Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Шевцова А.С., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Полинчик Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании заявление ФИО1, г. Армавир, в рамках дела о признании ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., <...>, ИНН <***>, СНИЛС <***>, несостоятельным (банкротом)

к ФИО2, г. Армавир

ПАО «Транскапиталбанк», г. Москва

третье лицо: Управление Росреестра по Краснодарскому краю

о признании дополнительного соглашения к договору ипотеки в части квартиры №8 недействительным

при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО1 – лично

от должника: не явился, уведомлен

от финансового управляющего: не явился, уведомлен

от УФСГРКК по КК: не явился, уведомлен

от ПАО «Транскапиталбанк»: ФИО3 – представитель (доверенность в деле)

У С Т А Н О В И Л:

ПАО «ТРАНСКАПИТАЛБАНК» (далее – Банк) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании индивидуального предпринимателя ФИО2 (далее – должник) несостоятельным (банкротом).

Определением суда от 21.09.2018 года требования кредитора признаны обоснованными, в отношении должника введена процедура банкротства – реструктуризация долгов гражданина, финансовым управляющим утвержден ФИО4.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.03.2019 года при рассмотрении дела о признании должника несостоятельным (банкротом) применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.03.2019 года должник был признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура реализации имущества, финансовым управляющим утвержден ФИО4.

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) должника ФИО1 (далее – заявитель) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с требованиями:

- о признании дополнительного соглашения к договору ипотеки № 007-2014/ДИ/2 от 13.03.2014 г. между ФИО2 и ПАО «ТРАНСКАПИТАЛБАНК» в части квартиры № 8 недействительным;

- о признании права собственности на <...>, общей площадью 51,8 кв.м., кадастровый № 23:38:0103002:2930.

Должник, финансовый управляющий и УФСГРКК по КК, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения заявления, в судебное заседание не явились, отзывов и ходатайств не представили.

Заявитель в судебном заседании указал на то, что настаивает на удовлетворении заявленных требований.

Представитель ПАО «ТРАНСКАПИТАЛБАНК» в судебном заседании и в ранее представленном отзыве на заявление указала на то, то возражает против удовлетворения требований заявителя, ссылаясь на их необоснованность. Кроме того Банком было заявлено ходатайство о применении срока исковой давности в отношении требований о признании права собственности на спорную квартиру № 8.

Исследовав материалы дела, выслушав заявителя и представителя ПАО «ТРАНСКАПИТАЛБАНК», оценив в порядке статьи 71 АПК РФ в совокупности все представленные в дело доказательства, суд не находит правовых оснований для удовлетворения заявления ФИО1 по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела 13.03.2014 года между Банком и должником был заключен договор об открытии кредитной линии и предоставлении кредита № 007-2014/ЛВ (далее – кредитный договор), по условиям которого Банк предоставил должнику кредит в форме кредитной линии с лимитом выдачи в размере 50 000 000 рублей.

В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору, в числе прочего, между ФИО5 и Банком был заключен договор об ипотеке № 007-2014/ДИ/2 от 13.03.2014 года (далее – договор об ипотеке), в соответствии с которым в залог Банку был передан объект незавершенный строительством (жилой дом), готовностью 56 %, и земельный участок, площадью 2 453 кв.м., расположенные по адресу: <...>.

Договор об ипотеке был надлежащим образом зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 14.03.2014 года за номером: 23-23-37/001/2014-142.

В период действия договора об ипотеке право собственности на вышеуказанное заложенное имущество по адресу: <...> с согласия Банка и с сохранением обременения в виде залога в следующем порядке перешло от ФИО5 (первоначальный залогодатель) к должнику:

– 80/100 долей в праве общей долевой собственности на основании договора купли-продажи от 12.05.2014 года и договора купли-продажи от 12.05.2014 года, дата перехода права: 22.07.2014 года

– 20/100 долей в праве общей долевой собственности на основании договора купли-продажи от 12.03.2015 года, дата перехода права: 16.04.2015 года (на объект незавершенный строительством) и 21.04.2015 года (на земельный участок).

