Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Ерохиной О.В. , рассмотрев заявление конкурсного управляющего Федораева Юрия Ивановича о принятии обеспечительных мер

в деле по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Аполлон» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании должника общество с ограниченной ответственностью «АртиСтрой-М» (ИНН <***>, ОГРН <***>) несостоятельным (банкротом),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Аполлон» обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением о признании должника общество с ограниченной ответственностью «АртиСтрой-М» несостоятельным (банкротом).

Определением от 31.05.2018 заявление принято к производству суда, назначено судебное заседание по проверке обоснованности заявления о признании должника банкротом.

Определением от 10.07.2018 к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена Служба строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края.

Определением от 06.08.2018 к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено общество с ограниченной ответственностью «Страховая компания «Респект».

Решением от 22.12.2018 общество с ограниченной ответственностью «АртиСтрой-М» (ИНН <***>, ОГРН <***>) признано банкротом, и в отношении него открыто конкурсное производство сроком на один год до 17 декабря 2019 года. Конкурсным управляющим имуществом общества с ограниченной ответственностью «АртиСтрой-М» (ИНН <***>, ОГРН <***>) утвержден ФИО1.

05.02.2019 в Арбитражный суд Красноярского края поступило ФИО1, согласно которому заявитель просит:

- запретить ФИО2 и его финансовому управляющему ФИО3 расторгать договор аренды земельного участка с кадастровым номером 24:50:0200156:72, с застройщиком ООО «АртиСтрой-М»;

- запретить ФИО2 заключать договор аренды земельного участка с другими лицами, помимо ООО «АртиСтрой-М»;

- запретить государственную регистрацию таких договоров аренды;

- запретить распоряжение ФИО2 и его финансовым управляющим ФИО3 данным земельным участком иным образом.

Определением от 06.02.2019 заявление конкурсного управляющего о принятии обеспечительных мер оставлено без движения. В установленный срок обстоятельства, послужившие основанием для оставления заявления без движения, устранены.

Рассмотрев заявление о принятии обеспечительных мер, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации с особенностями, установленными Законом о банкротстве.

Частью 1 статьи 90 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что арбитражный суд по заявлению лица, участвующего в деле, а в случаях, предусмотренных Кодексом, и иного лица может принять срочные временные меры, направленные на обеспечение иска или имущественных интересов заявителя (обеспечительные меры).

Обеспечительные меры допускаются на любой стадии арбитражного процесса, если непринятие этих мер может затруднить или сделать невозможным исполнение судебного акта, в том числе, если исполнение судебного акта предполагается за пределами Российской Федерации, а также в целях предотвращения причинения значительного ущерба заявителю (часть 2 статьи 90 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 части 1 статьи 91 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обеспечительными мерами могут быть, в частности, наложение ареста на имущество, принадлежащие ответчику и находящиеся у него или других лиц; запрещение ответчику и другим лицам совершать определенные действия, касающиеся предмета спора.

Арбитражным судом могут быть приняты иные обеспечительные меры, а также одновременно может быть принято несколько обеспечительных мер.

На основании положений пункта 1 статьи 46 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" арбитражный суд по ходатайству заявителя или по ходатайству иного лица, участвующего в деле о банкротстве, вправе принять обеспечительные меры в соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2006 N 55 "О применении арбитражными судами обеспечительных мер", арбитражный суд принимает меры, предусмотренные главой 8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для обеспечения прав и интересов заявителя имущественного или неимущественного характера в целях предупреждения причинения материального либо нематериального вреда в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пункту 9 названного Постановления при применении обеспечительных мер арбитражный суд исходит из того, что в соответствии с частью 2 статьи 90 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обеспечительные меры допускаются на любой стадии процесса в случае наличия одного из следующих оснований: 1) если непринятие этих мер может затруднить или сделать невозможным исполнение судебного акта, в том числе, если исполнение судебного акта предполагается за пределами Российской Федерации; 2) в целях предотвращения причинения значительного ущерба заявителю.

Затруднительный характер исполнения судебного акта либо невозможность его исполнения могут быть связаны с отсутствием имущества у должника, действиями, предпринимаемыми для уменьшения объема имущества.

В целях предотвращения причинения значительного ущерба заявителю обеспечительные меры могут быть направлены на сохранение существующего состояния отношений (status quo) между сторонами.

