Определение № А36-1085/13 от 31.03.2014 АС Липецкой области

Арбитражный суд Липецкой области
Пл. Петра Великого, 7, г. Липецк, 398019
httр://lipetsk.arbitr.ru, e-mail: info@lipetsk.arbitr.ru
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
об отложении судебного разбирательства

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ефановой Т.В.,

рассматривая в судебном заседании дело по иску открытого акционерного общества «Директ-фонд»

к открытому акционерному обществу «Автопредприятие № 1», обществу с ограниченной ответственностью «Автотест-Л»

о признании договора недействительным и применении последствий недействительности сделки

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Кургузова Ю.П. по доверенности № 2 от 17.01.2014 г.

от ответчика:

ОАО «Автопредприятие № 1»: не явился, извещен

ООО «Автотест-Л»: Горькаев В.А. – генеральный директор, адвокат Волков А.В. по доверенности от 16.04.2013 г., адвокат Уварова И.И. по доверенности от 1.10.2013 г.,

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество «Директ-фонд» обратилось в арбитражный суд с иском к открытому акционерному обществу «Автопредприятие № 1» (ответчик 1), обществу с ограниченной ответственностью «Автотест-Л» (ответчик 2) о признании договора недействительным.

Определением от 24.07.2013 г. объединены для совместного рассмотрения настоящее дело и дело А36-2801/2013 по иску открытого акционерного общества «Директ-фонд» к открытому акционерному обществу «Автопредприятие № 1», обществу с ограниченной ответственностью «Автотест-Л» о признании договора купли-продажи от 08.08.2006 г. недействительным и применении последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции: обязания ООО «Автотест-Л» возвратить ОАО «Автопредприятие № 1» нежилое помещение – двухэтажное здание шиномонтажного участка (лит. Ж), общей площадью 772,5 кв.м., расположенное по адресу: <...>; обязания ОАО «Автопредприятие № 1» возвратить ООО «Автотест-Л» 1065250 руб.

Определением от 22.08.2013 г. производство по делу приостановлено в связи с назначением экспертизы по определению рыночной стоимости нежилого помещения – двухэтажного здания шиномонтажного участка (лит.Ж), общей площадью 772,5 кв.м., расположенного по адресу: <...> по состоянию на 8.08.2006 г., определением от 15.11.2013 г. продлен срок проведения экспертизы.

В связи с поступлением экспертного заключения определением от 25.12.2013 г. производство по делу возобновлено.

Определением от 30.01.2014 г. эксперт был вызван в судебное заседание для дачи дополнительных пояснений по экспертному заключению.

С учетом дополнительной формулировки вопросов, в настоящем заседании эксперт дал следующие пояснения.

На вопрос: каким образом кадастровая стоимость па 2013 год может служить ориентиром при определении рыночной стоимости объекта по состоянию на 08.08;2006г., эксперт указал в заключении эксперта № 95с на (стр.9) указано что, в приложении к заключению дается выкопировка о кадастровой стоимости исследуемого земельного участка. О кадастровой стоимости там указывается в плане ОРИЕНТИРА и, дается описание места расположения земельного участка. На стр. 10, настоящего заключения указано, что – оценка рыночной стоимости земельного участка в настоящем исследовании не определялась, веред экспертом такой вопрос не ставился.

Вопрос: В каких приложениях к заключению, эксперта имеются данные о кадастровой стоимости здания шиномонтажного участка.

Ответ:

Выкопировка о кадастровой стоимости земельного участка и объекта недвижимости из публичной кадастровой карты является приложением заключения № 3, (стр. закл.20.) Пояснение эксперта: В связи с тем обстоятельством, что для исследования были предоставлены данные места расположения исследуемого участка, эксперт провел анализ общедоступной информации относительно исследуемого объекта, для сравнения с данными предоставленными эксперту из судебного учреждения и осмотра объекта оценки ( его наличия по указанному адресу, соответствия площади, года постройки и т.д.)

В связи с пояснениями по поставленным вопросам эксперт предоставил суду выкопировку о справочной информации по исследуемому объекту недвижимости.

Ни одна из стоимостей полученной в результате анализа публичной информации не учитывается в заключении эксперта.

Вопрос: Каким образом для здания шиномонтажного участка определены коэффициенты 1,18 и 1,59 (эксперт обратил внимание, что акта Госстроя от 22.04.1983 года не существует).

Ответ:

К69-84 - Коэффициент перехода от сметных цен 1969 года к ценам 1984 года К69-84 = 1,18, регламентируется «Протоколом согласования, индексов изменения сметной стоимости монтажных и специальных строительных работ* в связи с, введением с 1 января 1984 года новых сметных норм и цен, действующих с 1 января 1969 года», согласованных Госстроем СССР 22.04.1983 года.

K84-91 - Коэффициент перехода от сметных: цен/ 1984 года к ценам 1991 года Kg4-9i =1,59, регламентируется "Индексы изменения сметной стоимости СМР на 01.01.1991 г.»\ Приложение к письму Госстроя СССР № 14-Д от 6 сентября 1990 г.

