Гражданский кодекс часть 1

общество с ограниченной ответственностью "Лесник" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к межрегиональному территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва (далее – ответчик) о признании недействительной сделки по изменению в одностороннем порядке размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100501:8, арендуемый на основании договора аренды № 50-133 земельного участка федеральной собственности, оформленную уведомлением Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва № 03-56\08\820 от 01.02.2017.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 27.06.2018 возбуждено производство по делу.

Определением от 20.07.2018 судебное разбирательство отложено на 27.09.2018, к участию в деле, качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью «ФинЭкспертиза-Красноярск», эксперт общества с ограниченной ответственностью «ФинЭкспертиза-Красноярск» ФИО3.

Определением от 27.09.2018 судебное разбирательство отложено на 18.10.2018.

Определением от 18.10.2018 судебное разбирательство отложено на 04.12.2018, назначена судебная оценочная экспертиза.

Протокольным определением от 04.12.2018 судебное разбирательство отложено на 26.12.2018.

В судебном заседании 26.12.2018 суд заслушал объяснения лиц, участвующих в деле, присутствующих в судебном заседании.

«заключение не может, по мнению третьего лица, быть положено в основу выводов о признании недействительным письма о повышении арендной платы ввиду наличия существенных нарушений требований действующего законодательства.

Отвечая на первый вопросы, эксперт указал на ряд формальных нарушений, большая часть из которых (замечаний) не подтверждается фактическими материалами.

Из содержания заключения эксперта не понятно, как могли указанные в нем нарушения при составлении отчета повлечь за собой столь значительное отличие в итоговых результатах.

Среди прочего эксперт указывает, на приведении оценщиком большого массива данных.

В соответствии с п.п. «в» п.22 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

То есть, законодательство об оценке предполагает, что Оценщик должен описать в отчете весь объем доступных ему данных. Произвольный выбор аналогов не допустим. Оценщик должен обосновать сделанный выбор.

Приведенные в отчете об оценке данные как раз и призваны дать пользователю отчета полноценное представление о стоимости оцениваемого объекта.

Эксперт же, напротив, приводит в своем исследовании только выборочные данные, умышленно скрывая от пользователей заключения, в том числе. Арбитражного суда, важные данные.

Так, на странице 17 заключения эксперта, приводятся данные по аналогу - земельному участку в районе залива Шумиха. Площадь аналога 3,4 га, цена 12 000 000 руб. или 3 529 411,76 руб. за 1га.

На этой же странице заключения также приведены данные - предложение о продаже земельного участка, также в заливе Шумиха, также под строительство базы отдыха, площадь 0,6 га, цена 4 500 000 руб. или 7 500 000 руб. за 1 га.

Почему эксперт использует данные по одному из аналогов, а о наличии другого предложения умалчивает. Данный вопрос особенно актуален, если внимательно изучить, используемые экспертом данные по аналогам № 2 и № 3.

В расчетах на странице 31 Эксперт пишет, что аналог № 2 имеет площадь 3 682 кв.м.. и цену 3 493 359 руб., аналог № 3 имеет площадь 7 385 кв.м.. и цену 7 006 641 руб. Есть ли прямые ссылки на наличие таких предложений? Нет.

Далее, эксперт выяснил, что в 1,1 га входит 2 земельных участка и разбил данное предложения на 2 аналога. Но является ли это на самом деле 2 аналогами - нет! Это одно предложения, которое подразумевает совместную продажу 2 участков.

Более того, участок 7 385 кв.м не предназначен для размещения баз отдыха. По документу это участок под иными объектами специального назначения (что за объекты специального назначения? Эксперт не выяснил).

Участок 3 682 кв. м имеет такую форму, что использование его вытянутых частей сомнительно (т.е. часть площади условно бесполезна), а для прохода к участку нужно устанавливать сервитут на участок 7 385 кв.м

Таким образом, произведенный экспертом расчет, фактически основан на 2 предложениях по продаже объектов-аналогов. Одно из предложений эксперт искусственно разбивает на 2 аналога, видимо причиной такой разбивки является, то что эксперт не смог найти третий устраивающий по цене заказчика аналог.

На страницах 29-30 заключения эксперт вводит корректировку снижающую стоимость объекта оценки в 2 раза.

На странице 30 эксперт пишет, что аналоги имеют выход к водоему, этот аспект сильно повышает стоимость, поэтому эксперт вводит, как он пишет минимальную корректировку минус 50%.

Эту корректировку эксперт обосновывает экспертными мнениями.

Во-первых, любая корректировка должна быть подтверждена рыночными данными;

Во-вторых, в экспертных мнениях, которые приводит Эксперт, речь идет о корректировке на наличие вблизи земельного участка водоёма, лесного массива или уникального вида на водоём.

Разве вокруг оцениваемого земельного участка нет лесного массива, который повышает его привлекательность? Есть лесной массив. Тогда как, например, у аналога в пос. Манский леса на участке нет.

Более того, и водоем рядом есть: недалеко от участка есть пруд.

