Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Пономарева А.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Чарнасовой Е.И., рассмотрев в открытом судебном заседании заявление конкурсного управляющего ФИО1, поданное в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) должника – общества с ограниченной ответственностью «Стройтех» (353902, <...>, ИНН: <***>, ОГРН: <***>),

к должнику - общества с ограниченной ответственностью «Стройтех» (353902, <...>, ИНН: <***>, ОГРН: <***>);

к заинтересованному лицу - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (<...>)

к заинтересованному лицу - ФИО2 (123103, <...>);

о признании за должником права

при участии в заседании:

от заинтересованных лиц: представители не явились, уведомлены,

от конкурсного управляющего: ФИО3 – представитель по доверенности, ФИО4 - представитель по доверенности,

от ООО СЗ «Новатор»: Гребень М.Н. – представитель по доверенности,

У С Т А Н О В И Л :

ООО «ЭР-СИСТЕМС» (далее по тексту – Кредитор) 23.12.2018 обратилось
в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании ООО «Стройтех» (далее по тексту – Должник) несостоятельным (банкротом).

Определением от 24.12.2018 суд принял заявление ООО «ЭР-СИСТЕМС»
к производству и назначил судебное заседание по проверке обоснованности заявления о признании должника банкротом.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.05.2019 должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство с применением правил параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127- ФЗ «О несостоятельности (банкротстве) застройщика», конкурсным управляющим должника утвержден арбитражный управляющий ФИО1.

Сообщение на официальном источнике (Издательский дом – «КоммерсантЪ»)
о введении процедуры конкурсного производства в отношении должника опубликовано 08.06.2019.

09.12.2021 в Арбитражный суд Краснодарского края обратился конкурсный управляющий с заявлением о признании за ООО «Стройтех» (ИНН <***>) право на требование участника строительства о передаче жилых помещений в объекте незавершенного строительства на земельном участке по адресу 23:47:0305017:20 и обязании Управления Росреестра по Краснодарскому краю внести в ЕГРН сведения о праве требования ООО «Стройтех» к ООО «Новатор» о передаче жилых помещений (согласно уточненной редакции в порядке положений ст. 49 АПК РФ).

Для рассмотрения поступившего заявления суд назначил судебное заседание
с извещением участников судебного процесса.

Определением от 15.02.2022 на основании соответствующего ходатайства управляющего судом изменено процессуальное положение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю и ФИО2 с третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на соответчиков (заинтересованное лицо) по требованиям.

Информация о движении дела, времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Арбитражного суда Краснодарского края в сети Интернет по веб-адресу http://krasnodar.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 АПК РФ.

Заинтересованные лица, надлежащим образом уведомленные о времени и месте проведения открытого судебного заседания, в том числе публично, путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В настоящем судебном заседании управляющий поддержал требования, в дополнение к позиции представили письменные пояснения.

Представитель ООО СЗ «Новатор» указал на обоснованность требований управляющего, пояснив, что в отношении спорных прав требования на квартиры какие-либо права иных лиц не зарегистрированы, в настоящий момент многоквартирный дом достраивается, планируемая сдача объекта - середина апреля 2022 года, с целью реализации объектов недвижимости и расчетов с кредиторами необходимо за должником признать право собственности, в обоснование позиции представил письменные пояснения.

Выслушав пояснения представителей сторон, суд протокольным определением приобщил к материалам обособленного спора представленные письменные пояснения и счел необходимым в судебном заседании, проходившем 10 марта 2022 года в порядке положений ст. 163 АПК РФ объявить перерыв до 17 час. 00 мин. После перерыва заседание продолжено.

Суд, с учетом отсутствия возражений сторон, счел возможным провести проверку обоснованности требований управляющего в настоящем судебном заседании.

Согласно статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее ? Закон о банкротстве), части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения представителей участников судебного процесса, оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам ст. 71 АПК РФ, суд считает возможным удовлетворить требования заявителя руководствуясь следующим.

