Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании заявление Унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства московской области» кредитора в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «ЦСТ-ГЕРМЕС» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

в судебном заседании приняли участие: от конкурсного управляющего – ФИО1 (паспорт, доверенность от 29.06.2021г.), от Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области – ФИО2 (паспорт, доверенность от 01.06.2021г.), от конкурсного управляющего – ФИО3 (паспорт, доверенность от 09.06.2021г.), от конкурсного управляющего – ФИО4 (паспорт. доверенность от 29.06.2021г.),

У С Т А Н О В И Л:

Решением Арбитражного суда города Москвы от 05.07.2019г. в отношении должника открыто конкурсное производство сроком на один год с применением правил параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», конкурсным управляющим утвержден ФИО5.

Сообщение об открытии в отношении должника процедуры конкурсного производства опубликовано в газете «Коммерсантъ» №127 от 20.07.2019г.

09.03.2021 (штамп канцелярии) в Арбитражный суд города Москвы поступило заявление Унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства московской области» (далее – Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства Московской области) о намерении в порядке ст. 201.15-1 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

В судебном заседании подлежит рассмотрению указанное выше заявление Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства Московской области.

Представитель Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства Московской области поддерживает заявление в полном объеме.

Изучив материалы дела по правилам ст. 71 АПК РФ суд приходит к выводу, что указанное заявление подлежит удовлетворению на основании нижеследующего.

Согласно абзацу 1 пункта 6 статьи 201.15.1 Закона о банкротстве лицо, имеющее намерение стать приобретателем объекта незавершенного строительства и земельного участка (прав на земельный участок) и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений (далее - лицо, имеющее намерение стать приобретателем), направляет заявление о таком намерении (далее в настоящей статье - заявление о намерении) в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, конкурсному управляющему (внешнему управляющему) и в уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - исполнительный орган, уполномоченный Правительством Российской Федерации).

Абзацем вторым пункта 6 статьи 201.15.1 Закона о банкротстве установлено, что заявление о намерении направляется и рассматривается в порядке, предусмотренном статьей 201.15 настоящего Федерального закона, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

В силу пункта 1 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве при урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем (далее в целях настоящего параграфа - приобретатель). В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений.

К имуществу застройщика, которое может быть передано приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся земельные участки (права на земельные участки), предназначенные для размещения объектов незавершенного строительства, неотделимые улучшения на таких земельных участках (включая объекты незавершенного строительства), права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения (далее соответственно - имущество, земельный участок, неотделимые улучшения земельного участка, проектная документация).

К обязательствам застройщика, которые могут быть переданы приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, за исключением требований участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций (далее - обязательства застройщика).

По смыслу абзаца 3 пункта 2 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве передача обязательств застройщика перед участником строительства в соответствии с настоящей статьей осуществляется при условии полной оплаты цены договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения, таким участником. Возможна передача обязательств застройщика в случае исполнения участником строительства обязательства по оплате жилого помещения, машино-места и нежилого помещения не в полном объеме при условии перехода к приобретателю также имевшегося у застройщика права требования по исполнению обязательства в оставшейся части.

В соответствии с пунктом 4 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве если стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче приобретателю, меньше совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, приобретатель получает право требования к застройщику в размере образовавшейся разницы. Указанное право требования приобретателя подлежит включению в реестр требований кредиторов в составе третьей и (или) четвертой очереди кредиторов в соответствии с правилами, установленными статьей 201.9 Закона о банкротстве.

Кроме того, исходя из положений подпункта 5 пункта 3 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве арбитражным судом разрешается вопрос о переходе к приобретателю прав требования по подключению (технологическому присоединению) объекта к сетям инженерно-технического обеспечения по договорам, заключенным с застройщиком в отношении передаваемых земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями.

Исходя из положений статьи 201.15-1 Закона о банкротстве приобретателем может быть Фонд субъекта Российской Федерации на основании принятого Публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства, которое принято по основаниям и в порядке, которые установлены Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ) и Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ).

В соответствии с пунктом 6 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве лицо, имеющее намерение стать приобретателем земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями (прав на такой земельный участок) и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, которым в том числе является Фонд или Фонд субъекта Российской Федерации, направляет заявление о таком намерении в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, конкурсному управляющему (внешнему управляющему) и в уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Согласно пункта 7.1 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве к заявлению о намерении Фонда субъекта Российской Федерации прилагаются документы, подтверждающие возможность финансирования завершения строительства объекта, который должен быть построен на земельном участке (сведения о собственных средствах и сведения о размерах финансирования, необходимого для завершения строительства объекта, который должен быть построен на земельном участке). В целях подтверждения возможности финансирования Фонд субъекта Российской Федерации вправе представить решение Фонда о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства, в том числе за счет имущества Фонда, сформированного за счет имущественного взноса Российской Федерации, иных публично-правовых образований, или решение Фонда субъекта Российской Федерации о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства, в том числе за счет имущества Фонда субъекта Российской Федерации, сформированного за счет имущественного взноса субъекта Российской Федерации.