14.08.2014 года между ФИО1 и должником был подписан договор участия в строительстве многоквартирного дома (далее также – договор от 14.08.2014 года), по условиям которого должник обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать объект долевого строительства заявителю, а заявитель, выступая участником долевого строительства обязался уплатить обусловленную цену договора, указанную в п. 3.2 договора и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Объектом строительства по договору от 14.08.2014 года выступало жилое помещение, имеющее следующее предварительное описание: будущие номер помещения: 14, проектируемая площадь: 51,8 кв.м., этаж: 3, подъезд: 1, адрес: <...>.

Согласно пункту 3.2. договора участия в строительстве многоквартирного дома от 14.08.2014 года, цена договора составляет 1 350 000 рублей, переданных должнику при подписании настоящего договора.

В соответствии с пунктом 2.2. договора от 14.08.2014 года установлено, что срок передачи застройщиком (должником) объекта строительства участнику строительства (заявителю) – третий квартал 2014 года.

Каких-либо иных договоров или соглашений, предметом по которым выступало бы спорное жилое помещение, между заявителем и должником заключено не было.

Указанное условие о сроке исполнения обязательства по договору участия в строительстве многоквартирного дома от 14.08.2014 года соответствует положениям ст. 190 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которой установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Согласно п. 2, 3 чт. 192 ГК РФ установлено, к сроку, исчисляемому кварталами года, применяются правила для сроков, исчисляемых месяцами. При этом квартал считается равным трем месяцам, а отсчет кварталов ведется с начала года. В свою очередь срок, исчисляемый месяцами, истекает в соответствующее число последнего месяца срока.

Таким образом, срок исполнения должником обязанности передать заявителю объект строительства (спорную квартиру № 8) оканчивался 30.09.2014 года.

В соответствии с п. 2 ст. 200 ГК РФ, по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Соответственно последний день срока исковой давности по требованию о передаче объекта строительства по договору участия в строительстве многоквартирного дома от 14.08.2014 года с учетом положений ст. 193 ГК РФ приходился на 01.10.2018 года.

Право заявителя по договору от 14.08.2014 года носило исключительно обязательственный характер и в связи с неисполнением должником обязанности по передаче спорной квартиры в собственность заявителя могло быть реализовано последним в пределах трехлетнего срока исковой давности путем предъявления к должнику требований об обязании передать имеющеюся (созданную им) индивидуально-определенную вещь в собственность заявителя.

Уклонение обязанного лица от проведения государственной регистрации права на вновь созданный оконченный строительством объект недвижимости не может рассматриваться в качестве препятствия для предъявления приобретателем по договору требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом сделки (ст. 398 ГК РФ), иное бы просто противоречило существу законодательного регулирования данного вида отношений и стандарту добросовестного поведения участника гражданского оборота.

При указанных обстоятельствах срок давности для предъявления такого рода требований надлежит исчислять именно с момента окончания срока исполнения по передаче объекта по договору.

В аналогичном порядке подлежит исчислению срок исковой давности для заявления требования о возврате уплаченной по договору денежной суммы в ситуации, когда к моменту наступления срока исполнения обязательства по передачи недвижимой вещи, указанный объект не достроен, либо достроен, но право собственности на него зарегистрировано за иным лицом.

Согласно статье 196 ГК РФ, общий срок исковой давности составляет три года. В соответствии с пунктом 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Заявитель предъявил свои требования к должнику о признании права собственности на спорную квартиру № 8 уже за пределами срока исковой давности, что в условиях банкротства должника и высокой вероятности нехватки его имущества для погашения требований всех кредиторов является достаточным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Также суд считает необходимым отметить, что судебные заседания неоднократно откладывались для представления заявителем позиции по ходатайству ПАО «ТРАНСКАПИТАЛБАНК» о применении срока исковой давности. Однако соответствующих пояснений или доводов об уважительности причин пропуска срока исковой давности и отсутствия возможности обращения в суд в течение установленного законом срока ФИО1 суду представлено не было.

