Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании заявлением конкурсного управляющего должника Углева Андрея Александровича о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Орбита - Юг» (ИНН 2315154311 ОГРН 1092315003880),

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Краснодарского края поступило заявление конкурсного управляющего должника Углева Андрея Александровича о признании договора купли – продажи недвижимого имущества № 827/К/1/15 от 04.03.2016, заключенного ООО «Орбита - Юг», ООО «Альфа – Лизинг» и ООО «Стар.ком» недействительным (ничтожным) и применении последствий недействительности сделки, а также требование об истребовании имущества из чужого незаконного владения ООО «Альвеста», которое привлечено участию в деле в качестве ответчика по виндикационному иску.

В судебном заседании конкурсный управляющий ходатайствовал об отложении судебного разбирательства и вызове эксперта, поддержал требования по существу.

Представитель ООО «Альфа-Лизинг» возражал относительно удовлетворения заявленных ходатайств и требований по существу.

Представитель уполномоченного органа поддержал ходатайства управляющего и требований по существу.

В обоснование ходатайства об отложении управляющим указано на отложение судебного разбирательства в рамках другого арбитражного дела (А32-15102/2016), участником которого является ООО «Альфа-Лизинг».

Указанное ходатайство подлежит оставлению без удовлетворения с учетом различного предмета оспариваемых договоров и отсутствия доказательств невозможности рассмотрения спора по существу.

Как следует из материалов дела, 04.03.2016 ООО «Орбита - Юг», ООО «Альфа – Лизинг» и ООО «Стар.ком» заключен договор купли – продажи недвижимого имущества № 827/К/1/15, в соответствии с условиями которого реализовано следующее имущество:

- нежилое здание, назначение: нежилое, площадь: 4106,4 кв.м., этажность: 2, подземная этажность: 0, с кадастровым номером 23:47:0107010:23, кадастровый (или условный) номер 23:47:0107010:731, расположенное по адресу: Краснодарский край,
г. Новороссийск, Приморский внутригородской район, с. Кирилловка, ул. Промышленная, 1-г;

- нежилое здание, назначение: нежилое, площадь: общая 30,3 кв.м., этажность: 1, подземная этажность: 0, с кадастровым номером 23:47:0107010:23, кадастровый (или условный) номер 23:47:0107010:730, расположенное по адресу: г. Новороссийск, с. Кирилловка, ул. Промышленная, 1г;

- сооружения трубопроводного транспорта, назначение: производственное, протяженность: 80 м., с кадастровым номером 23:47:0107010:23, кадастровый (или условный) номер 23:47:0107010:771, расположенные по адресу: Краснодарский край,
г. Новороссийск, с. Кирилловка, ул. Промышленная, дом № 1г;

- сооружения трубопроводного транспорта, назначение: коммуникационное, протяженность 1371.0000 м., доп. описание: протяженность 1371 м., с кадастровым номером 23:47:0107010:23, кадастровый (или условный) номер 23:47:0000000:3707, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, с. Кирилловка,
ул. Промышленная, 1г;

- земельный участок, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения – под нежилые помещения станции техобслуживания, площадью: 13700 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, с. Кирилловка, ул. Промышленная, 1г., кадастровый (или условный) номер 23:47:0107010:23.

В соответствии с условиями договора цена договора определена в размере 150000000руб., денежные средства перечислены продавцу.

В обоснование требований управляющим указано не неравноценность встречного исполнения при заключении сделки.

Согласно пункту 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка).

Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

В пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Постановление N 63) разъяснено, что для признания сделки недействительной на основании указанной нормы не требуется, чтобы она уже была исполнена обеими или одной из сторон сделки, поэтому неравноценность встречного исполнения обязательств может устанавливаться исходя из условий сделки. В соответствии с первым абзацем пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки. При сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.

Заявление о признании должника банкротом принято к производству 09.06.2016, то есть договор заключен в пределах года до принятия соответствующего заявления.