Как уже было указано выше, согласно Решения Арбитражного суда Краснодарского края от 30.05.2019 должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство с применением правил параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127- ФЗ «О несостоятельности (банкротстве) застройщика».

В ходе процедуры конкурсного производства, введенной в отношении должника решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.05.2019 с применением правил § 7 главы IX Федерального закона №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», должник приобрел в собственность имущество в виде права требования на квартиры в строящемся жилом доме при следующих установленных судом обстоятельствах.

Согласно представленных в материалы дела сведений судом установлено, что общество с ограниченной ответственностью «Стройтех» 29.10.2020 обратилось в межрайонный отдел филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Новосибирской области с заявлением о внесении в ЕГРН записи о расторжении договоров участия в долевом строительстве, заключенных между ООО «Стройтех» и ФИО2 о финансировании ФИО2 строительства 16-этажного жилого дома в квартале ул. Толстого-Энгельса-Шевченко в г. Новороссийске Краснодарского края в части инвестирования жилых помещений квартир, в частности:

По договору № 27 от 25.12.2014:

- кв. № 6, этаж 3, кол-во комнат 2, общая площадь квартиры 79,18 кв.м.;

- кв. № 23, этаж 6, кол-во комнат 2, общая площадь квартиры 72,15 кв.м.;

По договору № 35 от 28.07.2015:

- кв. № 12 этаж 4, кол-во комнат 2, общая площадь квартиры 92,05 кв.м.;

- кв. № 39 этаж 8, кол-во комнат 1, общая площадь квартиры 52,02 кв.м.;

- кв. № 49 этаж 9, кол-во комнат 1, общая площадь квартиры 59,02 кв.м.;

- кв. № 94 этаж 16, кол-во комнат 4, общая площадь квартиры 199,65 кв.м.;

Основанием расторжения договора в порядке ч. 4 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) по инициативе общества с ограниченной ответственностью «Стройтех» послужил факт неисполнения ФИО2 обязанности по оплате долевого участия в строительстве за квартиры, указанные в договорах инвестирования , более чем два месяца.

Согласно вступившего в законную силу определению Арбитражного суда Краснодарского края от 18.12.2019 по делу №А32-53835/2018 признано недействительной сделкой Соглашение о погашении взаимных обязательств от 31.12.2015, составленное между ООО «Стройтех» и ФИО2 на сумму 33 720 000 руб., применены последствия недействительности сделки в виде восстановления взаимной задолженности ООО «Стройтех» и ФИО2 друг перед другом.

ФИО2 оставил неисполненным уведомление общества с ограниченной ответственностью «Стройтех» с требованием оплаты ФИО2 денежных средств по договорам № 27 от 25.12.2014 и № 35 от 28.07.2015, что послужило основанием для направления ФИО2 15.11.2021 уведомления общества с ограниченной ответственностью «Стройтех» об одностороннем отказе от договоров № 27 от 25.12.2014 и № 35 от 28.07.2015 в порядке ч. 4 ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ.

Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона N 214-ФЗ, в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 Федерального закона N 214-ФЗ, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 Федерального закона N 214-ФЗ, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 указанной статьи.

Частью 4 статьи 9 Федерального закона N 214-ФЗ предусмотрено, что, в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения. Руководствуясь приведенными выше положениями Федерального закона N 214-ФЗ, общество с ограниченной ответственностью «Стройтех» в одностороннем порядке отказалось от исполнения обязательств по договорам с ФИО2, заключенным в отношении в отношении спорных квартир.

В силу статьей 153, 154 Гражданского кодекса Российской Федерации одностороннее расторжение договора является односторонней сделкой. С момента получения ФИО2 уведомления общества с ограниченной ответственностью «Стройтех» об отказе от договора – 21.11.2021, договоры № 27 от 25.12.2014 и № 35 от 28.07.2015, заключенные между ФИО2 и должником расторгнуты.

Согласно ч. 8 ст. 48 ФЗ Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ (ред. от 02.07.2021) "О государственной регистрации недвижимости" Межрайонным отделом филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Новосибирской области в ЕГРН внесены сведения о расторжении вышеуказанных договоров участия в долевом строительстве, в связи с чем, право требования на спорные 6 квартир перешло в конкурсную массу общества с ограниченной ответственностью «Стройтех».

