Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Краснодарского края
350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32, тел.: (861) 293-81-03,
сайт: http://www.krasnodar.arbitr.ru
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

г. Краснодар Дело № А32-1070/2017
«17» января 2024 года

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Ю. Пономарева,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Е.И. Чарнасовой, рассмотрев в открытом судебном заседании материалы обособленного спора по заявлению Черкашиной Анны Михайловны, поданное в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) должника – общества с ограниченной ответственностью «ЖК АРС-Аврора», г. Краснодар (ИНН 2308199953, ОГРН 1132308006896),

при участии в судебном заседании:
от заявителя (Черкашина А.М.): представитель не явился, уведомлен,

от конкурсного управляющего: Гиганов О.Б. - представитель по доверенности, от ООО «Альфастройкомплекс»: Попов А.С. - представитель по доверенности,

У С Т А Н О В И Л :

Публичное акционерное общество Банк «Финансовая корпорация Открытие» (далее – заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании общества с ограниченной ответственностью «ЖК АРС-Аврора» (далее – должник) несостоятельным (банкротом).

Путем автоматизированного распределение заявление передано в производство судье Маркиной Т.Г.

Определением от 16.01.2017 заявление принято к производству, делу присвоен порядковый номер № А32-1070/2017.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.07.2018 общество с ограниченной ответственностью «ЖК АРС-Аврора», г. Краснодар (ИНН <***>, ОГРН <***>) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена ФИО1 член некоммерческого партнерства саморегулируемой организации арбитражных управляющих «Развитие».

Определением суда от 12.12.2018 конкурсным управляющим общества с ограниченной ответственностью «ЖК АРС-Аврора» утвержден ФИО2 член некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация арбитражных управляющих «Развитие».

Сообщение на официальном источнике (Издательский дом – «КоммерсантЪ») о введении процедуры конкурсного производства в отношении должника опубликовано 21.07.2018.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.12.2020, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 05.03.2021, заявление ООО «Альфастройкомплекс» удовлетворено.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.03.2021 ходатайство конкурсного управляющего о передаче имущества и обязательств застройщика приобретателю удовлетворено. Передано приобретателю – ООО «Альфастройкомплекс» следующее имущество, права и обязательства ООО «ЖК АРС-Аврора»:

- земельный участок с кадастровым номером 23:43:0201015:15, площадью 16314 +/45 кв. м с находящимися на нем неотделимыми улучшениями – объектом незавершенного строительства «Многоэтажный жилой комплекс со встроенно-пристроенными помещениями» (Многоквартирное здание переменной этажности (16 - 22 этажа), состоящее из 8-ми секций с подвалом и техническим (чердачным) этажом), с кадастровым номером 23:43:0201015:481, Краснодарский край, г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. им. Дзержинского, д. 95, площадью 59 817,3 кв. м, 65% готовности;

- права застройщика общества с ограниченной ответственностью «ЖК АРС Аврора» на Проектную документацию в отношении объекта незавершенного строительства;

- права застройщика общества с ограниченной ответственностью «ЖК АРС Аврора» в соответствии с разрешением на строительство № RU23306000-3263-р от 20.03.2014, выданным Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар (с учетом приложений о продлении срока действия разрешения на строительство до 20 декабря 2025 года);

- права застройщика общества с ограниченной ответственностью «ЖК АРСАврора» по требованиям о подключении (технологическому присоединению) объекта к сетям инженерно-технического обеспечения по договорам, заключенным с застройщиком в отношении передаваемого земельного участка с находящимся на нем объектом незавершенного строительства;

- обязательства застройщика ООО «ЖК АРС-Аврора» по передаче жилых помещений и нежилых помещений площадью до 7 кв. м на общую сумму 364 262 972,48 рублей участникам долевого строительства в соответствии с реестром требований о передаче жилых помещений общества с ограниченной ответственностью «ЖК АРС- Аврора». Права требования к участникам строительства по исполнению оставшихся неисполненными перед ООО «ЖК АРС-Аврора» обязательств по оплате жилых помещений.

На основании определения и.о. председателя судебной коллегии Арбитражного суда Краснодарского края по рассмотрению экономических споров, возникающих из административных и иных публичных правоотношений ФИО3 от 26.05.2022, настоящее дело о несостоятельности (банкротстве) должника, а также все имеющиеся в его рамках обособленные споры, в соответствии с положениями п. 2 ч. 3 ст. 18 АПК РФ переданы в производство судьи А.Ю. Пономарева.

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) должника 23.03.2022 от ФИО4 поступило заявление о ненадлежащем исполнении обязательств, установленных судебным актом, в котором просит:

- определить конкретно в перечне участников строительства лиц, права которых подлежат восстановлению для передачи жилых помещений;

- уточнить соответствие специализированного застройщика, который может принять договорные обязательства по завершению строительства многоквартирного дома;

- присудить в ее пользу денежную сумму согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением суда от 30.03.2022 заявление оставлено без движения.

Определением от 11.05.2022 заявление ФИО4 о ненадлежащем исполнении обязательств, установленных судебным актом, возвращено заявителю.

Определение мотивировано тем, что требования заявителя адресованы не должнику, ввиду чего подлежат рассмотрению вне рамок дела о банкротстве. Также судом первой инстанции указано на наличие ходатайства о возвращении заявления.

