Гражданский кодекс часть 1

об урегулировании возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 160,0 кв.м. (подвал, пом. I, комн. 1, 1а, 4, 7-14), расположенного по адресу: <...> разногласий, изложив спорные пункты договора в указанной истцом редакции, по цене 6 189 573 руб ,

В соответствии со ст. 63 АПК РФ суд проверил полномочия лиц, явившихся в заседание.

В судебном заседании приняли участие:

От истца – ФИО1. дов-ть бн от 21.08.15г.

От ответчика – ФИО2, дов-ть №33-Д-707/15 от 07.12.15г.

от третьего лица ООО "АБН Консалт" – ФИО3, дов-ть бн от 11.01.16г., ФИО4, дов-ть бн от 25.08.16г.

Эксперт ФИО5 пасп. Обозр.

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен ООО «Юридическая корпорация №20» к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 160,0 кв.м. (подвал, пом. I, комн. 1, 1а, 4, 7-14), расположенного по адресу: <...> разногласий, изложив спорные пункты договора в указанной истцом редакции, по цене 6 189 573 руб ,Ответчик заявил о вызове эксперта в судебное заседание эксперта Вагнера

В судебном заседании эксперт ФИО5 ответил на вопросы, поставленные перед ним Департаментом городского имущества города Москвы и третьим лицом ООО "АБН Консалт", что отражено в аудиозаписи судебного заседания.

По результатам допроса эксперта истец считал возможным использовать экспертное заключение в качестве доказательства рыночной стоимости, ответчик – и третье лицо – категорически возражали.

Истец заявил об уточнении исковых требований в части выкупной цены, которое удовлетворено судом на основании ст. 49 АПК РФ.

Истец представил рецензионное заключение на экспертное заключение полученное в рамках процесса.

АБН Консалт возражал по приобщению представленного отчёта ввиду его неотносимости.

Суд на основании ст. 75 АПК РФ протокольным определение суда приобщил представленный истцом отчёт к материалам дела, поскольку, по мнению суда, экспертное заключение нельзя преодолеть представлением на него отрицательной рецензии.Между тем, суд исходит из того, что противоположная сторона , не являясь специалистом, не может иным образом указать, в том числе и суду, на недостатки/ошибки судебной экспертизы. При этом, по мнению суда, рецензент не должен оценивать содержание заключения эксперта как доказательство по делу (допустимое – не допусимое), т.к. он не является субъектом доказывания в процессе, а должен высказать свое мнение как профессионала в определенной области знаний. Рецензия помогает суду в оценке заключения эксперта и, в свою очередь, сама является объектом судебной оценки по правилам ст.ст.64 - 68 АПК РФ. Для рецензента важно выявить все ошибки, содержащиеся в заключении, и оценить их с точки зрения информативности для формирования вывода, дифференцировать их на существенные и несущественные. К существенным относятся те недостатки, которые могли повлиять (или повлияли) на сделанный экспертом вывод, к несущественным - все остальные.

В соответствии с ч. 2 ст. 87 Арбитражного Процессуального кодекса Российской Федерации «В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов».

Рассмотрев материалы дела, оценив экспертное заключение, принимая во внимание пояснения эксперта и возражения сторон, суд пришел к выводу о наличии оснований для проведения повторной экспертизы.

Принимая во внимание, что в законе не упомянута безусловная обязанность эксперта при проведении судебной экспертизы руководствоваться федеральными стандартами оценки и 135 федерального закона , суд считает, что эксперт при проведении судебной экспертизы определения стоимости объекта должен был руководствоваться данными актами, поскольку профессиональная оценочная деятельность оценщика , направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной стоимости регулируется ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" и федеральными стандартов оценки.