При таких обстоятельствах суд находит ходатайство ПАО «ТРАНСКАПИТАЛБАНК» о применении срока исковой давности по требованию заявителя о признании права собственности на спорную квартиру № 8 обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Решением Армавирского городского суда Краснодарского края от 08.07.2015 года по делу № 2-2037/2015 и определением Армавирского городского суда Краснодарского края от 13.11.2015 года за должником было признано право собственности на отдельные квартиры, расположенные в оконченном строительством многоквартирном жилом доме, по адресу: <...>.

30.11.2015 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю произведена государственная регистрация права собственности должника на спорную квартиру № 8 за номером регистрации: 23-23/037-23/037/600/2015-734/1, а также произведена регистрация ипотеки в пользу Банка (запись № 23-23/037-23-23-37/001/2014-142/9).

Полагая, что жилое помещение было передано во владение ФИО1, однако регистрация перехода права собственности в пользу заявителя не была осуществлена по вине должника, ФИО1 в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) должника обратилась в суд с заявлением о признании за ней права собственности на квартиру № 8 по адресу: <...>, и признании недействительным дополнительного соглашения № 7 к договору ипотеки в пользу Банка.

При рассмотрении данного заявления судом учитывается, что в силу пункта 1 статьи 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом участии в строительстве), отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, регулируются положениями Закона о долевом участии в строительстве.

Согласно пункту 2 статьи 27 Закона о долевом участии в строительстве, действие названного Закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу этого Закона.

В соответствии с пунктом 3 статьи 4 Закона о долевом участии в строительстве (в редакции, действовавшей на момент подписания договора между заявителем и должником), договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Между тем договор между должником и заявителем был совершен не по правилам Закона об участии в долевом строительстве, процедуру государственной регистрации он не прошел.

В силу пункта 1 статьи 164 ГК РФ, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Согласно пункта 3 статьи 433 ГК РФ (в редакции, действующей до 01.06.2015 года), договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Судебной практикой выработан подход согласно, которому отсутствие государственной регистрации договора само по себе не может являться основанием для неисполнения достигнутого сторонами соглашения, но при этом права сторон по такому договору в отсутствие государственной регистрации не могут быть противопоставлены третьим лицам.

При этом согласно пункту 1 статьи 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) предусмотрено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В силу пунктов 1.5. и 4.3.2 договора об ипотеке устанавливается, что отчуждение предмета ипотеки допускается только на основании предварительного письменного разрешения Банка.

В свою очередь, Банк своего согласия должнику на заключение с ФИО1 договора участия в строительстве многоквартирного дома от 14.08.2014 года не предоставлял и о факте совершения указанной сделки не уведомлялся.

Согласно пункту 3 статьи 308 ГК РФ, обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

Вопросы недобросовестного заключения залогодателем сделок с третьими лицами по отчуждению объекта залога в силу объективных обстоятельств находятся вне сферы правового и физического контроля залогодержателя.

Соответственно единственным возможным и достаточным условием для обеспечения сохранности права залога и осведомленности о нем неограниченного круга третьих лиц является проведение процедуры государственной регистрации ипотеки, что и было надлежащим образом произведено Банком.

При этом соответствующая запись об ипотеке имущества в пользу Банка на момент совершения между должником и заявителем договора участия в строительстве многоквартирного дома от 14.08.2014 года в установленном порядке содержалась в ЕГРП, сведения которого носят открытый и общедоступных характер.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, сведения о регистрации в пользу Банка ипотеки всего строящегося жилого дома и земельного участка по адресу: <...> были внесены в ЕГРП 14.03.2014 года. Впоследствии, одновременно с государственной регистрацией права собственности должника на спорную квартиру № 8, 30.11.2015 года в ЕГРН была также произведена соответствующая запись об ипотеке жилого помещения в пользу Банка.

Таким образом, основанные на договоре от 14.08.2014 года обязательственные права заявителя к должнику не могут быть противопоставлены добросовестному третьему лицу – Банку, чье право залога на момент совершения между заявителем и должником сделок уже было надлежащим образом зарегистрировано и в установленном законом порядке содержалось в Едином государственном реестре недвижимости, о чем заявителю, как лицу имеющему намерение приобрести объект недвижимости, могло и должно было быть известно.