ФИО4 обжаловала определение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просила определение отменить.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2022 определение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.05.2022 по делу № А321070/2017 отменено, заявление направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Отменяя судебный акт суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции в своем постановлении от 17.06.2022 отразил, что в рассматриваемом случае требования заявителя по существу относятся к порядку исполнения определения от 10.12.2020, которым переданы права и обязанности застройщика ООО "Альфастройкомплекс".

В частности, заявитель указывает на наличие правовой неопределенности в части перечня участников строительства, в отношении которых ООО "Альфастройкомплекс" обязано исполнить обязательства по передаче жилых помещений.

Как указывает заявитель, после передачи прав и обязанностей застройщика

ООО "Альфастройкомплекс" направило в адрес ФИО4 оферту на подписание дополнительного соглашения.

Однако, по мнению заявителя, статьей 201.15.1 не предусмотрено заключение дополнительных соглашений или договоров долевого участия, поскольку круг участников строительств и жилые помещения, подлежащие передачи, определены судебными актами о включении требований в реестр. Заявитель полагает, что данная ситуация возникла ввиду неуказания в определении от 10.12.2020 перечня участников лиц, права которых подлежат восстановлению для передачи жилых помещений.

Таким образом, заявленные ФИО4 требования по существу представляют собой разногласия, возникшие между ФИО4 и

ООО "Альфастройкомплекс" по поводу применения положений статьи 201.15.1 Закона о банкротстве и исполнения определения от 10.12.2020.

Учитывая данные обстоятельства, суд в порядке положений ст. 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и положений ст. 60 ФЗ «О несостоятельности» счел необходимым назначить судебное заседание в суде первой инстанции.

Информация о движении дела, замене состава суда, времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Арбитражного суда Краснодарского края в сети Интернет по веб-адресу http://krasnodar.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 АПК РФ.

ФИО4, надлежащим образом уведомленная о времени и месте проведения открытого судебного заседания, в том числе публично, путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда, явку не обеспечила.

В ходе проведения судебного заседания 20.11.2023 судом установлено, что в материалы дела со стороны ООО "Альфастройкомплекс", учитывая позицию

ФИО4 и наличие технической ошибки в Акте приема-передачи № б/н от 24.11.2021 было представлено соглашение от 24.03.2023 о внесении изменений в Акт приема-передачи № б/н от 24.11.2021.

Согласно содержания данного соглашения от 24.03.2023 судом установлено, что в Акт приема-передачи № б/н от 24.11.2021 внесены изменения и в настоящий момент по позиции акта № 105 выступает также ФИО4 с целью получения от нового застройщика (приобретателя) - ООО "Альфастройкомплекс" двухкомнатной квартиры № 458 с ценой 3 384 000 руб. и основанием для получения выступает – договор

№ 7/4/458ЖП-2015/ЖК/1 «АРС Аврора» уступки прав (требования) от 16.03.2015 по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 7/4/458/ЖП-2015/ЖК «АРС Аврора» от 27.02.2015.

Однако, согласно содержания судебного акта от 23.04.2018 об установлении требований ФИО4 судом установлено, что переуступка к ФИО4 прав требования по квартире № 458 произведена на основании договора

№ 7/4/458/2015/ЖК/1 «АРС Аврора» от 16.05.2015 по договору участия в долевом строительстве № 7/4/458/2015/ЖК «АРС Аврора» от 27.02.2015.

Откладывая судебное заседание, суд в своем определении от 20.11.2023 предложил участникам спора представить пояснения по расхождению реквизитов договоров.

В настоящее судебное заседание представитель управляющего и

ООО "Альфастройкомплекс" поддержали правовые позиции, ранее приведенные в ходе рассмотрения спора, а также пояснили, что все данные и реквизиты, указанные в Соглашении от 24.03.2023 в части реквизитов и наименования договоров, в частности – договор № 7/4/458ЖП-2015/ЖК/1 «АРС Аврора» уступки прав (требования) от 16.03.2015 по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 7/4/458/ЖП- 2015/ЖК «АРС Аврора» от 27.02.2015 являются корректными и были взяты исходя из данных выписки ЕГРН, представив соответствующую вырезку выписки из ЕГРН от 04.09.2018.

Согласно представленной выписки судом установлено, что действительно, наименование и дата первоначального договора ДДУ в отношении квартиры № 458 является - № 7/4/458/ЖП-2015/ЖК «АРС Аврора» от 27.02.2015, в свою очередь, право требования за ФИО4 зарегистрировано на основании договора № 7/4/458ЖП-2015/ЖК/1 «АРС Аврора» уступки прав (требования) от 16.03.2015, что соответствует данным, указанным в соглашении от 24.03.2023.

Как указали представитель управляющего и ООО "Альфастройкомплекс", в судебном акте от 23.04.2018 о включении требований ФИО4 в реестр о передачи жилых помещений в отношении квартиры № 458 допущены опечатки и технические неточности в указании реквизитов договора участия в строительстве и договоре цессии.

Судом установлено, что действительно, дата договора цессии о регистрации прав за ФИО4 является 16.03.2015, что подтверждается датой регистрации данного договора в выписки из ЕГРН – 23.04.2015 № 23-23/001-23/001/803/2015-7188/1.

