Определение № А36-4830/11 от 18.01.2013 АС Липецкой области

Арбитражный суд Липецкой области
ул. Скороходова, 2, г. Липецк, 398019
http://lipetsk.arbitr.ru, e-mail: arbsud@lipetsk.ru
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
об утверждении порядка продажи и установлении начальной

Арбитражный суд Липецкой области в составе судьи Н.И. Карякиной,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Старцевой М.А., рассмотрев заявление конкурсного управляющего ООО «Агрофирма Пальна» ФИО1 об утверждении порядка продажи и установлении начальной продажной цены имущества, являющегося предметом залога,

в рамках дела № А36-4830/2011, возбужденного по заявлению должника – общества с ограниченной ответственностью «Агрофирма Пальна» (с.Пальна-Михайловка, Становлянский район, Липецкая область, 399732, ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании несостоятельным (банкротом) ликвидируемого должника в упрощенном порядке,

при участии в судебном заседании представителей:

конкурсного управляющего ФИО1, ФИО2 (доверенность от 21.08.2012,

ОАО «Россельхозбанк» ФИО3 (доверенность от 10.05.2012 №91), ФИО4 (доверенность от 13.03.2012),

уполномоченного органа ФИО5 (доверенность от 06.08.2012 №11- 03),

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Агрофирма Пальна» обратилось (далее ООО «Агрофирма Пальна») в Арбитражный суд Липецкой области с заявлением о признании несостоятельным (банкротом) в порядке статьи 224 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

Определением суда от 12.12.2011 заявление принято к производству.

Решением суда от 30.01.2012 ООО «Агрофирма Пальна» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, в упрощенном порядке, предусмотренном статьями 227–230 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (банкротство ликвидируемого должника). Конкурсным управляющим утвержден ФИО1 – член

Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация профессиональных арбитражных управляющих Центрального федерального округа.

11.02.2012 в соответствии со статьей 128 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в газете «Коммерсантъ» (№25) опубликованы сведения о признании должника банкротом и об открытии в отношении него конкурсного производства.

07.12.2012 конкурсный управляющий ФИО1 обратился в арбитражный суд с заявлением об установлении порядка продажи и начальной цены реализации имущества ООО «Агрофирма Пальна», находящегося в залоге ОАО «Россельхозбанк на основании отчета оценщика ФИО6 о рыночной стоимости имущества № 85-1/1от 15.05.2012 в общем размере 23 658 208 рублей, включая НДС (л.д. 1, 2 том 1).

Определением от 14.12.2012 заявление принято к производству, его рассмотрение назначено на 24.12.2012 .

21.12.2012 конкурсный управляющий уточнил свои требования с учетом получения обновленного отчета о рыночной стоимости заложенного имущества и просил утвердить Проект положения о порядке, сроках и условиях продажи заложенного имущества ООО «Агрофирма Пальна», находящегося в залоге ОАО «Россельхозбанк», в редакции Проекта от 20.12.2012, предложенного конкурсным управляющим ООО «Агрофирма Пальна», установить начальную цену продажи заложенного имущества на основании отчета оценщика ФИО6 о рыночной стоимости имущественного комплекса ООО «Агрофирма Пальна» № 104-1/12 от 18.12.2012 в размере 23 635 103 рубля, включая НДС (л.д. 35-36 том 1).

В судебное заседание 24.12.2012 иные кредиторы не явились, надлежаще извещены, информация о времени и месте судебного разбирательства размещена на сайте арбитражного суда в сети Интернет.

В судебном заседании конкурсный управляющий ООО «Агрофирма Пальна» ФИО1 и представитель ФИО2 просили суд рассмотреть и удовлетворить заявление с учетом уточнения.

Конкурсный кредитор – ОАО «Россельхозбанк» возражая против удовлетворения заявления, полагал, что в соответствии с п. 4 ст. 138 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» порядок и условия проведения торгов по продаже предмета залога определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, считал, что определенная оценщиком ИП ФИО6 начальная продажная цена имущества является заниженной и его реализация по такой цене нарушает права банка, как залогового кредитора, при этом указал на недостатки в отчете оценщика ФИО6 о рыночной стоимости имущественного комплекса ООО «Агрофирма Пальна» № 104-1/12 от 18.12.2012 и просил назначить проведение экспертизы по оценке имущества ООО «Пальна» обеспечивающего требования ОАО «Россельхозбанк».

