Определение № А33-2805/09 от 31.05.2012 АС Красноярского края

1323/2012-92888(1)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
О включении в реестр передачи жилых помещений

Резолютивная часть определения объявлена в судебном заседании 24 мая 2012 года.

В полном объеме определение изготовлено 31 мая 2012 года.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Жирных О.В., рассмотрев в судебном заседании требование ФИО1 о включении в реестр требований о передаче жилых помещений

в деле по заявлению акционерного инвестиционного коммерческого банка «Енисейский объединенный банк» (закрытое акционерное общество) о признании закрытого акционерного общества «Сибстоун» (ОГРН <***>, ИНН <***>) банкротом,

в присутствии в судебном заседании:

от кредитора: ФИО2, представителя по доверенности;

от конкурсного управляющего: ФИО3, представителя по доверенности;

при составлении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жук А.А.,

установил:

решением Арбитражного суда Красноярского края от 18 августа 2010 года ЗАО «Сибстоун» признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство сроком до 18.02.2011, исполнение обязанностей конкурсного управляющего должника возложено на ФИО4 Хамита Саитовича. Определением арбитражного суда от 02.12.2010 ФИО4 освобожден от возложенных на него обязанностей, исполняющим обязанности конкурсного управляющего назначен ФИО5.

Определением арбитражного суда от 16.03.2011 срок конкурсного производства в отношении должника продлен до 18.08.2011.

Определением арбитражного суд от 07.06.2011 конкурсным управляющим закрытого акционерного общества «Сибстоун» утвержден ФИО6.

Определением арбитражного суда от 22.08.2011 срок конкурсного производства в отношении закрытого акционерного общества «Сибстоун» продлен до 18 февраля 2012 года.

07 октября 2011 года в Арбитражный суд Красноярского края поступило требование ФИО1 о включении жилого помещения: трехкомнатной квартиры №37, площадью 90,88 кв.м., на 10 этаже дома №6, находящейся по адресу: <...> в реестр требований о передаче жилых помещений должника закрытого акционерного общества «Сибстоун».

Определением от 14.10.2011 требование оставлено без движения.

Определением от 30.11.2011 требование принято к производству, установлен срок для предъявления возражений.

Определением от 11.01.2012 назначено судебное заседание по рассмотрению обоснованности заявленного требования.

Определениями от 14.02.2012, 22.03.2012, 20.04.2012 судебное заседание по делу откладывалось.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает дело в их отсутствие. Информация о времени и месте судебного разбирательства размещена на портале Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации: www.kad.arbitr.ru.

Представитель кредитора в судебном заседании на требовании настаивала в полном объеме, согласно доводов, изложенных в заявлении и дополнительных пояснения, предоставила на обозрение суда оригинал квитанции к приходному кассовому ордеру №4 от 16.01.2008 на сумму 2 300 000 руб., оригинал договора участия в долевом строительстве №33 от16.01.2008.

После обозрения оригиналов документов, суд вернул лицу их представившему.

В судебном заседании, в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, объявлялся перерыв. После перерыва судебное заседание продолжено.

24.05.2012 в арбитражный суд от Управления Росреестра по Красноярскому краю поступил запрошенный документ - договор № 2 участия в долевом строительстве от 06.06.2007.

При рассмотрении настоящего дела арбитражным судом установлены следующие обстоятельства:

16.01.2008 между ЗАО «Сибстоун» (застройщик) и ФИО1 (инвестор) заключен договор № 33 участия в долевом строительстве, далее договор долевого участия в строительстве.

Согласно пункту 1.1. договора долевого участия в строительстве, застройщик обязуется в предусмотренный настоящим договором срок с использованием привлеченных сил и средств построить многоэтажный жилой дом с инженерным обеспечением, расположенный по строительному адресу: г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Баумана, 6, и после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию передать объект долевого участия в строительстве инвестору, а инвестор обязуется оплатить обусловленную настоящим договором цену и принять объект долевого строительства. Земельному участку, на котором расположен жилой дом, присвоен кадастровый номер 24:50:0100254:0020.