С момента внесения в ЕГРН записи о расторжении договоров долевого участия, заключенных с ФИО2 спорное имущество является активом должника, за счет которого возможно удовлетворение требований кредиторов, включенных в 4 очередь реестра требований кредиторов должника, в том числе кредиторов, чье требование обеспечено залогом имущества должника по правилам абзаца 2 п. 11 ст. 201.15-2 Закона о банкротстве, как денежное требование, основанное на договорах участников строительства о приобретении нежилых помещений. Залоговый статус таких кредиторов подтверждается пунктом 15 "Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2019)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 17.07.2019). Указанный кредитор вправе претендовать на распределение вырученных от реализации предмета залога денежных средств по правилам п. 1 ст. 201.14 Закона о банкротстве.

Поскольку дом не введен в эксплуатацию на данном этапе согласно ч. 1 ст. 13 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 02.07.2021) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон № 214-ФЗ), такие требования считаются обеспеченными залогом всего объекта незавершенного строительства, в настоящее время принадлежащего Ответчику. Изложенное подтверждается п. 22 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019).

В силу положений статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерациив случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем. Если имущество залогодателя, являющееся предметом залога, перешло в порядке правопреемства к нескольким лицам, каждый из правопреемников (приобретателей имущества) несет вытекающие из залога последствия неисполнения обеспеченного залогом обязательства соразмерно перешедшей к нему части указанного имущества. Однако если предмет залога неделим или по иным основаниям остается в общей собственности правопреемников, они становятся солидарными залогодателями.

Поскольку в данном случае погашения требований перед кредиторами за счет конкурсной массы должника не произошло по аналогии с ч. 2 ст. 352 ГК РФ должник остается в положении залогодателя перед кредиторами четвертой очереди – покупателей объекта долевого строительства – нежилых помещений, и предметом залога являются права требования к новому застройщику – ответчику в отношении квартир в строящемся Доме – спорные квартиры.

Одновременно с фактом расторжения должником договоров с ФИО2 определением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.12.2020 удовлетворено заявление конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Стройтех» ФИО1 о передаче имущества и прав застройщика приобретателю – обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Новатор» (ИНН <***>, ОГРН <***>).

Разрешая вопрос о передаче новому застройщику объекта незавершенного строительством, суд, руководствуясь положениями статей 201.10, 201.15, 201.15-1 Закона о банкротстве исходил из наличия оснований для удовлетворения заявления общества «Специализированный застройщик «Новатор» о намерении приобрести объект незавершенного строительства, с обязательством нового застройщика погасить текущие платежи и требования кредиторов первой и второй очередей. Суд одновременно с передачей новому застройщику имущества (имущественных прав) должника:

- права аренды Земельного участка с кадастровым номером 23:47:305017:20,

- объекта незавершенного строительством – "16 этажный жилой дом в квартале ул. Энгельса-Толстого-Шевченко в г. Новороссийске» (иные показатели в соответствии с разрешением на строительство: Этажность - 18 эт., в том числе: 1 цокольный, 17 надземных (в том числе, 1 мансардный); количество квартир - 94), общая площадь 11 961,5 кв.м., площадь участка 2 000 кв.м., площадь застройки 926 кв.м. со степенью готовности 64,2% (далее - Дом)

- Разрешение на строительство №23308000-1360-12 от 19.12.2012, выданное Муниципальным казенным учреждением «Управление архитектуры и градостроительства» муниципального образования город Новороссийск Краснодарского края и Приказ Управления архитектуры и градостроительства Администрации муниципального образования город Новороссийск от 10.07.2020 №109-р «О внесении изменения в разрешение на строительство №23308000-1360-12 от 19.12.2012 Решением Октябрьского районного суда г. Новороссийска от 03.02.2020 Дело №2а-337/2020»;