В судебном заседании 24.12.2012 объявлен перерыв до 16 часов 20 минут 26.12.2012, конкурсному кредитору – ОАО «Россельхозбанк» было предложено уточнить свои возражения со ссылкой на нормы права.

26.12.2012 конкурсный кредитор письменно уточнил свои возражения и указал, что отчет оценщика ФИО6 о рыночной стоимости имущественного комплекса ООО «Агрофирма Пальна» № 104-1/12 от 18.12.2012 не соответствует всем пунктам Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 256, № 255, № 254 (ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3).

Дополнительно был объявлен перерыв до 27.12.2012 до10 час.00 мин.

После перерыва конкурсный кредитор уточнил свои возражения и полагал, что отчет оценщика ФИО6 о рыночной стоимости имущественного комплекса ООО «Агрофирма Пальна» №104-1/12 от 18.12.2012 года не соответствует п.8, п. 10, п. 19 ФСО № 1, п. 4 ФСО № 3, а также Стандартам и правилам оценочной деятельности НП «СМАОс» и правилам деловой и профессиональной этики НП «СМАОс».

Возражая против удовлетворения заявления конкурсного управляющего, по причине занижения стоимости имущества должника ОАО «Россельхозбанк» ходатайствовал о назначении судебной экспертизы по оценке имущества ООО «Пальна», обеспечивающего требования ОАО «Россельхозбанк», просил ее проведение поручить ООО «Липецкий региональный центр судебных экспертиз» или ООО «Правовая оценка». На рассмотрение эксперта поставить вопрос: «Какова рыночная стоимость на 21.11.2012 года недвижимого имущества, принадлежащего ООО «Агрофирма Пальна»?».

Представитель конкурсного управляющего возражал против удовлетворения ходатайства ОАО «Россельхозбанк» о назначении судебной экспертизы, полагал, что доводы конкурсного кредитора могут быть проверены и оценены без проведения экспертизы, вопрос о назначении экспертизы соответствии отчета об оценке федеральным стандартам оценки является вопросом права и его разрешение не требует специальных познаний.

Протокольным определением от 27.12.2012 суд отказал в удовлетворении ходатайства ОАО «Россельхозбанк» о проведении судебной экспертизы по оценке имущества ООО «Пальна» обеспечивающего требования ОАО «Россельхозбанк» ввиду следующего.

В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если

законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 АПК РФ).

Суд считает, что несогласие ОАО «Россельхозбанк» с итоговой величиной рыночной стоимости объекта оценки и обращения его в этой связи с ходатайством о назначении по делу экспертизы в части определения рыночной стоимости только недвижимого имущества (части имущества должника) по себе не влечет необходимость назначения судебной экспертизы.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, рассмотрев материалы дела и дополнительно представленные суду доказательства, суд считает заявление конкурсного управляющего ФИО1 подлежащим удовлетворению ввиду следующего.

В соответствии со статьей 32 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) и частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, и с учетом положений статьи 138 Закона о банкротстве. Начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге.

Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, в той мере, в которой это допускается указанными положениями Закона о банкротстве.

В соответствии с пунктом 2 статьи 129, пунктом 1 статьи 130 Закона о банкротстве по общему правилу на конкурсного управляющего возложена обязанность проведения оценки имущества должника посредством привлечения для этого оценщика.

В силу пункта 6 статьи 130 Закона о банкротстве учредители (участники) должника или собственник имущества должника - унитарного предприятия, конкурсные кредиторы, уполномоченные органы вправе обжаловать результаты оценки имущества должника в порядке, установленном федеральным законом.

Залоговый кредитор вправе предъявить свои возражения против отчёта об оценке, проведённой по инициативе конкурсного управляющего в ходе конкурсного производства, и использовать для этого все процессуальные права, предусмотренные АПК РФ, в том числе представлять свои доказательства действительной рыночной стоимости заложенного имущества.

В соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 131 Закона о банкротстве отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога.

В п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ № 58 от 23.07.2009 разъяснено: «Поскольку реализация предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется под контролем суда, рассматривающего дело о банкротстве, в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника, начальная продажная цена предмета залога должна быть указана судом в определении о порядке и условиях продажи заложенного имущества».