На вопрос суда представитель ООО "Альфастройкомплекс" пояснил, что какие-либо разногласия с заявителем у общества отсутствуют, ФИО4 уклоняется от получения Акта приема-передачи жилого помещения, ООО "Альфастройкомплекс" готово и не отказывается от действий по подписанию с ФИО4 все необходимых документов для регистрации права на квартиру № 458 за ФИО4

Также для приобщения к материалам дела представитель

ООО «Альфастройкомплекс» представил подлинник Соглашения от 24.03.2023.

Выслушав пояснения представителей сторон, суд протокольным определением приобщил представленные документы и сведения, а также счел возможным в судебном заседании, проходившем 17 января 2024 года в порядке положений ст. 163 АПК РФ объявить непродолжительный перерыв до 16 час. 00 мин. После перерыва заседание продолжено в отсутствие участников спора.

Ранее, в ходе проведения судебного заседания 15.02.2023 со стороны

ФИО4 приводилась позиция о том, что со стороны ООО "Альфастройкомплекс" и управляющего допущены умышленные искажения данных в акте приема-передачи

№ б/н от 24.11.2021, то есть, как указывала ФИО4, ООО "Альфастройкомплекс" и управляющим сфальсифицированы реквизиты документа, на основании которого ФИО4 подлежит передача жилого помещения – квартира № 458.

Так, в акте приема-передачи № б/н от 24.11.2021 в позиции № 105 указано, что основанием для передачи двухкомнатной квартиры № 458 на сумму 3 384 000 руб. является договор ДДУ № 7/4/458/ЖП-2014/ЖК «АРС Аврора» от 11.09.2014, когда как права на данную квартиру ФИО4 приобрела на основании договора уступки прав требований № 7/4/458/2015/ЖК/1 «АРС Аврора» от 16.05.2015, заключенного между

ООО «Теплостройсервис-окна» и ФИО4, что следует из определения суда от 23.04.2018 по настоящему делу № А32-1070/2017.

На вопрос суда ФИО4 в ходе судебного заседания утвердительно поясняла, что данные обстоятельства представляют собой ничто иное, как фальсификация доказательств, настоятельно поддержав данную позицию, в связи с чем, обратилась с письменным ходатайством о фальсификации доказательств в отношении Акта приема- передачи № б/н от 24.11.2021.

В силу ст. 161 АПК РФ если лицо, участвующее в деле, обратится в арбитражный суд с заявлением в письменной форме о фальсификации доказательства, представленного другим лицом, участвующим в деле, суд:

В силу положений статей 40 и 41 Арбитражного процессуального кодекса РФ истцы и третьи лица обладают одинаковыми процессуальными правами, в том числе третьи лица не лишены возможности заявлять фальсификации доказательств (статья 161 АПК РФ).

В связи с заявлением о фальсификации доказательств лицам, участвующим в деле разъяснены уголовно-правовые последствия заявления о фальсификации доказательств, предусмотренные статьями 303, 306 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем отобраны подписки.

В ходе проведения судебного заседания 15.02.2023 ФИО4, после разъяснения правовых последствий подачи заявления о фальсификации доказательств по

ст. 306 УК РФ, дала соответствующая подписку по ст. 306 УК РФ.

В силу ст. 161 АПК РФ в этом случае арбитражный суд принимает предусмотренные федеральным законом меры для проверки достоверности заявления о фальсификации доказательства, в том числе назначает экспертизу, истребует другие доказательства или принимает иные меры.

Ходатайство ФИО4 о фальсификации доказательств согласно определения от 15.02.2023 принято к рассмотрению.

В настоящем судебном заседании суд с учетом отсутствия возражений участников спора счел возможным рассмотреть ходатайство ФИО4 о фальсификации доказательств.

В соответствии с частью 3 статьи 9, частью 1 статьи 41 и частью 1 статьи 161 АПК РФ заявление о фальсификации доказательства подлежит рассмотрению арбитражным судом, и результаты рассмотрения заявления арбитражный суд отражает в протоколе судебного заседания (часть 2 статьи 161 АПК РФ).

Фактически проверка заявления о фальсификации доказательства сводится к оценке оспариваемых доказательств до принятия окончательного судебного акта по делу. Заявление о фальсификации может проверяться не только с помощью экспертного исследования документа, но и путем оценки совокупности имеющихся в материалах дела доказательств.

Под фальсификацией доказательства понимается подделка либо фабрикация письменных доказательств (документов, протоколов и т.п.). При этом лицо, заявившее о фальсификации доказательства, должно не только указать в чем именно заключается фальсификация, но, также, представить суду доказательства, подтверждающие факт фальсификации.

Рассмотрев ходатайства ФИО4 о фальсификации доказательств суд протокольным определением в удовлетворении отказывает, поскольку приведенные в

обоснование ходатайства о фальсификации доводы и обстоятельства не являются фальсификацией в том смысле, которое предусматривает положения ст. 161 АПК РФ.