- Права Застройщика на Проектную документацию АВ. 588.11.08 – Ж корректировка (№ док. 365-18, дата 08.18),разработанную ООО «Арт ВИНД» (ИНН: <***>), далее – «Проектная документация»;

- Положительное заключение негосударственной экспертизы № 23-2-1-2-0032-18 от 29.12.2018, выданное ООО «Премьер-эксперт КМВ» (ИНН: <***>) в отношении Проектной документации;

- Права и обязанности по договору № 159 от 25.11.2014, заключенному между Застройщиком и ООО «Коммунальная энергетика» (ИНН: <***>);

- Права требования Застройщика по подключению (технологическому присоединению) Объекта к сетям инженерно-техническогообеспечения по договорам, заключенным с застройщиком в отношении передаваемого земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, в составе:

- Технических условий № Ю-180-07 198 (НТ-887 от 13.02.2007) на присоединение Объекта к муниципальной системе водоснабжения и канализации г. Новороссийска, выданных открытым акционерным обществом «Новороссийская топливно-энергетическая компания» (ИНН:<***>);

- Акта технической готовности сетей водоснабжения по объекту: «16-этажный жилой дом ул. Энгельса-Толстого-Шевченко». Канализация. Наружные сети, от 05.12.2016, утвержденного муниципальным унитарным предприятием «Водоканал города Новороссийска»;

- письма № 024/2191от 03.06.2016 от муниципального унитарного предприятия «Водоканал города Новороссийска» (ИНН: <***>) о действии Технических условий № НТ-887 от 13.02.2007 (№ Ю-180-07 198) на присоединение Объекта к муниципальной системе водоснабжения и канализации г. Новороссийска до ввода Объекта в эксплуатацию;

- Технических условий № 1759-05/12 от 13.05.2016 на теплоснабжение объекта: «16-ти этажный многоквартирный жилой дом в районе ул. Энгельса-Толстого-Шевченко, кад. № 23:47:0305017:20, в г.Новороссийске», сроком действия до 01.09.2019 согласно письму от 18.08.2017г.№ ИП-04/1006-06-1685 от АО «Автономная теплоэнергетическая компания (ИНН: <***>), информация о продлении технических условий на новый срок отсутствует;

- Результаты подготовительных строительных работ;

- Функции застройщика в отношении Объекта;

- Иные договоры и соглашения, заключенные в отношении передаваемого Объекта, которые могут быть выявлены после заключения настоящего Договора;

- Права на проектную и иную документацию, имеющуюся у Застройщика в отношении Объекта, которая может быть выявлена после заключения настоящего договора;

- Право требования по исполнению обязательств участников строительства в оставшейся части в размере 2 632 930,91 рублей, -

- в порядке перевода долга определил передать приобретателю – ООО «Специализированный застройщик «Новатор» (ИНН <***>, ОГРН <***>) обязательства застройщика ООО «Стройтех» по передаче жилых помещений и шести нежилых помещений площадью до 7 кв.м. на общую сумму 426 300 620 руб. участникам долевого строительства в соответствии с реестром требований о передаче жилых помещений, где одним из приобретателей права требования в отношении спорных квартир в силу расторжения договоров с ФИО2 указан должник - п. 4 Приложения № 1 к Акту передачи права аренды на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, объекта незавершенного строительства, иных имущественных прав и обязательств застройщика.

На основании определения суда от 03.12.2020 о передаче Земельного участка и Объекта незавершенного строительством новому застройщику с принятием новым застройщиком обязательств должника перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства по передаче в собственность жилых помещений по правилам ст. 201.11 Закона о банкротстве, между должником и ООО «СЗ Новатор» 14.12.2020 был заключен Договор передачи прав аренды на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, объекта незавершенного строительства, иных имущественных прав и обязательств застройщика, зарегистрированный Управлением Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 22.12.2020 г. за №23:47:0305017:20-20/261/2020-55,56 (далее - Договор передачи).