В силу пункта 11.1 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве в случае, если приобретателем является Фонд субъекта Российской Федерации, заявление о намерении подлежит рассмотрению арбитражным судом в течение пяти рабочих дней со дня представления сведений, указанных в пункте 8 настоящей статьи. Арбитражный суд вместе с определением об удовлетворении заявления о намерении, приобретателем по которому является Фонд субъекта Российской Федерации, выносит определение о передаче такому приобретателю имущества и обязательств застройщика в соответствии с правилами, предусмотренными пунктами 3 и 4 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве.

В соответствии с пунктом 4 статьи 201.15-2 Федерального закона № 127-ФЗ при передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика не применяются правила:

1) получения согласия кредиторов застройщиком на перевод долга на иное лицо;

2) предварительного уведомления кредиторов застройщиком о переводе долга застройщика на приобретателя;

3) предъявления кредиторами застройщику требований о прекращении или досрочном исполнении застройщиком своих обязательств перед ними в связи с такой передачей.

По смыслу пункта 1 статьи 201.12 Закона о банкротстве, если Фондом принято решение о финансировании мероприятий, указанных в части 2 статьи 13.1 Федерального закона № 218-ФЗ собрание участников строительства не проводится.

В соответствии со статьей 21.1 Федерального закона № 214-ФЗ Фонд субъекта Российской Федерации создается в соответствии с нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в целях урегулирования обязательств застройщиков, признанных банкротами, перед участниками долевого строительства путем передачи Фонду субъекта Российской Федерации имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщиков для завершения строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимого имущества, строительство которых осуществляется с привлечением средств граждан - участников долевого строительства в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, и (или) завершения строительства объектов инженерно-технической инфраструктуры, объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения дошкольных образовательных организаций, общеобразовательных организаций, поликлиник, объектов транспортной инфраструктуры и объектов капитального строительства, обеспечивающих подключение (технологическое присоединение) объектов строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, для их последующей безвозмездной передачи в государственную или муниципальную собственность.

Согласно части 4 статьи 21.1 Федерального закона № 214-ФЗ Фонд субъекта Российской Федерации может выступать в качестве застройщика и осуществлять деятельность по завершению строительства указанных в части 1 данной статьи многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимого имущества и объектов инфраструктуры.

Таким образом, Заявитель, являясь Фондом субъекта Российской Федерации, является приобретателем имущества застройщика и обязательств перед участниками строительства в порядке, определенном статьями 201.15-1, 201.15-2 и 201.15-2-1 Федерального закона № 127-ФЗ, в силу прямого указания специальной нормы Федерального закона № 214-ФЗ.

Заявитель создан в соответствии с постановлением Правительства Московской области от 13.04.2020 №181/9 «О создании Унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области».

Распоряжением Министерства жилищной политики Московской области от 23.04.2020 № 47/1 «Об Унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области» утвержден Устав.

Дата создания Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области – 18.05.2020.

В силу пункта 16 Устава Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области он создан в целях:

а) урегулирования обязательств застройщиков, признанных банкротами в соответствии с Федеральным законом № 127-ФЗ перед участниками долевого строительства, путем передачи ему имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщиков для завершения строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимого имущества, строительство которых осуществляется с привлечением средств граждан – участников долевого строительства в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 214-ФЗ;

б) завершения строительства объектов инженерно-технической инфраструктуры, объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения дошкольных образовательных организаций, общеобразовательных организаций, поликлиник, объектов транспортной инфраструктуры и объектов капитального строительства, обеспечивающих подключение (технологическое присоединение) объектов строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, для их последующей безвозмездной передачи в государственную или муниципальную собственность.

Одной из функций Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области является выполнение функций застройщика и осуществление деятельности по завершению строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимого имущества и объектов инфраструктуры застройщика, в отношении которого арбитражным судом принято решение о признании застройщика банкротом и об открытии конкурсного производства (подпункт 1 пункта 18 Устава).