Тот документ, в отношении которого ФИО4 заявлено о фальсификации – Акт приема-передачи № б/н от 24.11.2021 согласно приведенных в ходе рассмотрения спора доводов имел в себе техническую опечатку в реквизитах договора, которая в последующем была устранена путем составления соглашения от 24.03.2023 о внесении изменений в Акт приема-передачи № б/н от 24.11.2021, в котором по позиции акта № 105 выступает также ФИО4 с целью получения от нового застройщика (приобретателя) - ООО "Альфастройкомплекс" двухкомнатной квартиры № 458 с ценой 3 384 000 руб. и основанием для получения – договор № 7/4/458ЖП-2015/ЖК/1 «АРС Аврора» уступки прав (требования) от 16.03.2015 по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 7/4/458/ЖП-2015/ЖК «АРС Аврора» от 27.02.2015.

Все реквизиты договоров, указанные в соглашении от 24.03.2023 подтверждаются данными выписки из ЕГРН от 04.09.2018, где регистрация прав за ФИО4 на квартиру № 458 совершена 16.03.2015 № 23-23/001-23/001/803/2015-7188/1.

Заявляя данное ходатайство ФИО4 не принято во внимание, что основанием для передачи должником жилого помещения является непосредственно первоначальный договор участия в строительстве, в свою очередь, договор цессии лишь меняет лицо, в пользу которого надлежит передать квартиру, однако, в данном случае, со стороны ООО «Альфастройкомплекс», учитывая категоричную позицию ФИО4, соглашением от 24.03.2023 в акт приема-передачи от 24.11.2021 внесены так и сведения по реквизитам договора цессии.

За заведомо ложное донесение ответственность предусмотрена ст. 306 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем в соответствии с положениями п. 1 ч. 1 ст. 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд предупредил

ФИО4, которой дана соответствующая подписка.

То есть, ФИО4, предупрежденная об уголовной ответственности по

ст. 306 УК РФ о заведомо ложном доносе настаивала на ходатайстве о фальсификации, которое признано судом необоснованным, что может служить основанием для соответствующей проверки в отношении ФИО4

Протокольным определением суд приобщил представленные документы и сведения, а также с учетом отсутствия возражений сторон, счел возможным рассмотреть вопрос о разрешении возникших разногласий в настоящем судебном заседании.

В силу ст. 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, установленным АПК РФ, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротстве).

Как видно из материалов дела, определением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.04.2018 в реестр требований о передаче жилых помещений должника включены требования участника строительства ФИО4 о передаче жилого помещения - двухкомнатной квартиры № 458 общей проектной площадью 75,20 кв. м, расположенной на 4 этаже в секции 7 корпуса 1 жилого дома, расположенного по адресу: <...>. Для целей участия в собрании кредиторов оплатой считать 3 384 000 руб. по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.

При рассмотрении требований ФИО4 о включении в реестр судом было установлено, что изначально между ООО «ЖК АРС-Аврора» и

ООО «Теплостройсервис-окна» заключен договор участия в долевом строительстве № 7/4/458/ЖП-2015/ЖК «АРС Аврора» от 27.02.2015.

В последующем, права требования в отношении спорного жилого помещения (квартира № 458) переданы со стороны ООО «Теплостройсервис-окна» в пользу ФИО4 на основании договора уступки права требования

№ 7/4/458ЖП-2015/ЖК/1 «АРС Аврора» от 16.03.2015 по договору участия в долевом строительстве № 7/4/458/ЖП-2015/ЖК «АРС Аврора» от 27.02.2015.

Обращаясь с настоящими требованиями ФИО4, согласно уточненной редакции в порядке положений ст. 49 АПК РФ просит об удовлетворении заявления в следующей редакции:

- обеспечить доказательства, которые заявитель затрудняется предоставить по причине отсутствия подлинников, а именно нормативный договор и Акт приема-передачи документации от 24.11.2021 от ООО «ЖК «АРС Аврора» к ООО «АльфаСтройКомплекс», то есть фактически заявляет о необходимости предоставления

ООО «АльфаСтройКомплекс» подлинников документов;

- определить конкретно в перечне участников строительства, лиц, права которых подлежат восстановлению для передачи жилых помещений, соответствующих требованиям ст. 4 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» и ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

- уточнить соответствие специализированного застройщика (ст. 2 Закона 214-ФЗ), который может принять договорные обязательства по завершению строительства многоквартирного дома;

- присудить в пользу ФИО4 денежную сумму согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ;

Так, ФИО4 в ходе рассмотрения спора указывала, что при передаче обязательств, застройщика перед участниками строительства по Акту приема-передачи документации от 24.11.2021, правовое основание под порядковым номером № 105 искажено сторонами при правопреемстве «ДДУ № 7/4/458ЖП-2014/ЖК «АРС Аврора» от 11.09.2014» вопреки установленному Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.04.2018 по делу № А32-1070/2017 15/1-Б-1262-УТ и 13.06.2018 Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда. Заявитель ФИО4 не является стороной правоотношений договора с указанными реквизитами в Акте приема-передачи документации от 24.11.2021.

Как указывает ФИО4, реестр передачи жилых помещений, как и реестр кредиторов не опубликован конкурсным управляющим ФИО2 на портале ЕФРСБ. Договор передачи объекта незавершенного строительства, земельного участка, прав и обязательств застройщика от 19.03.2021 также не опубликован на портале ЕФРСБ.

