Гражданский кодекс часть 1

от ответчиков: ФИО2 – по доверенности (от АО «Стройматериалы-к»), ФИО3 - по доверенности от 19.08.2016г. (от ООО «СтройТолк»), ФИО4 – по доверенности от 17.12.2015г. (от Администрации МОГО «Сыктывкар»)

установил:

Заместитель прокурора Республики Коми (далее – истец, Прокурор) обратился в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к Акционерному обществу «Стройматериалы-к» (далее – ответчик, АО «Стройматериалы-к»), Обществу с ограниченной ответственностью «СтройТолк» (далее – ответчик, ООО «СтройТолк») и Администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (далее – ответчик, Администрация) с требованиями о признании недействительным договора аренды от 31.03.2016г. № 01/16-29 земельного участка под

кадастровым номером 11:05:0105014:1773, площадью 3015 кв.м. по адресу: Республика Коми, г.Сыктывкар, ул. Димитрова (район жилого дома № 44), для строительства многоквартирного жилого дома (далее - Спорный земельный участок, арендованный участок), заключенного между Администрацией в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом МОГО «Сыктывкар» и АО «Стройматериалы-к»; а также о применении последствий недействительности данного договора в виде обязания ООО «СтройТолк» возвратить Спорный земельный участок в муниципальную собственность.

Определением от 23 августа 2016 года судом по заявлению Прокурора приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми (167981, <...>) осуществлять регистрацию договоров участия в долевом строительстве на объект недвижимого имущества: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства объекта: «Многоквартирный жилой дом», общая площадь 3015 кв.м, расположенный по адресу: Российская Федерация, <...>.

В обоснование Заявитель указывает на то, что 9 августа 2016 года он заключил договор № КВ-38 участия в долевом строительстве многоквартирного дома с ФИО5, который был предъявлен на государственную регистрацию.

Однако 15 сентября 2016 года заявитель получил уведомление о приостановлении государственной регистрации в связи с наличием запрета, наложенного принятым по настоящему делу определением от 23.08.2016г.

Ссылаясь на то, что наличие запрета на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве препятствует как участникам долевого строительства, так и заявителю как застройщику расторгать заключенные договоры, без расторжения которых ООО "СтройТолк" не имеет возможности вернуть уплаченные денежные средства по договрам страхования с ООО "РИНКО", а участникам долевого строительства - получить уплаченные по зарегистрированным договорам денежные средства, Заявитель указывает, что сохранение принятых обеспечительных мер нарушает права и законные интересы третьих лиц.

Рассмотрев заявление и приложенные к нему документы, материалы дела, заслушав представителей участников спора, суд удовлетворяет рассматриваемое заявление в силу следующего.

В силу части 1 статьи 97 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) обеспечение иска по ходатайству лица, участвующего в деле, может быть отменено арбитражным судом, рассматривающим дело.

Как разъяснено постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2006г. № 55 «О применении арбитражными судами обеспечительных мер» (далее по тексту - Постановление № 55) (пункт 22), ответчик, иные лица, участвующие в деле, а также лица, чьи права и интересы нарушены в результате применения обеспечительных мер, вправе обратиться с ходатайством об их отмене, представив объяснения по существу примененных мер, на основании которых суд повторно проверяет наличие оснований, установленных частью 2 статьи 90 АПК РФ, и оценивает отношения на соответствие критериям обоснованности их применения. К таким критериям пункт 10 цитируемого постановления относит разумность и обоснованность требования заявителя о применении обеспечительных мер, вероятность причинения заявителю значительного ущерба в случае непринятия обеспечительных мер, обеспечение баланса интересов заинтересованных сторон, предотвращение нарушения при принятии обеспечительных мер публичных интересов, интересов третьих лиц.

Статьей 97 АПК РФ не предусмотрены основания, по которым обеспечение иска может быть отменено; данный вопрос решается судом в каждом конкретном случае с учетом обстоятельств дела. Отмена обеспечения может быть вызвана, в частности, тем, что отпали основания, по которым были приняты обеспечительные меры, либо после принятия таких мер появились обстоятельства, обосновывающие отсутствие необходимости в сохранении обеспечения.

