Гражданский кодекс часть 1

об объединении дел в одно производство, об отложении судебного разбирательства, привлечении к участию в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования

дело №А32-50785/2020

г. Краснодар «24» июня 2022 года

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Голубченко Д.Э., рассмотрев в судебном заседании материалы дела №А32-50785/2020

по иску общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «РенКапСтрой» (ИНН 2308129956 ОГРН 1072308004042)

к администрации муниципального образования город Краснодар

о расторжении договора аренды от 24.11.2014 №4300021161 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0309037:213, взыскании с администрации муниципального образования город Краснодар убытков в размере 1 180 009 940 рублей,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, - прокуратуры Краснодарского края, администрации Краснодарского края, министерства финансов Краснодарского края, Межрегионального управления Федеральной службы по финансовому мониторингу по Южному федеральному округу, Управления Федеральной налоговой службы России по Краснодарскому краю, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края,Городской Думы муниципального образования город Краснодар,

при участии в судебном заседании 24.06.2022 представителя ООО «СЗ РенКапСтрой» - Манташян А.О. (по доверенности от 23.08.2021), представителей администрации муниципального образования город Краснодар – Потапова С.Л. (по доверенности от 27.12.2021), Рябикиной А.А. (по доверенности от 27.12.2021), представителя администрации Краснодарского края – Гонтаря А.О. (по доверенности от 25.12.2020), представителя департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края – Кацука Д.В. (по доверенности от 12.01.2022), представителя министерства финансов Краснодарского края – Исаевой М.С. (по доверенности от 24.12.2021), представителя департамента финансов администрации муниципального образования город Краснодар – Зубенко Д.В. (по доверенности от 11.01.2022), представителя департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар – Томашевич А.Н. (по доверенности от 11.01.2022), представителя УФНС России по Краснодарскому краю – Рогового В.А. (по доверенности от 03.12.2020),

УСТАНОВИЛ:

в арбитражный суд с иском к администрации муниципального образования город Краснодар (далее – администрация, арендодатель) обратилось общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «РенКапСтрой» (далее – арендатор, застройщик), в котором просит:

- расторгнуть договор аренды от 24.11.2014 №4300021161 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0309037:213, площадью 26 585 кв. метров, расположенного по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Старокубанская, 2/21, заключенный администрацией муниципального образования город Краснодар и ООО «РенКапСтрой»;

- взыскать с администрации муниципального образования город Краснодар убытки в размере 1 180 009 940 рублей, в том числе общий размер подтвержденных затрат в размере 447 536 940 рублей, упущенную выгоду арендатора в размере 732 473 000 рублей.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11 мая 2021 года ходатайство общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «РенКапСтрой» (ИНН 2308129956 ОГРН 1072308004042) от 04.03.2021 о назначении судебной оценочной экспертизы и приостановлении производства по делу отклонено; договор аренды от 24.11.2014 №4300021161 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0309037:213, площадью 26585 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Старокубанская, 2/21, заключенный между администрацией муниципального образования город Краснодар и обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «РенКапСтрой», - признан прекращенным; в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды от 24.11.2014 №4300021161 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0309037:213, площадью 26585 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Старокубанская, 2/21, заключенного между администрацией муниципального образования город Краснодар и обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «РенКапСтрой», и о взыскании с администрации муниципального образования город Краснодар убытков в размере 1 180 009 940 рублей, в том числе общего размера подтвержденных затрат в размере 447 536 940 рублей, упущенной выгоды в размере 732 473 000 рублей, - отказано в полном объёме.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2021 в удовлетворении ходатайства о назначении судебной оценочной экспертизы отказано. Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.05.2021 по настоящему делу оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.02.2022 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.05.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2021 по делу № А32-50785/2020 в части признания договора аренды от 24.11.2014 № 4300021161 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0309037:213 прекращенным, отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды от 24.11.2014 № 4300021161 и взыскании с администрации муниципального образования город Краснодар в пользу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик "РенКапСтрой"» затрат отменены, в указанной части дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

При новом рассмотрении дела определением от 12.05.2022 к участию в настоящем деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, - привлечены прокуратура Краснодарского края, администрация Краснодарского края, министерство финансов Краснодарского края, Межрегиональное управление Федеральной службы по финансовому мониторингу по Южному федеральному округу, Управление Федеральной налоговой службы России по Краснодарскому краю.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, определением от 12.05.2022 также привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, департамент по архитектуре и градостроительству Краснодарского края.