ООО «АльфаСтройКомплекс» (ОГРН <***>), как указывает

ФИО4, согласно организационно-правовой формы не является специализированным застройщиком, управомоченным на заключение либо

внесение изменений договоров участия в долевом строительстве, заключенных в рамках Закона 214-ФЗ.

Данные требования заявлены по отношению к ООО «АльфаСтройКомплекс»,

то есть, не к должнику, однако, подлежат рассмотрению в рамках дела о банкротстве должника, поскольку в рассматриваемом случае требования заявителя по существу относятся к порядку исполнения определения от 10.12.2020, которым переданы права и обязанности застройщика ООО "Альфастройкомплекс". В частности, заявитель указывает на наличие правовой неопределенности в части перечня обязательств и требований, в отношении которых ООО "Альфастройкомплекс" обязано исполнить обязательства по передаче жилых помещений.

Таким образом, заявленные ФИО4 требования по существу представляют собой разногласия, возникшие между ФИО4 и

Необходимость рассмотрения подобных требований, вытекающих из неопределенности порядка исполнения определения от 10.12.2020 о передаче прав и

обязанности застройщика, указана в Постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2022 по делу № А32-1070/2017, Постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2023 по делу № А32-1070/2017.

К правоотношениям сторон подлежит применению пункт 6 статьи 201.15.2 Закона о банкротстве в редакции Федерального закона от 13.07.2020 № 202-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 202-ФЗ).

Согласно пункту 6 статьи 201.15.2. Закона о банкротстве на основании определения арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика требования участников строительства, исполнение обязательств перед которыми передано приобретателю, исключаются конкурсным управляющим (внешним управляющим) из реестра требований участников строительства. При этом денежные требования участников строительства по возмещению убытков, установленных в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 настоящего Федерального закона, признаются погашенными.

Из буквального толкования названной нормы права следует, что требования исключаются из реестра требований кредиторов и признаются погашенными в связи с изменением обязанного лица, которым после удовлетворения заявления становится приобретатель прав и обязанностей застройщика.

Приобретатель - это юридическое лицо, отвечающее требованиям пункта 2 статьи 3 Федерального закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В рассматриваемом случае приобретателем прав и обязанностей застройщика является ООО «Альфастройкомплекс».

Согласно пункту 2 статьи 201.15.1 Закона о банкротстве передача объекта и обязательства возможны только с соблюдением ряда условий и требований (статья 201.10 Закона о банкротстве).

Пункты 6 - 11 статьи 201.15.1 Закона о банкротстве закрепляют процедуру определения приобретателя.

По результатам рассмотрения заявления о намерении арбитражный суд выносит определение об удовлетворении заявления о намерении либо об отказе в его удовлетворении.

Права и обязанности застройщика переданы ООО «Альфастройкомплекс» определением арбитражного суда от 22.03.2021.

Согласно резолютивной части названного определения ООО «Альфастройкомплекс» переданы обязательства застройщика ООО «ЖК АРС-Аврора» по передаче жилых помещений и нежилых помещений площадью до 7 кв. м на общую сумму

Права требования к участникам строительства по исполнению оставшихся неисполненными перед обществом с ограниченной ответственностью «ЖК АРС-Аврора» обязательств по оплате жилых помещений.

Таким образом, определением от 22.03.2021 произведена замена обязанной стороны по требованию участников строительства.

В соответствии с требованиями статьи 201.15.1 Закона о банкротстве передача иному застройщику (приобретателю) имущества должника и его обязательств перед участниками строительства производится на возмездной основе, результатом которой является соотношение стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и совокупным размером требований участников строительства должника, включенных в реестр (далее – соотношение встречных

предоставлений), с целью разрешения вопроса о наличии оснований для включения требований приобретателя в реестр должника или, напротив, о наличии у приобретателя обязанности перечислить денежные средства в пользу должника.

Для правильного расчета указанного соотношения в настоящем деле ключевым является надлежащее определение совокупного размера требований участников строительства, которые приобретатель должен будет исполнить.

В соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве при определении размера требований участников строительства учитывается не только размер уплаченного застройщику по соответствующему договору, но и размер убытков в виде реального ущерба, не являющихся самостоятельным требованием и представляющих собой разницу между стоимостью жилого помещения, которое должно было быть передано участнику строительства, и суммой денежных средств, уплаченных по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.

Исходя из указанных положений норм закона, вышестоящей инстанцией даны разъяснения о том, что убытки в виде реального ущерба не являются самостоятельными требованиями и неразрывно связаны с судьбой основного обязательства по передаче объекта (жилого помещения), следуют его судьбе.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в своем постановлении от 10.11.2022 по настоящему делу А32-1070/2017 указал, что в результате приобретения прав и обязанностей застройщика к обществу переходит и обязанность компенсировать размер реального ущерба, определенного пунктом 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве, который погашается при передаче новым застройщиком квартиры, в связи с чем соответствующие суммы должны учитываться при определении соотношения встречных предоставлений.

То есть, в настоящем случае, обязательства ООО «Альфастройкомплекс» перед ФИО4 будут исполнены при передаче последней квартиры, на которую ФИО4 была включена в реестре требований кредиторов ООО «ЖК АРС-Аврора».