Кредиторы четвертой очереди по правам требования, вытекающим из договоров по инвестированию в строительство нежилых помещений в доме, до проведения расчета с ними по денежному требованию, включенному в реестр требований кредиторов, обладают залоговым иммунитетом как в отношении конкурсной массы должника, так и в отношении прав нового застройщика, переданных ему по договору от 14.12.2020. Расчеты с кредиторами должника в рамках дела о банкротстве ООО «Стройтех» осуществляются за счет реализации конкурсной массы должника с учетом особенностей, определенных ст.ст. 201.9, 201.14 Закона о банкротстве. В соответствии с п. 1 ст. 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

При этом согласно данным конкурсного управляющего должника в реестр требований кредиторов в четвертую очередь кредиторов включены кредиторы, общая сумма требований которых составляет 62 653 785,81 руб. Указанные требования в силу закона обеспечены залогом имущества должника, как вытекающие из договоров долевого участия в строительстве, заключенных между истцом и кредиторами, инвестировавшими денежные средства в строительство нежилых помещений в доме, расположенном на земельном участке площадью 2000+/-20 кв. м с кадастровым номером 23:47:0305017:20, по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, в районе ул. Толстого-Энгельса –Шевченко (далее Земельный участок).

Согласно пункту 11 статьи 201.15-2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» прекращается залог по обязательствам, не связанным с обеспечением прав участников строительства по договорам участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. Согласно ч. 3 ст. 201.9 Закона о банкротстве требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, в случае, если предметом залога являются объект строительства, принадлежащий застройщику на праве собственности, и (или) земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или ином праве (в том числе аренды, субаренды), удовлетворяются за счет стоимости такого предмета залога в порядке, установленном статьей 201.14 настоящего Федерального закона.

Согласно подпункту 4 ч. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество возникает в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом. ООО «Стройтех» приобрело права требования на спорные квартиры в силу расторжения договоров участия в долевом строительстве, заключенных между ООО «Стройтех» и ФИО2 в отношении жилых помещений – квартир:

По договору № 27 от 25.12.2014:

- кв. № 6, этаж 3, кол-во комнат 2, общая площадь квартиры 79,18 кв.м.;

- кв. № 23, этаж 6, кол-во комнат 2, общая площадь квартиры 72,15 кв.м.;

По договору № 35 от 28.07.2015:

- кв. № 12 этаж 4, кол-во комнат 2, общая площадь квартиры 92,05 кв.м.;

- кв. № 39 этаж 8, кол-во комнат 1, общая площадь квартиры 52,02 кв.м.;

- кв. № 49 этаж 9, кол-во комнат 1, общая площадь квартиры 59,02 кв.м.;

- кв. № 94 этаж 16, кол-во комнат 4, общая площадь квартиры 199,65 кв.м.;

В п. 4 Приложения № 1 к Договору передачи отсутствуют сведения об основании возникновения требования ООО «Стройтех» как участника строительства о передаче жилого помещения, машино-места и нежилого помещения до 7 кв. м. Основанием возникновения права ООО «Стройтех» на квартиры является факт расторжения договоров с ФИО2 и Договор о передаче от 14.12.2020, заключенный в соответствии с определением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.12.2020.

В целях наиболее полного удовлетворения требований кредиторов Законом о банкротстве установлено, что имущество должника-банкрота (за редким исключением) может быть реализовано только на торгах (п. 1 ст. 126 и п. 3 ст. 139 Закона о банкротстве).

По правилам п. 3 ст. 111 Закона о банкротстве на электронные торги передаются имущественные права должника. Согласно ст.ст. 128, 130, 131 ГК РФ права требования участника долевого строительства являются оборотоспособным имуществом, переход права на которые подлежит государственной регистрации.

При выставлении на торги прав требования истца на квартиры при условии продажи имущества приобретателю прав требования на квартиры будет передано право требование ООО «Стройтех» на получение квартир – объектов долевого строительства по расторгнутым с ФИО2 договорам по окончании строительства вышеназванных объектов долевого строительства ответчиком, также подлежащее государственной регистрации.

Право участника долевого строительства на объект долевого строительства, возникшее у должника в связи с расторжением договоров с ФИО2, подлежит государственной регистрации по правилам ст. 48 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 02.07.2021) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2021), далее Закон № 218 – ФЗ, которой установлены особенности осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве и прав участника долевого строительства на объект долевого строительства.

