Определение № А39-6358/09 от 09.11.2012 АС Республики Мордовия

6/2012-34063(1)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

Арбитражный суд Республики Мордовия в лице судьи Горностаевой Т.М.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Спириной Т.Н., рассмотрев в судебном заседании жалобу конкурсного кредитора - открытого акционерного общества «БАНК УРАЛСИБ» г. Москвы, в лице филиала в г. Нижний Новгород

к конкурсному управляющему индивидуального предпринимателя Вдовина Николая Константиновича Ерошкину И.В.

о признании бездействий конкурсного управляющего незаконными и обязании его заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в залоге у банка, при участии:

от заявителя: Кабановского О.О.- директора Представительства ОАО «БАНК УРАЛСИБ» в г. Нижний Новгород, Кукушкина А.А.- представителя, доверенность от 10.01.2012, Живулиной М.Ю. - представителя, доверенность № 1193 от 16.12.2011,

от ответчика: Ерошкина И.В.- конкурсного управляющего, Ерошкина Ю.В. - представителя конкурсного управляющего, доверенность от 23.10.2012,

у с т а н о в и л:

ОАО «БАНК УРАЛСИБ» обратился в Арбитражный суд Республики Мордовия с жалобой на бездействия конкурсного управляющего Ерошкина Ивана Владимировича, просит признать их незаконными, обязав его заключить договор купли-продажи недвижимого имущества - здания торгового центра и земельного участка, расположенных по адресу: Республика Мордовия, Дубенский район, село Дубенки, ул. Центральная дом 16, принадлежащих ИП Вдовину Н.К. на праве собственности с Вдовиной Анной Федоровной.

В судебном заседании 06.11.2012 заявитель уточнил свои требования, просит:

1. Признать бездействие конкурсного управляющего Ерошкина Ивана Владимировича, выразившееся в не заключении договора купли-продажи здания торгового центра и земельного участка, расположенных по адресу: Республика Мордовия, Дубенский район, село Дубенки, ул. Центральная дом 16, принадлежащих индивидуальному предпринимателю

Вдовину Николаю Константиновичу на праве собственности, с Вдовиной Анной Федоровной.

2. Обязать Ерошкина Ивана Владимировича заключить договор купли-продажи недвижимого имущества - здания торгового центра, 1995 года ввода в эксплуатацию и земельного участка (кадастровый номер объекта 13:06:0102001:1305), расположенных по адресу: РМ, Дубенский район, село Дубенки, ул. Центральная дом 16, принадлежащих индивидуальному предпринимателю Вдовину Николаю Константиновичу на праве собственности, с Вдовиной Анной Федоровной.

Разногласия между сторонами рассмотрены в порядке статьи 60 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

В ходе судебного разбирательства было установлено следующее.

Решением Арбитражного суда Республики Мордовия от 07.07.2010 индивидуальный предприниматель Вдовин Николай Константинович был признан несостоятельным (банкротом) и в отношении его имущества было открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим был назначен ФИО5 Срок конкурсного производства неоднократно продлевался, последний раз был продлен до 13.02.2013.

Определением суда от 23.04.2010 кредитор ОАО «БАНК УРАЛСИБ» был включен в реестр требований кредиторов должника с суммой требований 3750383,37 руб. Требование кредитора признано обеспеченным залогом имущества должника.

В соответствии со статьей 138 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» конкурсный управляющий согласовал с залоговым кредитором - ОАО «БАНК УРАЛСИБ» Положение № 1 «О порядке, сроках и условиях продажи залогового имущества Индивидуального предпринимателя ФИО1».

Как сообщил конкурсный управляющий: первые торги, назначенные на 02.04.2012 не состоялись, из-за отсутствия заявок на участие в торгах.

12 мая 2012 в газете "Коммерсантъ" N 84 и в газете «Сельская жизнь» № 19 от 11.05.2012 опубликованы объявления о проведении повторных торгов в форме открытого аукциона, проводимого в электронной форме.

