Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Костромской области в составе судьи Голубевой Ольги Дмитриевны, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ельцовой Т. А. (до перерыва), ФИО1 (после перерыва), рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Азимут Кострома», г. Кострома (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к Управлению имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы, г. Кострома (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

- о признании недостоверной величины рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование земельным участком, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации зданий гостиничного комплекса, общая площадь 31596,32 кв. м., адрес (местонахождение): <...>, кадастровый номер 44:27:080522:0001;

- о признании недействительным отчета от 26.03.2019 № 341-03/19 об определении рыночной стоимости годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 44:27:080522:0001, площадью 31596,32 кв.м., местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <...>, выполненного ООО «Центр оценки» оценщиком ФИО2;

- утвердить годовую арендую плату за земельный участок в размере, определенном в отчете от 25.03.2019 № 2019-01/1248 об определении рыночной стоимости годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 44:27:080522:0001, площадью 31596,32 кв.м., местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <...>, выполненном независимым оценщиком ООО «Бюро оценки бизнеса»,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Центр оценки», Калининградская область, Гусевский р-н, г. Гусев (ИНН: <***>, ОГРН: <***>), Бюро оценки бизнеса г. Москва (ИНН: <***>, ОГРН: <***>),

при участии до перерыва:

от истца: ФИО3 (представитель по доверенности от 05.09.2020);

от ответчика: ФИО4 (представитель по доверенности от 12.03.2020 № 14),

от третьих лиц: не явились, уведомлены надлежаще,

при участии после перерыва:

стороны не явились, уведомлены надлежаще,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Азимут Кострома», г. Кострома (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Костромской области с иском к Управлению имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы, г. Кострома (далее – Управление) о признании недостоверной величины рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование земельным участком, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации зданий гостиничного комплекса, общая площадь 31596,32 кв. м., адрес (местонахождение): <...>, кадастровый номер 44:27:080522:0001; признании недействительным отчета от 26.03.2019 № 341-03/19 об определении рыночной стоимости годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 44:27:080522:0001, площадью 31596,32 кв.м., местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <...>, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки» (далее – ООО «Центр оценки») оценщиком ФИО2; утвердить годовую арендую плату за земельный участок в размере, определенном в отчете от 25.03.2019 № 2019-01/1248 об определении рыночной стоимости годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 44:27:080522:0001, площадью 31596,32 кв.м., местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <...>, выполненном независимым оценщиком – обществом с ограниченной ответственностью «Бюро оценки бизнеса» (далее – Бюро оценки).

Определением суда от 10.02.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Центр оценки».

Определением от 10.02.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Бюро оценки г. Москва.

От ответчика поступил отзыв на иск (действие Правил № 582, на которые ссылается истец, не распространяется на отношения, связанные с использованием земель, находящихся в собственности субъектов РФ, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена; следовательно отчет, представленный истцом, не может иметь доказательственного значения).

Истец представил ходатайство о назначении судебной экспертизы, считает необходимым поставить перед экспертом вопрос: определить рыночную стоимость годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 44:27:080522:1 по адресу: <...>. ранее представил кандидатуру эксперта - ИП ФИО5 (<...>), представил иные кандидатуры экспертных организаций – ООО «Московский кадастровый центр» (<...>), ООО «Бюро городского кадастра» (<...>), представил ответы соответствующих экспертных организаций о возможности проведения судебной экспертизы.

Ответчик представил ходатайство о назначении судебной экспертизы, считает необходимым поставить перед экспертом вопросы: 1) допущены ли ООО «Центр оценки» при составлении отчета об определении рыночного размера годовой арендой платы за земельный участок с кадастровым номером 44:27:080522:1, общей площадью 31596,32 кв.м., расположенный по адресу: <...>, нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета размера годовой арендной платы конкретного объекта оценки иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины годовой арендной платы, в том числе правильно ли взяты объекты аналоги, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости; 2) если при проведении оценки допущены нарушения требований законодательства, регламентирующего оценочную деятельность, что не позволяет признать достоверным определенный в отчете годовой размер арендной платы указанного объекта недвижимости, то каков тогда действительный размер годовой арендной платы на дату составления отчета. Проведение экспертизы считает возможным поручить оценщику общества с ограниченной ответственностью «Региональный центр оценки» ФИО6 (156013, <...>).

Суд принял к рассмотрению ходатайства сторон о назначении судебной экспертизы.