В целях реализации указанных положений Закона о банкротстве конкурсный управляющий ООО «Агрофирма Пальна» привлек оценщика – индивидуального предпринимателя ФИО6 для определения рыночной стоимости имущества должника. В соответствии с отчетом о рыночной стоимости № 85-1/1от 15.05.2012 года стоимость заложенного имущества должника определена в общем размере 23 658 208 рублей, включая НДС.

04.12.2012 конкурсный управляющий направил в Липецкий региональный филиал ОАО «Россельхозбанк» Проект положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества ООО «Агрофирма Пальна», находящегося в залоге ОАО «Россельхозбанк», для согласования.

В связи с возникшими разногласиями по определению рыночной стоимости имущества 07.12.2012 конкурсный управляющий ООО «Агрофирма Пальна» обратился в арбитражный суд с заявлением об установлении порядка продажи и начальной цены реализации имущества ООО «Агрофирма Пальна», находящегося в залоге ОАО «Россельхозбанк.

Из материалов дела следует, что с учетом пункта 26 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 №256 21.11.2012 конкурсным управляющим был привлечен оценщик ФИО6 для осуществления

повторной оценки имущества. В соответствии с отчетом о рыночной стоимости № 104-1/12 от 18.12.2012 года стоимость заложенного имущества должника определена в общем размере 23 635 103 рубля, включая НДС.

18.12.2012 отчет о рыночной стоимости № 104-1/12 от 18.12.2012 года конкурсным управляющим был направлен ОАО «Россельхозбанк».

В этой связи 20.12.2012 года в адрес Липецкого регионального филиала ОАО «Россельхозбанк» также направлен проект Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества ООО «Агрофирма Пальна», находящегося в залоге ОАО «Россельхозбанк», от 20.12.2012 года, в котором была указана начальная цена продажи заложенного имущества в размере 23 635 103 рубля, включая НДС, на основании отчета о рыночной стоимости № 104-1/12 от 18.12.2012 года.

Предложенный конкурсным управляющим проект положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества ООО «Агрофирма Пальна», находящегося в залоге ОАО «Россельхозбанк» от 20.12.2012 отличается от проекта в редакции от 04.12.2012 лишь начальной ценой продажи заложенного имущества.

Поскольку Положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника не согласовано с залоговым кредитором, в соответствии с пунктом 1 статьи 60, с абзацем четвертым пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве разногласия между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим по вопросу о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога подлежат разрешению арбитражным судом.

Основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ к торгам, а также если порядок и условия проведения торгов не является в достаточной степени определенными.

Каких-либо разногласий по проекту Положения о порядке, сроках и об условиях продажи имущества должника, у залогового кредитора, за исключением размера рыночной стоимости заложенного имущества, не возникло и об этом не заявлено.

Рассмотрев предложенный конкурсным управляющим и не оспоренный залоговым кредитором проект Положения о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника, суд считает, что он соответствует требованиям, установленным пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111, статьей 138, статьей 179 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Поскольку редакция Положения, представленная конкурсным управляющим не ущемляет права кредиторов, суд полагает возможным удовлетворить заявление конкурсного управляющего об утверждении

положения о порядке, сроках и условиях продажи заложенного имущества ООО «Агрофирма Пальна», находящегося в залоге ОАО «Россельхозбанк», в редакции Проекта от 20.12.2012 года, предложенного конкурсным управляющим Носиковым Г.В.

Определение начальной продажной стоимости заложенного имущество должно производиться с учетом рыночной цены этого имущества.

Из материалов дела следует, что разногласия между конкурсным кредитором и залоговым кредитором возникли по определению начальной продажной цены.

Частью 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

При разрешении вопроса об установлении начальной продажной цены имущества по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, то арбитражный суд может предложить сторонам принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге (п. 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 № 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге»).

При оспаривании величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица оценка отчета независимого оценщика как одного из доказательств по делу осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (пункт 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»).

Возражая против установления начальной цены продажи заложенного имущества на основании отчета о рыночной стоимости №104-1/12 от 18.12.2012 года, конкурсный кредитор доказательств определения сторонами залоговой стоимости суду не представил, сослался только на то обстоятельство, что специалистами залоговой службы банка проведен альтернативный анализ рыночной стоимости залогового имущества должника, согласно которому общая рыночная стоимость составляет 71 268 320 рублей.

