Гражданский кодекс часть 1

о признании договора купли-продажи от 25.06.2012 г. нежилого помещения, находящегося по адресу <...> общей площадью 1005,5 кв. м, кадастровый номер 77:01:0006010:3127 недействительной сделкой и применении последствий недействительности сделок,

с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования:

при участии в судебном заседании:

от истца – представители ФИО3 (паспорт, дов. от 09.02.2017 года), ФИО4 (паспорт, дов. от 09.02.2017 года), ФИО5 (паспорт, дов. от 05.07.2017 года)

от ответчика 1 – представитель ФИО6 (паспорт, нот. Дов. 77 АВ 0855888 от 14.07.2017 года)

ответчик ООО «Стройпроект» - неявка, извещен,
третье лицо 1) – неявка, извещен

третье лицо 2) ЗАО "АВ-Инвест" – представитель ФИО7 (паспорт, дов. от 25.07.2016 года)

третье лицо 3) – неявка, извещен

от кредитора ООО "Центр правовой поддержки бизнеса" – представитель ФИО8 (уд No11303 от 26.03.2011 года, дов. от 18.07.2016 года)

эксперт ФИО9 (паспорт)

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда города Москвы от 28.04.2015г. ЗАО «Лада Инжиниринг Инвест Компани» (ОГРН <***>, ИНН<***>, адрес

местонахождения: 143032, Московская область, Одинцовский район, д. Молоденово, д.33, комн.6, дата регистрации –25.10.1993 года) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Фомин А.В., член НП СРО АУ «Развитие».

Сообщение о признании ЗАО «Лада Инжиниринг Инвест Компани» несостоятельным (банкротом) и введении в отношении него процедуры конкурсного производства опубликовано конкурсным управляющим должника в газете "Коммерсантъ" No94 от 30.05.2015 стр. 8.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 02.06.2016г. арбитражный управляющий ФИО1 освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ЗАО «Лада Инжиниринг Инвест Компани», конкурсным управляющим утвержден ФИО10, член НП САМРО «Ассоциация антикризисных управляющих».

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 14.02.2017г. конкурсным управляющим ЗАО «Лада Инжиниринг Инвест Компани» утвержден ФИО11, член Ассоциации «УРСО АУ».

Определением суда от 28.04.2016г. указанное заявление было оставлено без движения на срок до 30.05.2016г. для устранения обстоятельств, послуживших основаниями для оставления заявления без движения.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 06.06.2016 года заявление принято, возбуждено производство в деле NoА40-58262/12-71-157 Б по обособленному спору.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 07.09.2016 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены ЗАО «АВ-Инвест», ЗАО КБ «Росинтербанк».

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 17.10.2016 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования привлечено ООО «Городской супермаркет».

Определением Арбитражного суда города Москвы от 03 марта 2017 года назначено проведение судебной экспертизы рыночной стоимости нежилого помещения, находящегося по адресу <...> общей площадью 1005,5 кв. м, кадастровый номер 77:01:0006010:3127 по состоянию на дату оспариваемой сделки и производство в деле No А40-58262/12-71-157 Б по исковому заявлению истца - конкурсного управляющего ЗАО «Лада Инжиниринг Инвест Компани» ФИО1 к ответчику: ФИО2 о признании договора купли-продажи от 25.06.2012 г. нежилого помещения, находящегося по адресу <...> общей площадью 1005,5 кв. м, кадастровый номер 77:01:0006010:3127 недействительной сделкой и применении последствий недействительности сделок, с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования: 1) Управление Федеральной службы государственной регистрации,

кадастра и картографии по г. Москве, 2) ЗАО «АВ-Инвест», 3) ЗАО КБ «Росинтеранк», 4) ООО «Городской супермаркет» приостановлено,.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 16 июня 2017 года возобновлено производство по делу No А40-58262/12-71-157 Б по исковому заявлению истца - конкурсного управляющего ЗАО «Лада Инжиниринг Инвест Компани» ФИО1 к ответчику: ФИО2 о признании договора купли-продажи от 25.06.2012 г. нежилого помещения, находящегося по адресу <...> общей площадью 1005,5 кв. м, кадастровый номер 77:01:0006010:3127 недействительной сделкой и применении последствий недействительности сделок, с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования: 1) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <...>) ЗАО «АВ-Инвест», 3) ЗАО КБ «Росинтербанк», 4) ООО «Городской супермаркет».