Заслушав представителей истца и ответчика, учитывая фактические обстоятельства дела, суд счел необходимым поставить перед экспертными организациями следующие вопросы:1) допущены ли ООО «Центр оценки» при составлении отчета об определении рыночного размера годовой арендой платы за земельный участок с кадастровым номером 44:27:080522:1, общей площадью 31596,32 кв.м., расположенный по адресу: <...>, нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета размера годовой арендной платы конкретного объекта оценки иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины годовой арендной платы, в том числе правильно ли взяты объекты аналоги, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости; 2) если при проведении оценки допущены нарушения требований законодательства, регламентирующего оценочную деятельность, что не позволяет признать достоверным определенный в отчете годовой размер арендной платы указанного объекта недвижимости, то каков тогда действительный размер годовой арендной платы на дату составления отчета.

С учетом мнения сторон суд считает необходимым направить запросы о возможности проведения экспертизы, ее стоимости, сроках проведения, фамилии, имени и отчестве эксперта, которому она может быть поручена руководителем, о документах, необходимых для проведения экспертизы в следующие экспертные организации: ИП ФИО5 (<...>), ООО «Московский кадастровый центр» (<...>), ООО «Бюро городского кадастра» (<...>), оценщику общества с ограниченной ответственностью «Региональный центр оценки» ФИО6 (156013, <...>).

Ответчик заявил о необходимости направлении запроса о возможности проведения судебной экспертизы в Саморегулируемую межрегиональную ассоциацию оценщиков (ИНН: <***>, ОГРН: <***>; 119311, <...> этаж), Костромское региональное отделение Российского общества оценщиков (156000, <...>, а/я 7; 156000, <...> этаж, №1, оф. 7), Ассоциацию «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>; 109028, <...>).

От ИП ФИО5 (<...>) поступил ответ на запрос суда, попросил уточнить формулировку второго вопроса, поставленного для эксперта, стоимость проведения экспертизы – 30000 руб., срок проведения судебной экспертизы – 60 дней, необходимые материалы для проведения экспертизы: отчет об определении рыночного размера годовой арендной платы за земельный участок, подготовленный ООО «Центр оценки»; выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости с кадастровым номером 44:27:080522:1; выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 44:27:080522:1 на дату определения рыночной стоимости, установленной в отчете ООО «Центр оценки»; выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 44:27:080522:1.

От Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков (ИНН: <***>, ОГРН: <***>; 119311, <...> этаж) поступил ответ на запрос суда – проведение судебной экспертизы возможно, срок проведения – 10 рабочих дней со дня предоставления отчета об оценке и необходимых материалов, стоимость экспертизы – 180000 руб. 00 коп., для проведения экспертизы необходимы отчет об оценке, материалы дела.

От Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>; 109028, <...>) поступил ответ на запрос суда – проведение экспертизы возможно, срок проведения экспертизы – 15 рабочих дней, стоимость экспертизы – 100000 руб.

От ООО «Бюро городского кадастра» (<...>) поступил ответ на запрос суда – проведение экспертизы возможно, стоимость экспертизы – 50000 руб.

От ООО «Московский кадастровый центр» (<...>) поступил ответ на запрос суда – проведение экспертизы возможно, срок проведения экспертизы – 5 рабочих дней, стоимость экспертизы – 40000 руб.

От третьего лица Бюро оценки поступил отзыв на иск.

От оценщика общества с ограниченной ответственностью «Региональный центр оценки» ФИО6 (156013, <...>) поступил ответ на запрос суда - проведение судебной экспертизы возможно, стоимость экспертизы составит 25000 руб., срок проведения экспертизы – 40 рабочих дней с момента вступления в законную силу определения о назначении судебной экспертизы

От ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Костромской области поступили истребованные доказательства.

В судебном заседании 30.11.2020 стороны поддержали ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы.

После перерыва, объявленного 30.11.2020 в 11 час. 59 мин. в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебное заседание продолжено 07.12.2020 в 11 час. 50 мин.

От истца поступило ходатайство о назначении судебной экспертизы с уточненными вопросами:1) допущены ли ООО «Центр оценки» при составлении отчета об определении рыночного размера годовой арендой платы за земельный участок с кадастровым номером 44:27:080522:1, общей площадью 31596,32 кв.м., расположенный по адресу: <...>, нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета размера годовой арендной платы конкретного объекта оценки иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины годовой арендной платы, в том числе правильно ли взяты объекты аналоги, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости; 2) если при проведении оценки допущены нарушения требований законодательства, регламентирующего оценочную деятельность, что не позволяет признать достоверным определенный в отчете годовой размер арендной платы указанного объекта недвижимости, то какова тогда рыночная стоимость права пользования земельным участком на условиях договора аренды в год на дату оценки. Проведение судебной экспертизы считает необходимым поручить ИП ФИО5 (<...>).