Специальное законодательство о банкротстве застройщиков имеет своей целью предоставление защиты непрофессиональному участнику отношений по приобретению объектов недвижимости на этапе их строительства. Именно поэтому отсутствие регистрации договоров, заключенных такими лицами с застройщиком, само по себе не лишает добросовестного участника долевого строительства, оплатившего жилое помещение, права требовать от застройщика выполнения договора. Вместе с тем специальные правомочия, в том числе признание права собственности на объект строительства, возникают у такого участника долевого строительства только при отсутствии конкуренции требований нескольких лиц в отношении одного и того же объекта долевого строительства.

Вопреки доводам заявителя, защита прав участника долевого строительства, не обеспечившего проведение государственной регистрации договора, не может быть противопоставлена интересам добросовестного третьего лица, чье право залога своевременно прошло государственную регистрацию, запись о чем открыто и общедоступно содержится в ЕГРН.

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.03.2013 года № 15510/12.

Изменение характеристик заложенного объекта недвижимости в период действия договора об ипотеки также не является основанием для прекращения залогового обременения Банка, а равно и основанием для признания его отсутствующим и погашения в ЕГРН регистрационной записи об ипотеке.

Материалами настоящего дела подтверждается, что в период действия договора об ипотеки должником было произведено как фактическое завершение строительства ранее заложенного неоконченного строительством объекта – многоквартирного жилого дома, так и последующее его юридическое разделение на соответствующие части – квартиры. При этом совокупность всех образованных помещений составляет целиком тот самый объект, который изначально передавался в залог Банку как объект незавершенного строительства.

Действующее законодательство не предусматривает погашение учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделанной им в Едином реестре записи о регистрации договора об ипотеке объекта незавершенного строительства в случае завершения его строительства.

По смыслу гражданского законодательства залог рассматривается как «право на ценность заложенного имущества», которое должно сохраняться при различных трансформациях предмета залога до тех пор, пока будет существовать фактический или юридический заменитель этой ценности (эластичность залога).

Среди перечня оснований для прекращения ипотеки, предусмотренного пунктом 1 статьи 352 ГК РФ, не предусматривается возможность прекращения ипотеки в связи с конструктивными изменениями переданного в ипотеку здания.

Изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ влечет прекращение залога.

Поскольку в залоге у Банка находились земельный участок и незавершенный строительством многоквартирный дом в целом, то выделение из него отдельных квартир, каждой из которых присвоен кадастровый номер и на каждую из которых было зарегистрировано право собственности должника, подразумевает автоматическую трансформацию залога на выделенные части (квартиры).

Аналогичная правовая позиция о том, что видоизменение объекта не влечет прекращение ипотеки содержится в пункте 9 Обзора судебной практики Верховного суда РФ от 16.02.2017 года, Определении Верховного суда РФ от 20.09.2016 года № 18-КГ16-125, пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 28.01.2005 года № 90, Постановлении Президиума ВАС РФ от 12.07.2011 года № 902/11 по делу № А29-1504/2010.

Ни ГК РФ, ни Закон об ипотеке не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений.

Исходя из нормы подпункта 1 пункта 2 статьи 345 ГК РФ имущество, которое принадлежит залогодателю и создано либо возникло в результате переработки или иного изменения заложенного имущества независимо от согласия на это залогодателя или залогодержателя считается находящимися в залоге.

Таким образом, для обеспечения сохранения ипотеки в пользу Банка в отношении измененного (трансформированного) объекта залога – жилых помещений (квартир), заключение к договору об ипотеке какого-либо дополнительного соглашения о внесении в него соответствующих изменений не требовалось.

При таких обстоятельствах вопрос о необходимости проведения в отношении дополнительного соглашения № 7 от 28.12.2015 года к договору об ипотеке процедуры государственной регистрации не имеет правого значения, т.к. вне зависимости от факта его заключения, залог Банка (в том числе и в части спорной квартиры № 8) в любом случае продолжает действовать, основания считать его прекратившимся отсутствуют.