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 07 июля 2017 года третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований - ЗАО КБ «Росинтербанк» заменён на ООО «Стройпроект», привлечёно в качестве соответчика ООО «Стройпроект» и исключён из состава третьих лиц.

Определением Арбитражного суда г.Москвы от 07 июля 2017 года судебное заседание по рассмотрению искового заявления истца -конкурсного управляющего ЗАО «Лада Инжиниринг Инвест Компани» ФИО1 к ответчикам: 1) ФИО2, 2) ООО «Стройпроект» о признании договора купли- продажи от 25.06.2012 г. нежилого помещения, находящегося по адресу <...> общей площадью 1005,5 кв. м, кадастровый номер 77:01:0006010:3127 недействительной сделкой и применении последствий недействительности сделок, с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования: 1) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <...>) ЗАО «АВ-Инвест», 3) ООО «Городской супермаркет» отложено на 04.10.2017 г. на 16 час. 40 мин.

Определением Председателя Арбитражного суда города Москвы от 03 августа 2017 года заявление Общества с ограниченной ответственностью «Арбат. Инженерные сети» об ускорении рассмотрения дела NoА40-58262/12-71-157 Б по рассмотрению заявления конкурсного управляющего о признании сделки должника с ФИО12

недействительной и применений последствий недействительности сделки удовлетворено, судебное заседание назначено на 13 сентября 2017 года в 16 часов 20 минут.

В судебное заседание ответчик 2), третьи лица 1), 3) не явились, извещены надлежаще о дате, времени и месте судебного заседания. Дело слушалось в порядке ст.ст. 123, 136 АПК РФ.

Представители истца - конкурсного управляющего в судебном заседании заявили ходатайство о проведении повторной судебной оценочной экспертизы, мотивированное наличием в заключении эксперта противоречий, неточностей и ошибок, в том числе арифметических, которые повлияли на выводы.

Представители ответчика 1) и третьего лица 2) возражали против удовлетворения ходатайства о проведении повторной судебной оценочной экспертизы в связи с тем, что заключение эксперта является допустимым доказательством по делу, соответствующим статьям 86, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не содержащим неясностей и неполноты выводов или противоречий.

Представитель конкурсного кредитора ООО «Центр правовой поддержки бизнеса» ходатайство конкурсного управляющего о проведении повторной судебной оценочной экспертизы поддержал, позиции в письменной форме в материалы дела не представил.

Иные лица, участие которых в данном арбитражном процессе регламентировано положениями Федерального закона от 26.10.2002 No 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), надлежаще извещены о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, возражений на ходатайство конкурсного управляющего не заявили. Данные обстоятельства не препятствуют рассмотрению заявления в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, не обеспечивших явку.

Исследовав заключение эксперта, рассмотрев доводы и возражения относительно выводов эксперта и необходимости назначения повторной экспертизы, арбитражный суд считает, что требования истца о назначении повторной судебной оценочной экспертизы подлежат удовлетворению на основании следующего.

В соответствии с частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Согласно пункту 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" при назначении экспертизы суд должен руководствоваться требованиями законодательства Российской Федерации о судебно-экспертной деятельности, а также положениями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об обеспечении процессуальных прав лиц, участвующих в деле.

Вопрос о необходимости проведения экспертизы, относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу, удовлетворение ходатайства о проведении повторной экспертизы или ее назначение по собственной инициативе является правом, а не обязанностью суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.