Как указано выше, оконченная строительством квартира, и готовая к передаче, включает в себя стоимость средств, уплаченных по договору долевого участия в строительстве, а также реальный ущерб определенный пунктом 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве.

То есть, принимая на себя задолженность перед участниками строительства, приобретатель обязуется передать им готовые (построенные) квартиры в текущий момент времени. Предполагается, что стоимость квартиры включает в себя две составляющие: 1) сумму, оплаченную застройщику по договору, и 2) реальный ущерб, упомянутый в пункте 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве (разница между текущей стоимостью квартиры и суммой по договору), которые и погашаются в результате передачи квартиры участнику строительства. При этом, учитывая фиксацию реального ущерба на момент открытия первой процедуры, стоимость квартиры зачастую может превышать совокупный размер договорной стоимости и реального ущерба.

Таким образом, в результате приобретения прав и обязанностей застройщика к обществу переходит и обязанность компенсировать размер реального ущерба, определенного пунктом 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве, который погашается при передаче новым застройщиком квартиры, в связи с чем, соответствующие суммы должны учитываться при определении соотношения встречных предоставлений.

В ходе рассмотрения настоящего обособленного спора со стороны ООО «АльфаСтройКомплекс» неоднократно приводилась позиция о том, что принятые обязательства перед ФИО4 по передаче жилого помещения (квартира № 458) будут выполнены после ввода дома в эксплуатацию, от данных обязательств ООО «АльфаСтройКомплекс» перед ФИО4 не отказывается.

Согласно имеющихся в материалах дела доказательств следует, что срок окончания ввода в эксплуатацию определен – первый квартал 2023 года, то есть до 30.03.2023, после чего, как указывало ООО «АльфаСтройКомплекс», с ФИО4 будет составлен акт приема-передачи жилого помещения.

В ходе рассмотрения настоящего спора позиция ООО «Альфастройкомплекс», неоднократно изложенная в заседаниях, сводилась исключительно к тому, что

ООО «Альфастройкомплекс» не отказывается от исполнения своих обязательств перед ФИО4 в части передачи ей жилого помещения (квартира № 458) согласно заключенного договора ДДУ.

В настоящем случае, как приводилось со стороны ООО «Альфастройкомплекс» требование ФИО4, вытекающее непосредственно из договора участия в долевом строительстве № 7/4/458/ЖП-2015/ЖК «АРС Аврора» от 27.02.2015 передано ООО «Альфастройкомплекс» в порядке ст. ст. 201.15-1, 201.15-2 «Закона о банкротстве», какие-либо разногласия касающиеся передачи обязательств вытекающих из договора участия в долевом строительстве № 7/4/458/ЖП-2015/ЖК «АРС Аврора» от 27.02.2015 по существу у ООО «Альфастройкомплекс» отсутствуют.

Вопреки доводов заявителя, согласно представленных в материалы дела доказательств и сведений, что не оспаривается и со стороны ООО «Альфастройкомплекс», ФИО4 входит в состав и перечень участников, перед которыми ООО «Альфастройкомплекс» приняло на себя обязательства в порядке положений статьи 201.15.1 Закона о банкротстве, согласно определения суда от 10.12.2020 по делу

№ А32-1070/2017 исполнить обязанность за ООО «ЖК АРС-Аврора» по передаче жилых помещений.

Все приведенные ФИО4 доводы в части намеренного искажения ООО «Альфастройкомплекс» данных по реквизитам документа в акте от 24.11.2021, что как указывает ФИО4, преследовало цель исключения передачи ей жилого помещения (квартира № 458) не соответствуют фактическим обстоятельствам и является непосредственно предположениями, поскольку в ходе рассмотрения настоящего обособленного спора, как уже указывалось ранее, со стороны ООО «Альфастройкомплекс» приводилась позиция о том, что

Более того, указание в акте приема-передачи от 24.11.2021 некорректных данных по позиции № 105, как установлено в ходе рассмотрения настоящего обособленного спора, представляет собой лишь техническую опечатку в реквизитах договора, которая в последующем была устранена путем составления соглашения от 24.03.2023 о внесении изменений в Акт приема-передачи № б/н от 24.11.2021, в котором по позиции акта

№ 105 выступает также ФИО4 с целью получения от нового застройщика (приобретателя) - ООО «Альфастройкомплекс» двухкомнатной квартиры № 458 с ценой 3 384 000 руб. и основанием для получения – договор № 7/4/458ЖП-2015/ЖК/1 «АРС Аврора» уступки прав (требования) от 16.03.2015 по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 7/4/458/ЖП-2015/ЖК «АРС Аврора» от 27.02.2015.

Указывая на отсутствие указания договора цессии № 7/4/458ЖП-2015/ЖК/1 «АРС Аврора» уступки прав (требования) от 16.03.2015 в Акте приема-передачи № б/н от 24.11.2021, ФИО4 не принято во внимание, что основанием для передачи должником (либо нового приобретателя) жилого помещения является непосредственно первоначальный договор участия в строительстве, в свою очередь, договор цессии лишь меняет лицо, в пользу которого надлежит передать квартиру, однако, в данном случае, как уже указывалось со стороны ООО «Альфастройкомплекс», учитывая категоричную позицию ФИО4, соглашением от 24.03.2023 в акт приема-передачи от 24.11.2021 внесены также и сведения по реквизитам договора цессии.