Как следует из материалов дела, по итогам проведенного аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для жилищного строительства 6 мая 2013г. между Администрацией (арендодатель) и ЗАО «Стройматериалы-к» (арендатор) заключен договор № 01/130181 аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером 11:05:0105014:1773, площадью 3015 кв.м. по адресу: <...> (район жилого дома № 44), для строительства многоквартирного жилого дома. Договор заключен сроком на 3 года; зарегистрирован в предусмотренном законом порядке 5 июня 2013 года.

В период действия данного договора ЗАО «Стройматериалы-к» было получено разрешение на строительство от 23 декабря 2015 года; 19.01.2016г. арендатором подано заявление о заключении нового договора аренды в порядке реализации преимущественного права (без проведения торгов).

Письмом от 17.02.2016г. Администрацией отказано в предоставлении в аренду земельного участка в таком порядке в связи с тем, что строительство объектов не осуществлено, а письмом от 4 апреля 2016 г. - по результатам рассмотрения в предусмотренном административным регламентом порядке

жалобы ЗАО «Стройматериалы-к» - удовлетворено соответствующее ходатайство, в связи с чем и заключен оспариваемый в настоящем деле договор № 01/16-29 аренды земельного участка от 31.03.2016г.

В порядке уступки права по соглашению от 16 мая 2016 г. арендатором Спорного земельного участка стало ООО «СтройТолк», которому 21 июня 2016 г. было выдано новое разрешение на строительство в связи со сменой застройщика.

Прокурор считает, что оснований для предоставления земельного участка в аренду без торгов не имелось, в связи с чем заявил изложенные в иске требования в защиту публичного интереса, который выражается в том, что при совершении недействительной сделки нарушено публичное законодательство, регулирующее порядок распоряжения муниципальными землями.

Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце 2 пункта 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

С учетом наличия требований о возврате арендованного участка одной из сторон оспариваемой сделки, подачей настоящего иска Прокурор оспаривает зарегистрированное право аренды в отношении Спорного земельного участка.

Осуществление работ по строительству жилого дома на Спорном земельном участке ведется ООО "СтройТолк" с использованием средств участников долевого строительства. Согласно документально подтвержденным истцом сведениям, за период с 14 июля по 16 августа 2016 года зарегистрирован уже 21 договор участия в долевом строительстве жилого дома на арендованном участке.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом участии в строительстве) в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для

строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Полагая, что дальнейшее привлечение граждан-дольщиков до окончания рассмотрения настоящего спора может негативным образом повлиять как на имущественные права привлеченных застройщиком граждан для финансирования строительства застройщика, так и на финансовое состояние самого застройщика, а государственная регистрация данных договоров в период оспаривания права на предмет залога (право аренды) может повлечь необходимость обращения с новыми исками в целях защиты нарушенных прав участников долевого строительства, судом при принятии спорных обеспечительных мер учитывалась непосредственная их связь с предметом рассматриваемого спора и преследовалась цель пресечения дальнейших действий по распоряжению ответчиком оспариваемым правом аренды, защита имущественных прав граждан и уменьшение убытков застройщика в случае удовлетворения исковых требований.

В то же время судом не было установлено, что рассматриваемым иском Прокурор оспаривает соответствие фактического использования земельного участка его целевому предоставлению (для строительства многоквартирного жилого дома), равно как и законность осуществления строительства.

Не оспаривались истцом ни соглашение об уступке прав аренды действующему застройщику, ни выданные Администрацией разрешения на строительство, ни заключенные застройщиком договоры долевого участия в строительстве жилого дома на спорном земельном участке, в связи с чем при назначении дела к судебному разбирательству истцу предлагалось пояснить цель подачи иска с учетом осуществления неоспоренного строительства жилого дома, обременения оспариваемого права аренды залогом участников долевого строительства; рассмотреть вопрос об уточнении требований.

Соответствующие пояснения суду не приведены, а заявленным и не принятым судом в качестве уточнений исковых требований заявлением Прокурор дополнил иск новым требованием о признании недействительным соглашения от 16.05.2016 об уступке права № 1-16/Ар, заключенного между АО "Стройматериалы-К" и ООО "СтройТолк".