Из анализа указанных положений следует, что необходимость в повторной экспертизе возникает при наличии у суда сомнений в обоснованности экспертного заключения, которые могут возникнуть при наличии противоречивых выводов эксперта, отсутствии ответов на поставленные вопросы (неполные ответы).

По смыслу процессуального законодательства повторная экспертиза назначается, если: выводы эксперта противоречат фактическим обстоятельствам дела, сделаны без учета фактических обстоятельств дела; во время судебного разбирательства установлены новые данные, которые могут повлиять на выводы эксперта; при назначении и производстве экспертизы были допущены существенные нарушения процессуального закона.

При наличии у суда сомнений и неопределенности в ответах, выявленные противоречия могут быть устранены проведением повторной экспертизы.

Судебные экспертизы проводятся арбитражным судом в случаях, порядке и по основаниям, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

На основании части 2 статьи 64 и части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

Положения статей 4 - 6 и 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" предусматривают соблюдение принципов законности, соблюдения прав и свобод

человека и гражданина, прав юридического лица, а также независимости эксперта, объективности, всесторонности и полноты исследований, проводимых с использованием современных достижений науки и техники при составлении экспертного заключения.

Из анализа части 3 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что доказательства признаются полученными с нарушением закона, если при их собирании и закреплении были нарушены гарантированные Конституцией Российской Федерации права человека и гражданина или если собирание и закрепление доказательств осуществлено ненадлежащим лицом или органом, либо в результате действий, не предусмотренных процессуальными нормами.

При этом правовой статус заключения судебной экспертизы определен законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и, в силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежит оценке судом, наравне с другими представленными доказательствами.

Реализация предусмотренного частью 2 статьи 87 АПК РФ полномочия суда по назначению дополнительной или повторной экспертизы вытекает из принципа самостоятельности суда, который при рассмотрении конкретного дела устанавливает доказательства, оценивает их по своему внутреннему убеждению, основанному на их всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании.

По смыслу указанной нормы права, к ходатайству о назначении повторной экспертизы должно быть приведено обоснование того, что выводы экспертов являются необоснованными либо противоречивыми (статья 65 АПК РФ).

Согласно положениям статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Перед сотрудником АНО «Суденый эксперт» ФИО9 судом был поставлен следующий вопрос: «Какова по состоянию на 25.06.2012 года рыночная стоимость нежилого помещения, находящегося по адресу: <...>, общей площадью 1005,5 кв. м, кадастровый номер 77:01:0006010:3127?».

В соответствии с подпунктом 7 пункта 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса РФ в заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

В силу положений статьи 16 указанного Закона эксперт обязан провести полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам.

В заключении, должны быть отражены объекты исследований, содержание и результаты исследований (пункты 6, 7 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), оценка результатов исследований, выводы и их обоснование (пункт 8 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, очевидно основное требование действующего законодательства к полноте и достаточной обоснованности заключений экспертов.

Судом установлено, что в исследуемом Заключении отсутствует подробное описание проведённого исследования, выводы сделанные экспертом не подтверждаются ходом проведённого им исследования, а также не являются обоснованными и объективными, в заключении имеются противоречия.

В исследуемом Заключении экспертом ФИО9 не проведено исследование объекта недвижимости и отсутствует обоснование принадлежности к сегментам рынка недвижимости. Также отсутствует исследование рынка недвижимости в части тех его сегментов, к которым относится объект исследования.

В Заключении указывается, что были проанализированы архивы сайтов бесплатных объявлений, но не были найдены объекты-аналоги, подходящие по количественным и качественным характеристикам к исследуемому объекту. Однако, в рамках Заключения эксперта № 244/17 от 19 апреля 2017 года отсутствует основная информация о принадлежности объекта исследования к одному из сегментов рынка недвижимости, что является основополагающей качественной характеристикой объекта исследования, при отсутствии данной информации эксперт ФИО9 не описывает каким образом производился отбор и поиск объектов - аналогов, что противоречит ст. 8 Федерального закона № 73-ФЗ.