По ходатайству участников дела суд определением от 23.03.2017г. по делу А32-16129/2016-48/236-Б-145-С назначил судебно-оценочную экспертизу в отношении спорных объектов движимого (недвижимого) имущества, проведение экспертизы поручил Индивидуальному предпринимателю Головнёву Ивану Евгеньевичу (300004, г. Краснодар, ул. Калинина, д. 350/7).

В материалы дела Головневым И.Е. представлено заключение эксперта № 323 от 25.05.2017г. по делу А32-16129/2016-48/236-Б-145-С, согласно которому рыночная стоимость объектов оценки, по состоянию на 04.03.2016г. составляет 200 500 000,00 рублей.

ООО «Альфа-Лизинг» не согласившись с заключением эксперта представило в суд заключение специалиста (рецензия) от 07.07.2017г. выполненное группой рецензентов в составе Беклемешева А.Ю. и Яричук А.В., согласно которому заключение эксперта № 323 от 25.05.2017г. по делу А32-16129/2016-48/236-Б-145-С не является полным, всесторонним, обоснованным и объективным, что является основанием для назначения повторной судебной экспертизы по делу.

В обоснование ходатайства о назначении повторной экспертизы ООО «Альфа-Лизинг» указано, что в заключении отсутствуют фотоматериалы, отражающие состояние объектов исследования, отсутствуют ссылки на конкретные источники информации о состоянии объектов исследования; отсутствуют разделы анализа рынка, влияния общей политической и социально-экономической обстановке в стране, регионе расположения объекта оценки; отсутствует анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов; отсутствуют сведения о динамике рыночной стоимости недвижимости; приведенные выборки включают объекты, предлагающиеся в различных временных периодах, при этом в выборке отражены земельные участки различных категорий; отсутствует анализ наиболее эффективного использования объекта; отсутствует основание выбора подходов к оценке объектов; при выборе объектов-аналогов нарушены принципы обоснованности и достаточности; принятые в расчет объекты-аналоги являются смежными предложениями одного продавца и представляют части единого комплекса, то есть не являются самостоятельными аналогами; отсутствуют корректировки стоимости на дату к объектам-аналогам; не рассмотрен вариант определения среднего значения изменения стоимости всех типов недвижимости; стоимость объекта не связана со сроком экспозиции, указывая, что корректировка на дату предложения должна быть применена; также отражено о необоснованности ряда корректировок; отсутствует суждение о возможных границах интервала, в котором может находиться стоимость недвижимости,

Также ответчиком указано, что п. 4.5 оспариваемого Договора указано на наличие обременения (ипотека) в пользу АО «Альфа-Банк».

В нарушение п. 7 ФСО № 7 (при наличии документально подтвержденных ограничений (обременений) в отношении оцениваемого объекта недвижимости) эксперт делает выводы о рыночной стоимости объектов оценки без учета наличия обременения (ипотека).

При этом в Таблице 1 (стр. 7 Заключения) Эксперт в отношении наличия/отсутствия обременения указывает – «нет сведений».

Также отражено, что при проведении экспертизы присутствовал конкурсный управляющий Углев А.А., однако ходатайство о предоставлении права присутствовать при проведении экспертизы он не подавал и суд не указывал в определении о его праве присутствовать.

Как следует из п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» при применении ч. 3 ст. 82, ч. 2 ст. 83 АПК РФ, ст. 24 Закона о государственной судебно-экспертной деятельности судам необходимо исходить из того, что лица, участвующие в деле, вправе реализовать свое процессуальное право на присутствие при проведении экспертизы (если экспертиза проводится не в месте нахождения лица, участвующего в деле, и вне зала судебного заседания), подав в суд до назначения экспертизы ходатайство об этом. При разрешении данного ходатайства суд учитывает, возможно ли присутствие лиц, участвующих в деле, при проведении экспертизы, не помешает ли оно нормальной работе эксперта. На присутствие лица, участвующего в деле, при проведении экспертизы суд указывает в определении о назначении экспертизы.

Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" содержит общую норму, согласно которой залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 данного Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное (статья 50 Закона).

Таким образом, одной из особенностей ипотечного кредитования является обеспеченность возврата заемных средств залогом недвижимого имущества с целью снижения рисков для кредитных организаций (статья 5 Федерального закона от 02.12.1990 N 395-1 "О банках и банковской деятельности").

В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Указанные обстоятельства не могут не влиять на рыночную стоимость обремененного ипотекой имущества в сторону ее уменьшения.

Пунктом 2.6 Международных стандартов оценки (МСО 1-4) установлено, что полезность объекта недвижимости выражает суммарное действие всех рыночных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости.

При любой оценке недвижимого имущества следует выявить существенные характеристики имущества, влияющие на его стоимость; в число характеристик входят: любые известные сервитуты, ограничения, обременения, договоры аренды, дополнительные договорные условия или специальные оценки для налоговых целей по данному имуществу или другие предметы аналогичной природы.

Наличие залога может негативно повлиять на возможность получения максимальной выручки от продажи заложенного имущества.

Определением от 05.03.2018 назначена повторная экспертиза в отношении объектов недвижимости, поручение проведение которой поручено эксперту ООО «Краснодарская оценочная компания» Савченкову Геннадию Алексеевичу (350049, г. Краснодар, ул. Атарбекова, д.5/1, оф.1).

В материалы дела Савченковым Г.А. представлено заключение эксперта от 21.06.2018г., согласно которому рыночная стоимость объектов оценки, по состоянию на 04.03.2016г. составляет 146950000руб., при этом отражено, что с учетом обременения стоимость условно составляет 1руб.

Управляющим представлены сведения о том, что АНО «ЮРЦЭК» подготовлен анализ заключения эксперта, выполненного Савченковым Г.А., в котором отражено ошибочное определение неактивности рынка с учетом того, что часть объявлений предложений к продаже объектов удалена, что может свидетельствовать о том, что рынок исследуемой недвижимости на дату определения стоимости активный; отражено, что в справочных показателях затраты на фундаменты определены для условий строительства в мокрых грунтах, при этом при строительстве в сухих грунтах к показателям затрат на фундаменты следует применять понижающий коэффициент; отражено, что приведен расчет прибыли предпринимателя для объектов: здания котельной, сооружения трубопроводного транспорта, прибыль предпринимателя для данных объектов определяется в размере коэффициента, предназначенного для офисно-торговых объектов, что противоречит информации, где назначение указано ?производственное?, ?коммуникационное?; для здания котельной и сооружений трубопроводного транспорта определено одинаковое значение физического износа, однако, учитывая назначение, конструктивные особенности объектов, а также тот факт, что нормативный срок жизни здания приблизительно в 3 раза больше, чем нормативный срок жизни сооружения трубопроводного транспорта, значение физического износа для этих объектов не может быть одинаковым; указано, что при определении рыночной стоимости земельного участка использованы данные справочника за 2016 год, однако с учетом рекомендации автора необходимо использовать корректирующие коэффициенты, приведенные в справочнике, при оценке недвижимости на дату 1 мая 2016г. и последующие даты; отражено, что в рамках заключения эксперт, определяя рыночную стоимость земельного участка, использует корректирующие коэффициенты для неактивного рынка, однако, как полагает общество количество представленных объектов свидетельствует об активности рынка; также указано, что эксперт не вводит корректировку на местоположение и статус населенного пункта; отражено, что эксперт принял к расчетам аналоги, даты предложений к продаже которых – март – ноябрь 2015 года, при этом не внесена корректировка на дату предложения; приведен расчет рыночной стоимости автосалона сравнительным подходом, в ходе расчета из стоимости единых объектов, включающих в себя здания и земельные участки под ними, вычтена стоимость земельных участков, однако не учтена разница в площади данных участков; обществом отражено, что эксперт из рыночной стоимости автосалона, полученной в рамках сравнительного подхода выделяет (вычитает) стоимость здания котельной и сооружений трубопроводного транспорта, однако в представленных скриншотах предложений к продаже автосалонов отсутствует информация об оснащенности объектов зданиями котельных; указано, что влияние обременения в виде ипотеки на рыночную стоимость объектов исследования отсутствует.