Т.е., оценщик должен провести анализ не только достоверности, но и достаточности информации, используя доступные ему для этого средства и методы; в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности); состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости); отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

Данные требования, по мнению суда, нарушены, заключение № 26.04.2016/А40-206082/15, выполненное ООО «Судебные эксперты в исследовании» составлено с нарушением принципа обоснованности, однозначности, проверяемости, достаточности, достоверности и существенности, а также с нарушением федеральных стандартов оценки, а именно:

- Рассчитанный экспертом на основе субъективных оценок коэффициент капитализации в размере 19,14% (стр. 57) ошибочно не проанализирован экспертом на соответствие рыночным данным для офисной недвижимости в г. Москва. Так, согласно общедоступным аналитическим материалам, размещаемым ведущими компаниями и сфере недвижимости (например — Группа компаний «КОПТИ», (см. рис.ниже) для г. Москвы ставки капитализации для офисной недвижимости по состоянию на дату оценки находились в диапазоне 10-11%. Таким образом, в результате данной ошибки стоимость объекта, определенная в рамках доходного подхода, была существенно занижена (более чем на 3,5 млн. руб.) (нарушение п. 5 ФСО №3 и ст.8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ). 13. При выборе метода расчета эксперт необоснованно использует метод кумулятивного построения для расчета ставки капитализации. В условиях развитого рынка офисной недвижимости г. Москвы не составляет труда выявить объекты, предлагающиеся одновременно и на продажу, и в аренду. Применение метода рыночной экстракции дает наиболее точный результат поскольку заключается в сопоставлении ЧОД объекта и цены его продажи. При этом объекты, используемые для расчета КК должны быть сопоставимы с точки зрения НЭИ и принадлежать к одному сегменту рынка. В то время как применение метода кумулятивного построения приводит к большой погрешности на развитом рынке, т.к. основано на большом количестве субъективных. Некорректный расчет коэффициента капитализации приводит к существенному занижению результатов в рамках доходного подхода.

-отсутствует определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект;

- В Заключении на стр. 7 заявлено, что при проведении оценки применяются
стандарты ФСО 1,2,3 и 7. Согласно ФСО-7 «Оценка недвижимости» Раздел IV
«Анализ НЭИ», п. 12 - «Анализ НЭИ лежит в основе оценок рыночной стоимости
недвижимости», п. 14 гласит, что НЭИ может соответствовать фактическому
использованию, или предполагать иное использование, которое максимизирует ее
продуктивность (соответствует большей стоимости), юридически разрешено,
физически возможно и финансово оправдано.

Между тем, анализ НЭИ не проводится, стоимость объекта оценки определяется исходя из его использования под офисное назначение, в то время как по ТБТИ назначение указывается как производственное (стр.11), а по факту используется под багетную мастерскую (торговое). Таким образом, в заключении не доказано, что объект будет обладать максимальной продуктивностью при использовании под офисные цели, путем чего занижается его стоимость в нарушение ФСО.

Эксперт не приводит в отчете классификацию офисных объектов, не определяет, к какому классу качества относится наш объект оценки. Таким образом нарушается ФСО-7, V «Анализ рынка» п.116 - определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект.

- Проводя анализ рынка эксперт указывает, что средневзвешенная цена на офисные помещения за пределами центра составляет 3 451 долл. США/кв. м (стр. 12), в то время как на стр. 13 на рис. «Офисные помещения вне СК» указана иная средневзвешенная цена - 3 436. При этом не указано наличие/отсутствие НДС в цене. По курсу долл. США к рублю РФ на дату оценки - 23.06.16 - 55,5569 руб/долл средневзвешенная цена офисного помещения за пределами СК составляет около 185 000 руб/кв. м. Результаты, полученные экспертом в результате проведенного расчета, отличаются в меньшую сторону в 4,5 раза. Данное расхождение никак не объяснено, что позволяет сделать вывод о недостаточной обоснованности проведенного расчета и подвергнуть полученный результат обоснованному сомнению

- На стр. 21 при расчете корректировки на местоположение (округ) эксперт цитирует полностью описание корректировки, приведенное в отчете ООО «АБН-Консалт», когда специалистами компании был самостоятельно исследован рынок аредложений объектов на продажу и в аренду различных сегментов. При этом в архиве компании имеются подтверждающие материалы с сылками на источники, которыми эксперт, проводивший оценку и утверждающий о проведении самостоятельного исследования, не обладает. Так же не обосновано, почему «исследование» проводилось экспертом по состоянию на январь 2015 г, в то время как дата оценки июнь 2015 г. Результаты проведенного исследования не могут быть признаны корректными, ввиду того, что отстоят от даты оценки на полгода.

