Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании заявление конкурсного управляющего должника - общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом №1» (431350, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) ФИО1, поданное в рамках дела о банкротстве должника,

к ответчику - гражданину ФИО2 (346397, <...>)

о признании недействительной сделки – договора купли-продажи недвижимости №4 от 06.04.2015 и применении последствий недействительности сделки,

с привлечением к участию в обособленном споре в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, гражданки ФИО3 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, зарегистрированную по адресу: г.Москва, район Северное Медведково, ул.Полярная, д.52, корп.4, кв.501),

при участии в заседании:

конкурсного управляющего ФИО1 (лично),

от ответчика - представителя ФИО4, доверенность от 11.04.2017,

третье лицо - гражданка ФИО5 надлежащим образом извещена судом, не явилась,

информация о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Республики Мордовия (отчёт о публикации от 27.07.2017),

у с т а н о в и л :

конкурсный управляющий ФИО1 обратился в рамках дела №А39-4173/2015 о банкротстве должника - ООО «Торговый дом №1» к ответчику – гражданину ФИО6 с заявлением о признании недействительной сделки – договора купли-продажи недвижимости №4 от 06.04.2015. В соответствии с указанным договором ООО «Торговый дом №1» (продавец) передало гражданину ФИО2 (покупателю) в собственность: земельный участок №1, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения дома индивидуальной жилой застройки, общей площадью 305 кв.м, адрес объекта: Республика Мордовия, <...>, кадастровый номер: 13:24:0101065:68; земельный участок №2, категория земель: земли поселений, площадью 387 кв.м, адрес объекта: Республика Мордовия, <...>, кадастровый номер: 13:24:0101065:0069; жилой дом, 1-этажный, общей площадью 73,4 кв.м, инв.№1977, лит.А, адрес объекта: Республика Мордовия, <...>, кадастровый номер: 13:13:03/022/2005:242, стоимость имущества составила 100000 рублей. Одновременно заявитель, ввиду реализации спорного имущества третьему лицу, просит применить последствия недействительности сделки в виде взыскания с ответчика – гражданина ФИО6 денежных средств в сумме 868000 рублей (в размере рыночной стоимости объектов недвижимости на момент совершения сделки, согласно представленному Маркетинговому заключению ИП ФИО7 о средней рыночной стоимости объектов недвижимого имущества).

В качестве правового основания обращения с настоящим заявлением в суд, конкурсный управляющий указал пункт 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, поскольку сделка совершена менее чем за год до возбуждения дела о банкротстве должника, имущество реализовано по цене, существенно отличающейся от рыночной стоимости аналогичного имущества на момент совершения сделки, т.е. оспариваемая сделка совершена на заведомо невыгодных для должника условиях. В подтверждение действительной рыночной стоимости имущества заявителем представлено Маркетинговое заключение о средней рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, подготовленное ИП ФИО7

Представитель ответчика возражала против признания сделки недействительной по доводам, изложенным в письменном отзыве от 14.04.2017. В частности, в опровержение довода заявителя об отсутствии оплаты за переданное имущество по оспариваемой сделке купли-продажи (отсутствии расчетных операций на банковских счетах должника применительно к дате совершения сделки), представитель ответчика указала на оформление расчетов по сделке с использованием кассы должника (в подтверждение представлены квитанции к приходным кассовым ордерам). Также, представитель ответчика указала, что сделка совершена при равноценном встречном исполнении обязательства, ссылаясь, при этом, на рыночную стоимость недвижимого имущества, определенную независимым оценщиком – ФИО8 в отчете об оценке рыночной стоимости объектов недвижимого имущества от 06.01.2015 №15/01/01/2-н (представлен в материалы дела). При этом, представитель ответчика полагает, что представленное заявителем Маркетинговое заключение не является надлежащим и достоверным доказательством действительной рыночной стоимости спорного имущества, поскольку стоимость определена только на основании данных из интернет-источников.