В соответствии с частью 3 статьи 21.1 Федерального закона № 214-ФЗ урегулирование обязательств застройщика в соответствии с частью 1 данной статьи может осуществляться Фондом субъекта Российской Федерации за счет денежных средств, предоставляемых публично-правовой компанией, указанной в части 1 статьи 23.2 данного Федерального закона, в соответствии со статьей 13.1 Федерального закона № 218-ФЗ.

Частью 3.1 статьи 13.1 Федерального закона № 218-ФЗ установлено право публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» (Фонда) принимать решения о финансировании или о нецелесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства.

Правила принятия решения Фондом о финансировании или о нецелесообразности финансирования указанных мероприятий утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 12.09.2019 № 1192.

Решение о финансировании мероприятий, предусмотренных частью 2 статьи 13.1 Федерального закона № 218-ФЗ принимается Наблюдательным советом Фонда (пункт 2 Правил).

Фондом принято решение о финансировании мероприятий, предусмотренных пунктом 1 части 2 статьи 13.1 Федерального закона № 218-ФЗ, в отношении объектов незавершенного строительства застройщика-банкрота ООО «ЦСТ-ГЕРМЕС» (протокол заседания Наблюдательного совета Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства (заочное голосование) от 29.06.2021 № НС-17/2021:

1.Блокированный жилой дом, расположенный по адресу: Солнечногорский район, с.п. Соколовское, в районе д. Лопотово (идентификатор объекта: р-115878);

2.Блокированный жилой дом, расположенный по адресу: Солнечногорский район, с.п. Соколовское, в районе д. Лопотово (идентификатор объекта: р-119174);

3.Блокированный жилой дом, расположенный по адресу: Солнечногорский район, с.п. Соколовское, в районе д. Лопотово (идентификатор объекта: р-119245), расположенные на следующих земельных участках:

кадастровый номер 50:09:0040312:835, площадью 999 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – для малоэтажного жилищного строительства и рекреационного использования (местоположение – Московская область, Солнечногорский район, с.п. Соколовское, в районе деревни Лопотово, земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала 50:09:0040312). Согласно выписке из ЕГРН, участок принадлежит застройщику-банкроту на праве собственности;

кадастровый номер 50:09:0040312:837, площадью 2 833 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – для малоэтажного жилищного строительства и рекреационного использования (местоположение – Московская область, Солнечногорский район, с.п. Соколовское, в районе деревни Лопотово, земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала 50:09:0040312). Согласно выписке из ЕГРН, участок принадлежит застройщику-банкроту на праве собственности.

Фонд окажет безвозмездную целевую финансовую помощь Заявителю путем передачи в его собственность имущества Фонда, источники формирования которого предусмотрены Федеральным законом № 218-ФЗ, на основании соглашения о финансировании, заключаемого между Фондом и Заявителем.

Целевое назначение финансовой помощи: финансирование мероприятий, предусмотренных пунктом 1 части 2 статьи 13.1 Федерального закона № 218-ФЗ в отношении вышеуказанного объектов.

Размер финансовой помощи составляет не более 63 209 552,42 рубля (НДС не облагается), в том числе по объектам незавершенного строительства:

С идентификаторами р-115878 и р-119174 – не более 48 862 073,38 рубля (НДС не облагается) Объем финансовой помощи за счет имущества Фонда, сформированного за счет имущественного взноса Российской Федерации и средств Компенсационного фонда, составляет 34 203 451,37 рубль, и за счет имущества, сформированного за счет имущественного взноса субъекта Российской Федерации – 14 658 622,01 рубля;

С идентификатором р-119245 – не более 14 347 479,04 рублей (НДС не облагается) Объем финансовой помощи за счет имущества Фонда, сформированного за счет имущественного взноса Российской Федерации и средств Компенсационного фонда, составляет 10 043 235,33 рублей, и за счет имущества, сформированного за счет имущественного взноса субъекта Российской Федерации – 4 304 243,71 рубля;

Окончательный размер Финансовой помощи составляет величину денежных средств, определенную с учетом суммы сметной стоимости строительства проблемных объектов, указанной в положительном заключении экспертизы сметной стоимости строительства, проведенной Заявителем в отношении проблемных объектов, и суммы денежных средств, использование которых Заявитель осуществляет в порядке и на цели, указанные в статье 18 Федерального закона № 214-ФЗ, а также суммы денежных средств, необходимых для погашения Заявителем задолженности по текущим платежам и требований кредиторов первой и второй очереди застройщика-банкрота в соответствии с пунктом 5 статьи 201.10 Федерального закона № 127-ФЗ, и суммы денежных средств, соответствующей разнице между стоимостью прав на земельные участки с находящимися на них неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче Заявителю и совокупным размером требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, подлежащей перечислению застройщику-банкроту в соответствии с пунктом 3 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве.