Объект долевого строительства определяется как трехкомнатная квартира № 37 общей площадью 90,88 кв.м. с учетом площади лоджии, принятой с понижающим коэффициентом, расположенная на 10-ом этаже в 1-ой блок – секции.

Срок сдачи дома в эксплуатацию – 2-ой квартал 2009 (пункт 1.4. договора долевого участия в строительстве).

Срок передачи квартиры инвестору – не позднее 01.09.2009 (пункт 1.5. договора долевого участия в строительстве).

Цена договора определена сторонами в размере 2 300 000 руб. (пункт 2.1. договора долевого участия в строительстве).

Оплата инвестором объекта долевого строительства произведена в полном объеме в сумме 2 300 000 руб. путем внесения денежных средств в кассу предприятия 16.01.2008, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № 4 от 16.01.2008.

Обязательство застройщиком по передаче квартиры в установленный срок не исполнено.

Приговором Ленинского районного суда г. Красноярска от 27.12.2011 установлено, что между ЗАО «Сибстоун» и ФИО1 заключен договор на долевое участие в строительстве № 33 от 16.01.2008. Оплата по договору произведена ФИО1, что подтверждено квитанцией к приходному кассовому ордеру № 4 от 16.01.2008. На момент заключения договора с ФИО1 объект долевого участия в строительстве (квартира № 37 по адресу: <...>), уже был предметом договора на долевое участие в строительстве № 2, заключенному с инвестором КОО «НАИРА ИНТЕРПРАЙЗИС

ЛИМИТЕД». Оплата КОО «НАИРА ИНТЕРПРАЙЗИС ЛИМИТЕД» за данный объект произведена в сумме 3 498 880 руб.

Определением арбитражного суда Красноярского края от 26.10.2010 по делу № А33- 2805/2009к19, Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 18.02.2011 по делу № А33-2805/2009к19 установлено, что кредитор КОО «НАИРА ИНТЕРПРАЙЗИС ЛИМИТЕД» на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве 12.08.2009 направил в адрес должника уведомление об одностороннем отказе от исполнения договоров № 2 от 06.06.2007, № 14 от 16.09.2007, в которых заявил требование о возврате перечисленных денежных средств, что подтверждается уведомлениями, описью вложения в ценное письмо.

Определением от 26.10.2010 по делу № А33-2805/2009к19, вступившим в законную силу, требование кредитора КОО «НАИРА ИНТЕРПРАЙЗИС ЛИМИТЕД» в сумме 140 085 797,74 руб. включено в реестр требований кредиторов должника.

Согласно Выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 03.04.2012, КОО «НАИРА ИНТЕРПРАЙЗИС ЛИМИТЕД» зарегистрирована в качестве участника долевого строительства на основании договора участия в долевом строительстве № 2 от 06.06.2007 на объект № 37 трехкомнатную квартиру, номер этажа 10, проектной площадью 90,88 кв.м., местоположение <...>, в первой блок – секции.

Договор долевого участия в строительстве № 33 от 16.01.2008 не зарегистрирован, кредитором подано исковое заявление в Ленинский районный суд города Красноярска о понуждении застройщика его зарегистрировать.

Поскольку кредитор КОО «НАИРА ИНТЕРПРАЙЗИС ЛИМИТЕД» отказалось от исполнения договора № 2 от 06.06.2007, его требования включены в реестр требований кредиторов ЗАО «Сибстоун», ФИО1 просит включить его требование в реестр передачи жилых помещений.

Конкурсный управляющий ЗАО «Сибстоун» исполнил установленную пунктом 2.1 статьи 100 Закона о банкротстве обязанность по уведомлению кредиторов, включенных в реестр. Доказательства уведомления участников долевого участия в строительстве представлены в материалы дела 29.02.2012.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы кредитора и должника, арбитражный суд пришёл к следующим выводам:

Федеральным законом от 12.07.2011 N 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства» введен в действие параграф 7 Закона о банкротстве, касающийся банкротства застройщиков.