Судом установлено, что разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию получено 07.04.2023 - разрешение на ввод от 07.04.2023 № 23-43-191 2023, связи с чем,

ФИО4 имеет возможность совершить мероприятия по получению от

ООО «Альфастройкомплекс» всех необходимых документов для последующей регистрации

права на квартиру № 458.

ООО «АльфаСтройКомплекс» в ходе рассмотрения настоящего обособленного спора

указывало, что многоквартирный дом, в котором расположена квартира № 458 сдан в эксплуатацию 07.04.2023 и в настоящий момент уже значительному количеству граждан, с которыми подписаны акты и дополнительные соглашения переданы жилые помещения и на основании именно этих документов за ними зарегистрированы права собственности.

То есть, в настоящем случае следует, что те участники строительства, которые заключили дополнительные соглашения о смене стороны застройщика на

ООО «Альфастройкомплекс» и подписали акты прима-передачи квартир уже беспрепятственно и без приостановок зарегистрировали права собственности, что может также совершить и ФИО4

То обстоятельство, что квартира достроена и готова к передаче ФИО4

не оспаривается и самой же ФИО4 в пояснениях от 15.09.2023, где отражено, что помещение ею осмотрено без претензий к застройщику.

Факт получения от ООО «Альфастройкомплекс» акта приема-передаче, хоть и не полностью заполненного не оспаривается ФИО4, поскольку шаблон полученного ею акта приложен ФИО4 к пояснениям от 15.09.2023, в которых указывается, что подписание ею акта не произведено ввиду необходимости дополнительного указания в нем иных сведений, в свою очередь, какие-либо отметки об отказе в подписания акта ООО «Альфастройкомплекс» данный шаблон не содержит.

Требования ФИО4 об обеспечении доказательств, которые

ФИО4 затрудняется предоставить по причине отсутствия подлинников, а именно нормативный договор и Акт приема-передачи документации от 24.11.2021 от ООО «ЖК «АРС Аврора» к ООО «АльфаСтройКомплекс», то есть, фактическое истребование подлинников данных документов судом рассмотрено и признается необоснованным, поскольку, как уже было указано выше, обязательства перед участниками строительства были переданы от ООО «ЖК «АРС Аврора» к ООО «АльфаСтройКомплекс» согласно определения суда от 22.03.2021 по делу № А32-1070/2017.

Согласно Приказа № 247 от 29.06.2021 Департаментом Архитектуры и Градостроительства Администрации МО г. Краснодара были внесены изменения в разрешение на строительство № RU 23306000-3263-р от 20.03.2014 в разделе застройщика с ООО «ЖК «АРС Аврора» на ООО «АльфаСтройКомплекс».

На основании определения Арбитражного суда Краснодарского края от 22.03.2021 между ООО «ЖК «АРС Аврора» в лице конкурсного управляющего и

ООО «АльфаСтройКомплекс» заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору, к которому составлен акт приема-передачи от 24.11.2021 с приложением перечня участников строительства и объектов жилых помещений подлежащих передаче.

Доводы и позиция ФИО4, в части необходимости уточнения соответствия специализированного застройщика (ст. 2 Закона 214-ФЗ), который может принять договорные обязательства по завершению строительства многоквартирного дома в настоящем случае являются несостоятельными и необоснованными, поскольку согласно представленных в материалы дела документов и сведений следует, что информация о статусе ООО «Альфастройкомплекс» размещена на официальном сайте: наш.дом.рф, наименование "специализированный застройщик" не является для

ООО «Альфастройкомплекс» обязательным, поскольку такие требования установлены для РНС (Разрешение на строительство), выданных после 01.07.2018, в свою очередь, разрешение на строительство ЖК АРС-Аврора № RU 23306000-3263-р выдано - 20.03.2014, то есть, до 01.07.2018.

Указанная позиция закреплена в том числе в Разъяснении Минстроя России

"По вопросам кредитных организаций, связанным с применением отдельных норм Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ и Федерального закона от 27.06.2019 N 151-

ФЗ" и прямо вытекает из закона.

Таким образом, нарушения 214-ФЗ в действиях ООО «Альфастройкомплекс» отсутствуют.

Кроме того, вопрос соответствия ООО «Альфастройкомплекс» требованиям, предъявляемым к застройщику, неоднократно исследовался в рамках рассмотрения заявления о замене стороны застройщика.

Так, комиссией Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации было рассмотрено заявление ООО «Альфастройкомплекс» в соответствии с Правилами принятия заключения о возможности или невозможности передачи имущества и обязательств застройщика лицу, имеющему намерение стать приобретателем, утв. Постановлением Правительства РФ, что подтверждено протоколом от 14 августа 2020 № 591-ПРМ-НС.

По результатам рассмотрения заявления было принято Заключение от 18.08.2020 № 32433-НС/07 о соответствии ООО «Альфастройкомплекс» требованиям застройщика,

о наличие у приобретателя денежных средств и имущества в количестве достаточном для завершения строительного объекта и о возможности передачи

ООО «Альфастройкомплекс» имущества и обязательств застройщика - ООО «ЖК «АРС- Аврора».