При таких обстоятельствах суд полагает, что сохранение обеспечительных мер в виде запрета по осуществлению регистрационных действий в отношении договоров участия в долевом строительстве на Спорном земельном участке в сложившейся на данный момент ситуации может негативным образом отразиться на правах всех его участников, в том числе и не привлеченных к рассмотрению настоящего спора.

Согласно статье 90 АПК РФ обеспечительные меры - срочные временные меры, направленные на обеспечение иска или имущественных интересов заявителя. Обеспечительные меры допускаются на любой стадии

процесса, если непринятие этих мер может затруднить или сделать невозможным исполнение судебного акта, а также в целях предотвращения причинения значительного ущерба заявителю. В соответствии с частью 2 статьи 91 названного Кодекса обеспечительные меры должны быть соразмерны заявленному требованию.

Суд принимает обеспечительные меры, если имеются доказательства, подтверждающие наличие хотя бы одного из предусмотренных частью 2 статьи 90 упомянутого Кодекса оснований.

Подавая ходатайство об обеспечении иска, заявитель должен обосновать причины обращения с таким ходатайством, привести доводы, свидетельствующие о необходимости принятия обеспечительных мер, указать обстоятельства, вследствие которых исполнение судебного акта может стать затруднительным или невозможным либо заявителю может быть причинен значительный ущерб. Арбитражный суд оценивает доводы заявителя с точки зрения разумности и обоснованности требования о применении обеспечительных мер; вероятности причинения заявителю значительного ущерба в случае непринятия обеспечительных мер; обеспечения баланса интересов заинтересованных сторон; предотвращения нарушения при принятии обеспечительных мер публичных интересов, интересов третьих лиц.

В соответствии с пунктом 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2006 N 55 "О применении арбитражными судами обеспечительных мер" рассматривая заявления о применении обеспечительных мер, суд оценивает, насколько истребуемая заявителем конкретная обеспечительная мера связана с предметом заявленного требования, соразмерна ему и каким образом она обеспечит фактическую реализацию целей обеспечительных мер, обусловленных основаниями, предусмотренными частью 2 статьи 90 АПК РФ.

Проверив наличие оснований, необходимых для обеспечения иска, обстоятельства и предмет спорных отношений, суд считает, что принятые определением суда от 23.08.2016 обеспечительные меры несоразмерны заявленному требованию, их принятие существенно нарушает баланс интересов сторон, поскольку спора относительно осуществления ООО "СтройТолк" строительной деятельности не имеется.

Кроме того, в судебном заседании 3 октября 2016 года судом оглашена резолютивная часть решения о частичном удовлетворении иска, согласно которой в удовлетворении исковых требований о применении последствий недействительности сделки судом отказано. Соответственно, судом отказано в удовлетворении требования об оспаривании зарегистрированного права аренды в отношении Спорного земельного участка.

По правилам п.5 ст.96 АПК РФ в случае отказа в удовлетворении иска, оставления иска без рассмотрения, прекращения производства по делу обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. После вступления судебного акта в

законную силу арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, выносит определение об отмене мер по обеспечению иска или указывает на это в судебных актах об отказе в удовлетворении иска, об оставлении иска без рассмотрения, о прекращении производства по делу.

Таким образом, в случае вступления в законную силу указанного решения принятые по настоящему делу обеспечительные меры подлежат отмене в силу прямого указания закона.

В то же время учитывая, что принятием спорных обеспечительных мер затрагиваются права иных лиц, не привлеченных к участию в деле, а также блокируется право данных лиц на прекращение обременений оспоренного права аренды, суд полагает необходимым отменить данные обеспечительные меры с указанием о немедленном исполнении настоящего определения.

С учетом изложенного, принятые определением от 23 августа 2016 года обеспечительные меры подлежат отмене.

Руководствуясь статьями 97, 184-185 АПК РФ, суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

Заявление Общества с ограниченной ответственностью «СтройТолк» об отмене обеспечительных мер удовлетворить.

Отменить обеспечительные меры, принятые определением от 23 августа 2016 года о запрете Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми (167981, <...>) осуществлять регистрацию договоров участия в долевом строительстве на объект недвижимого имущества: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства объекта: «Многоквартирный жилой дом», общая площадь 3015 кв.м, расположенный по адресу: Российская Федерация, <...>.

Разъяснить, что определение суда подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок.

Судья Т.Ф. Изъюрова