отчету не повлияли на итоговую рыночную стоимость, которая была получена в результате расчетов.

По итогам рассмотрения представленного заключения суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Согласно требованиям статьи 86 АПК РФ в заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены:

1) время и место проведения судебной экспертизы; 2) основания для проведения судебной экспертизы;

3) сведения о государственном судебно-экспертном учреждении, об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено проведение судебной экспертизы;

4) записи о предупреждении эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения;

5) вопросы, поставленные перед экспертом или комиссией экспертов;

6) объекты исследований и материалы дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы;

7) содержание и результаты исследований с указанием примененных методов;

8) оценка результатов исследований, выводы по поставленным вопросам и их обоснование;

9) иные сведения в соответствии с федеральным законом.

Кроме того, материалы и документы, иллюстрирующие заключение эксперта или комиссии экспертов, прилагаются к заключению и служат его составной частью.

Согласно статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности» отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Суд согласен с ответчиками, что в представленном экспертном заключении отсутствуют материалы и документы, иллюстрирующие заключение эксперта. В частности, ссылаясь на данные сайта Интернета (стр.18, 30 заключения) и оределяя коэффициент корреляции факторных переменных на стр.18 заключения, эксперты не приводят расчет и обоснование данных коэффициентов. Давая оценку исследуемого отчета как необоснованного, эксперты не указали, как обнаруженные недостатки повлияли на величину рыночной стоимости недвижимого имущества, не привели соответствующих расчетов, опровергающих расчеты оценщика.

Кроме того, поскольку на сегодняшний день договор купли-продажи недвижимого имущества сторонами спора не заключен, а с момента проведения оспариваемой оценки прошел значительный период времени, требует уточнения вопрос об актуальности установленной рыночной стоимости недвижимого имущества на настоящий момент. По устным пояснениям оценщика, изменения на рынке недвижимости не привели к значительному изменению стоимости недвижимого имущества. Суд полагает, что для проверки данного довода необходимо профессиональное мнение эксперта.

В соответствии с положениями статьи 87 АПК РФ, при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому

же или другому эксперту. В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов. Из содержания названной нормы следует, что повторная экспертиза назначается по усмотрению суда.

Изучив экспертное заключение, оценив представленные по ним замечания ответчиков, суд полагает возможным устранение возникших сомнения в надлежащем исполнении экспертами поручения суда, а также для установления иных вопросов по исследованным в ходе экспертизы обстоятельствам сомнений в их обоснованности путем назначения дополнительной экспертизы с поручением ее проведения тем же экспертам.

С учетом мнения сторон вопросы для дополнительной экспертизы формулируются судом следующим образом:

1) Повлияли ли выявленные в ходе проверки обоснованности отчета оценщика недостатки и нарушения законодательства, регулирующего оценочную деятельность, на итоговую рыночную стоимость, которая была получена в результате расчетов и насколько существенно? Привести соответствующие расчеты обоснованной рыночной стоимости объекта оценки с учетом методов оценки, использованных оценщиком.

2) Какие конкретно аналоги были взяты из объявлений о продаже недвижимости (указать адреса, основные характеристики, дату размещения объявлений) при определении рыночной стоимости объекта недвижимости (при ответе на второй вопрос ранее проведенной экспертизы)? Привести расчет указанных коэффициентов корреляции факторных переменных с результирующей переменной и обосновать их применение с учетом анализа рынка недвижимости в г.Сыктывкаре. Приобщить к отчету все источники использованной информации (например, распечатки с сайтов, акты обследования объекта оценки, использованные материалы дела и т.п.).

3) Является ли величина рыночной стоимости объекта оценки, рассчитанная при ответе на второй вопрос ранее назначенной экспертизы на дату 26 марта 2010 года, актуальной, обоснованной и рекомендуемой для совершения сделки на момент проведения дополнительной экспертизы и в течение какого периода времени данная стоимость может быть применена для совершения сделки? Если актуальность данной стоимости утрачена, то определить рыночную стоимость объекта оценки на момент проведения дополнительной экспертизы.

Кроме того, к заключению дополнительной экспертизы необходимо приобщить документы, подтверждающие специальность, стаж, ученую степень и ученое звание, занимаемую должность экспертов; все материалы и документы, иллюстрирующие заключение экспертов.

В целях наиболее эффективного исследования по поставленным вопросам в распоряжение экспертов будут предоставлены все материалы настоящего арбитражного дела. Кроме того, суд возлагает на стороны обязанность по первому требованию эксперта обеспечить доступ в

помещения и предоставить все испрашиваемые им документы, необходимые для разрешения поставленных перед экспертами вопросов.

На основании пункта 1 статьи 144 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд вправе приостановить производство по делу в связи с назначением экспертизы.