В силу пункта 10 названного Постановления, при оценке доводов заявителя в соответствии с частью 2 статьи 90 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражным судам следует, в частности, иметь в виду: разумность и обоснованность требования заявителя о применении обеспечительных мер; вероятность причинения заявителю значительного ущерба в случае непринятия обеспечительных мер; обеспечение баланса интересов заинтересованных сторон; предотвращение нарушения при принятии обеспечительных мер публичных интересов, интересов третьих лиц. Кроме того, рассматривая заявления о применении обеспечительных мер, суд оценивает, насколько истребуемая заявителем конкретная обеспечительная мера связана с предметом заявленного требования, соразмерна ему и каким образом она обеспечит фактическую реализацию целей обеспечительных мер, обусловленных основаниями, предусмотренными частью 2 статьи 90 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что обеспечительные меры применяются при условии обоснованности, арбитражный суд признает заявление стороны о применении обеспечительных мер обоснованным, если имеются доказательства, подтверждающие наличие хотя бы одного из оснований, предусмотренных частью 2 статьи 90 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Арбитражный суд вправе применить обеспечительные меры при наличии обоих оснований, указанных в части 2 статьи 90 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если заявителем представлены доказательства их обоснованности.

В соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 92 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявитель должен обосновать причины обращения с требованием о применении обеспечительных мер (пункт 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 N 55 "О применении арбитражными судами обеспечительных мер").

Частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В обоснование необходимости принятия обеспечительных мер заявитель указывает, что на основании разрешения на строительство №24308000-М-4903-ек от 16.05.2014, выданного Администрацией города Красноярска, должником осуществляется строительство объекта капитального строительства – многоэтажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой по адресу: Красноярский край, г.Красноярск, Железнодорожный район, ул. Карла Маркса, кадастровый номер земельного участка 24:50:0200156:72. Из раздела 9 указанной выписки следует, что в Управление Росреестра по Красноярскому краю поступили документы на государственную регистрацию: регистрация сделки об ограничении (обременении) права (регистрация договора участия в долевом строительстве и регистрация договора аренды).

Как следует из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним №КУВИ-001/2019-154820 от 26.01.2019 земельный участок с кадастровым номером 24:50:0200156:72 принадлежит на праве собственности ФИО2 и на правах аренды используется ООО «АртиСтрой-М» для строительства многоэтажного жилого дома (договор аренды земельного участка № 1 от 23.09.2014). Между тем в отношении ФИО2 определением арбитражного суда от 22.01.2019 по делу №А33-21785/2018 введена процедура реструктуризации долгов гражданина.

Таким образом, судом установлено, что договор аренды земельного участка № 1 от 23.09.2014 заключен с ООО «АртиСтрой-М» в отношении земельного участка, на котором должником - ООО «АртиСтрой-М» осуществляется строительство многоквартирного жилого дома, со встроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой по адресу: Красноярский край, г.Красноярск, Железнодорожный район, ул. Карла Маркса, с привлечением денежных средств участников долевого строительства на основании Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Как следует из пункта 1 статьи 201.3 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" арбитражный суд по ходатайству заявителя или иного лица, участвующего в деле о банкротстве застройщика, наряду с мерами, предусмотренными Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом, вправе принять меры по обеспечению требований кредиторов и интересов должника (обеспечительные меры) в виде запрета на расторжение арендодателем договора аренды земельного участка с застройщиком, заключение арендодателем договора аренды земельного участка с другим лицом, помимо застройщика, и запрета на государственную регистрацию такого договора аренды, а также запрета на распоряжение арендодателем данным земельным участком иным образом.

Указанные в пункте 1 настоящей статьи обеспечительные меры могут быть приняты арбитражным судом только при представлении лицом, обратившимся с соответствующим ходатайством, доказательств наличия объекта строительства на земельном участке либо начала строительства данного объекта (пункт 3 статьи 201.3 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)").

Согласно сведениям, представленным в материалы дела Службой строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края, ООО «АртиСтрой-М» выступает застройщиком объекта расположенного по адресу: Красноярский край, г.Красноярск, Железнодорожный район, ул. Карла Маркса, количество квартир – 68, этажность - 19, согласно представленной отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства (далее - Отчетность застройщика) за 1 квартал 2018 года, представленной ООО «АртиСтрой-М» в Службу в соответствии с Правилами представления застройщиками ежеквартальной отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 27.10.2005 № 645, ООО «АртиСтрой-М» заключено 42 договора участия в долевом строительстве на общую сумму 155 млн. руб., обязательства по которым не исполнены. В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве объекта от 12.09.2017 в ЕГРН внесены записи о 49 зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве 45 объектов долевого строительства (43 квартиры и 2 офиса).

Указанное свидетельствует о наличии у ООО «АртиСтрой-М» неисполненных обязательств по договорам участия в долевом строительстве.

Согласно пункту 2 статьи 201.1 Закона о банкротстве правила, установленные § 7 главы IX, применяются независимо от того, имеет ли застройщик на праве собственности, аренды или субаренды земельный участок.

При этом статья 201.10 Закона о банкротстве предусматривает возможность погашения требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок только созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу.

Необходимым условием такой передачи, является, в том числе, принадлежность земельного участка, на котором находится объект незавершенного строительства, застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве.