Слишком маленький водоем или, что здесь не так по мнению эксперта? Искусственный водоем не считается? Так и водохранилище тоже не природный объект.

В-третьих, есть читать все дословно, то эксперт ввел корректировку на выход к водоему (в шаговой доступности). Да, оцениваемый участок немного удален от пруда. Но и аналоги ведь тоже выхода на берег не имеют. По крайней мере аналог в заливе Шумиха точно.

Аналог в заливе Шумихе не только не имеет прямого выхода к воде, но с участка и водоем то не видно.

В-четвертый, ознакомимся с преимуществами, которые по мнению экспертом на которых ссылается эксперт дают +50-80% к цене участка с выходом к водоему. Экономия на поливе, разведение гусей. То есть по мнению эксперта, наличие, в том числе, таких преимуществу у аналогов в пос. Манский и заливе Шумиха делает объект оценки в 2 раза дешевле, чем аналоги в пос. Манский и заливе Шумиха?

Мы полагаем, что из указанного выше может быть сделан вывод об умышленном занижении Экспертом стоимость объекта оценки в раза!

Оцениваемый участок расположен в лесном массиве, в экологически-чистом районе г. Красноярска, в том числе деревья растут на самом участке. По своим видовым и эстетическим характеристикам участок не уступает аналогам.

Далее. Желание эксперта занизить стоимость исследуемого объекта прослеживается во введении им всех используемых корректировок.

Как указано, выше аналоги расположены в пос. Манский и заливе Шумиха. Эксперт отнес оба этих аналога к населённым пунктам в ближайшей окрестности областного центра и ввел к ценам аналогов минимально возможную корректировку в размере 14,94%.

Во-первых, отнесение пос. Манский и залива Шумиха к населенными пунктами в ближайшей окрестности г. Красноярска весьма условно. В таблице, на которую ссылается эксперт, есть еще прочие населенные пункты. Мы полагает, что это более подходящая классификация.

Эксперт здесь использует следующую уловку: пос. Манский и залива Шумиха относятся к городскому округу г. Дивногорск, и в их официальном адресе указано г. Дивногорск. Эксперт, как-бы забывает, что пос. Манский и залив Шумиха этот все-же не г. Дивногорск, а городской округ (в традиционном варианте Дивногорский район), пишет про развитую городскую инфраструктуру.

Во-вторых, в таблице на которую ссылается эксперт указано - отношение типовых квартир. Какое отношение квартиры имеют к оцениваемому земельному участку?

Очевидно, что цены на землю в районе объекта оценки в разы выше, чем в районе аналогов в пос. Манский и заливе Шумиха!

Эксперт не просто отнес аналоги к ближайшей окрестности Красноярка, но внутри диапазона корректировки выбрал значение, дающее минимальную повышающую корректировку. Видимо, использование даже простого среднего в этой ситуации, давало слишком высокую стоимость!

Стремление занизить стоимость проявляется даже в мелочах.

Например, эксперт обосновывает коэффициент торможения на площадь в размере - 0,235.

Обоснование строится на сравнении участок из другого сегмента рынка - промышленные участки. Почему эксперт, занимается здесь такими расчетами? Потому, что, если бы он использовал бы данные «Справочника оценщика недвижимости», на которые он ссылается, например, при обосновании корректировки на местоположение, то корректировка была бы меньше.

Пересчет значения стоимости со справочными корректировками дает +60% к итоговой стоимости!

Здесь также важно отметить следующее: Эксперту не может быть не известно, что во всех более поздних версиях «Справочника оценщика недвижимости» значение коэффициента торможения цены, как правило, составляет около -0,1 (это в 2 раза меньше, чем рассчитанное экспертом -0,235, а значит корректировки в 2 раза меньше).

Эксперт не мог не знать, что использует значение корректировки в 2 раза выше, чем это обычно принято. Чтобы ввести такую корректировку эксперт проводит якобы анализ, но это анализ цена на

земельные участки других сегментов рынка. Проверить этот анализ не возможно: распечатки не приложены!

Даже в мелочах, Эксперт упорно снижает и снижает стоимость участка. Традиционный средний размер скидки на торг 7,8%.

Эксперт ищет другие источники и находит публикацию, изданную после даты проведения оценки, то есть идет на прямое нарушение норм ФСО. Оценка на сентябрь 2016 года. Эксперт использует данные по г. Новосибирску - 12,5. Почему? В заключении не сказано.

Выводы:

Совокупность допущенных нарушений, лишает указанную в заключении величину рыночной стоимости доказательственного значения».

Эксперт ФИО3, представил возражения на результаты проведенной оценочной экспертизы, в котором указал:

«1. Замечание 5, страница 8 «Об осмотре»
п.5 ФСО 7

При проведении оценки осмотр проводился. Требований об указании в отчете даты проведения осмотра нет. Есть требования В случае непроведения осмотра ....указать причине непроведения осмотра.

Вывод: замечание не корректно
2. Замечание 4, страница 7-8 «О массиве данных»

Вывод: замечание не корректно
3. Замечание 3, страница 7 «О неверно указанной стоимости»

Пояснение относительно указанной в отчете цены сделки приведено на странице 23: «Цена продажи по договору составила 19 917 920,00 руб., при этом земельный участок находился в аренде.