Ссылаясь на определение Банком иной рыночной стоимости, кредитор не представил суду каких-либо доказательств, в этой связи у суда отсутствует возможность проверить данные доводы.

Указывая на недостоверность представленного отчета об оценке имущества должника, кредитор указал на ряд недостатков отчета в связи с которыми кредитор связывает несоответствие отчета пунктам 8, п.10, п. 19 ФСО №1, п.4 ФСО №3, а также Стандартам и правилам оценочной деятельности НП СМАОс и правилам деловой и профессиональной этики НП «СМАСОс».

В соответствии со статьей 20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности.

Стандарты оценочной деятельности подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности.

Федеральные стандарты оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1) и «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденные Приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 за № 256 и за №254 обязательны к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Согласно пункту 4 ФСО №3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости, достаточности.

На основании пункта 8 ФСО № 1 датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Из материалов дела следует, что согласно отчету об оценке рыночная стоимость имущества должника определена по состоянию на 21.11.2012.

Исходя из пункта 8 ФСО № 1 и даты проведения оценки, суд считает несостоятельной ссылку кредитора на нарушение пункта 8 ФСО №1.

Согласно статье 14 вышеуказанного Закона оценщик имеет право, в том числе применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией ( пунктом 7 ФСО № 1).

Согласно пункту 13 ФСО № 1 доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

В силу п. 14 ФСО № 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим,

материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В пункте 20 ФСО № 1 указано, что оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

При этом пунктами 21 и 22 ФСО № 1 предусмотрено, что доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения. Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Согласно отчету рыночная стоимость объектов оценки определена затратным и частично сравнительным подходами.

При этом оценщиком ИП ФИО6 мотивирован отказ от применения сравнительного подхода для объектов, задний и сооружений, большинство объектов являются недействующими и неконкурентноспособными, часть зданий разрушена, многие комплексы не эксплуатируются и имеют предельное состояние, для модернизации и запуска которых требуются большие затраты и капитальные вложения.

Учитывая указанные обстоятельства оценщик отказался от применения сравнительного подхода к оценке зданий и сооружений тока, свинофермы и склада модуля. Отказ от применения данного подхода был мотивирован.

Оценщиком заявлен частичный отказ от применения сравнительного подхода в связи с тем, что часть машин и оборудования имеет предельный износ, требуются для модернизации большие вложения, аналоги для сравнения для таких объектов на рынке не представлены.

При этом оценщиком заявлен и мотивирован отказ от применения доходного метода в связи с тем, что часть оцениваемых зданий и сооружений находится в разрушенном состоянии и не может эксплуатироваться, предприятие находится в стадии конкурсного производства, открытая информация о сдаче в целом в аренду подобных помещений отсутствует (лист отчета 95).

Доказательств обратного ОАО «Россельхозбанк» не представлено.

Согласно п. 19 ФСО № 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Как следует из отчета №104-1/12 экспертом анализировался рынок продаж аналогичных объектов. В качестве объектов-аналогов оценщиком в отчете названы: аналоги №»1-6, расположенные на территории нескольких районов Липецкой области, у всех земельных участков, выбранных в качестве аналогов, одинаковые экономические характеристики (л. отчета 104) .

Кредитор полагает, что в отчете неверно приведены сведения о кадастровой стоимости и категории земель земельных участков под объектами недвижимости, в связи с чем при использовании сравнительного подхода оценщик неверно подобрал земельные участки - аналоги.

Материалами дела подтверждено, что указанные сведения приведены в отчете в соответствии с правоустанавливающими документами и соответствуют сведениям, размещенным на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Категория земель использованных оценщиком аналогов соответствует категории земель оцениваемых земельных участков: земли сельскохозяйственного назначения.

Ни федеральные стандарты оценки, ни Стандарты и правила оценочной деятельности НП СМАО не требуют от оценщика использование абсолютно идентичных аналогов. Так, в соответствии с п. 33 Стандартов и правил оценочной деятельности НП СМАО сравнительный подход основан на рыночных ценах сделок (предложений к ним) с объектами-аналогами, сходными с оцениваемым объектом по характеристикам, существенно влияющим на оцениваемую величину.