В протоколе N 1 о проведении открытых повторных торгов в форме аукциона по продаже имущества ИП ФИО1 от 28.06.2012 указано, что участниками торгов являлись следующие лица: ИП ФИО2; ИП ФИО3; ФИО4

В соответствии с протоколом победителем торгов был признан ФИО3, предложивший наибольшую цену за продаваемое имущество в размере 2494440 рублей.

Участник торгов № 1 (Вдовина А.Ф.) предложила цену - 2398500 рублей, наиболее высокая, по сравнению с ценой победителя торгов.

Абзацем 1 пункта 16 ст. 110 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" предусмотрено, что в течение двух рабочих дней с даты подписания протокола о результатах проведения торгов организатор торгов направляет победителю торгов и внешнему управляющему копии этого протокола. В течение пяти дней с даты подписания этого протокола внешний управляющий направляет победителю торгов предложение заключить договор купли- продажи предприятия с приложением проекта данного договора в соответствии с представленным победителем торгов предложением о цене предприятия.

Согласно абзацу 2 пункта 16 ст. 110 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в случае отказа или уклонения победителя торгов от подписания данного договора в течение пяти дней с даты получения указанного предложения внешнего управляющего внесенный задаток ему не возвращается и внешний управляющий вправе предложить заключить договор купли- продажи предприятия участнику торгов, которым предложена наиболее высокая цена предприятия по сравнению с ценой предприятия, предложенной другими участниками торгов, за исключением победителя торгов.

В соответствии с пунктом 19 ст. 110 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" продажа предприятия оформляется договором купли-продажи предприятия, который заключает внешний управляющий с победителем торгов.

Из материалов дела следует, что ИП ФИО3, как победитель торгов, не отказывался и не уклонялся от подписания договора и 05.07.2012 между ИП ФИО1 в лице конкурсного управляющего ФИО5 и ИП ФИО3 (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому продавец обязался передать в собственность покупателю, а покупатель обязался принять и оплатить по цене и на условиях договора следующее имущество: Лот N 1 - недвижимое имущество, здание торгового центра, назначение: нежилое, этажность: 2, общая площадь 786,1 кв.м., инв. №4982, лит. А, А1, расположенный по адресу: Республика Мордовия, <...>. Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания магазина, общая площадь 901 кв.м., кадастровый номер 13:06:0102001:130, расположенный по адресу: Республика Мордовия, <...>.

Недвижимое имущество принадлежит продавцу на праве собственности, о чем имеется запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 13.03.2008 и от 04.04.2008 соответственно.

Пунктом 19 ст. 110 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее ФЗ о банкротстве) предусмотрено, что при продаже предприятия оплата в соответствии с договором купли- продажи предприятия должна быть осуществлена покупателем в течение тридцати дней со дня подписания этого договора. Передача предприятия внешним управляющим и принятие его покупателем осуществляются по передаточному акту, подписываемому сторонами и оформляемому в соответствии с законодательством Российской Федерации. Денежные средства, вырученные от продажи предприятия, включаются в состав имущества должника.

Пунктом 2.3 договора купли-продажи недвижимого имущества от 05.07.2012 года предусмотрено, что в случае, если покупатель не оплатит в тридцатидневный срок стоимость имущества, договор расторгается.

Из материалов дела следует, что договор от 05.07.2012 в установленный законом тридцатидневный срок ИП ФИО3 исполнен не был, в связи с чем, в соответствии с п. 2.3 договора, конкурсный управляющий считает его расторгнутым.

Пунктом 3 ст. 450 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым. На основании изложенного, договор от 05.07.2012 считается расторгнутым между сторонами.

Представитель банка считает, что конкурсный управляющий должника, в соответствии с утвержденным Положением № 1 должен был заключить договор купли-продажи имущества должника в соответствии с пунктом 3.3.2, то есть с участником, который по ходу торгов подал заявку на приобретение имущества по предыдущей цене, объявленной распорядителем торгов. Этот участник подписывает протокол по итогам торгов. Кредитор требовал от конкурсного управляющего ФИО5 заключить договор купли-продажи с ФИО2, с участником торгов, который предложил наиболее высокую цену за имущество, составляющее Лот № 1, по сравнению с ценой, предложенной другими участниками торгов, за исключением победителя торгов.

