Определение № А36-246/13 от 29.04.2014 АС Липецкой области

Резолютивная часть определения оглашена 22 апреля 2014 года

Полный текст определения изготовлен 29 апреля 2014 года

Арбитражный суд Липецкой области

в составе судьи Тетеревой И.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Истоминой Е.А.,

рассмотрев заявление Коммерческого Банка «Юниаструм Банк» (ООО) (127473, <...>, ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

о разрешении разногласий по вопросу утверждения порядка, условий и сроков продажи имущества должника и об установлении начальной продажной цены имущества должника

в рамках дела № А36-246/2013, возбужденного по заявлению должника – общества с ограниченной ответственностью «ФАЭТОН» (398000, ул. ФИО12, 1Б, г.Липецк, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о признании его несостоятельным (банкротом) - ликвидируемый должник,

при участии в судебном заседании:

конкурсный управляющий ФИО1, представитель ФИО2 (доверенность от 01.08.2011),

от КБ «Юниаструм Банк»: ФИО3 (доверенность от 28.02.2014), ФИО4 (доверенность № 553 от 30.04.2013),

УСТАНОВИЛ:

ООО «ФАЭТОН» в лице ликвидатора ФИО5 обратилось в Арбитражный суд Липецкой области с заявлением о признании его несостоятельным (банкротом) в порядке статьи 224 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

Решением суда от 20.02.2013 ООО «ФАЭТОН» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, в упрощенном порядке, предусмотренном статьями 224–225 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (банкротство ликвидируемого должника), конкурсным управляющим утвержден ФИО1, являющийся членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация арбитражных управляющих Центрального федерального округа».

28.02.2013 в соответствии со статьей 68 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в газете «Коммерсантъ» № 36 опубликовано сообщение конкурсного управляющего о признании ООО «ФАЭТОН» несостоятельным (банкротом) в упрощенном порядке.

22.07.2013 Коммерческий Банк «Юниаструм Банк» (ООО) обратился в арбитражный суд с заявлением о разрешении разногласий по вопросу утверждения порядка, условий и сроков продажи залогового имущества ООО «ФАЭТОН» и об установлении начальной продажной цены залогового имущества ООО «ФАЭТОН».

Определением суда от 23.07.2013 указанное заявление принято к производству.

Определением от 18.11.2013 производство по заявлению приостановлено в связи с назначением судом экспертизы.

Определением от 07.02.2014 производство по рассмотрению заявления возобновлено.

В судебном заседании заслушаны пояснения эксперта ФИО6 по существу проведенной ею экспертизы.

В ходе судебного разбирательства представитель Коммерческого Банка «Юниаструм Банк» на требованиях о разрешении разногласий по вопросу утверждения порядка, условий и сроков продажи имущества ООО «ФАЭТОН» и об установлении начальной продажной цены имущества ООО «ФАЭТОН» в размере 200 600 000 руб. 00 коп. настаивал. Результаты экспертного заключения, представленного экспертом ФИО6, считал недостоверными ввиду нарушения порядка проведения экспертизы.

Представитель конкурсного управляющего требования оспорил, представил дополнительные доказательства. Полагал, что экспертиза, представленная ФИО6, проведена с соблюдением норм и правил, установленных для проведения экспертизы.

Рассмотрев материалы дела, выслушав позиции представителей сторон, суд установил следующее.

Определением Арбитражного суда Липецкой области от 21.05.2013 в реестр требования кредиторов ООО «ФАЭТОН» включены требования Коммерческого Банка «Юниаструм Банк» (далее Банк) в размере 281 060 277 руб. 62 коп., из них – 227 054 165 руб. 73 коп. – как обеспеченные залогом имущества должника, 54 006 111 руб. 89 коп. – неустойки за просрочку уплаты основного долга и процентов.

При утверждении Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества ООО «ФАЭТОН», находящегося в залоге у Коммерческого Банка «Юниаструм Банк», между конкурсным управляющим и залоговым кредитором возникли разногласия, в том числе и в определении начальной продажной цены имущества должника, находящегося в залоге у Банка.

Поскольку реализация предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется под контролем суда, кредитор в целях соблюдения законодательства о банкротстве обратился с настоящим заявлением в суд.