В ходе судебного разбирательства установлено, что согласно сведениям филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Республике Мордовия, предоставленным 12.05.2017 по запросу суда, в настоящее время собственником спорной недвижимости является гражданка ФИО3 (копия договора купли-продажи недвижимости №1 от 10.09.2015, заключенного между гражданином ФИО2 (продавцом) и гражданкой ФИО3 (покупателем), представлена в материалы дела). В связи с чем, к рассмотрению настоящего спора в качестве заинтересованного лица привлечена гражданка ФИО3 (определение суда от 22.05.2017).

Третье (заинтересованное) лицо - гражданка ФИО3 извещена судом надлежащим образом о рассмотрении настоящего заявления. 11.07.2017 от ФИО3 поступил отзыв от 06.07.2017, в котором она подтвердила, что ею у гражданина ФИО2 были приобретены жилой дом и два земельных участка за 90000 рублей, которые она передала продавцу до заключения договора купли-продажи №1 от 10.09.2015, в связи с чем является добросовестным приобретателем недвижимости.

Уполномоченный орган в деле о банкротстве и в процедурах, применяемых в деле о банкротстве, ФНС России в лице Управления ФНС России по Республике Мордовия направил отзыв (в судебное заседание 22.05.2017), в котором выражается солидарность с доводами конкурсного управляющего относительно заявленных требований.

Дело рассмотрено без участия третьего (заинтересованного) лица, надлежащим образом извещенного судом о дате и времени судебного заседания, в порядке пункта 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В ходе судебного разбирательства судом исследованы материалы дела и установлено следующее.

Определением Арбитражного суда Республики Мордовия от 28 июля 2015 года возбуждено дело о банкротстве должника - ООО «Торговый дом №1».

Определением суда от 24 сентября 2015 года в отношении должника введена процедура наблюдения на срок с 23 сентября 2015 года до 11 апреля 2016 года (с учетом продления срока процедуры наблюдения), временным управляющим утвержден ФИО9.

Решением Арбитражного суда Республики Мордовия от 12 апреля 2016 года ООО «Торговый дом №1» признано несостоятельным (банкротом), в отношении имущества должника введена процедура конкурсного производства на срок с 11 апреля 2016 года до 05 октября 2016 года, конкурсным управляющим утвержден ФИО1.

Определением суда от 12 октября 2016 годасрок конкурсного производства в отношении должника продлен до 05 апреля 2017 года, определением от 07 апреля 2017 года – до 25 сентября 2017 года.

В соответствии с пунктом 2 статьи 129 Закона о банкротстве конкурсный управляющий ФИО1 провел ряд мероприятий, направленных на поиск, выявление и возврат имущества должника, находящегося у третьих лиц, в результате проведения которых установил следующее.

06.04.2015 между ООО «Торговый дом №1» (продавцом) и гражданином ФИО2 (покупателем) заключен договор №4 купли-продажи недвижимости, в соответствии с которым продавец передал покупателю в собственность: земельный участок №1, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения дома индивидуальной жилой застройки, общей площадью 305 кв.м, адрес объекта: Республика Мордовия, <...>, кадастровый номер: 13:24:0101065:68; земельный участок №2, категория земель: земли поселений, площадью 387 кв.м, адрес объекта: Республика Мордовия, <...>, кадастровый номер: 13:24:0101065:0069; жилой дом, 1-этажный, общей площадью 73,4 кв.м, инв.№1977, лит.А, адрес объекта: Республика Мордовия, <...>, кадастровый номер: 13:13:03/022/2005:242. Стороны установили продажную цену указанного имущества в сумме 100000 рублей, из них: 80000 рублей – стоимость дома, 8000 рублей – стоимость земельного участка №1, 12000 рублей – стоимость земельного участка №2 (пункты 1.3, 2.1, 4.1 договора).