В судебном заседании, состоявшемся 01.06.2022, истцом представлены дополнительные материалы в обоснование размера убытков, заявлено ходатайство об увеличении исковых требований, заявлено ходатайство о назначении экспертизы для определения размера убытков (в виде реального ущерба), понесенных истцом вследствие невозможности ведения строительства на арендованном по договору аренды №4300021161 от 24.11.2014 земельном участке с кадастровым номером 23:43:0309037:213, представлены дополнительные письменные пояснения, а также акт обследования земельного участка от 27.05.2022, составленный в одностороннем порядке.

Управление Росреестра по Краснодарскому краю направило отзыв от 25.05.2022.

Определением от 01.06.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечена Городская Дума муниципального образования город Краснодар, в целях выяснения вопроса об основаниях и процедуре изменений сведений генерального плана и правил землепользования и застройки города Краснодара в отношении территории земельного участка.

Определением от 01.06.2022 удовлетворено ходатайство от 01.06.2022 об увеличении размера исковых требований, исковые требования приняты судом к рассмотрению в следующей редакции:

«1. Расторгнуть договор аренды земельного участка от 24.11.2014г. №4300021161, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 23:43:0309037:213, площадью 26585 кв. м., расположенный по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Старокубанская 2/21, заключенный между Администрацией муниципального образования город Краснодар и ООО «РенКапСтрой».

2. Взыскать с Администрации муниципального образования город Краснодар убытки в виде реального ущерба в размере 521 968 472,70 руб.

3. Взыскать с Администрации муниципального образования город Краснодар уплаченную ООО «Специализированный застройщик «РенКапСтрой» при подаче настоящего иска государственную пошлину в размере 206 000 руб.».

В материалы дела 06.06.2022 поступили письменные пояснения от 26.05.2022 №23-05-17/3043 Межрегионального управления Федеральной службы по финансовому мониторингу по Южному федеральному округу за подписью руководителя Г.Ю. Шатского.

В судебном заседании, состоявшемся 24.06.2022, представитель администрации Краснодарского края возражал против исковых требований. Представитель истца на удовлетворении исковых требований настаивал в полном объёме.

Администрацией муниципального образования город Краснодар отзыв не представлен, определения от 01.06.2022 о предоставлении дополнительных письменных пояснений и об истребовании доказательств не исполнены.

Судом установлено наличие в производстве дела №А32-22065/2021, в котором администрация муниципального образования город Краснодар обратилась к ООО «Специализированный застройщик «РенКапСтрой» об обязании освободить и вернуть администрации муниципального образования город Краснодар земельный участок общей площадью 32 455 кв. м, расположенный в Центральном внутригородском округе города Краснодара по ул. Старокубанской, 2/21, кадастровый номер 23:43:0309037:213 путем подписания акта приема-передачи земельного участка, с указанием, что вступившее в законную силу решение суда является основанием по внесению в ЕГРН записи о прекращении права аренды на земельный участок общей площадью 32 455 кв. м, расположенный в Центральном внутригородском округе города Краснодара по ул. Старокубанской, 2/21, кадастровый номер 23:43:0309037:213 и исключению из ЕГРН регистрационной записи.

Определением от 01.06.2022 судебное разбирательство по делу №А32-22065/2021 было отложено на 24.06.2022.

Поскольку данные дела №А32-50785/2020 и №А32-22065/2021 взаимосвязаны, предметом спора является один и тот же договор аренды земельного участка, суд приходит к выводу о необходимости объединения дел №А32-50785/2020 и №А32-22065/2021 в одно производство для совместного рассмотрения с присвоением объединенному делу номера А32-50785/2020.

Суд считает необходимым привлечь к участию в настоящем деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, управление государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края, с учетом расположения спорного земельного участка на территории памятников археологии, а также департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар.

