Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Гарбовского А.И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Поповым Т.В., при участии от Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Гарбовского А.И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Поповым Т.В., при участии от ФИО1 – ФИО2 (доверенность), ФИО3 (лично), ФИО4 (лично), от арбитражного управляющего – ФИО5 (доверенность), ФИО6 (доверенность), ФИО7 (лично), от ФИО8 – ФИО9 (доверенность), от ФИО10 – ФИО11 (доверенность), от Бездольной Р.И. – ФИО12 (доверенность), от ППК «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» – ФИО13 (доверенность), ФИО14 (лично), Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края ? ФИО15 (доверенность), в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, рассматривает в открытом судебном заседании заявление о разногласиях с Фондом и арбитражным управляющим в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Сочи-Абсолют» (ИНН <***>, ОГРН <***>), установил следующее.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.11.2018 ООО «Сочи-Абсолют» (ИНН <***>, ОГРН <***>) признано банкротом, открыто конкурсное производство. Определением суда от 26.11.2019 конкурсным управляющим утвержден ФИО16 (далее – управляющий).

Сообщение о введении процедуры опубликовано в газете «Коммерсантъ» 01.12.2018 № №222(6460), в ЕФРСБ от 30.11.2018 № 3265906.

Определением суда от 21.02.2019 в деле о банкротстве ООО «Сочи-Абсолют» (ИНН <***>, ОГРН <***>) применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) в редакции Федерального закона от 25.12.2018 № 478-ФЗ.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края то 09.01.2018 в реестр требований кредиторов ООО «Сочи-Абсолют» (ИНН <***>, ОГРН <***>) включены требования ФИО14.

ФИО14 обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края в порядке статьи 60 Закона о банкротстве с заявлением, в котором просит признать неправомерными действия (бездействие) управляющего в работе с разрешительной документацией, представления в ППК «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» реестр требований участников строительства, учитывающий только требования участников строительства, которые пробрели объекты в контурах ЖК «Абсолют», обеспеченного разрешением строительства в пределах 15 210 кв. м (требования к конкурсному управляющему), а также заявлено о разрешении разногласий по учету требований кредитора для осуществления выплат в соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ (требования к Фонду).

Исходя из содержания заявления, требования предъявлены к двум ответчикам: конкурсному управляющему (в части оспаривания действий (бездействия)) и к ППК «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (в части учета требований кредитора для осуществления выплат).

В судебном заседании заявитель поддержал требования. Документально обоснованные возражения не поступали.

Суд, оценив представленные в дело доказательства, считает требование заявителя обоснованным по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.01.2018 требования ФИО14 включены в реестр требований кредиторов должника о передаче квартиры № 57а проектной площадью 48,10 кв. м, расположенной по адресу: <...>. Признана обоснованной оплата в сумме 2 405 000 рублей по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.11.2018 включены в реестр требований кредиторов должника требования ФИО14 в сумме 364 500 рублей основной задолженности и отдельно 184 147,72 рублей по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.

Указанные судебные акты вступили в законную силу. Всего кредитором передано в счет оплаты за жилое помещение 2 769 500 рублей, площадь приобретенных помещений в пределах 120 кв. м.

26 марта 2020 года Фондом принято решение № НС-7/2021 о выплате возмещения участникам строительства, общий размер денежных средств, подлежащих, по мнению Фонда, перечислению гражданам, составил 939 171 548,36 рублей, при этом всего в реестр требований участников строительства включено требований на сумму 1 002 318 874,04 рублей (592 374 565 рублей – о передаче помещений и 411 944 309,04 рублей денежные требования).

Таким образом, в деле о банкротстве имеются требования участников строительства, не учтенных в качестве подлежащих погашению за счет средств Фонда, в том числе требования заявителя по настоящему обособленному спору.

Указанные разногласия возникли в связи с квалификацией Фондом правоотношений кредитора и должника в рамках договора по приобретению жилого помещения как выходящих за пределы разрешенного строительства, недопустимости финансирования мероприятий по строительство, выплате компенсаций исходя из такого строительства, которое осуществляется не в строгом соответствии с законодательством.

Заявитель, являющийся участником строительства, ссылаясь на указанные обстоятельства, обратился в суд с заявлением.

Исходя из пунктов 2 и 3 статьи 13.1 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан ? участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о Фонде) средства Фонда могут быть использованы на выплату возмещения гражданам по основаниям и в порядке, которые установлены статьей 13 названного Закона, при этом Фонд осуществляет финансирование в случае, если строительство велось в соответствии с Федеральным Законом от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом строительстве).