Рассмотрев материалы дела, оценив доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает, что заявление кредитора подлежит частичному удовлетворению ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Согласно пункту 1 статьи 60 Закона о банкротстве заявления и ходатайства арбитражного управляющего, в том числе о разногласиях, возникших между ним и кредиторами, а в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, между ним и должником, жалобы кредиторов о нарушении их прав и законных интересов рассматриваются в заседании арбитражного суда не позднее чем через месяц с даты получения указанных заявлений, ходатайств и жалоб, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

В силу пункта 3 статьи 139 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к его продаже.

Согласно пункту 1 статьи 130 Закона о банкротстве арбитражный управляющий для проведения оценки предприятия должника, иного имущества должника привлекает

оценщиков и производит оплату их услуг за счет имущества должника, если иной источник оплаты не установлен собранием кредиторов или комитетом кредиторов. Оценка имущества должника проводится оценщиком, который должен соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и не может являться заинтересованным лицом в отношении арбитражного управляющего, должника и его кредиторов.

Исходя из разъяснений, данных в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 58 от 23.07.2009 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя», на основании абзаца 2 пункта 2 статьи 131 Закона о банкротстве в составе имущества должника отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога.

Полученная оценка заложенного имущества учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге, при этом порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

В силу пункта 6 статьи 18.1. Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» продажа предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, установленном статьей 138 настоящего Федерального закона.

В соответствии с абзацем 4 пункта 4 статьи 138 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого, выносится определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, в котором должна быть указана, в том числе начальная продажная цена предмета залога.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.

Из приведенных норм права следует, что приоритет в определении начальной продажной цены заложенного имущества в любом случае должен отдаваться залоговому кредитору, при этом, если указанная цена определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно пункту 26 Приказа Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.

Пунктами 9, 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» разъяснено, что основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также, если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.

Судом установлено, что согласно отчету, представленному залоговым кредитором, стоимость предмета оценки, а именно: кафе быстрого питания, общей пл. 1801,6 кв. м., расположенное по адресу: <...>, а также земельные участки составляет 200 600 000 руб. 00 коп.

Стоимость указанного предмета оценки, согласно представленному конкурсным управляющим отчету, составляет 71 293 202 руб. 00 коп. (с учетом НДС).

Экспертиза, проведенная в рамках судебного разбирательства экспертом ФИО6, показала, что рыночная стоимость спорного объекта без земельных участков составляет 67 917 000 руб. 00 коп. (без НДС), стоимость земельных участков составляет 2 389 000 руб. 00 коп. (без НДС) и 3 467 000 руб. 00 коп. (без НДС) соответственно.

Поскольку представитель Банка выразил категорическое несогласие с результатами данной экспертизы, судом на рассмотрение сторон был поставлен вопрос о возможности проведения повторной экспертизы.

Представители сторон возражали, настаивали на ранее заявленных позициях.

По смыслу статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Поэтому лицо, определившие права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами по усмотрению лица является одним из основополагающих принципов судопроизводства.

Поскольку представители сторон не воспользовались (отказались) от представленной им судом возможности провести дополнительную экспертизу, суд, руководствуясь частью 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств с точки зрения их относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности.

Представленные Банком и конкурсным управляющим отчеты об оценке, суд не рассматривает их в качестве доказательств, подтверждающих реальную стоимость недвижимого имущества, при этом учитывает следующее.

Статья 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определяет доказательства как полученные в предусмотренном названным Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела (часть 1); в качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы, объяснения лиц, участвующих в деле, и иных участников арбитражного процесса, полученные путем использования систем видеоконференц-связи (часть 2); не допускается использование доказательств, полученных с нарушением федерального закона (часть 3).

Статья 75 АПК РФ не исключает, а статья 89 названного Кодекса прямо допускает представление в суд любых документов и материалов в качестве доказательств, если они содержат сведения об обстоятельствах, имеющих значение для правильного разрешения спора.

В силу статей 71, 67 и 68 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности. В части 3 статьи 71 АПК РФ указано,

что доказательство признается достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

При этом при наличии противоречий в различных доказательствах суд должен выяснить причины возникновения этих противоречий и признать одни доказательства достоверными, а другие нет. Иными словами, достоверность одного и недостоверность другого доказательства устанавливается судом путем их сопоставления с иными доказательствами, имеющимися в деле, или путем истребования дополнительных доказательств, способных разрешить противоречие.