К91-2006 - Коэффициент перехода от сметных цен 1991 года к ценам 3 квартала 2006 года К91-2006 = 38,75, регламентируется Приложением к письму Министерства регионального развития России от 10 июля 2006 г. № СК2842/02 «Об Индексах изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ (в том числе стоимости материалов, оплаты труда и эксплуатации машин и механизмов на 3 квартал 2006 года):

Пояснения эксперта: выкопировки предоставлены суду с пояснениями по НДС!!!!

Вопрос: На основании какой информации и норм действубщего на дату оценки законодательства эксперт определил, что износ здания на август 2006 года составляет 36 %, в том числе с учетом того, что в деле (т.5, л.д. 46, 47-56) имеются данные о том, что по состоянию на 2002 г. износ шиномонтажного участка 35 %?

Ответ:

В заключении эксперта (стр. закл.11.) указано:

Накопленный износ - это уменьшение восстановительной стоимости улучшений, которое может происходить в результате их физического разрушения, функционального и внешнего (экономического) устаревания, или комбинации этих источников: Определение износа зданий производят следующими методами:

нормативный метод;

метод срока жизни;

метод разбиения.

Дано обоснование применяемого расчета процента износа а именно (стр. закл.12.)

В настоящем исследовании произвести расчет накопительного физического износа элементов конструкции здания с учетом индивидуального износа не представляется возможным, так как был необходим осмотр исследуемого объекта в период августа 2006 года.

Общий накопительный износ целесообразно определить исходя из Хронологического возраста жизни исследуемого объекта, который составляет 36 лет. Общий износ – снижение стоимости конструкционный элементов целесообразно определить в размере 36 % (исходя из хронологического срока жизни здания и его технического состояния, которое на 2005 год было определено в размере 35%) см. Копию Справки "№ 2015 от 28.07.2005г., выданной ОАО «Автопредприятие №1» Федеральным Государственным Унитарным Предприятием «Липецкоблтехинвентаризация», о краткой характеристике исследуемого объекта недвижимости (т.д.3, л.д.77).

При проведении экспертизы, Эксперт не учитывал данные РАСЧЕТОВ приведенные в выкопировке технического паспорта - учитывались только исходные данные.... Например (стр. закл.14.)

Согласно копия исчисления стоимости строений и сооружений с указанием Литера, наименования строения и его номер по таблице УПВС с указанием объема строительства, стоимость за 1 куб.метр по таблице (т.д.5, л.д.56) указана неверно. При условии, что строительный объем здания составляет 5126 куб.метров (т.д.З л.д.79) базисная стоимость 1 куб. метра на 1969 год будет составлять не 21 руб./1 куб. метр, а 12,7руб./1 куб. метр, что сугцественно повлияет на стоимость определенную в техническом паспорте на 1969 год.

Обоснование процента износа произведено на основании Метод «срока экономической жизни». Данный метод базируется на требовании инвестора о 100%-й амортизации в течение срока его экономической жизни, так как это обеспечивает полный возврат инвестированного капитала. Поэтому до окончания срока экономической жизни износ не может быть 100%-м.

Оставшийся срок экономической жизни - оставшийся срок экономической жизни, определяемый как разность между сроком экономической жизни, определённым в соответствии с данными об усредненных сроках службы зданий в зависимости от их группы капитальности (ФИО1, ФИО2 «Методы оценки и технической экспертизы недвижимости»; постановление СМ СССР от 22 октября 11990 г. -N 1072 «О единых нормах амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР»). Для объектов, переживших срок своей экономической жизни (нормативный срок эксплуатации;, вышеприведённая формула модифицируется в части определения экспертным путём оставшегося срока экономической жизни.

Пояснения эксперта: "Основные элементы и конструктивные схемы зданий" использована техническая документация научно-исследовательских, проектных и строительных организаций, справочные пособия и рекомендации для инженерно- технических работников, специалистов и частных застройщиков, занятых проектированием, строительством, реконструкцией, ремонтом и модернизацией зданий и сооружений различного назначения. На общедоступных сайтах...

Вопрос: Обосновать размер прибыли в 30%, величинуколебаний неучтенных косвенных издержек 5% с позиции возможности влияния названных показателей на затраты, необходимые для создания точного либо аналогичного объекта (п. 15 ФСО № 1) и того, что использованный экспертом коэффициент перехода от сметных цен 1991 года к ценам З квартала 2006 года 38,75 (Липецкая область) в силу Письма Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 10.07.2006г. №СК-2842/02 «Об индексах изменения сметной стоимости на iii квартал 2006 года» учитывает полный

комплекс строительно-монтажных работ и определен с учетом накладных расходов и сметной прибыли.

Ответ: ПП - предпринимательская прибыль, ЭТО НЕ СМЕТНАЯ ПРИБЫЛЬ - это требуемая сумма превышения выручки над общими затратами на строительство, которая позволяет назвать данный проект финансово-оправданным для застройщика. Величина предпринимательской прибыли определена в размере 30% от полной стоимости строительства для объекта оценки (по данным девелоперских фирм);

Прибыль предпринимателя - предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта.