Пунктом 4.3 договора определен следующий порядок оплаты имущества: на момент заключения договора покупателем оплачен авансовый платеж в размере 20000 рублей на основании предварительного договора №4 купли-продажи недвижимости от 12.01.2015. Указанная сумма засчитывается в счет цены недвижимости. Оставшаяся сумма в размере 80000 рублей оплачивается в следующем порядке: 40000 рублей - в течение 5 дней с момента заключения договора, 40000 рублей - в течение 3 дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю. Оплата может производиться любым способом, не запрещенным действующим законодательством РФ (пункт 4.4 договора).

Согласно квитанциям к приходным кассовым ордерам №94 от 14.01.2015 и №191 от 28.01.2015 покупателем ФИО2 переданы в кассу продавца ООО «Торговый дом №1» денежные средства в сумме 20000 рублей и 80000 рублей соответственно, в качестве основания платежа указано: «аванс по предварительному договору купли-продажи №4 от 12.01.2015».

Конкурсный управляющий ФИО1, проанализировав бухгалтерскую документацию должника, в том числе кассовую книгу ООО «Торговый дом №1» за 2015 год, установил фактическое поступление денежных средств по оспариваемому договору в сумме 100000 рублей и последующее внесение денежных средств на расчетный счет общества как торговой выручки.

По акту приема-передачи недвижимости от 07.04.2015 два земельных участка и жилой дом переданы от продавца покупателю без претензий.

07.05.2015 договор №4 купли-продажи недвижимости от 06.04.2015 зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия.

Из материалов дела установлено, что дело о банкротстве должника – ООО «Торговый дом №1» возбуждено Арбитражным судом Республики Мордовия по заявлению кредитной организации - ПАО Сбербанк 28 июля 2015 года.

Оспариваемый договор купли-продажи заключен 06 апреля 2015 года, т.е. за три месяца до подачи заявления о признании ООО «Торговый дом №1» банкротом.

Полагая, что данная сделка является подозрительной, совершена по заниженной цене, существенно отличающейся от рыночной стоимости имущества, что привело к уменьшению конкурсной массы должника, конкурсный управляющий ФИО1 обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением об оспаривании сделки на основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

По правилам части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно части 1 статьи 66 АПК РФ доказательства представляются лицами, участвующими в деле.

На основании представленных в дело доказательств арбитражный суд в соответствии с положениями части 1 статьи 64 АПК РФ устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Поскольку заявитель обосновывает свои требования ссылкой на пункт 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, то он в силу статьи 65 АПК РФ должен доказать суду наличие всех условий для признания оспариваемой сделки недействительной по пункту 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

В соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Рассмотрев имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив письменные и устные доводы заявителя и ответчика, арбитражный суд считает не подлежащим удовлетворению заявление конкурсного управляющего ФИО1 по следующим основаниям.

В силу статьи 32 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Право подачи конкурсным управляющим в арбитражный суд от имени должника заявлений о признании недействительными сделок, заключенных или исполненных должником, закреплено статьей 61.9, пунктом 3 статьи 129 Закона о банкротстве.

В силу пункта 1 статьи 61.1 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом РФ, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.

В соответствии с пунктом 1 статьи 61.2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка).

Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

При сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.

Для признания сделки недействительной по основанию, указанному в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, лицу, требующему признания сделки недействительной, необходимо доказать, а суд должен установить следующие объективные факторы: сделка должна быть заключена в течение года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления (данный срок является периодом подозрения, который устанавливается с целью обеспечения стабильности гражданского оборота) и неравноценное встречное исполнение обязательств.

Наличие первого критерия подтверждается материалами дела.

Как разъяснено в пунктах 5-8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 №63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Постановление №63), при рассмотрении споров о недействительности сделок следует учитывать, что для признания сделки недействительной на основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве не требуется, чтобы она уже была исполнена обеими или одной из сторон сделки. Неравноценность встречного исполнения обязательств устанавливается исходя из условий сделки. При этом неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 9 Постановления №63 следует, что если подозрительная сделка была совершена в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия этого заявления, то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем наличие иных обстоятельств, определенных пунктом 2 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется.