С учетом изложенных обстоятельств управляющий просил назначить судебную экспертизу, производство которой поручить Тушеву В.А. поставив на разрешение вопрос об определении на дату 04.03.2016 года рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, а также вызвать в судебное заседание эксперта Савченкова Г.А.

В рассматриваемом случае суд принимает во внимание, что в материалы дела представлены два экспертных заключения, согласно которым рыночная стоимость объектов на дату заключения договора составляет 200500000руб. и 146950000руб. соответственно, при этом имущество приобретено за 150000000руб., что примерно соотноситься со стоимостью, определенной экспертом Савченковым Г.А.

В рассматриваемом случае цена договора составляет ориентировочно 73,3% от рыночной стоимостью, определенной экспертом Головневым И.Е.

По смыслу статьи 61.2. Закона о банкротстве для признания сделки недействительной по заявленному конкурсным управляющим основанию должна иметься неравноценность сделки, то есть цена сделки должна быть значительно занижена должником, в несколько раз отличаться от реальной цены, подлежащей установлению в договоре при продаже имущества должника.

При наличии двух заключений экспертов такого отличия судом не установлено, при этом заявителем не представлены расчеты возможных несоответствий с учетом анализа заключения эксперта, в связи с чем ходатайства управляющего о назначении экспертизы и вызове эксперта подлежат отклонению, а требования не подлежащими удовлетворению.

Согласно пункту 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" на основании положений статьи 106, частей 1 и 2 статьи 107 АПК РФ эксперту выплачивается вознаграждение за работу, выполненную по поручению суда.

Согласно разъяснениям, содержащихся в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", денежные суммы, причитающиеся эксперту, согласно части 1 статьи 109 АПК РФ выплачиваются после выполнения им своих обязанностей в связи с производством экспертизы.

В материалы дела представлено платежное поручение № 1257 от 14.03.2017, из которого следует, что на депозит Арбитражного суда Краснодарского края внесены денежные средства ООО «Альфа-Лизинг» в размере 70000 рублей на финансирование экспертизы, из которых 25000руб. подлежит перечислению Головневу И.Е., 38000руб. ООО «Краснодарская Оценочная Компания» (эксперт Савченков Г.А.).

В свою очередь с должника в пользу ООО «Альфа-Лизинг» подлежит взысканию 63000руб. в счет возмещения расходов на проведение экспертизы.

Суд обращает внимание, что вопрос о возвращении излишних денежных средств, перечисленных в депозит суда ООО «Альфа-Лизинг» может быть рассмотрен при подаче соответствующего заявления и реквизитов.

Согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии с частью 5 статьи 96 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае отказа в удовлетворении иска, оставления иска без рассмотрения, прекращения производства по делу обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. После вступления судебного акта в законную силу арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, выносит определение об отмене мер по обеспечению иска или указывает на это в судебных актах об отказе в удовлетворении иска, об оставлении иска без рассмотрения, о прекращении производства по делу.

Руководствуясь статьями 184, 185, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, главой III.1 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»,

ОПРЕДЕЛИЛ:

Ходатайства конкурсного управляющего об отложении судебного разбирательства, назначении экспертизы и вызове эксперта оставить без удовлетворения.

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Перечислить индивидуальному предпринимателю Головневу Ивану Евгеньевичу с депозитного счета Арбитражного суда Краснодарского края денежные средства в размере 25000руб. по следующим реквизитам:

Получатель: индивидуальный предприниматель Головнев Иван Евгеньевич,

ИНН 232306124153,

сч. №40802810200490000576

Банк получателя: ПАО «Крайинвестбанк», г.Краснодар, БИК 040349516, сч.№30101810500000000516.