Конкурсный управляющий отказывается заключать подобный договор с ФИО2, считает, что для него это право, а не обязанность заключать с ФИО2 договор купли-продажи, поэтому он опубликовал в газете «Коммерсант» № 198 от 20.10.2012 объявление о том, что вторые торги признаны несостоявшимися по Лоту № 1.

Кредитор полагая, что конкурсный управляющий необоснованно отказал ФИО2 в заключении договора купли-продажи имущества должника, являющегося предметом открытых торгов, состоявшихся 28.06.2012 г., обратился в суд с жалобой на бездействия конкурсного управляющего ФИО5

Суд, изучив материалы дела, заслушав доводы лиц, участвующих в судебном процессе, считает жалобу кредитора обоснованной и подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 2 ФЗ о банкротстве конкурсное производство - процедура, применяемая в деле о банкротстве к должнику, признанному банкротом, в целях соразмерного удовлетворения требований кредиторов. Задачей конкурсного управляющего является наиболее полное удовлетворение требований кредиторов за счет конкурсной массы. Следовательно, в ходе конкурсного производства должно быть извлечено максимальное от реализации конкурсной массы для погашения требований кредиторов.

Суд считает, что в данном случае обязанность конкурсного управляющего заключить договор купли-продажи следует из целей и общего смысла конкурсного производства.

Согласно пункту 4 статьи 20.3 ФЗ о банкротстве арбитражный управляющий обязан действовать добросовестно и разумно в интересах должника, кредиторов и общества.

В связи с тем, что принявший участие в торгах по продаже недвижимого имущества участник - ИП ФИО3, признанный победителем торгов, с которым подписан договор купли-продажи имущества от 05.07.2012 года на общую сумму 2494440 руб. 40 коп., денежные средства в оплату имущества в установленный договорами срок не внес, реализация имущества не состоялась.

В этом случае Закон о банкротстве обязывает конкурсного управляющего признать торги несостоявшимися, так как в установленный срок победитель торгов не заключил договор и не внес покупную цену (пункт 18 статьи 110 Закона о банкротстве).

Однако конкурсный управляющий посчитал договор подлежащим расторжению в одностороннем порядке.

В силу пункта 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 ст. 433).

Из этого следует, что право лица на покупку спорного лота возникает в силу гражданского договора.

Однако незаключенный договор не влечет возникновения прав и обязанностей, на достижение которых была направлена воля сторон при его подписании.

На основании изложенного, довод представителя Банка о незаключенности договора купли-продажи от 05.07.2012 г. является правомерным.

В соответствии с пунктом 18 статьи 110 ФЗ о банкротстве торги по продаже имущества ИП ФИО1 были проведены с соблюдением положений части 4 статьи 447 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которыми выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, в случае предоставления победителем оплаты приобретенного на аукционе имущества в тридцатидневный срок с момента подписания протокола о его итогах, победителем аукциона признается участник, который по ходу аукциона предложил приобретение лота по предыдущей цене, объявленной председателем аукционной комиссии. Таким участником является ФИО2

Изложенное соответствует позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, отраженной в пункте 11 Постановления Пленума от 23.07.2009 г. N 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя», согласно которой реализация предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника.

В судебном заседании 05.10.2012 ФИО2 дала следующие пояснения. Она имеет серьезные намерения на приобретение здания торгового центра. Сообщила, что она это здание ремонтировала, оплачивает коммунальные платежи и содержит его. У нее в с. Дубенки имеются еще магазины, где она торгует текстилем, в том числе и в спорном помещении. Она несла затраты по проведению вторых торгов, оплачивала расходы по электронным площадкам. Она согласна приобрести здание торгового центра по цене, заявленной на торгах.