- В табл. 14 с описанием объектов-аналогов для СП и в табл. 23 (ДП), а так же в скринах объектов не указаны телефоны представителей собственников, экспонирующих объекты. Нарушен принцип проверяемости.

- Ни в таблицах с описанием аналогов, ни в скринах не указано наличие/отсутствие в ценах продажи/ставках аренды НДС. В расчетных таблицах по подходам эксперт так же не указывает в каком формате он получил итоговую рыночную стоимость по подходу «с» или «без» НДС. Однако в табл.34 на стр.59 при взвешивании и определении итоговой стоимость объекта эксперт пишет, что цены в результате применения подходов определены с НДС и очищает от НДС, чем занижает полученный результат на 18%, а так же нарушает принцип существенности -«информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки должна быть подтверждена» ФСО 3, разд.П, п.5.

При внесении в цены продаж и ставки аренды корректировки на торг эксперт приводит значение в размере 13% и 10% соответственно, в то время, как в таблицах-источниках на стр. 38 и стр.49 приведен диапазон 10-15(12,5) и 8-11 (9,5). Кроме того, в качестве источника для расчета данной корректировки были использованы данные СРК под. ред. Яскевича по состоянию на март 2015 г., в то время, как дата оценки июнь 2015 г. Размер корректировки не может быть принят приемлемым, поскольку в сборнике СРД-16 под ред. Яскевича на май 2015 (что более приближено к дате оценки, размер корректировки на торг к ценам продажи и ставкам аренды составляет

- при определении итоговой цены (ставки аренды) объекта в рамках СП и ДП (стр. 35, табл 15 и стр. 46 табл 23) эксперт не применяет коэффициент взвешивания при определении скорректированных значений стоимости 1 кв. м объекта ,а берет просто среднее значение, при том ,что суммарные корректировки по объектам-аналогам различны, значит и весовые коэффициенты вклада в итоговую стоимость у них должны различаться по принципу чем меньше значение суммарной корректировки по модулю, тем больше вклад объекта в итоговую стоимость.

- При выборе объектов-аналогов для определения ставок аренды эксперт отмечает, что у всех аналогов имеется отдельный вход. Однако из приведенных скринов и фото объектов не очевидно его наличие. Поскольку координаты собственников в скринах не представлены, и большинство объявлений снято с публикации, вызывает сомнение возможность проверки данной информации. Можно сделать вывод, что при подготовке заключения эксперт занижает ставку аренды по объектам-аналогам, а так же в нарушение ФСО-3, разд. II, п.5 вводит в заблуждение пользователей отчета.

- При описании объектов-аналогов по аренде в описании 1 и 2 аналогов не указано, включены ли коммунальные и эксплуатационные расходы в ставку аренды. По аналогу №3 указано, что расходы на уплату коммунальных услуг несет арендатор дополнительно к арендным платежам. Однако при расчете ЧОД на стр. 53 эксперт вычитает операционные расходы в размере 18% (несмотря на то, что эти расходы не включены в ставку аренды как минимум одно объекта-аналога). Таким образом нарушается ФСО 3, разд.П, п.5 и ст.4 ФЗ-73, а величина дохода необоснованно занижается на 18%.

АБН Консалт изложил возражения по судебному экспертному заключению.

Ответчик заявил о назначении повторной экспертизы.

В связи с необходимостью перечисления денежных средств на депозитный счёт суда для проведения экспертизы,

На основании ст. 87, 158, 185, 186 АПК РФ

О П Р Е Д Е Л И Л:

11. ходатайство ответчика о повторной экспертизе удовлетворить.

2.Департаменту городского имущества г. Москвы перечислить на депозитный счёт суда денежные средства в размере 70 000 руб. для проведения экспертизы.

3. сторонам представить варианты экспертных учреждений с информационными письмами в адрес суда о возможности проведения экспертизы (сроках, стоимости и пр.)

4. Отложить проведение судебного разбирательства по делу на 11.10.2016г. в 12 час. 00 мин. в помещении суда по адресу: 115191, <...>, зал 5076, этаж 5, официальный сайт www.msk.arbitr.ru, тел. <***>.

Судья Е.В. Михайлова