Дано только обоснование:

В заключении эксперта (стр. закл.9.) указано обоснование прибыли инвестора- застройщика. Согласно статье ФИО3 «Определение прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости», норма прибьтли девелопера для нежилых площадей, в среднем составляет 30 %.

Расчеты прибыли предпринимателя и внешних износов производятся на основании работ:

- ООО «НПЦПО» «Методика оценки прибыли предпринимателя, времени создания и состава строительных расходов для объектов-недвижимости», М. 2004 г. (www.cpcpa.ru);

- ООО «НПЦПО» « Методика оценки внешних износов, сервитутов и арендных договоров на стоимость объектов недвижимости», "М: '2004: (www. срсра. ги);

- ООО «НПЦПО» «Классификация основных типов зданий и сооружений для производства работ по оценке. Методика ускоренного определения функционального износа объектов недвижимости», М. 2005. (www.cpcpa.ru)"

В УПВС не учтены прибыль предпринимателя.

Пояснение эксперта: Прибыль является регулирующей силой, повышающей или снижающей активность строительного бизнеса и определяющей динамику рынка купли - продажи объектов недвижимости, поэтому она становится объектом конкуренции между предпринимателями.

Вопрос: Каким образом при применении сравнительного подхода экспертом учтено, что информация о стоимости базы производственной общей площадью 1800 кв.м. при стоимости 1 кв.м. 5700руб. документально не пoдтверждeнa, в отношении произвoдcтвeнногo помещения площадью 1000 кв,м. и стоимостью 9800000руб. в объявлении цена указана исходя не только из вышеназванной площади, но и площади склада-модуля 445. кв. м., земельного участка площадью 0,5 га.; производственное помещение: площадью-5.00 кв;м,также предлагалось к продаже с земельным участком (при этом в заключении- указано,-что оценка рыночной стоимости земельного участка в настоящем исследовании не определялась).

Ответ: При проведении выборки соблюдались следующие условия:

Учитывались выставленные на продажу объекты с указанием цены реализации.

Во внимание принимались производственные помещения, назначение которых близко

по своим характеристикам к исследуемому.

Срок экспозиции выставленных объектов принимался исходя из общепринятого для

объектов недвижимости с учетом обычной реализации, которая составляет в среднем период

от шести до двенадцати месяцев. Выборка объектов приводилась за период июль - август

2006 года.

В соответствии со статьёй 35 Земельного Кодекса РФ при переходе права

собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке,

к другому лицу оно приобретает право на использование' Соответствующей части

земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением' и необходимой для их

использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

По смыслу ст. 35 Земельного кодекса, ст. 522 Гражданского кодекса, исходя из задачи настоящей оценки, вида и объёма существующих у владельца объектов оценки прав, следует сделать вывод о том, что в настоящей оценке рыночную стоимость для целей продажи зданий и сооружений надлежит определять в совокупности со стоимостным выражением прав аренды, переходящих одновременно с правом собственности на здания и сооружения.

Цель оценки - определение стоимости а ' задачи - ее обоснование. Было дано обоснование стоимости 1 кв.м. площади аналогичного объекта.

Отвечая на вопросы 6-8 эксперт в письменных ответах указал, что общем случае экспертиза состоит из Вводной, Аналитической, (Эксперт реально или мысленно делит объекты на части, чтобы тщательно и подробно изучить каждую часть объекта), Синтезирующей части - (Эксперт соединяет части в единое целое для получения нового^ более полного знания об объекте) и Результативной части (Эксперт обобщает полученные результаты' и в развернутом виде формулирует будущие выводы, приводя их обоснование).

Проводилась экспертиза а не оценка, и требования к отчету по оценке и к оценщику, как к лицу проводящему экспертизу не обоснованны, (стр.2)

Из приведенных объектов недвижимости невозможно определить наиболее близкий по характеристикам к исследуемому объекту. Эксперт исходил из предпосылки, что выставленные на продажу объекты относятся к производственно-складским, выставлены на продажу без обременении и имеют подтвержденную информацию о цене предложения.

Основные поправки к стоимости, осматриваемого объекта недвижимости, исходя из анализа представленных на продажу объектов, целесообразно выделить только поправку на торг.

В связи с необходимостью формулировки окончательной позиции сторон, с учетом пояснений эксперта, судебное разбирательство подлежит отложению.

Руководствуясь статьями 158, 184, 185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

Отложить судебное разбирательство арбитражного суда первой инстанции на "22" апреля 2014 г. на 15 час. 00 мин. в помещении суда по адресу: 398019, <...>, зал судебных заседаний № 12, тел. <***> (помощник судьи Ефанова Т.В.).

Информация о движении дела, включая сведения об объявленных перерывах, а также времени и месте рассмотрения дела, телефонах размещена на сайте Арбитражного суда Липецкой области (http://lipetsk.arbitr.ru).