Сохранение права залога Банка не ставится в зависимость от факта заключения данного дополнительного соглашения, т.к. в силу прямого указания закона при регистрации должником права собственности на квартиры, входящие в состав жилого дома, ранее переданного Банку в залог в качестве объекта незавершенного строительством, одновременно в ЕГРН автоматически подлежат внесению также и записи об ипотеке этих жилых помещений в пользу Банка.

С момента регистрации права собственности должника на отдельные квартиры, земельный участок, расположенный под многоквартирным жилым домом, ранее переданным в залог Банку, в силу прямого указания подпункта 4 пункта 1 статьи 36, пунктов 1, 2 статьи 37, пункта 1 статьи 38 ЖК РФ перестал существовать в качестве самостоятельного отдельного объекта гражданского оборота, поступив в общую долевую собственность собственников всех помещений в указанном многоквартирном доме.

В силу пункта 2 статьи 37 и пункта 1 статьи 38 ЖК РФ, доля в праве собственности на такой земельный участок не подлежит отдельному отчуждению и полностью следует судьбе права собственности на помещение в многоквартирном доме.

Соответственно, при залоге квартиры одновременно считается заложенной также и соответствующая доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме (включая и земельный участок), размер которой пропорционален размеру общей площади указанного жилого помещения.

При указанных обстоятельствах заявление ФИО1 о признании за ней права собственности на квартиру № 8 по адресу: <...>, и признании недействительным дополнительного соглашения к договору ипотеки, заключенному должником с Банком, не подлежит удовлетворению.

Вместе с тем, закон о банкротстве допускает, что кредиторами в деле о банкротстве застройщика могут быть заявлены как требования о передаче жилых помещений, так и денежные требования.

В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве (в редакции, действовавшей в спорный период времени) участник строительства – физическое лицо, юридическое лицо, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование. При этом под требованием о передаче жилого помещения понимается требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (договор, предусматривающий передачу жилого помещения) (подпункт 3 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве).

Согласно пункту 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве, при установлении размера денежного требования участника строительства учитывается размер убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика по передаче жилого помещения, в виде разницы между стоимостью жилого помещения (определенной на дату введения первой процедуры, применяемой в деле о банкротстве к застройщику), которое должно было быть передано участнику строительства, и суммой денежных средств, уплаченных по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимостью переданного застройщику имущества (определенной договором, предусматривающим передачу жилого помещения).

Как следует из материалов дела, должник получил от ФИО1 денежные средства в размере 1 350 000 рублей в счет оплаты по договору участия в строительстве многоквартирного дома от 14.08.2014 года, что подтверждается соответствующей отметкой в договоре.

Поскольку заявителем подтвержден факт несения расходов, ФИО1 в рамках настоящего дела о несостоятельности (банкротстве) вправе предъявить свои денежные требования, основанные на факте представления должнику денежных средств.

Согласно статье 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. На лиц, участвующих в деле, возлагается обязанность доказывания обстоятельств, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Согласно статье 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

С учетом того, что ФИО1 не оплачивала государственную пошлину за подачу заявления, то с ФИО1 надлежит взыскать в доход федерального бюджета РФ 6 000 рублей госпошлины.

Руководствуясь Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 года № 127-ФЗ, статьями 1,2 ,17, 27, 64-68, ст. ст. 184-187,223 АПК РФ, суд

О П Р Е Д Е Л И Л:

Ходатайство ПАО «Транскапиталбанк» о применении срока исковой давности удовлетворить.

Применить исковую давность.

В удовлетворении заявления ФИО1 о признании права собственности и признании сделки недействительной отказать.

Взыскать с ФИО1, г. Армавир в доход федерального бюджета РФ госпошлину в сумме 6 000 руб.

Определение может быть обжаловано в апелляционной инстанции в течение 10 дней с даты вынесения судебного акта.

Судья А.С. Шевцов