Согласно пункту 1 статьи 201.4 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного данным параграфом порядка предъявления требований к застройщику.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 18.08.2010 ЗАО «Сибстоун» признано банкротом, открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 16.08.2011 ЗАО «Сибстоун» признано застройщиком.

Таким образом требование участников долевого строительства о включении в реестр требований кредиторов подлежит рассмотрению в рамках дела о банкротстве должника - закрытого акционерного общества «Сибстоун».

Конкурсный управляющий ЗАО «Сибстоун» исполнил установленную пунктом 2.1 статьи 100 Закона о банкротстве обязанность по уведомлению кредиторов, включенных в реестр.

В обоснование заявленных требований участником строительства представлен подписанный ЗАО «Сибстоун» в качестве застройщика договор № 33 от 16.01.2008 об участии в долевом строительстве жилого дома по адресу: г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Баумана, 6.

Согласно пункту 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования, в том числе в случае заключения иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.

Содержание представленного договора № 33 от 16.01.2008 об участии в долевом строительстве позволяет сделать вывод о том, данная сделка была направлена на привлечение застройщиком денежных средств в целях передачи участнику строительства жилого помещения.

Должник факт заключения договора не оспаривает.

Договор участия в долевом строительстве жилого дома от № 33 от 16.01.2008 по своей правовой природе является договором долевого участия в строительстве, правоотношения сторон по которому регулируются нормами Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

Согласно пункту 2 статьи 27 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона

Из пункта 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" следует, что по договору участия в долевой строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу договора об участии в долевом строительстве жилого дома № 6 по адресу: г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Баумана, у ЗАО «Сибстоун» возникла обязанность передать участнику строительства жилое помещение – трехкомнатную квартиру № 37 общей площадью 90,88 кв.м. с учетом площади лоджии, принятой с понижающим коэффициентом, расположенной на 10-ом этаже в 1-ой блок – секции до 01.09.2009. Оплата по договору произведена инвестором в полном объеме в сумме 2 300 000 руб., что подтверждено квитанцией к приходному кассовому ордеру № 4 от 16.01.2008.

Как установлено в ходе судебного заседания - при рассмотрении уголовного дела, возбужденного в отношении ФИО7, бывшего директора ЗАО «Сибстоун», кредитору стало известно, что на момент заключения договора с ФИО1 объект долевого участия в строительстве (квартира № 37 по адресу: <...>) уже был предметом договора на долевое участие в строительстве № 2 от 06.06.2007,

заключенного с КОО «НАИРА ИНТЕРПРАЙЗИС ЛИМИТЕД», которая отказалось от исполнения данного договора, заявила денежные требования в реестр требований кредиторов должника и её требования в сумме 140 085 797,74 руб. включены в реестр требований кредиторов ЗАО «Сибстоун». Факт отказа КОО «НАИРА ИНТЕРПРАЙЗИС ЛИМИТЕД» от исполнения договора № 2, включение в реестр требований кредиторов должника подтвержден вступившими в законную силу судебными актами: Определением арбитражного суда Красноярского края от 26.10.2010 по делу № А33-2805/2009к19, Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 18.02.2011 по делу № А33- 2805/2009к19.

Согласно пункту 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В соответствии с положениями пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Договор долевого участия в строительстве № 33 от 16.01.2008 в установленном законом порядке не зарегистрирован. Данное обстоятельство, согласно пояснений кредитора, вызвано недобросовестными действиями застройщика по уклонению от государственной регистрации, и ненадлежащим исполнением им своих обязательств по заключению договора на строящийся объект, свободный от прав третьих лиц. В связи с уклонением должника (застройщика) от регистрации договора, кредитором подано исковое заявление в Ленинский районный суд города Красноярска о понуждении застройщика его зарегистрировать.