18.02.2008 между КБ «ЮНИАСТРУМ БАНК» и ФИО7 (Заемщик) заключен договор <***>/Кр о предоставлении кредитной линии с лимитом задолженности физическому лицу.

В соответствии с условиями данного договора Заемщику открыта кредитная линия с лимитом задолженности в размере 130 000 000 руб.00 коп. с взиманием 15% годовых, со сроком погашения 14.03.2008.

18.02.2008 Банк заключил с ООО «Торговый дом «ЭЛЛАДА» договор об ипотеке (залоге недвижимости) <***>/3, в соответствии с котором в качестве обеспечения исполнений обязательств Овеяна С.Р. по кредитному договору <***>/Кр от 18.02.2008 в залог Банку были переданы трехэтажное здание кафе быстрого питания (Лит. А), общей площадью 1815,3 кв.м., расположенное по адресу: <...> кадастровый номер 48:20-01 42 01:0023:1527н/01-1 и право аренды земельного участка, функционально обеспечивающего закладываемый объект, общей площадью 1742 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <...>, принадлежащий залогодателю на праве арены в соответствии с договором № 46-05-СЮ от 17.03.2005, зарегистрированным в Управлении федеральной регистрационной службы по Липецкой области 13.11.20007, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним 13.11. 2007 внесена запись регистрации 48-48-01/021/2007-1789.

В данном договоре ипотеки стороны согласовали стоимость переданного в залог имущества в размере 149 500 000 руб. 00 коп.

Согласно отчету № 002-01/08 от 2008 года об оценке рыночной стоимости указанного недвижимого имущества, проводимого для целей выдачи кредита, рыночная стоимость объекта была оценена в сумме 237 803 000 руб. 00 коп. (л.д. 44-49, т. 3).

Вместе с тем, суд обращает внимание на то обстоятельство, что кредит на сумму 130 000 000 руб.00 коп., в обеспечение которого заключен договор ипотеки недвижимого

имущества, выдавался физическому лицу Овеяну С.Р., что по своей правовой природе уже влечет предпринимательские риски Банка.

Из материалов дела, следует, что в соответствии с дополнительным соглашением № 2 от 16.02.2010 к договору об ипотеке (залоге недвижимости) <***>/3 от 18.02.2008 залогодателем по данному договору стало ООО «ФАЭТОН». Другими словами, по договору купли-продажи № 1 здания и земельного участка от 24.06.2009 ООО «ТД «Эллада» реализовало (продало) спорный объект ООО «ФАЭТОН» (л.д. 81, т. 3).

Из пункта 2.1. указанного договора следует, что здание продано за сумму 9 000 000 руб. 00 коп., земельные участки – за сумму 399 554 руб. 00 коп. и 600 446 руб. 00 коп., соответственно (л.д. 130 т. 3).

В силу законодательства, регулирующего нормы о купли-продаже имущества, находящегося в ипотеке у Банка, Банк не мог не знать об отчуждении данного имущества за указанную сумму, поскольку для заключения договора купли-продажи здания собственнику (в нашем случае ООО «ТД «Эллада») необходимо получить согласие банка.

Таким образом, совокупность указанных фактов позволяет суду критически отнестись к представленному Банком отчету оценщика № 002-01/08, составленному по состоянию на 2008 год.

Отчет Банка № 04/06-13 по состоянию на 2013 год, суд также не может принять в качестве допустимого доказательства ввиду следующего: неясна причина отказа оценщика в применении затратного метода, в заключении применен анализ рынка г. Твери, в отчете указана общая итоговая стоимость - 200 600 000 руб. 00 коп., отсутствует разбивка стоимости на 2 земельных участка и 1 здание (исходя из отчета непонятно, сколько по отдельности стоят земельные участки, а сколько здание), в разделе «Анализ рынка недвижимости г. Липецка» (л.д. 110 т. 1) указано, что цена продажи торговых объектов в центре города находится в диапазоне 30 000 - 80 000 рублей за 1 кв.м., оценщиком стоимость 1 кв. м. объекта оценки, определенная в размере 111 345 руб. 00 коп., таким образом, оценщик определил рыночную стоимость объекта, которая является завешенной по сравнению с ситуацией на рынке, и т.п. (см. л.д. 33-42 т. 3).