Заявителем соблюдены все условия, предусмотренные нормами Федерального закона №127-ФЗ, необходимые для передачи прав на объекты незавершенного строительства в целях урегулирования обязательств застройщика-банкрота ООО «ЦСТ-ГЕРМЕС» перед участниками долевого строительства, в связи с чем имеются все основания для удовлетворения настоящего заявления о намерении.

Ограничения на земельные участки, препятствующие переходу права на него, отсутствуют.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что требование заявление Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области подлежит удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 32, 71, 134-137, 142 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", ст. 65, 71, 75, 170, 184-185, 188, 223 АПК РФ, суд

О П Р Е Д Е Л И Л:

Удовлетворить заявление унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области» о намерении стать приобретателем земельных участков (прав на земельные участки) ООО «ЦСТ-ГЕРМЕС», неотделимых улучшений, находящихся на них, в том числе объектов незавершенного строительства, и исполнить обязательства застройщика (ООО «ЦСТ-ГЕРМЕС») перед гражданами-участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений (при наличии), поданное в порядке статьи 201.15-1 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Передать унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области»:

земельный участок (право собственности на земельный участок) с кадастровым номером 50:09:0040312:835, площадью 999 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – для малоэтажного жилищного строительства и рекреационного использования (местоположение – Московская область, Солнечногорский район, с.п. Соколовское, в районе деревни Лопотово, земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала 50:09:0040312);

земельный участок (право собственности на земельный участок) с кадастровым номером 50:09:0040312:837, площадью 2 833 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – для малоэтажного жилищного строительства и рекреационного использования (местоположение – Московская область, Солнечногорский район, с.п. Соколовское, в районе деревни Лопотово, земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала 50:09:0040312).

Со всеми неотделимыми улучшениями, расположенными на этих земельных участках, в том числе объектами незавершённого строительства:

Блокированный жилой дом, расположенный по адресу: Солнечногорский район, с.п. Соколовское, в районе д. Лопотово (идентификатор объекта: р-115878);

Блокированный жилой дом, расположенный по адресу: Солнечногорский район, с.п. Соколовское, в районе д. Лопотово (идентификатор объекта: р-119174);

Блокированный жилой дом, расположенный по адресу: Солнечногорский район, с.п. Соколовское, в районе д. Лопотово (идентификатор объекта: р-119245).

Права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.

Передать Заявителю права требования по подключению (технологическому присоединению) объектов незавершенного строительства к сетям инженерно-технического обеспечения по договорам, заключенным ООО «ЦСТ-ГЕРМЕС» в отношении передаваемых земельных участков с находящимися на них неотделимыми улучшениями (при наличии таких договоров).

Передать Заявителю обязательства ООО «ЦСТ-ГЕРМЕС» перед гражданами-участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства в рамках настоящего дела № А40-237648/18-174-310 до принятия Публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства застройщика-банкрота ООО «ЦСТ-ГЕРМЕС» 29 июня 2021 года, за исключением требований участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций, при условии полной или частичной (при наличии таковой) оплаты цены договоров, предусматривающих передачу жилых помещений и (или) договоров, предусматривающих передачу машино-места и нежилых помещений, такими участниками.

Передать имевшееся у ООО «ЦСТ-ГЕРМЕС» право требования к участникам строительства, не исполнившим обязательства по договорам долевого участия в полном объеме, по исполнению обязательств в оставшейся части (при наличии таковых).

Определить способ исполнения переданных Заявителю обязательств перед гражданами – участниками строительства, имеющими денежные требования, включенных в реестр требований участников строительства (при наличии таковых), - путем предоставления им соответствующего жилого помещения, машино-места и (или) нежилого помещения.

При наличии в реестре требований участников строительства требований нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений в объектах незавершенного строительства, передать Заявителю обязательства перед участниками строительства, требования которых возникли на основании первого договора участия в долевом строительстве, зарегистрированного органом регистрации прав.

Установить соотношение стоимости прав застройщика на объекты незавершенного строительства и улучшения к ним и совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений в размере 22 233 813, 00 руб.

Включить требования Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области в размере 22 233 813,00 руб. в четвертую очередь реестра требований кредиторов должника ООО «ЦСТ-Гермес» в порядке п. 4 ст. 201.15.1 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Определение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в десятидневный срок с даты изготовления в полном объеме.

Судья Е.В. Луговик