Суд соглашается с мнением конкурсного управляющего о том, что довод конкурсного кредитора о том, что использование данных объектов- аналогов повлекло определение недостоверной итоговой стоимости имущества, не подтвержден доказательствами.

По мнению кредитора, при оценке земельных участков с/х назначения оценщик необоснованно применил корректирующий коэффициент на обрабатываемость земель (рекультивацию) в размере 45%.

Конкурсный кредитор полагает, что применение коэффициента обрабатываемость земель (рекультивацию) нарушает п. 19 ФСО №1, утвержденного приказом Минэкономразвития № 256 от 20.07.2007 года, и что указанный коэффициент не подлежит применению, поскольку все земельные участки с/х назначения, оцениваемые в отчете об оценке, находятся в обработанном состоянии.

Данный довод судом отклоняется как несостоятельный, в силу пунктов 19 ФСО №1 и 12 ФСО № 3 при проведении оценки рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий оценщик обязан учитывать особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения, а именно необходимость поддержания почвенного плодородия сельскохозяйственных угодий посредством применения соответствующей агротехники и соблюдения определенных требований к способам ведения производства (внесение удобрений и т.д.).

Действия оценщика при введении корректировки на рекультивацию земель (п. 5.4. отчета № 104-1/12 от 18.12.2012 г. «Анализ рынка земельных участков») не противоречат пункту 22 ФСО №1.

Из пояснительной записки оценщика ФИО6 к отчету следует, что понятие рекультивации не тождественно понятию использования земельных участков по целевому назначению, а также что понятие рекультивации земель сельскохозяйственного назначения включает в себя значительный комплекс работ, направленных на восстановление продуктивности и хозяйственной ценности земель, и требующий больших финансовых вложений. Непроведение работ по рекультивации земель снижает эффективность использования земель в соответствии с их целевым назначением.

По данным ООО «Агрофирма Пальна» в связи с тяжелым финансовым состоянием и прекращением деятельности должника в сфере растениеводства по решению собрания кредиторов ООО «Агрофирма Пальна» от 11.05.2012, в 2011 году работы по рекультивации земель проводились частично, в 2012 году работы - не проводились.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что земельные участки сельскохозяйственного назначения, принадлежащие ООО «Агрофирма Пальна» и находящиеся в залоге у ОАО «Россельхозбанк», не используются в соответствии с их назначением с ноября 2011 года, за исключением земельного участка, площадью 982,94 га, расположенного по адресу: Липецкая область, Становлянский район, с/п Пальна-Михайловский сельсовет, южнее с.Пальна-Михайловка, кадастровый номер 48:14:195 01 01:0514, находящегося в аренде у ООО «Норд», который не используется по своему целевому назначению с октября 2012 в связи с введением в отношении арендатора конкурсного производства.

Возражая против указанных обстоятельств, ОАО «Россельхозбанк» доказательств, обратного не представило, как и не представило доказательств того, что применение коэффициента на обрабатываемость земель (рекультивацию) повлекло недостоверность итоговой стоимости земельных участков, определенной в отчете № 104-1/12 от 18.12.2012 года.

Суд не усматривает неправомерным применение оценщиком корректировки на условия продажи в размере -31,5%, поскольку из содержания отчета следует, что он выполнен согласно техническому заданию на оценку во исполнение договора №104 на проведение оценки от

21.11.2012. для совершения сделки договора купли-продажи в рамках процедуры банкротства.

Следовательно, оценщик был не только вправе, но и обязан учесть корректировку на условия сделки с учетом процедуры банкротства продавца. Размер корректировки математически обоснован оценщиком п. 5.4. отчета (ст. 57 отчета о рыночной стоимости).

В этой связи суд не принимает довод кредитора о том, что определенная рыночная цена не соответствует заданию на оценку.

Ссылка кредитора о том, что общий размер корректировок не может превышать 30% не обоснована по праву.

По мнению ОАО «Россельхозбанк» на стр. 64 отчета при оценке молокопровода оценщиком неправомерно использован нижний предел цены имущества из диапазона, указанного на странице сети Интернет.

Указанный довод судом не принимается во внимание, поскольку следует из копии страницы сети Интернет по адресу: http://chel.pulscen.ru/products/molokoprovod lineyny4765321, на данной странице указана цена на комплект молокопровода на 200 коров в размере от 960 до 1420 тыс. рублей.