По смыслу пункта 3.3 статьи 13.1 Закона о Фонде Фонд не осуществляет финансирование (за исключением, если решением Правительства не принято иное) в случаях, если:

1)застройщик не является юридическим лицом;

2)застройщик привлекал денежные средства участников строительства, не имея прав на земельный участок;

3)застройщик осуществлял строительство без разрешения на строительство;

4)договор долевого участия с первым участником долевого строительства представлен на регистрацию после 01.07.2018;

5)договор с первым участником строительства заключен после 01.07.2019.

В силу пункта 4 постановления Правительства Российской Федерации от 12.09.2019 № 1192 (далее – постановление № 1192) наличие одного из 5 указанных условий является основанием для принятия Фондом решения о нецелесообразности финансирования.

По смыслу указанных положений, финансирование не осуществляется, если застройщик не соответствует требованиям Закона о долевом строительстве и/или объект строительства является самовольной постройкой.

Действующее законодательство исходит из двух возможных случаев (или полное соответствие или несоответствие стройки требованиям законодательства), однако в данном случае имеют место разногласия не в целом по стройке, а по требованиям отдельного кредитора, так как должник в целом осуществляя стройку в рамках Закона о долевом строительстве, допускал реализацию квартир, не предусмотренных разрешением на строительство.

Закон о долевом строительстве, действующий с 01.04.2005, предусматривает специальный порядок заключения и исполнения договора участия в долевом строительстве, предусматривает государственную регистрацию договора. Этот порядок в совокупности с положениями о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве минимизирует риски непрофессионального инвестора – участника долевого строительства, так как на стадии регистрации договора проверяются такие важные обстоятельства как наличие притязаний на предлагаемую дольщику квартиру, проверяется наличие разрешения на строительство, прав на земельный участок и т. п.

Исходя из действующего законодательства, сложившейся судебной практики, все требования участников строительства, независимо от того, воспользовались ли они гарантиями, предоставленными Законом о долевом строительстве или нет, проявили ли осмотрительность в проверки соответствия проектной документации осуществляемому строительству, включались в одну очередь в целях соразмерного погашения за счет имущества должника (конкурсной массы). Вместе с тем, в настоящее время в деле о банкротстве рассматривается вопрос о погашении требований участников строительства за счет средств Фонда, при этом условия для погашения требований участников строительства Фондом отличаются от общих условий, предусмотренных Законом о банкротстве за счет конкурсной массы, предполагают соответствие строительства установленным требованиям.

Таким образом, для правильного рассмотрения настоящего спора надлежит исследовать вопрос относительно наличия оснований для отнесения на Фонд принятых кредитором на себя рисков, проявленной кредитором осмотрительности в момент заключения, исполнения договора до процедуры банкротства.

Как видно из материалов дела, не оспаривается участвующими в деле лицами, в данном случае застройщик является юридическим лицом (пункт 1), земельный участок принадлежит должнику на праве собственности (пункт 2), имеется разрешение на строительство (пункт 3), пункты 4 и 5 в принципе не применимы к настоящему делу. Таким образом, строительство велось в соответствии с Законом о долевом строительстве, кредитор, являющийся участником соответствующего строительства, вправе рассчитывать на финансирование Фондом.

В то же время кредитором приобретена квартира, не предусмотренная разрешением на строительство, что послужило причиной разногласий между заявителем, Фондом и управляющим, предоставившим данные в Фонд о проекте и разрешении на строительство.

В части этого обстоятельства суд обращает внимание, что, исходя из ранее представленных доказательств, требования кредитора подтверждены договором об участии в долевом строительстве многоквартирного дома от 25.01.2016 № 168, указанный договор зарегистрирован в ЕГРН (запись о регистрации № 23/050/801/2016-1599/1). Предметом данного договора является строительство и передача должником правопредшественнику кредитора квартиры № 57а, общей площадью 48,10 кв. метра, на 11-ом этаже в многоэтажном многоквартирном доме, расположенном по адресу: <...> на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204015:80. Таким образом, заявителем предприняты разумные и добросовестные и доступные гражданину меры для проверки, минимизации рисков участия в незаконном строительстве (права застройщика на земельный участок, разрешение на строительство, зарегистрированный договор о передаче спорной квартиры).