Оценивая отчет об оценке ООО «Сирин» № 1-13 от 2013 года, представленный конкурсным управляющим, суд считает нецелесообразным рассматривать его в качестве единственного доказательства, подтверждающего стоимость залогового имущества при заявленных представителем Банка доводах и возражениях.

В отношении экспертного заключения, представленного ФИО6, следует отметить следующее.

Представитель Банка в своем отзыве на результаты проведенной Якуниной Н.В. экспертизы указал, что данная экспертиза проведена с нарушением правил и требований, предъявляемых законодательством Российской Федерации к содержанию и форме экспертного заключения. В частности представитель Банка отметил, что:

-заключение ФИО6 по форме и содержанию не соответствует требованиям арбитражного процессуального законодательства Российской Федерации, а также законодательства, регулирующего экспертную и оценочную деятельности,

-расчеты стоимости выполнены с ошибками, принятые корректировки не обоснованы,

-величина определенной стоимости, исходя из предположения о достоверности итоговой величины стоимости, может существенно отличаться от реальной стоимости.

Указанные обстоятельства, по мнению представителя Банка, говорят о том, что рыночная стоимость, определенная в экспертном заключении ФИО6, не может быть признана рекомендуемой для использования при принятии процессуальных решений.

Оценив доводы Банка относительно порочности проведенной ФИО6 экспертизы, суд приходит к выводу об их неправомерности ввиду следующего.

Требования к заключению эксперта и его содержанию установлены статьей 25 Федерального закона Российской федерации «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и статьей 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми эксперт, будучи оценщиком, обязан руководствоваться требованиями, установленными законодательством Российской Федерацией и учебной и методической литературой в области оценочной деятельности к экспертному заключению, а не к отчету об оценке.

Ссылка представителя Банка на отсутствие в заключении эксперта указания на доходный подход, указания на справочник укрупненных цен в строительстве, строительно- технические характеристики здания не находит своего документального подтверждения, поскольку материалами экспертизы доказано иное (л.д. 104-149, т. 4).

Суд принимает уточненные ФИО6 сведения о том, что на основании анализа рынка недвижимости, а также в соответствии со Справочником оценщика недвижимости под редакцией ФИО8, типичный уровень доходности бизнеса застройщиков (для аналогичного имущества) на рынке в 2013 году оценивается в 18% к строительным затратам, а не в 24%, как указывалось ранее, поскольку данная ошибка явилась фактически опечаткой, а не арифметической ошибкой, поскольку из расчета следует, что в основе была использована цифра 18, а не 24.

Суд также считает необходимым принять довод эксперта относительно применения при расчете региональных коэффициентов, а также относительно того, что согласно ФСО №

1 («Требования к проведению оценки») оценщик вправе определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов самостоятельно, в связи с чем, в соответствии с поставленными вопросами, эксперт и определял рыночную стоимость зданий и земельных участков по отдельности.

Из существа возражений Банка следует, что иных убедительных доводов, относительно порочности данного экспертного исследования, представитель кредитора суду не представил. Возражая против утверждения начальной продажной цены согласно отчету независимого оценщика, заявитель не доказал обоснованность своих доводов о недостоверности и занижении рыночной стоимости объектов оценки и того, что имущество может быть продано по более высокой цене.

Представитель конкурсного управляющего по существу проведенного исследования несогласия не выразил.

Таким образом, оценив представленные сторонами отчеты, а также представленный ФИО6 отчет о рыночной стоимости имущества ООО «ФАЭТОН», находящегося в залоге у КБ «ЮНИАСТРУМ БАНК», суд приходит к выводу о том, что итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке ФИО6 может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, при условии, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев. Из материалов дела следует, что на дату вынесения определения, указанный срок не истек.

Анализируя иные доводы и заявления представителей сторон, суд соглашается с позицией арбитражного управляющего относительно того, что установление завышенной начальной продажной цены может ограничить доступ потенциальных покупателей к торгам, снизит привлекательность реализуемого объекта, сузит круг лиц, желающих приобрести объект, что с учетом установленного судом первой инстанции порядка реализации имущества (торги с пошаговым повышением цены) может негативно повлиять результаты торгов.

Довод представителя Банка о готовности оставить имущество за собой суд оценивает критически, поскольку в соответствии пунктом 4.1. статьи 138 Закона о банкротстве право конкурсного кредитора по обязательствам, обеспеченным залогом, оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме на десять процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах возникает лишь в случае признания несостоявшимися повторных торгов.

