Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Мордовия в лице судьи Кальдеркиной Л.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Шамониной О.А., рассмотрев в судебном заседании заявление конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Виктория" (431502, Республика Мордовия, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) ФИО1 об исключении из конкурсной массы имущества должника,

с привлечением к участию в данном обособленном споре в качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора Администрации Лямбирского муниципального района Республики Мордовия,

при участии в заседании:

от конкурсного управляющего: ФИО2 (представитель по доверенности от 28.09.2018),

от Администрации Лямбирского муниципального района Республики Мордовия: ФИО3 (представитель по доверенности от 10.01.2019 №4),

иные участвующие в деле лица не явились,

у с т а н о в и л :

конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью "Виктория" ФИО1 обратился в суд с заявлением об исключении на основании статьи 131 Закона о банкротстве из конкурсной массы должника права аренды земельного участка, на котором расположено здание мастерской с кадастровым номером 13:15:0110003:257, площадью 21580 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, расположенного по адресу: Республика Мордовия, Лямбирский р-н, д.Хаджи. В обоснование заявленных требований конкурсный управляющий указывает, что право аренды земельного участка возникло на основании договора № 36 от 29.04.2013, заключенного с Администрацией Лямбирского муниципального района. В связи с истечением срока действия договора аренды 29.04.2018 конкурсный управляющий считает, что право аренды подлежит исключению из конкурсной массы ООО "Виктория".

В судебном заседании представитель конкурсного управляющего заявленные требования поддержал, пояснив при этом, что земельный участок после истечения срока действия договора аренды Администрации Лямбирского муниципального района по акту приема-передачи не передавался.

Представитель залогового кредитора АО "Россельхозбанк" в судебном заседании возражал против удовлетворения заявления конкурсного управляющего по доводам, изложенным в отзыве. АО "Россельхозбанк" указывает, что на земельном участке с кадастровым номером 13:15:0110003:257 расположено здание мастерской, которое не является самостоятельным предметом ипотеки и включено в конкурсную массу ООО "Виктория" с указанным земельным участком, в связи с чем исключение из конкурсной массы права аренды земельного участка нарушит права кредитора при реализации мастерской.

Представитель Администрации Лямбирского муниципального района Республики Мордовия возражал против удовлетворения заявления конкурсного управляющего по доводам, изложенным в представленном отзыве. Администрация указывает, что на земельном участке с кадастровым номером 13:15:0110003:257 расположено здание мастерской с кадастровым номером 13-01/031/2012-106, площадью 2108,9кв.м, которое не является самостоятельным предметом ипотеки. Администрация длительное время лишена возможности получения арендных платежей по договору №36 аренды земельного участка от 29.04.2013, таким образом переход права собственности на объект недвижимости от ООО "Виктория" позволит решить вопрос о предоставлении указанного участка иному пользователю, который сможет своевременно оплачивать арендную плату за его использование. В судебном заседании представитель Администрации подтвердил тот факт, что земельный участок арендатором арендодателю не передавался, с требованием о расторжении договора аренды Администрация к должнику не обращалась.

От иных участвующих в деле лиц каких-либо заявлений, ходатайств не поступило.

Как усматривается из материалов дела, 29 апреля 2013 года на основании постановления Администрации Лямбирского муниципального района № 448 от 26 апреля 2013 года между Администрацией (арендодатель) и ООО "Витктория" (арендатор)заключен договор № 36 аренды земельного участка. В соответствии с условиями договора арендодатель по акту приема-передачи передал арендатору в аренду земельный участок с кадастровым номером 13:15:0110003:257, срок договора аренды с 29.04.2013 по 29.04.2018.

В соответствии с договором ипотеки (залоге недвижимости) №132014/0015-7/1 от 10.07.2013, заключенным между ОАО "Россельхозбанк" (залогодержатель) и ООО "Виктория" (залогодатель) в обеспечение исполнения ООО "Виктория" обязательств по договору об открытии кредитной линии <***> от 10.07.2013, залогодателем было передано в залог банку имущество:

- мастерская с кадастровым номером 13-01/031/2012-106, инвентарный номер здания – 89:237:002:000091240, литер А, количество этажей 1, площадью 2108,9кв.м., назначение нежилое, расположенное по адресу: РМ, Лямбирский р-н, д.Хаджи;

- право аренды земельного участка, на котором расположено заложенное здание мастерской с кадастровым номером 13:15:01110003:257, площадью 21580кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, расположенный по адресу: РМ, Лямбирский р-н, д.Хаджи.

