Гражданский кодекс часть 1

На стр. 29 Заключения разброс цен между объектами-аналогами № 1 и № 2 (в рамках Сравнительного подхода) составляет 34%, что в условиях развитого рынка недвижимости города Москвы не позволяет признать данные объекты аналогами для объекта оценки и вводит в заблуждение пользователя Заключения. Эксперт нарушает требования п.4 ФСО №3 в части однозначности и обоснованности, а также требования объективности, всесторонности и полноты исследования, предусмотренных содержанием ст. № 8 ФЗ- 73 «О государственной судебной экспертной деятельности в РФ».

Вопрос эксперту: почему эксперт подбирает объекты-аналоги, разница в стоимости между которыми составляет 34%?

На стр. 31 Заключения разброс цен между объектами-аналогами № 1 и № 2 (в рамках Доходного подхода) составляет 40%>, что в условиях развитого рынка недвижимости города Москвы не позволяет признать данные объекты аналогами для объекта оценки и вводит в заблуждение пользователя Заключения. Эксперт нарушает требования п.4 ФСО №3 в части однозначности и обоснованности, а также требования объективности, всесторонности и полноты исследования, предусмотренных содержанием ст. № 8 ФЗ- 73 «О государственной судебной экспертной деятельности в РФ».

Вопрос эксперту: почему эксперт подбирает объекты-аналоги, разница в стоимости между которыми составляет 40%?

На стр.33 Заключения эксперт пишет, что ставка капитализации составляет 9,1 % для объекта экспертизы, однако, на стр. 34 использует в расчетах ставку капитализации 9,13%, что приводит в итоге уменьшению стоимости объекта оценки (~ 70тыс. руб.). Таким образом, эксперт нарушает требования п.4 ФСО №3 в части однозначности и обоснованности, нарушает требования объективности, всесторонности и полноты исследования, предусмотренных содержанием ст. № 8 ФЗ- 73 «О государственной судебной экспертной деятельности в РФ».

Вопрос эксперту: почему эксперт использует при расчетах ставку капитализации 9,13% вместо 9,1%?

Истец указывает, что на стр. 12-13 экспертного заключения при анализе наиболее эффективного использования объекта оценки эксперт использовал только следующие значения: офисное, торговое, производственно-складское, жилое, в то время как объект оценки всегда использовался и в настоящее время используется под общественное питание - нарушен п. 19 ФСО № 1 (информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованию достаточности -информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки).

2. При анализе наиболее эффективного использования эксперт делает следующие выводы:

- планировочный и конструктивные особенности помещения не позволяют использовать их в качестве объектов офисного назначения, а также производственного и складского назначения, что является экономически нецелесообразным - какие конкретно планировочные и конструктивные особенности помещения не позволяют их использовать в указанных целях эксперт не уточняет, что является нарушением п. 4 ФСО № 3 (нарушение принципов обоснованности и однозначности), а также п. 19 ФСО № 1 (нарушение требований достоверности информации, используемой при проведении оценки);

исходя из анализа наилучшего использования, месторасположения, физического состояния и ситуации, которая сложилась на рынке нежилой недвижимости, а также учитывая проведенный качественный анализ возможных функций использования объекта экспертизы, эксперт пришел к выводу, что наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования объекта является торговое - при этом эксперт также не приводит какого-либо обоснования своим выводам, что является нарушением п. 4 ФСО № 3 (нарушение принципов обоснованности и однозначности), а также п. 19 ФСО № 1 (нарушение требований достоверности информации, используемой при проведении оценки);

3. на стр. 13 и 17 экспертного заключения эксперт указывает, что фактическое использование объекта оценки - торговое. Вместе с тем, данный вывод эксперта не соответствует действительности, помещение никогда под торговые цели не использовалось и уже более двадцати лет используется под общественное питание (нарушение п. 19 ФСО № 1 (достоверность информации, используемой при проведении оценки) и п. 4 ФСО № 3 (принцип однозначности);

4. Основываясь на неверных выводах, эксперт выбрал объекты-аналоги торгового назначения, которые на рынке коммерческой недвижимости предлагаются по более высоким ценам (нарушение требований объективности, всесторонности и полноты исследования, предусмотренных ст. 8 Федерального закона № 73-ФЗ «О государственной судебной экспертной деятельности в Российской Федерации»);

5. При определении технических характеристик помещения, выборе объектов-аналогов и введении корректировок экспертом не учтено, что 1 этаж объекта экспертизы фактически является цокольным этажом, поскольку отметка пола помещений 1 этажа ниже планировочной отметки земли на высоту не более половины высоты помещения (определение цокольного этажа указано в СНиП 31-01-2003). На данное обстоятельство было обращено внимание эксперта при проведении осмотра, а также зафиксировано на фотографии 3.12 на стр. 44 экспертного заключения. Поскольку помещения 1 этажа значительно дороже помещений, расположенных на цокольном этаже, а соответствующие корректировки при проведении расчетов экспертом не вводились - нарушены требования объективности, всесторонности и полноты исследования, предусмотренные ст. 8 Федерального закона № 73-ФЗ «О государственной судебной экспертной деятельности в Российской Федерации», а также п. 19 ФСО№1ип. 4ФСОМЗ.

Кроме того, истцом заявлено ходатайство о вызове эксперта ООО «Апхилл» ФИО5 для дачи пояснений по заключению.

Ответчик не возражает.

В связи с изложенным, на основании ст.ст. 16, 86, 158, 184-188 АПК РФ, суд

О П Р Е Д Е Л И Л:

1. Вызвать для дачи пояснений по заключению эксперта ООО «Апхилл» – ФИО5

2. Эксперту – ФИО5 явиться в судебное заседание с документом, удостоверяющим личность, просьба представить письменно ответы на обозначенные выше вопросы.

3. Отложить судебное заседание на 19.03.2015 г. в 13 ч. 00 м. в помещении суда по адресу: <...>, зал 5076, этаж 5, тел. <***>. Информацию о движении дела можно узнать на сайте суда по веб-адресу: www.msk.arbitr.ru.

СУДЬЯ Е.В. Михайлова