В Заключении эксперт пришел к выводу о возможности использования текущих предложений с применением поправки на дату оценки. Данный вывод противоречит п. 8 ФСО № 1, где указано, что «Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки».

Таким образом, в рамках исследуемого Заключения эксперт при проведении исследования не мог использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки. При этом суд при вынесении настоящего определения принимает во внимание, что в материалах дела имеются несколько заключений (отчетов) о рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества, представленные как истцом, так и ответчиком, строящиеся на исследовании на ретроспективную дату с использованием множества объектов – аналогов на дату совершения сделки, свидетельствующие о наличии достаточного сравнительного материала для проведения судебной оценочной экспертизы именно на дату реализации имущества, а на дату проведения оценки с применением поправки на цену.

К тому же анализ тенденций в рамках Заключения эксперта не проводился, и выбранные аналоги на дату проведения исследования (2017 год), отстоящие от даты оценки (2012 год) почти на пять лет, не могут подтверждать тенденции, сложившиеся на ретроспективную дату определения стоимости.

Также суд приходит к выводу о том, что и при проведении судебной оценочной экспертизы на основании заявленной экспертом методике по использованию текущих цен с применением соответствующих поправок экспертом были допущены ошибки, повлекшие занижение стоимости спорного объекта недвижимого имущества.

Так, при анализе ценовых данных 2012 и 2017 года эксперт ФИО9 ссылается на индикаторы цен на торговую недвижимость в июне 2012 года и начале 2017 года по данным аналитической компании RRG. При этом в заключении эксперта приводятся сведения из указанного источника о средневзвешенных ценах в качестве обоснования поправки на дату оценки (л. 24 Заключения).

При перепроверке судом Заключения было установлено, что на сайте компании RRG (http://rrg.ru/analytic/review/sale-april-2017), чьи сведения были использованных экспертом, стоимость одного квадратного метра торговых помещений существенно разнится со стоимостью, указанной в Заключении.

в Заключении эксперта Гордеевой Н.В. приводятся данные на 09 января 2017 года, но при этом в таблице № 5 (л. 24 Заключения) эти же данные указаны как стоимостные показатели за февраль – 263 330 руб./кв. м.

При анализе данных на сайте указанной выше аналитической компании было установлено, что стоимость 1 кв. м в январе 2017 года составляла – 204 143 руб./кв.м., а в феврале 2017 года эта стоимость составляла уже – 186 528 руб./кв. м.

В итоге использование судебным экспертом приведенных выше данных (на дату 09.01.2017 года за данные на февраль 2017 года) привели к тому, что итоговая стоимость имущества была существенно занижена, т. е. на 56%, поскольку при использовании данных за февраль 2017 года, а конкретно 06.02.2017 в размере 169 218 руб., коэффициент перерасчета составит 1,13, а не заявленный экспертом в размере 0,637.

При допросе ФИО9 в судебном заседании эксперт затруднился пояснить, в связи с чем в Заключении была использована минимальная стоимость одного квадратного метра в июне месяце 2012г. (на 11.06.2012г. – 167 752 руб.) и максимальная стоимость одного квадратного метра за январь 2017 г. (на 09.01.2017г. – 263 330 руб.), а не среднемесячные показателей, что существенным образом повлияло на коэффициент перерасчета.

Также эксперт затруднился пояснить суду и сторонам в связи с чем был неправильно рассчитан индекс пересчета на июнь 2012 года, что привело к существенному занижению итоговой стоимости объекта исследования на 44, 27%.

Суд также отмечает, что на л. 25 Заключения экспертом использованы материалы о динамике цен компании Росриэлт (https://rosrealt.ru/), в качестве подтверждения обоснования сделанных выводов, однако на сайте данной компании прямо указано, что: «Запрещается использование данных в официальных отчетах, справках, научных и студенческих работах, судебных делах и т.п.».

Таким образом, данные с сайта компании не могут служить обоснованием или подтверждением поправки на дату оценки, что препятствует использованию данных Заключения.