При таких обстоятельствах, в настоящем случае судом установлено, что ООО «АльфаСтройКомплекс» во исполнение принятых на себя обязательств перед участником строительства, согласно определения от 22.03.2021, завершило строительство многоквартирного дома, в котором расположена квартира № 458 и осуществило ввод дома в эксплуатацию - 07.04.2023, все неточности указанные в акте приема-передачи от 24.11.2021 в части реквизитов документов, являющихся основанием для передачи ФИО4 квартиры № 458 и явившихся основанием для подачи настоящий требований ФИО4 устранены путём составления соответствующего соглашения от 24.03.2023 о внесении изменений в Акт приема-передачи № б/н от 24.11.2021, ООО «АльфаСтройКомплекс» от обязательств перед ФИО4 не отказывалось, напротив, вся позиция ООО «АльфаСтройКомплекс» в ходе спора сводилось в необходимости передачи ФИО4 квартиры № 458 и отсутствии у ООО «АльфаСтройКомплекс» каких-либо разногласий в части исполнения обязательств перед участником долевого строительства, что исключает в настоящем случае возложение на ООО «АльфаСтройКомплекс» дополнительных обязательств, включая присуждение неустойки. В настоящем случае у ООО «АльфаСтройКомплекс» какой-либо спор по требованиям ФИО4 о передаче квартиры № 458 отсутствует, напротив, ООО «АльфаСтройКомплекс» безоговорочно выражало позицию о необходимости передачи квартиры № 458 ФИО4, в свою очередь, все необходимые последующие действия для регистрации права на квартиру за ФИО4 зависят, в том числе от действий самой же ФИО4

Суд, рассмотрев материалы дела, а также исследовав в совокупности представленные в него доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, принимая во внимание установленные обстоятельства спора, положения редакции Закона о банкротстве, подлежащей применению к спорным правоотношениям, приходит к выводу о том, что со стороны ООО «АльфаСтройКомплекс» отсутствует нарушение принятых обязательств перед участниками строительства за должника согласно определения от 22.03.2021, однако, учитывая категоричную позицию ФИО4, в рамках настоящего обособленного спора, с целью исключения всех возможных неясностей со стороны ФИО4 счел возможным разрешить разногласия определив, что ФИО4 входит в перечень участников строительства, перед которым на ООО «АльфаСтройКомплекс» согласно определений Арбитражного суда Краснодарского края от 10.12.2020 и от 22.03.2021 возложена обязанность по передаче двухкомнатной квартиры

№ 458 соответствующей условиям договора участия в долевом строительстве № 7/4/458/ЖП- 2015/ЖК «АРС Аврора» от 27.02.2015 и положений 214-ФЗ.

В свою очередь, требования ФИО4 об определении ее в перечне участников строительства, лиц, права которых подлежат восстановлению для передачи жилых помещений, соответствующих требованиям ст. 4 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» суд считает необходимым оставить без рассмотрения, поскольку в настоящий момент судом рассматриваются непосредственно разногласия в части нахождения ФИО4 в составе участников строительства перед которым на ООО «АльфаСтройКомплекс» возложена обязанность по передаче жилого помещения, в свою очередь, какой-либо потребительский спор о качестве отсутствует.

В силу пункта 1 статьи 1 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон N 2300-1) отношения в области защиты прав потребителей регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Законом, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Согласно пункту 5 статьи 4 Закона N 2300-1, если законами или в установленном ими порядке предусмотрены обязательные требования к товару (работе, услуге), продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий этим требованиям.

В настоящем случае, при передаче ФИО4 жилого помещения ненадлежащего качестве, со стороны ФИО4 могут быть заявлены самостоятельные требования по отношению к ООО «АльфаСтройКомплекс» в порядке ст. 4 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» с соблюдением правил подсудности.

Более того, как уже указывалась выше, сама же ФИО4 в своих пояснениях от 15.09.2023 указывала, что помещение ею осмотрено без претензий к застройщику.

Руководствуясь статьей 60 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», статьями 159, 184, 185, 223 АПК РФ, суд

О П Р Е Д Е Л И Л :

Разрешить разногласия, возникшие между ООО «АльфаСтройКомплекс», являющегося специализированным застройщиком и ФИО4 определив, что ФИО4 входит в перечень участников строительства, перед которым на ООО «АльфаСтройКомплекс» согласно определений Арбитражного суда Краснодарского края от 10.12.2020 и от 22.03.2021 возложена обязанность по передаче двухкомнатной квартиры № 458 соответствующей условиям договора участия в долевом строительстве № 7/4/458/ЖП-2015/ЖК «АРС Аврора» от 27.02.2015 и положений 214-ФЗ.

Требования ФИО4 об определении ее в перечне участников строительства, лиц, права которых подлежат восстановлению для передачи жилых помещений, соответствующих требованиям ст. 4 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», оставить без рассмотрения.

В остальной части требования ФИО4 оставить без удовлетворения.

Определение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение четырнадцати дней со дня его вынесения через Арбитражный суд Краснодарского края в порядке и сроки предусмотренные статьями 188, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом особенностей установленных статье 61 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Судья А.Ю. Пономарев