Судом установлено, что постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2022 по делу № А32-43918/2021 взыскано с акционерного общества «АТЭК» в пользу общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик «РенКапСтрой» 25 350 633,46 руб. неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 10.06.2021 по 31.03.2022 в размере 1 751 277,32 руб., с последующим начислением процентов со следующего дня по окончании действия моратория, введенного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» до момента фактического исполнения основного обязательства, если основное обязательство не будет исполнено до окончания действия моратория, судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску в размере 119 409 руб.

Поскольку в деле №А32-43918/2021 истцом взыскано возмещение с одного из своих подрядчиков, исковые требования по настоящему делу подлежат уточнению в части размера взыскиваемых с администрации убытков, с целью недопущения взыскания одной и той же суммы дважды, и с АО «АТЭК» как неосновательного обогащения, и с администрации город Краснодара в составе убытков.

Поскольку назначенное определением от 12.05.2021 совместное двустороннее обследование территории спорного земельного участка с кадастровым номером 23:43:0309037:213 с участием администрации города Краснодара не состоялось, соответствующее обследование было выполнено истцом в одностороннем порядке, суд считает необходимым повторно обязать администрацию города Краснодара провести совместное двустороннее обследование территории спорного земельного участка.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 58, 185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

объединить дела №А32-50785/2020 и №А32-22065/2021 в одно производство для совместного рассмотрения, объединённому делу присвоить номер №А32-50785/2020.

Привлечь к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования:

- управление государственной охраны объектов культурного наследия администрации Краснодарского края (350063, город Краснодар, ул. Красноармейская, 16);

- департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар.

Отложить судебное разбирательство на 05 августа 2022 года, 11 часов 00 минут, в помещении Арбитражного суда Краснодарского края по адресу:
г. Краснодар, ул. Постовая, 32, зал №408.

Сторонам, третьим лицам, в том числе администрации Краснодарского края, к следующему судебному заседанию предоставить (повторно!) мотивированные письменные пояснения по следующим вопросам:

- правовая квалификация договора аренды от 24.11.2014 №4300021161 земельного участка КН 23:43:0309037:213 применительно к градостроительному нормативному регулированию и действовавшему зонированию на момент заключения указанного договора;

- является ли изменение градостроительного регулирования (зонирования) основанием для вывода о прекращении арендных отношений по застройке земельного участка, является ли такое обстоятельство основанием для расторжения договора в связи с невозможностью его исполнения по требованию арендатора; имеется ли в данном случае невозможность исполнения договора аренды;

- сохраняется ли право аренды земельного участка в целях его застройки после изменения генерального плана муниципального образования, правил землепользования и застройки, в период действия договора аренды, влечет ли такое изменение автоматическое прекращение договора аренды; вправе ли арендатор продолжать использовать земельный участок в целях его застройки указанным в договоре аренды объектом в период после указанного изменения градостроительного регулирования;

- является ли изменение генерального плана муниципального образования и правил землепользования и застройки, выражающееся во включении арендуемого участка в состав территорий земель общего пользования (зеленых насаждений, рекреационного назначения), состоявшееся в период действия договора аренды, основанием для расторжения договора аренды по требованию его арендатора, основанием для автоматического прекращения договора аренды, или же арендатор сохраняет право использования земельного участка для его застройки несмотря на такое изменение градостроительного регулирования (зонирования);

- если арендатор не сохраняет возможность строительства на земельном участке после изменения территориального планирования (зонирования) – указать последствия данной ситуации для договора аренды и обозначить варианты урегулирования с арендатором: подлежит ли применению механизм изъятия земельного участка с выплатой компенсации в виде рыночной стоимости права аренды и убытков или иные предусмотренные законодательством процедуры;

- можно ли рассматривать изменение документов градостроительного зонирования (принятие новых документов градостроительного зонирования), повлекшее отнесение земельного участка к территориям земель общего пользования, в качестве состоявшегося фактического изъятия земельного участка, предоставленного администрацией в аренду для строительства;