Определяя начальную продажную цену имущества должника в соответствии с отчетом ФИО6, суд, кроме того, принимает во внимание совокупность сведений о рыночной стоимости аналогичных объектов недвижимого имущества. Так, согласно

представленным конкурсным управляющим сведениям, диапазон цен на коммерческую недвижимость в г. Липецке по состоянию на 01.03.2014 составляет на нежилые помещения офисного назначения и нежилые помещения, предназначенные для размещения мест общественного питания, площадью 500-1500 кв.м., расположенных на центральных улицах города (Ленина, Зегеля, Плеханова, Желябова, Советская, Неделина, Первомайская, Скороходова, Фрунзе и др.) от 38 000 до 77 000 тыс. руб. (л.д. 4-12 т. 6).

В свою очередь представленные Банком сведения о стоимости одного квадратного метра на аналогичный объект не могут являться допустимыми доказательствами, поскольку указанные Банком объекты, в том числе в заключении оценщика, не являются идентичными ни по площади, ни по месту расположения, ни по обособленности от иных объектов, ни по иным другим критериям однородными со спорным объектом.

Суд также учитывает, что цены на аналогичную коммерческую недвижимость по состоянию на 2008 год являлись существенно иными (выше), нежели в 2013-2014 годах.

Из материалов дела следует, что ООО «ФАЭТОН» применяет упрощенную систему налогообложения.

В соответствии со статьей 346.11 Налогового кодекса Российской Федерации упрощенная система налогообложения, введенная Федеральным законом от 24.07.2002 N 104-ФЗ с 01.01.2003, применяется организациями и индивидуальными предпринимателями наряду с общей системой налогообложения, предусмотренной законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Применение упрощенной системы налогообложения организациями предусматривает замену уплаты налога на прибыль организаций, налога с продаж, налога на имущество организаций и единого социального налога уплатой единого налога, исчисляемого по результатам хозяйственной деятельности организаций за налоговый период (пункт 2 статьи 346.11 Налогового кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктами 2, 3 статьи 346.11 Налогового кодекса Российской Федерации организации и индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, не признаются плательщиками НДС.

Поскольку согласно уведомлению № 3810 от 07.05.2009 ООО «ФАЭТОН» применяет упрощенную систему налогообложения, анализ указанных выше норм, а также пункта 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 11 «Об уплате налога на добавленную стоимость при реализации имущества должника, признанного банкротом», позволяет суду прийти к выводу о том, что, реализация залогового имущества ООО «ФАЭТОН» должна осуществляться по цене без учета НДС.

Таким образом, на основании изложенного, суд, оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела доказательства, исходя из подлежащих применению норм Закона о банкротстве и пункта 4 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», считает, что при определении начальной продажной цены в целях получения максимальной выручки в интересах должника и всех его кредиторов, необходимо установить начальную продажную цену заложенного имущества ООО «ФАЭТОН», находящегося в залоге у КБ «ЮНИАСТРУМ БАНК», равной восьмидесяти процентам стоимости предмета оценки, определенной в отчете индивидуального предпринимателя Якуниной Н.В. № 25/11/13-04/02/14 от 2014 года без учета НДС в сумме 59 018 400 руб. 00 коп. ((67 917 000 + 2 389 000 + 3 467 000) х 80%). При этом следует отметить, что суд исходит из того, что данная цена является по своей сути стартовой, а в соответствии с требованиями Закона о банкротстве стартовая цена не может быть ниже начальной цены – цены отсечения, торги покажут реальную стоимость залогового объекта, при этом никто не лишен права оспорить данные торги в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации.

Рассматривая вопрос о разрешении разногласий по вопросу утверждения порядка, условий и сроков продажи имущества должника, находящегося в залоге у КБ «ЮНИАСТРУМ БАНК» суд исходит из следующего.

Как отмечалось выше, абзацем 4 пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве предусмотрено, что в случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого выносится определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога.

Судом установлено, что представленные залоговым кредитором редакция Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника содержат отличные положения от положений, предложенных конкурсным управляющим (л.д. 1-3 т. 3).