Факт наличия объекта строительства на спорном земельном участке и наличие зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве объектов долевого строительства подтвержден материалами дела о банкротстве ООО «АртиСтрой-М».

Заключение ФИО2 договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0200156:72 с другими лицами, помимо застройщика повлечет невозможность погашения требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства, что влечет нарушение права кредиторов и противоречит требованиям Закона о банкротстве.

Учитывая, что удовлетворение требований кредиторов осуществляется за счет конкурсной массы, запрет на изменение имущественных прав должника в отношении права аренды земельного участка, предназначенного для осуществления жилищного строительства, непосредственно связан с предметом спора и направлен на сохранение существующего состояния отношений (status quo) сторон, конкурсной массы для расчетов с кредиторами, возможности реализации инвестиционных проектов в целях завершения строительства.

Установленное свидетельствует о наличии вероятности причинения значительного ущерба должнику и его кредиторам в случае непринятия обеспечительных мер, в то время как, испрашиваемых обеспечительных мер в заявленном конкурсным управляющим виде направлено на сохранение status quo между застройщиком и его кредиторами, на обеспечение возможности передачи участниками строительства помещений в строящемся доме и предотвращение причинения значительного ущерба участвующим в деле лицам.

При этом суд исходит из того, что в силу повышенной социальной значимости процедур банкротства застройщиков, поскольку, как правило, их участниками являются участники строительства - физические лица, наличие у должника прав в отношении земельного участка, на котором ведется строительство, является одной из гарантий эффективности процедуры банкротства, преследующей своей целью удовлетворение требований кредиторов, в связи с чем суд осуществляет контроль за наличием у должника прав в отношении земельного участка путем установления запрета уполномоченным лицам на совершение действий, направленных на изменение либо прекращение действия договоров аренды, субаренды в отношении земельных участков, необходимых для строительства жилых домов. Вместе с тем, если обеспечительные меры препятствуют арендатору или арендодателю в совершении конкретных действий (регистрации внесения изменений в договоры субаренды, постановки на кадастровый учет выделенных для внесения изменений в договоры субаренды земельных участков, изменение размера арендной платы и прочее), данные лица не лишены возможности реализовать право на судебную защиту путем обращения в арбитражный суд с ходатайством об отмене принятых обеспечительных мер в конкретной части в порядке, предусмотренном статьей 97 АПК РФ, при условии представления доводов и документов, свидетельствующих о необходимости отмены мер в той или иной части. Указанное позволит осуществлять распоряжение земельным участками, на которых расположены объекты строительства, подлежащие передаче участникам долевого строительства либо созданному ими жилищно-строительному кооперативу, под контролем суда.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что истребуемые конкурсным управляющим обеспечительные меры в отношении названного объекта незавершенного строительства связаны с предметом спора и направлены на сохранение существующего положения сторон, по своему содержанию не противоречат смыслу обеспечительных мер, имеющих своей целью защиту интересов должника и его кредиторов, а не лишение других лиц возможности осуществлять свои права, предоставленные им действующим законодательством Российской Федерации, направлена на обеспечение имущественных интересов кредиторов, требования которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений; обеспечительные меры направлены на сохранение существующего положения заинтересованных сторон, а также соответствует целям и задачам процедуры банкротства ООО «АртиСтрой-М».

С учетом изложенного, заявление конкурсного управляющего ООО «АртиСтрой-М» о принятии указанных обеспечительных мер признается судом обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Руководствуясь статьями 90-93, 184, 185, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

ОПРЕДЕЛИЛ:

Заявление конкурсного управляющего ООО «АртиСтрой-М» ФИО1 о принятии обеспечительных мер о принятии обеспечительных мер удовлетворить.

Запретить ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ г.р., урож. г. Красноярск, адрес:
<...>) совершать действия, направленные на расторжение с ООО «АртиСтрой-М» договора аренды № 1 от 23.09.2014 в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0200156:72 площадью 3467 кв.м. расположенного по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, г.Красноярск.

Запретить ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ г.р., урож. г. Красноярск, адрес:
<...>)заключать договор аренды земельного участка с кадастровым номером 24:50:0200156:72 с другими лицами, помимо ООО «АртиСтрой-М» и осуществлять государственную регистрацию таких договоров аренды.

Запретить ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ г.р., урож. г. Красноярск, адрес:
<...>)распоряжение земельным участком с кадастровым номером 24:50:0200156:72 площадью 3467 кв.м. расположенного по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, г.Красноярск иным образом.

Запретить Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю совершать любые регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0200156:72 площадью 3467 кв.м. расположенного по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, г.Красноярск.

Разъяснить, что настоящее определение может быть обжаловано в течение десяти дней после его принятия в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья О.В. Ерохина