Довод конкурсного управляющего о необходимости проведения торгов посредством публичного предложения, в соответствии с разделом 4 Положения № 1, судом не принимается, поскольку в данном случае будут нарушены интересы кредиторов, так как такие торги направлены на снижение цены продажи имущества через каждые 14 календарных дней. Цена снижения не ниже 10% от рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с отчетом независимого оценщика ООО «Основа», где установлена рыночная стоимость спорного имущества в размере 945260 руб.

Кредитор обоснованно заявляет о том, что на таких торгах имущество будет продано за полцены.

Кроме того, кредитор указывает на нарушение конкурсным управляющим пункта 3.3.5 Положения № 1, где указаны случаи, когда торги могут быть признаны несостоявшимися: в торгах не принял участие ни один участник; на участие в торгах был допущен только один

участник, заявка которого содержит предложение о цене имущества ниже установленной начальной цены продажи; в процессе торгов ни один из участников не подал заявку на приобретение имущества по цене, равной или большей, чем низшая граница реализации лота. О признании торгов несостоявшимися конкурсный управляющий составляет протокол в день проведения торгов.

Данное положение соответствует нормам, изложенным в пунктах 17, 18 статьи 110 ФЗ о банкротстве.

На основании изложенного, у конкурсного управляющего отсутствуют основания для признания вторых торгов несостоявшимися и для продажи имущества на торгах посредством публичного предложения, поскольку по результатам торгов был заключен договор купли-продажи.

Учитывая, что заключенный по результатам торгов договор купли-продажи от 05.07.2012 расторгнут, а оснований для признания данных торгов несостоявшимися в силу пункта 17 статьи 110 ФЗ о банкротстве и пункта 3.3.5 Положения № 1 у конкурсного управляющего нет, он должен был реализовать имущество должника ФИО2 не допустив нарушений Закона о банкротстве и получив в конкурсную массу максимальную стоимость от реализации залогового имущества.

Залоговый кредитор настаивает сам на заключении такого договора купли-продажи с ФИО2 за установленную на торгах стоимость.

В судебном заседании конкурсный управляющий ФИО5 заявил, что есть покупатель, который приобретет спорное имущество за три млн. рублей, данный довод не состоятелен, доказательств обоснованности его заявления суду не представлено.

На основании изложенного, оценив в совокупности все обстоятельства дела, суд приходит к выводу о наличии в действиях конкурсного управляющего ФИО5 фактов ненадлежащего исполнения обязанностей по проведению торгов заложенного имущества, которые могут негативно отразиться на правах кредиторов и привести в неблагоприятным последствиям причинив при этом им убытки.

При таких обстоятельствах жалоба кредитора ОАО «БАНК УРАЛСИБ» подлежит удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании был оюъявлен перерыв с 06 по 09 ноября 2012.

Руководствуясь статьями 20.3, 60, 110, 138 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», статьями 184, 185, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

о п р е д е л и л:

жалобу открытого акционерного общества «БАНК УРАЛСИБ» г. Москвы в признании бездействий конкурсного управляющего индивидуального предпринимателя Вдовина Николая Константиновича Дубенского района Республики Мордовия Ерошкина Ивана Владимировича, выразившиеся в не заключении договора купли-продажи торгового центра и земельного участка, расположенных по адресу: РМ, Дубенский район, село Дубенки, ул. Центральная дом 16 с Вдовиной Анной Федоровной, участницей торгов состоявшихся 28.06.12 удовлетворить.

Обязать конкурсного управляющего индивидуального предпринимателя ФИО1 Дубенского района Республики Мордовия ФИО5 в течении 15 дней со дня вступления данного определения в законную силу заключить с ФИО2 договор купли-продажи недвижимого имущества - здания торгового центра, 1995 года ввода в эксплуатацию и земельного участка (кадастровый номер объекта 13:06:0102001:1305), расположенных по адресу: РМ, <...>, являющегося предметом открытых торгов в форме аукциона по продаже имущества должника ИП ФИО1, состоявшихся 28.06.2012, по цене предложения участника торгов ФИО2 в сумме 2398500 руб.

Определение может быть обжаловано в Первый Арбитражный апелляционный суд г. Владимира через Арбитражный суд Республики Мордовия в десятидневный срок с момента его принятия.