- описать последовательность действий арендодателя и арендатора после состоявшегося в период действия договора аренды изменения градостроительного зонирования, отнесшего данный участок к территории, не предусматривающей застройку;

- предложить свою правовую оценку избранного арендатором в настоящем деле способа защиты в виде расторжения договора аренды и взыскания убытков; является ли данный вариант защиты единственно возможным; не сохраняется ли в рассматриваемом в настоящем деле случае право аренды земельного участка для его застройки несмотря на соответствующее изменение градостроительного зонирования;

- описать, в каких территориальных зонах по генеральному плану и правилам землепользования и застройки располагался земельный участок КН 23:43:0309037:213 на момент заключения договора аренды, в период действия договора аренды и после принятия нового генерального плана города Краснодара и правил землепользования и застройки; указать, предусматривали данные территориальные зоны строительство на земельном участке, и если допускали – то каких конкретно объектов;

- является ли отнесение земельного участка КН 23:43:0309037:213 Решением от 13.12.2018 №65 п. 29 городской Думы Краснодара шестого созыва к общественно-деловой зоне – зоне общественно-делового и коммерческого назначения – обстоятельством, снимающим ограничения в использовании земельного участка для целей строительства многоэтажных и среднеэтажных жилых домов и допустимо ли было строительство многоэтажных и среднеэтажных жилых домов в указанной территориальной зоне;

- имелась ли у арендатора земельного участка КН 23:43:0309037:213 возможность его освоения и использования в соответствии с договором аренды – «для строительства многоэтажных и среднеэтажных жилых домов, в том числе со встроенно-пристроенными на 1-м этаже помещениями общественного назначения» на протяжении всего периода действия договора с учетом действовавших в соответствующие периоды генерального плана муниципального образования и правил землепользования и застройки; сохраняется ли такая возможность в настоящее время; если такая возможность отсутствует (не сохранилась) – указать дату наступления невозможности использования земельного участка для целей строительства многоэтажных и среднеэтажных жилых домов.

Обязать администрацию муниципального образования город Краснодар, департамент архитектуры и градостроительства муниципального образования город Краснодар предоставить:

- все без исключения документы, которыми вносились соответствующие изменения в генеральный план и правила землепользования и застройки в отношении территории спорного земельного участка за весь период действия договора аренды и по настоящее время;

- указать, по чьей инициативе вносились соответствующие изменения, пояснить процедуру внесения соответствующих изменений;

- пояснить, по чьей инициативе спорный земельный участок в новом генеральном плане муниципального образования 2020 года был отнесен к зоне озеленённых территорий общего пользования (лесопарки, парки, сады, скверы, бульвары, городские леса) при наличии действующего договора аренды земельного участка для целей строительства; рассматривался ли при этом вопрос прекращения арендных отношений с истцом и изъятия земельного участка из арендного владения;

- предоставить всю без исключению переписку с истцом по поводу застройки спорного земельного участка за весь период действия договора аренды и по настоящее время (по вопросам изменения генерального плана и правил землепользования и застройки, по вопросам выдачи разрешения на строительство, градостроительного плана земельного участка, по всем иным вопросам, связанным с застройкой земельного участка);

- предоставить все без исключения решения (постановления) и иные документы, принятые администрацией, её структурными подразделениями, департаментом архитектуры по всем обращениям истца по данному земельному участку за весь период действия договора аренды от 24.11.2014 №4300021161 и по настоящее время;

- предоставить все без исключения судебные акты, принятые по делам, в которых оспаривались сведения генерального плана (правил землепользования и застройки) в отношении территории земельного участка КН 23:43:0309037:213;

- предоставить все без исключения судебные акты по спорам с ООО «СЗ «РенКапСтрой», связанные со строительством на земельном участке КН 23:43:0309037:213.