Односторонний отказ от исполнения договоров долевого участия, заключенных с ФИО2 – это одностороння сделка (ст. 153, 154 ГК РФ), совершаемая в правоотношениях сторон, регулируемых Законом № 214-ФЗ. Отношения сторон по поводу заключения и исполнения договоров участия в долевом строительстве регулируются Закона N 214-ФЗ, который предусматривает письменную форму сделки и ее государственную регистрацию, сделка, регулируемая нормами Закона № 214-ФЗ считается заключенной с момента такой регистрации.

На основании статьи 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Расторжение договоров долевого участия с ФИО2 было зарегистрировано в ЕГРН по заявлению ООО «Стройтех».

В силу ч.3. ст. 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Следовательно, внесение записи о расторжении договоров долевого участия является подтверждением перехода права собственности ООО «Стройтех» на право требования ФИО2 на строящиеся квартиры.

В соответствии с пунктом 4 статьи 1 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в ЕГРН.

Фактически ООО «Стройтех» принадлежат права участника долевого строительства в отношении спорных квартир, однако запись об этом в ЕГРН отсутствует. При государственной регистрации Договора о передаче от 14.12.2020 в графе Сведения об основаниях возникновения требования участника строительства о передаче жилых помещений напротив права требования ООО «Стройтех» отсутствует информация об основаниях права требования ООО «Стройтех».

В выписке из ЕГРН в отношении Земельного участка 09.08.2021 в сведениях об основаниях права требования ООО «Стройтех» на квартиры (п. 5.32) указан договор участия в долевом строительстве № 7 от 16.08.2013, дата государственной регистрации 21.08.2013, номер государственной регистрации 23-23-21/185/2013-486.

Согласно представленных сведений судом установлено, что общество неоднократно обращалось в регистрирующий орган с заявлениями о государственной регистрации расторжения договоров с ФИО2 Должником 29.10.2020 в регистрирующий орган были сданы документы о регистрации и погашении сделок, заключенных с ФИО2

Так, в ЕГРН были внесены сведения о расторжении договоров 10.11.2020. С момента внесения в ЕГРН записи о расторжении договоров долевого участия, заключенных с ФИО2, спорное имущество является активом Должника.

В п. 4 Приложения № 1 к Договору передачи от 14.12.2020 отсутствуют сведения об основании возникновения требований ООО «Стройтех» как участника строительства о передаче жилого помещения, машино-места и нежилого помещения до 7 кв. м. на Спорные квартиры. В ЕГРН отсутствует номер записи о фиксации регистрирующим органом в ЕГРН факта расторжения Должником договоров долевого участия, заключенных с ФИО2

Таким образом расторжение договоров долевого участия с ФИО2 было зарегистрировано в ЕГРН по заявлению ООО «Стройтех».

Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в ЕГРН. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Общество неоднократно обращалось в регистрирующий органа за внесением в ЕГРН сведений о факте расторжения договоров долевого участия с ФИО2 (29 октября 2020 года, 07 октября 2021 года, 27 января 2022 года).

Согласно уведомлений о приостановлении государственной регистрации прав от 02.02.2022 (№ КУВД-001/2022-3000131/2, № КУВД-001/2022-2990506/2) регистрирующий орган указывает, что по сведениям ЕГРН договоры, заключенные обществом с ФИО2, уже расторгнуты 10.10.2020, однако при сообщении сведений о расторжении договоров регистрирующий орган не указывает номер записи в ЕГРН сведений о государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве.

Отсутствие в ЕГРН записи о расторжении договоров, заключенных обществом с ФИО2, подтверждается также содержанием имеющейся в материалах дела выписки из ЕГРН в отношении Земельного участка от 09.08.2021.

В силу положений ст. 7 Закона № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" Единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит из:

1) реестра объектов недвижимости;

2) реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества;

Порядок внесения сведений в ЕГРН регулируется Приказом Росреестра от 01.06.2021 N П/0241 (ред. от 29.10.2021) "Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки" (Зарегистрировано в Минюсте России 16.06.2021 N 63885).