Суд полагает, что коль скоро оценке подлежал комплект молокопровода на 100 коров, оценщик использовав минимальное значение из диапазона, не допустил нарушений установленных законом требований.

Возражения кредитора о неправомерности оценщика при применении сравнительного подхода ссылки на телефонные переговоры и на страницы сети Интернет, в которых не отражена прямо информация о цене, предлагаемой к продаже техники, судом не принимаются ввиду следующего.

Статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что в отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В соответствии с п. 19. ФСО №1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достоверной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Согласно п. 10 ФСО №3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Ссылаясь на телефонные переговоры, оценщик указал источник информации: наименование юридического лица, с которым велись переговоры, адрес и номер телефона. На страницах сети Интернет, которые не содержат прямой информации о цене имущества, предлагаемого к продаже, также имеется указание на продавца либо контактное лицо и номер телефона, по которому предлагается уточнять стоимость имущества.

При таких обстоятельствах, суд считает, что указанная ссылка не противоречит п. 19. ФСО № 1, п. 10 ФСО № 3, выводы оценщика достаточно мотивированы ссылками на источники используемых данных.

Согласно отчету оценщиком, наряду с данными телефонного опроса использовались иные источники информации, которые могут быть проверена пользователем отчета (л.отчета 143).

Из возражений кредитора не усматривается каким образом указанное обстоятельство могло значительно повлиять на итоговую стоимость имущества.

Каких-либо доказательств о том, что компания, указанная на сайте www.moas.ru/page31.html на ст. 64 отчета, не осуществляет продажу трактора модели Buhler Versatile 2375, ОАО «Россельхозбанк» суду не представило.

По данным оценщика на сайте размещен прайс-лист, который содержит информацию о предлагаемом к продаже имуществе, в том числе и о тракторе Buhler Versatile 2375, а также номера телефонов, по которым можно уточнить стоимость имущества (л.д.90 том 1).

Довод конкурсного кредитора со ссылкой на прайс-лист от 18.12.2012 года, о том, что на ст. 64 отчета неверно указана цена мотовило 6м ПЗ- 01000Б судом также не может быть принят во внимание, поскольку ввиду следующего.

В соответствии с абз. 7 п. 19 ФСО № 1 оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.

Судом не принимается, как документально не подтвержденный, довод кредитора о том, что в отчете недостоверно определена стоимость скота, по причине неиспользования при проведении оценки рыночной стоимости крупно-рогатого скота в Становлянском районе Липецкой области, и неправомерном использовании данных рынка по Добринскому району.

Представленный конкурсным управляющим договор №2 от 26.10.2012 купли продажи сельскохозяйственных животных о реализации имущества должника – банкрота ООО «им. М. Горького свидетельствующий о реализации 676 голов крупного рогатого скота за 6 212 035 руб. 44 коп. (рыночной стоимости) свидетельствует о том, что применение оценщиком рыночных цен на крупный рогатый скот в Липецкой области не могло значительно привести к занижению рыночной цены.

При таких обстоятельствах суд не усматривает занижения рыночной стоимости крупно рогатого скота.

Указывая на использование оценщиком неверной формулы расчета стоимости затрат на замещение улучшений в отношении недвижимого имущества, кредитор не учитывает, что согласно пункту 16 ФСО №1 оценщик вправе самостоятельно выбирать методы и методологию расчетов в рамках каждого подхода.

Суд не может принять данную позицию кредитора о том, что использование оценщиком в формуле для расчета физического износа недвижимости терминов «эффективный возраст, лет» и «срок экономической жизни», а в таблице с расчетами терминов «эффективный срок, лет» и «нормативный срок жизни, лет» не соответствует принципу проверяемости, закрепленному в п. 4 ФСО №3, поскольку термины «эффективный срок, лет» и «эффективный возраст, лет» идентичны, а термины «нормативный срок жизни, лет» и «срок экономической жизни» близки по своему значению.

При этом кредитор не обосновал, каким образом использование указанных терминов повлияло на итоговую стоимость имущества, определенную в отчете.

Конкурсный кредитор также полагает, что при определении физического износа строений неверно определен нормативный срок службы зданий. Данный довод не основан на нормативных актах и не подтвержден документально.