Изучив указанные разногласия, суд приходит к выводу о том, что Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества ООО «ФАЭТОН», представленное КБ «ЮНИАСТРУМ БАНК» (ООО), должно быть утверждено в следующей редакции:

1. Пункт 1.7 Положения изложить в редакции Банка:

«Организатором торгов выступает конкурсный управляющий ООО «ФАЭТОН» - Сердюков Юрий Васильевич, действующий на основании решения Арбитражного суда Липецкой области по делу № А36-246/2013 от 20.02.2013».

Представитель конкурсного управляющего не возражал.

2. Пункт 1.8 Положения исключить.

Представитель конкурсного управляющего не возражал.

3. Пункт 2.1.Положения изложить в следующей редакции:

«Начальная продажная цена имущества:

-кафе быстрого питания, назначение: нежилое. Площадь: общая 1801,6 кв.м. Литер А. Адрес (местоположение) <...>,

-земельный участок. Категроия земель: земли населенных пунктов – для здания кафе (уч.1). Площадь 352 кв.м. Адрес (местоположение): <...>. Кадастровый номер: 48:20:014201:29.

-земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов – для здания кафе (уч.2). Площадь: 529 кв.м. Адрес (местоположение): <...>. Кадастровый номер: 48:20:014201:30) составляет 59 018 400 руб. 00 коп. (без НДС)».

Мотивировка дана выше.

Начальная цена лота, в рублях (НДС не облагается) составляет 59 018 400 руб. 00 коп.

Размер задатка, в процентном соотношении от начальной цены лота равен 10 % .

Представитель конкурсного управляющего не возражал.

4. Принять предложение Банка, изложенное в пункте 3 таблицы (л.д. 2 т. 3): организация торгов возлагается на конкурсного управляющего – пункт 1.7. Положения от 15.07.2013, обязанности определены в разделе 2 «Организация торгов».

Представитель конкурсного управляющего не возражал.

5. Пункт 4.10 утвердить в редакции банка: «Сумма задатка устанавливается в размере 10 (десять) % от начальной цены Лота».

Представитель конкурсного управляющего не возражал.

6. Принять предложение, изложенное в пункте 5 таблицы (л.д. 2 т. 3), раздел 3 Положения утвердить в редакции КБ «ЮНИАСТРУМ БАНК» (ООО):

«3.1. В сообщении о торгах, размещенном в газете «Коммресантъ», в газете «Липецкие известия», Едином федеральном реестре сведений о банкротстве и иных средствах массовой информации по решению конкурсного управляющего должны содержаться следующие сведения …».

Представитель конкурсного управляющего не возражал, кроме того, суд учитывает, что публикация сведений в указанных печатных изданиях обеспечит более широкий доступ публики к сведениям о проведении торгов и результатах проведения торгов.

7. Отклонить предложение Банка, изложенное в пункте 6 таблицы (л.д. 2 т. 3), поскольку Закон о банкротстве не определяет порядок уведомление Банка о результатах повторных торгов – направление уведомления о праве оставить предмет залога за собой.

8. Раздел 9 утвердить в редакции КБ «ЮНИАСТРУМ БАНК» (ООО). Представитель конкурсного управляющего не возражал.

9. Раздел 15 исключить. Представитель конкурсного управляющего не возражал.

10. Пункт 7.17. Положения изложить в редакции конкурсного управляющего: «Оплата приобретенного на торгах имущества, должна быть произведена в соответствии с условиями договора купли-продажи, но не позднее тридцати дней со дня подписания этого договора».

Из редакции, представленной Банком следует, что кредитор просит установить срок «в течение 5 дней». Вместе с тем, суд полагает, что данный срок является чрезмерно сокращенным, в связи с чем, приходит к выводу о том, что в настоящем случае сторонам надлежит руководствоваться нормами абзаца 3 пункта 19 статьи 110 Закона о банкротстве, в соответствии с которыми при продаже предприятия оплата в соответствии с договором купли-продажи предприятия должна быть осуществлена покупателем в течении тридцати дней со дня подписания этого договора.

11. Пункт 7.19. Положения изложить в следующей редакции: «Передача имущества конкурсным управляющим по договору купли-продажи имущества осуществляется согласно условиям такого договора».

В соответствии с пунктом 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Руководствуясь статьями 18.1, 131, 138 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», статьями 184-188, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

Утвердить начальную продажную цену имущества должника – ООО «ФАЭТОН»:

-кафе быстрого питания, назначение: нежилое. Площадь: общая 1801,6 кв.м. Литер А. Адрес (местоположение) <...>,

-земельный участок. Категроия земель: земли населенных пунктов – для здания кафе (уч.1). Площадь 352 кв.м. Адрес (местоположение): <...>. Кадастровый номер: 48:20:014201:29.

-земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов – для здания кафе (уч.2). Площадь: 529 кв.м. Адрес (местоположение): <...>. Кадастровый номер: 48:20:014201:30) в размере 59 018 400 руб. 00 коп. (без НДС)».

Заявление Коммерческого Банка «Юниаструм Банк» (ООО) (127473, <...>, ИНН: <***>, ОГРН: <***>) о разрешении разногласий по вопросу утверждения Положения от 15.07.2013 о порядке, сроков и условиях продажи имущества, принадлежащего ООО «ФАЭТОН», удовлетворить частично:

1. Пункт 1.7 Положения изложить в редакции Банка: «Организатором торгов выступает конкурсный управляющий ООО «ФАЭТОН» - ФИО1, действующий на основании решения Арбитражного суда Липецкой области по делу № А36-246/2013 от 20.02.2013».

2. Пункт 1.8 Положения исключить.

3. Пункт 2.1.Положения изложить в следующей редакции: «Начальная продажная цена имущества:

-кафе быстрого питания, назначение: нежилое. Площадь: общая 1801,6 кв.м. Литер А. Адрес (местоположение) <...>,

-земельный участок. Категроия земель: земли населенных пунктов – для здания кафе (уч.1). Площадь 352 кв.м. Адрес (местоположение): <...>. Кадастровый номер: 48:20:014201:29.

-земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов – для здания кафе (уч.2). Площадь: 529 кв.м. Адрес (местоположение): <...>. Кадастровый номер: 48:20:014201:30) составляет 59 018 400 руб. 00 коп. (без НДС)».

Начальная цена лота, в рублях (НДС не облагается) составляет 59 018 400 руб. 00 коп.

Размер задатка, в процентном соотношении от начальной цены лота равен 10 % .

4. Принять предложение Банка, изложенное в пункте 3 таблицы (л.д. 2 т. 3): организация торгов возлагается на конкурсного управляющего – пункт 1.7. Положения от

15.07.2013, обязанности определены в разделе 2 «Организация торгов».

5. Пункт 4.10 утвердить в редакции банка: «Сумма задатка устанавливается в размере 10 (десять) % от начальной цены Лота».

6. Принять предложение, изложенное в пункте 5 таблицы (л.д. 2 т. 3), раздел 3 Положения утвердить в редакции КБ «ЮНИАСТРУМ БАНК» (ООО):

«3.1. В сообщении о торгах, размещенном в газете «Коммресантъ», в газете «Липецкие известия», Едином федеральном реестре сведений о банкротстве и иных средствах массовой информации по решению конкурсного управляющего должны содержаться следующие сведения …».

7. Отклонить предложение Банка, изложенное в пункте 6 таблицы (л.д. 2 т. 3).

8. Раздел 9 утвердить в редакции КБ «ЮНИАСТРУМ БАНК» (ООО).

9. Раздел 15 исключить.

10. Пункт 7.17. Положения изложить в следующей редакции: «Оплата приобретенного на торгах имущества, должна быть произведена в соответствии с условиями договора купли-продажи. Но не позднее тридцати дней со дня подписания этого договора».

11. Пункт 7.19. Положения изложить в следующей редакции: «Передача имущества конкурсным управляющим по договору купли-продажи имущества осуществляется согласно условиям такого договора».

Определение суда подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано в течение десяти со дня его вынесения в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд, расположенный по адресу: ул. Платонова, дом 8, <...>, через Арбитражный суд Липецкой области.

Для сведения: лица, участвующие в деле, могут найти информацию о движении дела, времени и месте рассмотрения дела, включая сведения об объявленных перерывах на сайте Арбитражного суда Липецкой области («http://lipetsk.arbitr.ru»), а также в информационных порталах, находящихся на 5,6 этажах здания Арбитражного суда Липецкой области по вышеуказанному адресу.

Срочную информацию по делу можно направить в суд по электронной почте (адрес электронной почты arbsud@lipetsk.ru) или по факсу: 519-644, а также сообщить помощнику судьи Истоминой Е.А., тел.: <***> или секретарю судебного заседания Казанцевой С.В., тел. <***>.