Вместе с тем, суд приходит к выводу, что отсутствие государственной регистрации договора долевого участия в строительстве для цели установления требования о включении в реестр передачи жилых помещений, при условии отсутствия пороков самого договора, и надлежащего исполнения инвестором своих обязательств по оплате, не может нарушать права и законные интересы добросовестного кредитора (инвестора) и влечь за забой отказ во включении в реестр.

Необходимость государственной регистрации для договоров долевого участия в строительстве введена Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ. Данный закон своей основополагающей целью преследовал защиту прав и законных интересов инвесторов от недобросовестных действий застройщика по неоднократной продаже одного и того же объекта разным лицам (инвесторам).

Проведение процедуры банкротства должника осуществляется в соответствии с требованиями Закона о банкротстве, которым для каждого процессуального действия установлены ограниченные сроки, так для проведения процедуры конкурсного производства установлен срок 6 месяцев, который может быть продлен на полгода, для установления требований в реестре также установлен срок – кредиторы вправе заявить свои требования до закрытия реестра, который подлежит закрытию по истечение двух месяцев с даты публикации о признании должника банкротом. Отказ кредитору в удовлетворении требования о включении требования в реестр передачи жилых помещений, основанный на отсутствии государственной регистрации договора, приведет к необходимости обращения инвестора в суд с требованием о понуждении к государственной регистрации договора. Учитывая сроки рассмотрения дел, загруженность судов и ограниченные сроки конкурсного производства, кредитор подавший исковое заявление, получив решение о понуждении к государственной регистрации и зарегистрировав договор, может лишиться права на включение в реестр, поскольку не только реестр может быть закрыт, но и сама процедура банкротства может быть завершена, а должник ликвидирован. В этом смысле, на защиту прав и законных интересов инвесторов направлены положения параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве, устанавливающие возможность наложения обеспечительных мер.

В соответствии со статьей 2 Закона о банкротстве, конкурсное производство - процедура, применяемая в деле о банкротстве к должнику, признанному банкротом, в целях соразмерного удовлетворения требований кредиторов.

Для проверки обоснованности заявленного требования суд может назначить судебное заседание в порядке статьи 100 Закона о банкротстве. При этом, цель проверки обоснованности требования кредитора состоит в недопущении включения в реестр требований кредиторов необоснованных требований.

Содержание договора о долевом строительстве № 33 от 16.01.2008 позволяет прийти к выводу, что он отвечает статье 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, устанавливающей требования к такого рода договорам. Так, в договоре № 33 от 16.01.2008, определен предмет (объект долевого строительства), согласно проектной документации, установлен срок передачи объекта в эксплуатацию, установлена цена и порядок оплаты.

Договор инвестором исполнен, финансирование объекта произведено им в сумме 2 300 000 руб., что подтверждено квитанцией к ПКО № 4 от 16.01.2008.

Права на объект (квартиру № 37 по адресу: г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Баумана, 6) в Едином государственного реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним по состоянию на 03.04.2012 зарегистрированы за КОО «НАИРА ИНТЕРПРАЙЗИС ЛИМИТЕД» на основании договора участия в долевом строительстве № 2 от 06.06.2007, который признан судом расторгнутым.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что требование заявленное ФИО1 является обоснованным и подлежащим включению реестр требований о передаче жилых помещений ЗАО «Сибстоун».

Руководствуясь статьями 100, 201.4, 201.6, 201.7 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ, статьями 184, 185, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд Красноярского края

ОПРЕДЕЛИЛ:

Включить в реестр требований о передаче жилых помещений закрытого акционерного общества «Сибстоун» (ОГРН <***>, ИНН <***>) требование ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения) о передаче жилого помещения – трехкомнатной квартиры №37, площадью 90,88 кв.м., на 10 этаже, 1 блок секции дома №6 находящегося по адресу: <...> оплаченное в размере 2 300 000 руб.

Определение подлежит немедленному исполнению.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее определение может быть обжаловано в течение десяти дней после его вынесения путем подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.