Выкупная стоимость участка составила 544 000 руб.». Всего 19 917 920 + 544 000 = 20 461 920руб., как и указано в отчете.

Вывод: замечание не корректно.
4. Замечание 2, страница 7 - «О наличии документов на аналоги»

Во-первых, в тексте заключения эксперта нет ссылок на нарушенные Оценщиком нормы законодательства. Непонятно, что именно нарушил Оценщик, по мнению Эксперта.

Во-вторых, из содержания заключения эксперта очень сложно понять суть претензии. Можно предположить, что претензия заключается в том, что выполнены расчеты в отношении аналогов, тогда как правоустанавливающие документы по аналогам отсутствуют.

Отсутствие у оценщика документов в отношении аналогов является нормальным, поскольку продавцы объектов аналогов не связаны с Оценщиком никакими договорными обязательствами и ничего предоставлять ему не должны.

При проведении оценки Оценщик произвел расчеты на основе доступных ему документов и информации, по порядку проведения расчетов у эксперта возражений нет.

Более того, п.29 ФСО № 7 установлено, что при недостаточности рыночных данных, необходимых для реализации какого-либо из подходов к оценке недвижимости в соответствии с требованиями настоящего Федерального стандарта оценки и ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, в рамках выбранного подхода на основе имеющихся данных рекомендуется указать ориентировочные значения (значение) оцениваемой величины, которые не учитываются при итоговом согласовании, но могут быть использованы в качестве поверочных к итоговому результату оценки недвижимости.

То есть законодательство об оценке прямо устанавливает обязанность оценщика проверять свои выводы, хотя бы даже не точными, а индикативными расчетами.

Вывод: замечание Эксперта не обоснованно.
5. Замечание 1, страница 6 «Об опечатке»

В данном случае в отчете допущена опечатка. Вместо значение 28,21; в таблице должно стоять значение 25%. В тексте словами описывается именно расчет 25%, в расчетах используется значение 25%, соответствующее описанию словами.

Согласно п. 18 ФСО № 5 Выявленные технические ошибки, допущенные оценщиком при составлении отчета об оценке, но не приведшие к нарушению требований законодательства Российской Федерации, в том числе требований Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, и не отразившиеся на стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, не являются основанием для составления отрицательного экспертного заключения

Вывод: замечание носит формальный характер, не влияет на результат. 6. Замечание 3, страница 6 «О распечатке аналога 2»

Ниже приведен отсутствующий в отчете по данным Эксперта принт-скрин аналога № 2:

Вывод: замечание носит формальный характер, не влияет на результат.

Указанные выше данные, касающиеся динамики рынка, основаны на собственных наблюдениях

оценщика и данных аналитического исследования: Мониторинг предложения на рынке аренды и

продажи коммерческой недвижимости Красноярска, автор КЮ-Апа1уйс^, 2 квартал 2016 года. Ниже

приводятся данные из указанного исследования.
Вывод: замечание Эксперта не обоснованно».
Представитель ответчика заявил о необходимости вызова эксперта.
Истец, третье лицо не возражали против вызова эксперта.

Учитывая вышеизложенное, арбитражный суд пришел к выводу о необходимости

отложения судебного разбирательства по делу.

Руководствуясь статьями 158, 184, 185 Арбитражного процессуального кодекса

Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

ОПРЕДЕЛИЛ:

 настоящее определение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и направляется лицам, участвующим в деле, другим заинтересованным лицам посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа - ) по адресу: http://krasnoyarsk.arbitr.ru (http://kad.arbitr.ru). По ходатайству указанных лиц копия определения на бумажном носителе может быть направлена им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена им под расписку;

 лица, участвующие в деле, другие заинтересованные лица после извещения надлежащим образом о начавшемся процессе самостоятельно предпринимают меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и средств связи, а также несут риск наступления неблагоприятных последствий в результате непринятия мер по получению информации о движении дела (часть 6 статьи 121 АПК РФ);

 обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ);

 лица, участвующие в деле, вправе до вынесения судебного акта по существу спора заключить мировое соглашение, передать дело на рассмотрение третейского суда, обратиться за содействием к посреднику (адреса и телефоны посредников размещены на сайте Арбитражного суда Красноярского края в разделе «Справочная информация/Медиаторы»).

В случае достижения сторонами соглашения об урегулировании спора суду необходимо представить все тексты мирового соглашения, подписанные уполномоченными лицами (при подписании мирового соглашения представителем - доверенность, предоставляющую специальное полномочие на заключение мирового соглашения), а также в случае неявки сторон в судебное заседание - письменное ходатайство об утверждении мирового соглашения в их отсутствие. При утверждении мирового соглашения до принятия судебного акта по существу спора половина государственной пошлины, уплаченной истцом при подаче иска, возвращается ему из федерального бюджета, оставшаяся половина – распределяется сторонами в мировом соглашении.

Судья Д.С. Куликова