Согласно п. 16 ФСО № 1, стандартам и правилам оценочной деятельности НП СМАО оценщик вправе самостоятельно выбирать методы и методологию расчетов в рамках каждого подхода.

Конкурсный кредитор не доказал, что определение оценщиком нормативного срока службы зданий и сооружений в том размере, который указан в отчете, повлекло недостоверность итоговой стоимости оцениваемого имущества.

Довод о том, что совокупный износ, указанный в отчете, составляет 200%, не соответствует действительности, так как в отчете № 104-1/12 от 18.12.2012 г. на стр. 111-112 указан совокупный износ, который не превышает 100%.

Из материалов дела следует, что объект оценки –заложенное имущество было осмотрено оценщиком, фактическое состояние имущества и его индивидуальные свойства были приняты им во внимание, применены соответствующие коэффициенты, способные повлиять на формирование цены объектов оценки.

Доказательства, опровергающие указанные обстоятельства, в материалах дела отсутствуют.

Исследовав и оценив отчет №104-1/12, суд считает, что кредитор не доказал обоснованность своих доводов о недостоверности и занижении рыночной стоимости объекта и того, что имущество может быть продано по более высокой цене залоговым кредитором, документально не подтверждены и не конкретизированы доводы о несоответствии отчета Стандартам и

правилам оценочной деятельности НП СМАОс и правилам деловой и профессиональной этики НП «СМАСОс».

Иного отчета об определении рыночной стоимости спорного имущества суду не представлено.

В этой связи у суда отсутствуют основания для отклонения отчета об оценке, проведенной конкурсным управляющим во исполнение Закона о банкротстве.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 №58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» разъяснено, что полученная оценка заложенного имущества учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге (абзац второй пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве).

При этом суд принимает во внимание, что условия продажи имущества должника предполагают его продажу на открытом аукционе с открытой формой представления предложений о цене имущества, установленная судом начальная цена продажи имущества является ценой, с которой начинаются торги по продаже имущества, а не окончательной ценой, за которую имущество будет продано, связи с чем права и законные интересы ОАО «Россельхозбанк» не могут быть нарушены установлением начальной продажной цены согласно отчету оценщика, так как заложенное имущество будет продано по той цене, которую готовы оплатить покупатели при проведении аукциона.

В этой связи судом отклоняется как несостоятельный довод залогового кредитора о том, что рыночная стоимость, определенная оценщиком ФИО6, нарушает его права на удовлетворение требований за счет реализации предмета залога.

В целях реализации имущества должника срок конкурсного производства, введенного 30.01.2012, и составляет один год, не утверждение цены приведет к увеличению срока конкурсного производства, необоснованному увеличению расходов на его проведение, что не отвечает интересам кредиторов и должника.

Изучив материалы дела, суд полагает возможным установить начальную продажную цену залогового имущества ООО «Агрофирма Пальна», являющегося предметом залога, обеспечивающего требования ОАО «Россельхозбанк» к должнику в размере 23 635 103 руб. 00 коп., включая НДС.

Руководствуясь статьями 18.1, 138 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» №127-ФЗ от 26.10.2002 года, статьями 184 - 188, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

Утвердить Положение о порядке, сроках и условиях продажи заложенного имущества ООО «Агрофирма Пальна», находящегося в залоге ОАО «Россельхозбанк», в редакции Проекта от 20.12.2012 года, предложенного конкурсным управляющим ООО «Агрофирма Пальна».

Установить начальную продажную цену имущества ООО «Агрофирма Пальна», являющегося предметом залога, обеспечивающего требования ОАО «Россельхозбанк» к ООО «Агрофирма Пальна», на основании отчета оценщика ФИО6 о рыночной стоимости имущественного комплекса ООО «Агрофирма Пальна» №104-1/12 от 18.12.2012 в общем размере 23 635 103 руб., включая НДС.

Определение суда подлежит немедленному исполнению.

Определение суда может быть обжаловано в течение десяти дней со дня его вынесения в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд, расположенный по адресу: ул. Платонова, дом 8, <...>.

Копии определения суда в соответствии со статьями 34, 35 Федерального Закона «О несостоятельности (банкротстве)» направить лицам, участвующим в деле о банкротстве, лицам, участвующим в арбитражном процессе по делу о банкротстве.