Перечислить ООО «Краснодарская Оценочная Компания» с депозитного счета Арбитражного суда Краснодарского края денежные средства в размере 38000руб. по следующим реквизитам:

Получатель: ООО «Краснодарская Оценочная Компания»,

ИНН 2311154046, КПП231101001, БИК 040349700,

сч. №40702810147000008948 ,

Банк получателя: Филиал «Южный» ПАО «Банк Уралсиб», г.Краснодар,

сч.№30101810400000000700.

Взыскать с ООО «Орбита - Юг» в пользу ООО «Альфа-Лизинг» 63000руб. в счет возмещения расходов на проведение экспертиз.

Отменить обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.10.2016 в виде:

наложения ареста на следующие объекты недвижимого имущества:

- Нежилое здание. Назначение: нежилое. Площадь: 4106,4 кв.м. Этажность: 2. Подземная этажность: 0. Адрес: Россия, Краснодарский кр., г. Новороссийск, Приморский внутригородской район, с. Кирилловка, ул. Промышленная, 1-г, с кадастровым номером 23:47:0107010:23, кадастровый (или условный) номер 23:47:0107010:731 (далее – Здание1);

- Нежилое здание. Назначение: нежилое. Площадь: общая 30,3 кв.м. Этажность: 1.
Подземная этажность: 0. Адрес: Россия, Краснодарский кр., г. Новороссийск, с.
Кирилловка, ул. Промышленная, 1г, с кадастровым номером 23:47:0107010:23.
Кадастровый (или условный) номер 23:47:0107010:730 (далее - Здание 2);

- Сооружения трубопроводного транспорта, назначение: производственное. Протяженность: 80 м. Адрес: Россия, Краснодарский кр., г. Новороссийск, с. Кирилловка, ул. Промышленная, дом № 1г, с кадастровым номером 23:47:0107010:23. Кадастровый (или условный) номер 23:47:0107010:771 (далее - Сооружение 1);

- Сооружения трубопроводного транспорта, назначение: коммуникационное. Протяженность 1371.0000 м. Доп. описание: протяженность 1371 м. Адрес: Россия, Краснодарский кр., г. Новороссийск, с. Кирилловка, ул. Промышленная, 1г, с кадастровым номером 23:47:0107010:23. Кадастровый (или условный) номер 23:47:0000000:3707 (далее Сооружение 2);

- Земельный участок, категория земель: земли промышленности, энергетики,
транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения
космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального
назначения - под нежилые помещения станции техобслуживания. Площадь: 13700 кв.м.
Адрес: Краснодарский кр., г. Новороссийск, с. Кирилловка, ул. Промышленная, 1г.
Кадастровый (или условный) номер 23:47:0107010:23 (далее - Земельный участок);

запрета ООО «Альвеста» (ИНН 7718285806, ОГРН 5157746085998) совершать
действия по отчуждению спорных объектов следующего недвижимого имущества:

- Нежилое здание. Назначение: нежилое. Площадь: 4106,4 кв.м. Этажность: 2.
Подземная этажность: 0. Адрес: Россия, Краснодарский кр., г. Новороссийск, Приморский
внутригородской район, с. Кирилловка, ул. Промышленная, 1-г, с кадастровым номером
23:47:0107010:23. Кадастровый (или условный) номер 23:47:0107010:731 (далее – Здание1);

запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации,
кадастра и картографии по Краснодарскому краю совершать регистрационные действия (регистрация возникновения, перехода, обременения, ограничения, прекращения прав) на следующие объекты недвижимости:

- Нежилое здание. Назначение: нежилое. Площадь: 4106,4 кв.м. Этажность: 2.
Подземная этажность: 0. Адрес: Россия, Краснодарский кр., г. Новороссийск, Приморский
внутригородской район, с. Кирилловка, ул. Промышленная, 1-г, с кадастровым номером
23:47:0107010:23. Кадастровый (или условный) номер 23:47:0107010:731 (далее – Здание1);

Определение может быть обжаловано в десятидневный срок в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья М.В. Романов