В силу пункта 5 указанного порядка сведения в реестры ЕГРН вносятся при государственном кадастровом учете объекта недвижимости и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество (далее - государственная регистрация прав).

Формирование данных ЕГРН осуществляется в виде электронного документа, заверенного в кадастре недвижимости и реестре прав на недвижимость - усиленной квалифицированной электронной подписью (далее - УКЭП) государственного регистратора прав, сформировавшего такие данные, сведения о котором со статусом "действующий" содержатся в реестре государственных регистраторов прав, если иное не установлено Порядком;

Каждый такой электронный документ содержит дату и время (указывается время московское) с точностью до секунды его создания (подписания), а также идентифицируется в кадастре недвижимости кадастровым номером, в реестре прав на недвижимость - номером регистрации права или номером, предусмотренным абзацем пятым пункта 15 Порядка, в реестре границ - реестровым номером границ, а в случаях, указанных в пунктах 81, 91 Порядка, - номером, предусмотренным абзацами вторым и третьим пункта 81 и подпунктом 1 пункта 91 Порядка.

Следовательно, все сведения, содержащиеся в ЕГРН относительно права требования на квартиры должны иметь дату создания (подписания) и номер регистрации права по правилам Порядка ведения ЕГРН.

Согласно ст. 58 Закона № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" вступивший в законную силу судебный акт о признании прав должника на право требования о передаче спорных квартир является основанием для государственной регистрации права должника. Суду регистрирующим органом не представлены сведения из ЕГРН, содержащие дату и номер записи о государственной регистрации расторжения договоров с ФИО2

Поскольку для третьих лиц, в частности, при продаже имущества должника на торгах в процедуре конкурсного производства должника, государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права, имеющаяся правовая неопределенность в основаниях права требования должника на спорные квартиры не позволяет конкурсному управляющему должника осуществлять действия по подготовке и проведению электронных торгов в деле о банкротстве должника.

В настоящем случае, право требования ООО «Стройтех» на передачу по окончании строительства квартир является активом должника, продажа которого позволит произвести расчеты с кредиторами, включенными в реестр требований кредиторов.

Таким образом, заявленные требования ООО «Стройтех» подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьей 201.11 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ
«О несостоятельности (банкротстве)», статьями 184, 185, 223 АПК РФ, арбитражный суд

О П Р Е Д Е Л И Л:

Удовлетворить заявление конкурсного управляющего ООО «Стройтех» ФИО1.

Признать за обществом с ограниченной ответственностью «Стройтех» (ИНН <***>) имущественные права в отношении следующих объектов недвижимости, находящихся в объекте незавершенного строительства – 16-ти этажный жилой дом в квартале улиц Толстого-Энгельса-Шевченко в г. Новороссийск», расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:47:03050117:20:

- 1-комнатаная квартира № 6, этаж 3, проектная пл. - 82,70 кв.м;

- 2-комнатная квартира № 23, этаж 6, проектная пл. - 75, 23 кв.м;

- 2-комнатная квартира № 12, этаж 4, проектная пл. - 94, 35 кв.м;

- 1-комнатная квартира № 39, этаж 8 проектная пл. - 52, 38 кв. м;

- 1-комнатня квартира № 49, этаж 9 проектная пл. - 59, 03 кв. м;

- 3-комнатная квартира № 93, этаж 16, проектная пл. - 203,61 кв. м.

Настоящее определение является основанием для совершения Управлением Росреестра по Краснодарскому краю государственной регистрации права путем внесения в ЕГРН соответствующих сведений в отношении имущественных прав на указанные выше объекты недвижимости за обществом с ограниченной ответственностью «Стройтех» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>).

Определение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанцию через Арбитражный суд Краснодарского края в порядке и сроки предусмотренные статьями 188, 223 АПК РФ с учетом особенностей установленных статье 61 ФЗ от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Судья Пономарев А.Ю.