Городской Думе муниципального образования город Краснодар предоставить:

- отзыв по настоящему делу, содержащий ответы на поставленные в данном определении вопросы;

- информацию обо всех изменениях, внесённых в генеральный план муниципального образования город Краснодар и в правила землепользования и застройки муниципального образования город Краснодар в отношении территории земельного участка КН 23:43:0309037:213 за весь период действия договора аренды от 24.11.2014 №4300021161 и по настоящее время; указать, по чьей инициативе вносились соответствующие изменения и в каких целях; пояснить процедуру внесения таких изменений;

- письменные пояснения о причинах и основаниях отнесения территории земельного участка КН 23:43:0309037:213 в генеральном плане муниципального образования город Краснодар, утвержденном решением городской Думы Краснодара от 02.09.2020 №100 п. 1, к зоне озеленённых территорий общего пользования (лесопарки, парки, сады, скверы, бульвары, городские леса);

- по чьей инициативе территория данного участка была включена в зону озеленённых территорий общего пользования (лесопарки, парки, сады, скверы, бульвары, городские леса);

- кем был подготовлен данный вариант зонирования территории земельного участка, рассматривался ли при этом вопрос о прекращении договора аренды данного земельного участка в связи с изменением зонирования;

- пояснить процедуру обсуждения вопроса об отнесении территорий, предоставленных в аренду под застройку, к землям общего пользования при принятии нового генерального плана муниципального образования; проводились ли соответствующие публичные слушания или иные публичные процедуры, принимал ли в них участие истец (ООО «СЗ «РенКапСтрой»), были ли заявлены ООО «СЗ «РенКапСтрой» возражения против отнесения земельного участка КН 23:43:0309037:213 к зоне озеленённых территорий общего пользования (лесопарки, парки, сады, скверы, бульвары, городские леса); если такие возражения были заявлены, почему они не были учтены или были отклонены.

Министерству финансов Краснодарского края и департаменту финансов муниципального образования город Краснодар пояснить:

- заложены ли в муниципальном и краевом бюджетах денежные средства на выплату возмещения арендаторам земельных участков, предоставленных для строительства, в связи с утверждением нового генерального плана муниципального образования город Краснодар в 2020 году, отнесшего участки, переданные в аренду для строительства, к территориям общего пользования.

ООО «Специализированный застройщик «РенКапСтрой»:

- уточнить сумму взыскания с учетом постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2022 по делу № А32-43918/2021, которым взыскано с акционерного общества «АТЭК» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «РенКапСтрой» 25 350 633,46 руб. неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 10.06.2021 по 31.03.2022 в размере 1 751 277,32 руб., с последующим начислением процентов со следующего дня по окончании действия моратория, введенного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» до момента фактического исполнения основного обязательства, если основное обязательство не будет исполнено до окончания действия моратория, судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску в размере 119 409 руб.;

- предоставить информацию обо всех судебных спорах, которые в настоящее время инициированы ООО СЗ «РенКапСтрой» со своими подрядчиками (иными организациями) в связи с расторжением договора аренды от 24.11.2014 №4300021161 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0309037:213 и обусловленных прекращением работ по освоению указанного земельного участка (проектированию, строительству), в том числе обо всех направленных досудебных претензиях, исковых заявлениях.

Обязать (повторно!) администрацию муниципального образования город Краснодар, департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар, департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар провести с участием представителя ООО «Специализированный застройщик «РенКапСтрой» провести совместное двустороннее обследование территории спорного земельного участка с кадастровым номером 23:43:0309037:213, площадью 26 585 кв. метров, расположенного по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Старокубанская, 2/21; установить дату обследования земельного участка на 15 июля 2022 года, 12 часов 00 минут; при обследовании установить:

- признаки освоения земельного участка для целей строительства, выполнения работ (подготовительных, исследовательских, строительных) стоимость которых взыскивается с администрации в воставе убытков в настоящем деле;

- фактическое состояние земельного участка, наличие на нем объектов, связанных со строительством, наличие на участке ограждения;

- кем в настоящее время используется земельный участок;

- определить прохождение по земельному участку территорий общего пользования, наличие зеленых насаждений, в том числе дорог;

- установить расстояние от границ земельного участка до ближайшего водного объекта – озера Старая Кубань.

При обследовании земельного участка вести видеозапись на цифровом носителе для последующего приобщения в материалы дела; составить акт обследования земельного участка с фототаблицей.

Судья А.Л. Назыков