По пункту 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка).

При определении вреда имущественным правам кредиторов следует иметь в виду, что в силу абзаца тридцать второго статьи 2 Закона о банкротстве под ним понимается уменьшение стоимости или размера имущества должника и (или) увеличение размера имущественных требований к должнику, а также иные последствия совершенных должником сделок или юридически значимых действий, приведшие или могущие привести к полной или частичной утрате возможности кредиторов получить удовлетворение своих требований по обязательствам должника за счет его имущества.

Как разъяснено в пунктах 5-7 Постановления №63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», для признания сделки недействительной по данному основанию необходимо, чтобы оспаривающее сделку лицо доказало наличие совокупности следующих обстоятельств: сделка была совершена с целью причинить вред имущественным правам кредиторов; в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов; другая сторона сделки знала или должна была знать об указанной цели должника к моменту совершения сделки.

При решении вопроса о том, должна ли была другая сторона сделки знать об указанных обстоятельствах, во внимание принимается то, насколько она могла, действуя разумно и проявляя требующуюся от нее по условиям оборота осмотрительность, установить наличие этих обстоятельств.

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если соблюдены одновременно два условия:

а) на момент совершения сделки должник отвечал признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества;

б) имеется хотя бы одно из других обстоятельств, предусмотренных абзацами 3-5 пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

При определении соотношения пунктов 1 и 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве судам надлежит исходить из следующего.

Если подозрительная сделка была совершена в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия этого заявления, то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем наличие иных обстоятельств, определенных пунктом 2 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется.

Если же подозрительная сделка с неравноценным встречным исполнением была совершена не позднее чем за три года, но не ранее чем за один год до принятия заявления о признании банкротом, то она может быть признана недействительной только на основании пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве при наличии предусмотренных им обстоятельств (с учетом пункта 6 настоящего Постановления).

Судом в случае оспаривания подозрительной сделки проверяется наличие обоих оснований, установленных как пунктом 1, так и пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве (пункт 9 Постановления №63).

Как указывалось выше, стороны согласовали стоимость продаваемых объектов недвижимости в размере 100000 рублей.

Пунктом 8 Постановления №63 разъяснено, что в соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.

Доказательства того, что ООО «Торговый дом №1» заключало договоры купли-продажи жилых помещений при аналогичных условиях (временной промежуток, предмет договора, условия оплаты), где стоимость жилого помещения выше, чем в оспариваемом договоре, конкурсным управляющим не представлены.

Между тем, ответчик в опровержение довода управляющего о неравноценности представил отчет №15/01/01/2-н от 05.01.2015 об оценке рыночной стоимости жилого дома, расположенного по адресу: <...> (отчет подготовлен оценщиком ФИО8). Согласно названному отчету, рыночная стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 05.01.2015 составила 110000 рублей, в том числе: стоимость жилого дома – 30000 рублей, стоимость земельного участка общей площадью 305 кв.м – 35000 рублей, стоимость земельного участка общей площадью 387 кв.м – 45000 рублей что соответствует цене, установленной договором купли-продажи №4 от 06.04.2015.

Статьей 12 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

При этом, заявителем в обоснование довода о неравноценности представлено лишь Маркетинговое заключение о средней рыночной стоимости объектов недвижимости (на двух листах), которая определена в размере 800000 рублей (жилой дом), 30000 рублей (земельный участок общей площадью 305 кв.м) и 38000 рублей (земельный участок общей площадью 387 кв.м). Так, для проведения маркетингового исследования, оценщиком ФИО7 произведен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым могут быть отнесены оцениваемые объекты недвижимости на дату оценки. Оценщик для проведения анализа использовал интернет-сайты, а также данные из архивной базы оценщика.