Лица, участвующие в деле, явку представителей после объявленного перерыва в судебное заседание не обеспечили.

Учитывая фактические обстоятельства дела, суд счел необходимым поставить перед экспертными организациями следующие вопросы: 1) допущены ли ООО «Центр оценки» при составлении отчета об определении рыночного размера годовой арендой платы за земельный участок с кадастровым номером 44:27:080522:1, общей площадью 31596,32 кв.м., расположенный по адресу: <...>, нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета размера годовой арендной платы конкретного объекта оценки иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины годовой арендной платы, в том числе правильно ли взяты объекты аналоги, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости; 2) если при проведении оценки допущены нарушения требований законодательства, регламентирующего оценочную деятельность, что не позволяет признать достоверным определенный в отчете годовой размер арендной платы указанного объекта недвижимости, то какова тогда рыночная стоимость права пользования земельным участком на условиях договора аренды в год на дату оценки.

В связи с корректировкой вопросов, подлежащих постановке перед экспертом, суд счел необходимым повторно направить запрос о возможности проведения экспертизы, ее стоимости, сроках проведения, фамилии, имени и отчестве эксперта, которому она может быть поручена руководителем, о документах, необходимых для проведения экспертизы, ИП ФИО5 (<...>).

Изучив материалы дела, арбитражный суд счел необходимым в силу статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отложить судебное разбирательство для полного, всестороннего рассмотрения спора.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 158, 184, 185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

1. Судебное заседание отложить на 28 января 2021 года на 11 час. 20 мин., с участием сторон, в помещении суда по адресу: <...>, зал № 3.

2. ИП ФИО5 (<...>) представить в суд (по факсу или в электронной форме) с последующим представлением на бумажном носителе информации о возможности проведения по делу судебной экспертизы по вопросам:

1) допущены ли ООО «Центр оценки» при составлении отчета об определении рыночного размера годовой арендой платы за земельный участок с кадастровым номером 44:27:080522:1, общей площадью 31596,32 кв.м., расположенный по адресу: <...>, нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета размера годовой арендной платы конкретного объекта оценки иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины годовой арендной платы, в том числе правильно ли взяты объекты-аналоги, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости;

2) если при проведении оценки допущены нарушения требований законодательства, регламентирующего оценочную деятельность, что не позволяет признать достоверным определенный в отчете годовой размер арендной платы указанного объекта недвижимости, то какова тогда рыночная стоимость права пользования земельным участком на условиях договора аренды в год на дату оценки.

К письму приложить документы, подтверждающие соответствующую компетенцию эксперта.

Суд разъясняет экспертным учреждениям, что в силу пункта 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» в исключительных случаях, когда по объективным причинам эксперт не может заранее рассчитать затраты на проведение экспертизы (например, ввиду характера и объема исследуемых объектов), по согласованию с участвующими в деле лицами, по ходатайству или с согласия которых назначается экспертиза, и экспертом (экспертным учреждением, организацией) суд при назначении экспертизы может определить предварительный размер вознаграждения эксперта. При этом эксперт информирует суд, а также лиц, участвующих в деле, о пределах возможного увеличения размера вознаграждения ввиду невозможности заранее рассчитать все затраты на производство экспертизы, а также об обстоятельствах, влияющих на увеличение стоимости исследований. Не производится выплата эксперту (экспертному учреждению, организации) вознаграждения сверх согласованных при назначении экспертизы пределов увеличения размера вознаграждения.

3. ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Костромской области суд предлагает представить в дело (ссылка на номер дела обязательна) в срок не позднее 21.01.2021 в электронном виде (E-mail: info@kostroma.arbitr.ru): выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 44:27:080522:1 на 25.03.2019.

Если лицо, от которого арбитражным судом истребуется доказательство, не имеет возможности его представить вообще или представить в установленный судом срок, оно обязано известить об этом суд с указанием причин непредставления в пятидневный срок со дня получения копии определения об истребовании доказательства.

В случае неисполнения обязанности представить истребуемое судом доказательство по причинам, признанным арбитражным судом неуважительными, либо неизвещения суда о невозможности представления доказательства вообще или в установленный срок на лицо, от которого истребуется доказательство, судом налагается судебный штраф в порядке и в размерах, которые установлены в главе 11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

4. Лица, участвующие в деле, информируются о том, что они могут получить дополнительную информацию о месте и времени рассмотрения дела, а также о перерывах и об отложении рассмотрения дела по телефону помощника судьи (4942)47-27-04, факс <***>, а также на официальном сайте Арбитражного суда Костромской области: http://kostroma.arbitr.ru.

Судья О.Д. Голубева