В таких условиях учет требований заявителя как не подлежащих компенсации ни Фондом, ни за счет конкурсной массы (в случае, если будет принято решение о передаче всего имущества Фонду) повлечет необоснованное возложения негативных последствий слоившейся ситуации на кредитора – участника долевого строительства, реализующего конституционное право на жилище, действующего добросовестно и осмотрительно, что несправедливо (статья 2 АПК РФ), не согласуется с целями специальных норм Закона о банкротстве о приоритетной защите прав участников строительства.

В данном случае факт отсутствия регистрации уступки прав требований не имеет существенного значения, во-первых, потому, что зарегистрирован первоначальный договор с правопредшественником кредитора в отношении спорной квартиры (№ 57а), то есть факт регистрации в отношении указанной квартиры давал основания полагать, что строительство указанной квартиры осуществляется в рамках Закона о долевом строительстве, а участник строительства, действуя осмотрительно, выполнил меры по минимизации рисков участия в долевом строительстве; во-вторых, приостановка регистрации уступки прав требований связана с наложением ареста на земельный участок, а не в связи с несоответствием квартиры разрешению на строительство или двойной продажей, приостановление регистрации имело место в части уступки прав, а не в части требований к должнику (обстоятельства, установленные решением Центрального районного суда г. Сочи от 07.08.2018 № 2а-3849/18 по иску ФИО14 к Управлению Росреестра по КК о выдаче сданного на регистрацию договора в отношении указанной квартиры.

Объект незавершенного строительства остается объектом права, может быть вовлечен в гражданский оборот, в связи с чем отсутствуют основания полагать, что у Фонда в силу статьи 13.1 Закона о Фонде имеются препятствия для учета требований заявителя, поскольку указанный Закон связывает возможность принятия решения о финансировании в зависимости в первую очередь от характеристик объекта незавершенного строительства, а не от соответствия проданной участнику строительства квартиры проекту.

Более того, суд, исходя из буквального толкования, считает, что согласно подпункту 3 пункта 3.3 статьи 13.1 Закона о Фонде финансирование не осуществляется в случае строительства без разрешения на строительство, а не в случае привлечения денежных средств с отклонением от разрешения на строительство (как это указано в подпункте 2 названной нормы права в части прав на земельный участок) и не исключает такое финансирование по отдельному договору в случае отклонения от разрешения на строительство и отсутствия очевидной неосмотрительности участника строительства (правила об осмотрительности являются общими всех правоотношений).

Суд учитывает, что не каждые требования о передаче жилых помещений по законно возведенному объекту подлежат учету Фондом для выплат, следует также учитывать в каждом случае специфику дела о банкротстве, условия заключения и исполнения конкретного договора, правовое регулирование деятельности Фонда.

В данном конкретном случае судом признаны обоснованными требования заявителя в том числе и потому, что из материалов дела не следует, что заявитель действовал очевидно неосмотрительно в момент заключения, исполнения договора, принимал на себя очевидно повышенные риски, а в связи с вступлением в дело Фонда намерен отнести ранее принятые на себя риски на Фонд. Напротив, как указано выше, заявитель действовал добросовестно, с той степенью осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и сложившимся условиям оборота, предпринял доступные гражданину средства минимизации своих рисков.

Исходя из установленных обстоятельств, в частности, представления управляющим имеющийся у него документации Фонду, а также принимая во внимание, что удовлетворение жалобы по пунктам 1 и 2 жалобы не повлечет восстановления нарушенных прав заявителя, сам факт расхождения позиции кредитора и управляющего не свидетельствует о нарушении управляющим закона, по пунктам 1 и 2 жалобы надлежит отказать.

В данном случае судом указывается уплаченная кредитором за жилое помещение и включенная в реестр требований кредиторов сумма основного долга – 2 769 500 рублей, которая может быть скорректирована Фондом в соответствии с установленными нормативами выплат.

Руководствуясь статьями 184, 185, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, положениями Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», Арбитражный суд Краснодарского края

О П Р Е Д Е Л И Л:

разрешить разногласия, возникшие между кредитором ? ФИО14, конкурсным управляющим и ППК «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства».

Учесть требования участника строительства ООО «Сочи-Абсолют» (ИНН <***>, ОГРН <***>) ? ФИО14 о передаче квартиры № 57а, общей площадью 48,10 кв. метра, на 11-ом этаже в многоэтажном многоквартирном доме, расположенном по адресу: <...> на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204015:80, в качестве требований участников строительства для осуществления выплаты в сумме 2 769 500 рублей основного долга по правилам статьи 13 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ.

В остальной части (пункты 1 и 2 заявления) отказать.

Определение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение десяти дней со дня его вынесения в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации и Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)».

Судья А.И. Гарбовский