Исследовав Маркетинговое заключение, суд приходит к выводу о несоответствии данного доказательства принципам безусловности и достоверности при определении действительной стоимости цены спорных объектов недвижимости на момент их отчуждения, поскольку оценка рыночной стоимости проведена без визуального осмотра объектов оценки и без исследования реального состояния недвижимости, не учтены их индивидуальные особенности и фактическое состояние, влияющие на их рыночную стоимость, в связи с чем нет оснований говорить, что в указанном заключении определена рыночная стоимость именно спорных здания и земельного участка.

При этом, суд учитывает, что договор оспаривается по признаку неравноценности стоимости проданного имущества. При продаже имущества, как правило, цена сделки определяется исходя из его фактического состояния. Поэтому не может в целях сравнения определяться цена имущества исходя только из условий договора и правоустанавливающих документов, в отсутствие осмотра этого имущества.

Таким образом, оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ указанные отчет об оценке №15/01/01/2-н от 05.01.2015 оценщика ФИО8 и Маркетинговое заключение от 28.02.2017 оценщика ФИО7, суд приходит к выводу о том, что в качестве наиболее достоверного доказательства рыночной стоимости объектов оценки следует принять отчет об оценке №15/01/01/2-н от 05.01.2015 оценщика ФИО8, поскольку им учтены все существенные факторы, влияющие на результат оценки, в отчете об оценке изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объектов оценки, ФИО8 обладает необходимыми знаниями, квалификацией и опытом, имеет соответствующие дипломы (раздел 1.4 Отчета).

Вместе с тем, Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ обязывает оценщиков соблюдать стандарты оценки под контролем саморегулируемой организации (статьи 15, 20, 22, 24.3, 24.4), гарантирует их независимость (статья 16), имущественную ответственность (статья 24.6) и позволяет оспорить отчет об оценке (статья 13).

В соответствии с Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункт 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92).

В рассматриваемом случае заявителем не было заявлено ходатайство о проведении экспертизы по оценке рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

Оснований для вывода о недопустимости доказательства (отчета №15/01/01/2-н от 05.01.2015), суд не усматривает, оснований сомневаться в достоверности выводов оценщика у суда не имеется.

Иных допустимых и относимых доказательств в обоснование довода о реализации имущества должника при неравнозначном встречном исполнении, конкурсный управляющий не представил.

Таким образом, исходя из совокупности доказательств, арбитражный суд приходит к выводу о том, что конкурсный управляющий ФИО1 не доказал неравноценность встречного исполнения обязательств.

Частью 5 статьи 71 АПК РФ установлено, что никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Согласно части 1 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Исследовав представленный в материалы дела отчет №15/01/01/2-н от 05.01.2015 в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд признает объективной рыночную стоимость жилого дома и двух земельных участков, реализованных по оспариваемому договору купли-продажи, на дату совершения сделки – 12.01.2015 (подписан предварительный договор купли-продажи) в размере 110000 рублей, что свидетельствует о совершении сделки при равноценном встречном исполнении обязательств (имущество реализовано по цене, несущественно (на десять тысяч рублей) отличающейся от установленной рыночной стоимости).

При этом, Закон о банкротстве не содержит критериев определения существенного отличия цены сделки от рыночной цены. В соответствии с пунктом 6 статьи 13 АПК РФ, в случаях, если спорные отношения прямо не урегулированы федеральным законом и другими нормативными правовыми актами или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, арбитражные суды применяют нормы права, регулирующие сходные отношения (аналогия закона), а при отсутствии таких норм рассматривают дела исходя из общих начал и смысла федеральных законов и иных нормативных правовых актов (аналогия права).

В рассматриваемом случае применим принцип, изложенный в части 3 статьи 40 Налогового кодекса Российской Федерации для определения соответствия цены товаров, работ или услуг рыночным условиям. В соответствии с этим принципом, цена соответствует рыночным условиям, если ее отклонение составляет не более 20 процентов от рыночной цены аналогичных (идентичных) товаров, работ или услуг.