определением Арбитражного суда Республики Мордовия от 17 апреля 2017 года возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве) должника - ООО "Виктория".
Решением Арбитражного суда Республики Мордовия от 29 мая 2017 года (резолютивная часть объявлена 23.05.2017) должник - ООО "Виктория" признан несостоятельным (банкротом), в отношении имущества должника введена процедура конкурсного производства сроком до 14 ноября 2017 года, конкурсным управляющим утвержден ФИО1.

В последующем срок процедуры конкурсного производства в отношении имущества должника неоднократно продлевался, последним определением от 26 марта 2019 года срок конкурсного производства продлен до 12 сентября 2019 года.

Согласно инвентаризационной описи основных средств ООО "Виктория" от 17.07.2017 № 1 здание мастерской и право аренды земельного участка с кадастровым номером 13:15:0110003:257 включено в конкурсную массу ООО "Виктория".

Определением от 20 октября 2017 года по делу № А39-1784/2017 в третью очередь реестра требований кредиторов должника включены требования кредитора – акционерного общества "Российский Сельскохозяйственный банк", в том числе по кредитному договору №132014/0015 от 10.07.2013 в размере 10395017рублей 29копеек, в том числе: 9242178рублей 82копейки – основной долг, 1152838рублей 47копеек - пени (неустойка), как обеспеченные залогом имущества должника - общества с ограниченной ответственностью "Виктория" по договору об ипотеке (залоге недвижимости) №132014/0015-7/1 от 10.07.2013.

Указывая на обстоятельство, что в соответствии с условиями договора от 29.04.2013 № 36 аренды земельного участка с кадастровым номером 13:15:011003:57 срок его действия закончился 29.04.2018, конкурсный управляющий обратился в суд с рассматриваемым заявлением.

Рассмотрев имеющиеся в деле материалы, суд не находит оснований для удовлетворения заявления в силу следующего.

Согласно статье 32 Закона о банкротстве, части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

В соответствии со статьей 2 Закона о банкротстве основной задачей конкурсного производства является реализация конкурсной массы должника для целей наиболее полного и соразмерного удовлетворения требований кредиторов.

В силу пункта 2 статьи 129 Закона о банкротстве в ходе конкурсного производства арбитражный управляющий, в соответствии с возложенными на него Законом о банкротстве обязанностями, обязан, в числе прочего, принять в ведение имущество, осуществить его инвентаризацию и оценку; принять меры, направленные на поиск, выявление, возврат и сохранность имущества должника, то есть, сформировать конкурсную массу.

По смыслу статей 130 и 131 Закона о банкротстве включению в конкурсную массу подлежит все имущество должника, имеющееся на момент открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, за исключением предусмотренных этим Законом случаев.

Закон о банкротстве установил несколько видов имущества, которые не включаются в конкурсную массу: имущество, изъятое из оборота; имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности; имущество должника, составляющее ипотечное покрытие; жилищный фонд социального использования; социально значимые объекты и т.д. (пункт 2 статьи 131, статья 132 Закона о банкротстве).

Вместе с тем, имущественные права должника, в отношении которых в Законе о банкротстве не содержится прямого запрета, подлежат включению в конкурсную массу наравне с другим имуществом.

Содержанием договора аренды (имущественного найма) является предоставление арендатору (нанимателю) имущества его собственником (арендодателем) за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

Как следует из пункта 2 статьи 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Пункт 2 статьи 22 Земельного кодекса указывает, что земельные участки предоставляются их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

При этом, пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса установлено общее правило о том, что арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса определено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации указывает, что отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

Согласно абзацам 2, 3 статьи 69 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека здания и сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание и сооружение. Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.

При этом судом в ходе судебного разбирательства установлено, что право аренды земельного участка функционально обеспечивает расположенное на нем здание мастерской, которое не является самостоятельным предметом ипотеки и включено в конкурсную массу ООО "Виктория" с указанным земельным участком. Данный факт не оспаривается участвующими в деле лицами.

Кроме того, судом учтено, что по истечении срока действия договора аренды от 29.04.2013 № 36 ни одна из сторон не заявила о его расторжении и арендатор фактически продолжает пользование участком без возражений со стороны арендодателя, следовательно, в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации действие данного договора возобновилось на тех же условиях на неопределенный срок.

При указанных обстоятельствах основания для исключения права аренды земельного участка из конкурсной массы должника у суда отсутствуют.

Руководствуясь статьями 60, 131 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", статьями 176, 184-186, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

о п р е д е л и л :

в удовлетворении ходатайства конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Виктория" (431502, Республика Мордовия, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) ФИО1 об исключении из конкурсной массы права аренды земельного участка отказать.

Определение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд в течение десяти дней путём подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Республики Мордовия.

Судья Л.В. Кальдеркина