При таких обстоятельствах, суд считает необходимым производство по делу приостановить до получения экспертного заключения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 82, 87, 144, 184, 185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

Назначить по делу № А29-5577/2010 дополнительную экспертизу.

Поручить проведение дополнительной экспертизы некоммерческому партнерству «Саморегулируемая организация ассоциации российских магистров оценки», <...>, Бизнес Центр «Омега Плаза», комиссии экспертов в составе экспертов ФИО4, ФИО5, ФИО6 Руководителю партнерства ФИО7 и исполнительному директору ФИО8 при невозможности привлечь к осуществлению экспертизы указанных экспертов, в том числе в установленный судом срок, привлечь к осуществлению дополнительной экспертизы экспертный совет в составе не менее трех специалистов для разрешения поставленных судом вопросов, подтвердив в представленном заключении полномочия привлеченных экспертов.

Поставить перед экспертами следующие вопросы:

1) Повлияли ли выявленные в ходе проверки обоснованности отчета №03/08 предпринимателя ФИО1 недостатки и нарушения законодательства, регулирующего оценочную деятельность, на итоговую рыночную стоимость, которая была получена в результате расчетов и насколько существенно? Привести соответствующие расчеты обоснованной рыночной стоимости объекта оценки с учетом методов оценки, использованных оценщиком.

2) Какие конкретно аналоги были взяты из объявлений о продаже недвижимости (указать адреса, основные характеристики, дату размещения объявлений) при определении рыночной стоимости нежилого помещения, назначение: нежилое, общая площадь 46,3 кв.м., номера на поэтажном плане 52, 52а, 52б, 59, 60, 61, 61а по адресу: <...> (при ответе на второй вопрос, назначенной определением от 6 сентября 2010 года по делу №А29-5577/2010)? Привести расчет указанных коэффициентов корреляции факторных переменных с результирующей переменной и обосновать их применение с учетом анализа рынка недвижимости в г.Сыктывкаре. Приобщить к отчету все источники использованной информации (например, распечатки с сайтов, акты обследования объекта оценки, использованные материалы дела и т.п.).

3) Является ли величина рыночной стоимости нежилого помещения, назначение: нежилое, общая площадь 46,3 кв.м., номера на поэтажном плане 52, 52а, 52б, 59, 60, 61, 61а по адресу: Республика Коми, г.Сыктывкар, ул.Коммунистическая, д.88, рассчитанная при ответе на второй вопрос назначенной определением от 6 сентября 2010 года по делу №А29-5577/2010 по состоянию на дату 26 марта 2010 года, актуальной, обоснованной и рекомендуемой для совершения сделки на момент проведения дополнительной экспертизы и в течение какого периода времени данная стоимость может быть применена для совершения сделки? Если актуальность данной стоимости утрачена, то определить рыночную стоимость нежилого помещения, назначение: нежилое, общая площадь 46,3 кв.м., номера на поэтажном плане 52, 52а, 52б, 59, 60, 61, 61а по адресу: Республика Коми, г.Сыктывкар, ул.Коммунистическая, д.88 на момент проведения дополнительной экспертизы (указать дату).

К заключению дополнительной экспертизы необходимо приобщить документы, подтверждающие специальность, стаж, ученую степень и ученое звание, занимаемую должность экспертов; все материалы и документы, иллюстрирующие заключение экспертов.

Установить срок проведения дополнительной экспертизы и предоставления заключения в Арбитражный суд Республики Коми – 30 марта 2011 года.

В распоряжение экспертов предоставить материалы арбитражного дела №А29-5577/2010.

Открытому акционерному обществу «Карт-Центр Мета» по первому требованию обеспечить доступ экспертов на территорию оцениваемого недвижимого имущества, возможность ознакомления со всеми испрашиваемыми экспертом документам, необходимыми для проведения экспертизы.

Администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар», индивидуальному предпринимателю ФИО1 и Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации МОГО «Сыктывкар» по первому требованию экспертов обеспечить возможность ознакомления со всеми испрашиваемыми экспертом документами, необходимыми для проведения экспертизы, касающимися оценки недвижимого имущества.

Предупредить экспертов об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Копию настоящего определения с отметкой о предупреждении (подписями экспертов) вернуть в Арбитражный суд Республики Коми.

Производство по делу № А29-5577/2010 приостановить до получения заключения экспертов.

Разъяснить, что определение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд

(г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок.

Об уголовной ответственности по Подпись ФИО эксперта

статье 307 Уголовного кодекса

Российской Федерации за дачу

заведомо ложного заключения

предупрежден

Об уголовной ответственности по Подпись ФИО эксперта

статье 307 Уголовного кодекса

Российской Федерации за дачу

заведомо ложного заключения

предупрежден

Об уголовной ответственности по Подпись ФИО эксперта

статье 307 Уголовного кодекса

Российской Федерации за дачу

заведомо ложного заключения

предупрежден