Следовательно, ООО «Торговый дом №1» спорное имущество реализовано по цене, не отличающейся более чем на 20% в худшую сторону от рыночной стоимости (110000 рублей), определенной оценщиком ФИО8 (разница составляет 10000 рублей, что составляет 9,09% отклонения).

Суд приходит к заключению о том, что рыночная стоимость незначительно отличается от цены оспариваемого договора, принимая во внимание вероятность отклонения от определенной оценщиком цены от цены реальной продажи и необходимость несения затрат на такую реализацию. Сам факт реализации имущества по цене ниже рыночной не может являться основанием для признания сделки недействительной по пункту 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве. Исходя из содержания указанной нормы, такая сделка может быть признана арбитражным судом недействительной в том случае, если неравноценное встречное исполнение существенно в худшую для должника сторону отличается от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки. Таким образом, критерием для оценки сделки как совершенной при неравноценном встречном исполнении является факт существенного отличия цены от аналогичных сделок, чего в настоящем случае судом не установлено.

Следовательно, оснований для признания сделки совершенной при неравноценном встречном исполнении, у суда отсутствуют.

Из разъяснений, данных в абзаце 4 пункта 9 Постановления №63, следует, что судом в случае оспаривания подозрительной сделки проверяется наличие обоих оснований, установленных как в пункте 1, так и в пункте 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Как разъяснено в пункте 9.1 Постановления №63, если исходя из доводов оспаривающего сделку лица и имеющихся в деле доказательств суд придет к выводу о наличии иного правового основания недействительности сделки, чем то, на которое ссылается истец (например, пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве вместо статьи 61.3, или наоборот), то на основании части 1 статьи 133 и части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд должен самостоятельно определить характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами, а также нормы права, подлежащие применению (дать правовую квалификацию), и признать сделку недействительной в соответствии с надлежащей нормой права.

Таким образом, суду надлежит проверить совокупность обстоятельств для признания оспариваемой сделки недействительной по пункту 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что на дату совершения сделки 06.04.2015 должник отвечал признакам неплатежеспособности или недостаточности имущества.

Согласно положениям пункта 6 Постановления №63, при определении наличия признаков неплатежеспособности или недостаточности имущества следует исходить из содержания этих понятий, данного в абзацах тридцать третьем и тридцать четвертом статьи 2 Закона о банкротстве. Для целей применения содержащихся в абзацах втором - пятом пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве презумпций само по себе наличие на момент совершения сделки признаков банкротства, указанных в статьях 3 и 6 Закона, не является достаточным доказательством наличия признаков неплатежеспособности или недостаточности имущества.

В соответствии с абзацем 33 статьи 2 Закона о банкротстве под недостаточностью имущества понимается превышение размера денежных обязательств и обязанностей по уплате обязательных платежей должника над стоимостью имущества (активов) должника.

В соответствии с абзацем 34 статьи 2 Закона о банкротстве под неплатежеспособностью понимается прекращение исполнения должником части денежных обязательств или обязанностей по уплате обязательных платежей, вызванное недостаточностью денежных средств. При этом недостаточность денежных средств предполагается, если не доказано иное.

Так, согласно бухгалтерскому балансу ООО «Торговый дом №1» на отчетную дату 31.12.2014, предшествующую дате совершения сделки (том 1 основного дела, листы дела 193-205), активы общества составляли 118955 тысяч рублей, при этом, размер кредиторской задолженности (включая долгосрочные обязательства общества) составил 104325 тысяч рублей, что позволяет говорить об отсутствии у общества признака недостаточности имущества на дату совершения сделки (как предварительного договора от 12.01.2015, так и основного договора от 06.04.2015).

Также заявителем не представлено доказательств наличия у ООО «Торговый дом №1» неисполненных обязательств перед кредиторами на дату совершения сделки. Конкурсный управляющий документально не подтвердил, что на момент совершения оспариваемой сделки покупатель – гражданин ФИО2 обладал информацией о неплатежеспособности должника или о скором наступлении таковой (в материалах дела отсутствуют сведения о заинтересованности либо аффилированности сторон оспариваемой сделки). Ранее в отношении должника не применялась ни одна из процедур, применяемых в деле о банкротстве, предусмотренных Законом о банкротстве, соответственно, не были опубликованы сведения, перечисленные в статье 28 названного Закона.

Неплатежеспособность должника установлена только 23.09.2015 в судебном заседании по делу №А39-4173/2015 при рассмотрении заявления ПАО Сбербанк о банкротстве ООО «Торговый дом №1» и не могла быть известна ФИО2 ранее указанной даты.

Возникновение задолженности у должника в будущем перед другими кредиторами не является доказательством наличия признаков недостаточности имущества и неплатежеспособности должника.

Сформированный в ходе процедуры конкурсного производства реестр требований кредиторов сам по себе не может свидетельствовать о неплатежеспособности должника на момент заключения договора купли-продажи, поскольку в данный период времени подтвержденная судебными актами задолженность должника перед иными кредиторами отсутствовала; документов, опровергающих данный вывод суда, в материалы дела не представлено.

Доказательства прекращения исполнения обществом денежных обязательств, в том числе исключительно из-за недостаточности средств, суду не представлены и в деле отсутствуют. Выбытие активов должника на сумму оспариваемой сделки не повлияло на неплатежеспособность должника. В связи с чем, суд приходит к выводу об отсутствии у должника в указанный период признаков неплатежеспособности или недостаточности имущества; доказательства обратного суду не представлены.

Доказательств того, что действия сторон по заключению оспариваемого договора купли-продажи являются злонамеренными, конкурсным управляющим также не представлено.

При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что конкурсным управляющим ФИО1 не доказано наличие совокупности всех обстоятельств, необходимых для признания договора №4 купли-продажи недвижимости от 06.04.2015 недействительным на основании пунктов 1, 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве и, как следствие, для применения последствий недействительности сделки.

Заявление конкурсного управляющего ФИО1 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 102 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания и порядок уплаты государственной пошлины, а также порядок предоставления отсрочки или рассрочки уплаты государственной пошлины устанавливаются в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах (глава 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Из положений главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации следует, что размер государственной пошлины зависит, в частности, от характера заявленного предмета спора и субъекта, выступающего по делу в качестве истца (заявителя).

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина по спорам о признании сделок недействительными составляет 6000 рублей в отношении каждой сделки.

В пункте 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 №63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» разъяснено, что судам необходимо учитывать, что по смыслу пункта 3 статьи 61.8 Закона о банкротстве заявление об оспаривании сделки по правилам главы III.1 Закона о банкротстве оплачивается государственной пошлиной в размере, предусмотренном для оплаты исковых заявлений об оспаривании сделок (подпункт 2 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации).

При подаче заявления по ходатайству конкурсного управляющего ФИО1 заявителю была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины до принятия судебного акта, вынесенного по результатам рассмотрения данного заявления.

Государственная пошлина за рассмотрение данного обособленного спора в сумме 6000 рублей подлежит взысканию с ООО «Торговый дом №1» в доход федерального бюджета по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В судебном заседании на основании статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв с 23 августа 2017 года до 10 часов 30 минут 25 августа 2017 года.

Руководствуясь статьями 32, 60, 61.8, 61.9 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» статьями 110, 176, 184-185, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

О П Р Е Д Е Л И Л :

В удовлетворении заявления конкурсного управляющего должника - общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом №1» (431350, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) ФИО1 к ответчику - гражданину ФИО2 (346397, <...>) о признании недействительной сделки – договора купли-продажи недвижимости №4 от 06.04.2015 и применении последствий недействительности сделки, отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом №1» (431350, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение обособленного спора в рамках дела о банкротстве должника в сумме 6000 рублей.

Определение может быть обжаловано в течение десяти дней с момента его принятия в Первый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Республики Мордовия.

Судья Н.А. Мысина