В Заключении экспертом использованы аналоги с датами на период с 13 апреля 2017 г. по 22 апреля 2017 г. В частности, аналог № 1 в сравнительном подходе использован от 22 апреля 2017 г, т.е. после даты составления Заключения.

Так, при проведении исследования, экспертом нарушена ст. 16 закона от 31 мая 2001г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в части обязанности проведения экспертом обоснованного и объективного заключения по поставленным перед ним вопросам.

В Заключении эксперта (на л. 64), при определении потенциального валового дохода (таблица № 13, л. 64 Заключения) отсутствует информация о предполагаемых потерях от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости. Так же эксперт не отразил в заключении какие именно расходы включены в «Операционные расходы» и «Эксплуатационные расходы», это лишает возможности проверить достаточность и обоснованность перечня включенных расходов.

При проведении расчета потенциально валового дохода и определении чистого операционного дохода, в таблице № 13 экспертом ФИО9 допущена техническая ошибка – указан не верный размер площади объекта исследования: вместо 1005,5 кв.м. эксперт использовал при расчете 1005,1 кв.м.

Это привело к искажению вычисления в рамках определения рыночной стоимости объекта исследования доходным подходом.

В проведенном исследовании нет информации, на каком основании объект исследования отнесен к объектам класса «С» и почему именно все данные из справочников используются именно к этому классу помещений. Отсутствие информации о том, к какому классу относится объект исследования не позволяет прийти к однозначным выводам о стоимости объекта исследования.

При проведении исследования, экспертом нарушена ст. 16 закона от 31 мая 2001г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в части обязанности проведения экспертом обоснованного и объективного заключения по поставленным перед ним вопросам.

Также при расчете стоимости объекта оценки сравнительным подходом экспертом были допущены следующие ошибки и неточности, повлиявшие на итоговую стоимость объекта, которые нашли свое подтверждение в судебном заседании.

Так на стр. 52 согласно представленному расчету:

А) Стоимость Аналога № 1 составляет: (85 000 000/313-17%)*0,64*0,86=123 627,05 руб./м2. Однако при перепроверке указанный показатель должен составлять: 124 059,81 руб./м2. Снижение стоимости составило – 432,76 руб./м2;

Б) Стоимость Аналога № 2 составляет: (90 000 000/415-17%)*0,64*0,86=98 726,40 руб./м2. Однако при перепроверке указанный показатель должен составлять: 99 072,00 руб./м2. Снижение стоимости составило – 345,6 руб./м2;

В) Стоимость Аналога № 3 составляет: (127 000 000/1108-17%)*0,64=60 674,25 руб./м2. Однако при перепроверке указанный показатель должен составлять: 60 886,64 руб./м2. Снижение стоимости составило – 212,39 руб./м2;

Г) Стоимость Аналога № 4 составляет: (65 000 000/672,9-17%)*0,64*0,92=47 042,58 руб./м2. Однако при перепроверке указанный показатель должен составлять: 47 207,25 руб./м2. Снижение стоимости составило – 164,67 руб./м2;

Д) Стоимость Аналога № 5 составляет: (50 000 000/519-17%)*0,64*0,92=46 917,08 руб./м2. Однако при перепроверке указанный показатель должен составлять: 47 081,31 руб./м2. Снижение стоимости составило – 164,23 руб./м2;

Учитывая все вышеизложенное и несоответствия при приведенных в Заключении условиях, рыночная стоимость, определенная сравнительным подходом, может быть равной 75 812 972 рубля. Таким образом, снижение предположительно составило: 75 547 796 руб. - 75 812 972 руб. = - 265 175,90 руб.

При расчете стоимости объекта оценки доходным подходом экспертом были допущены следующие ошибки и неточности, повлиявшие на итоговую стоимость объекта.

На стр. 63 согласно представленному расчету:
А) Стоимость аренды Аналога № 2 составляет: (21 573-8,4%)*0,64*0,87= 10 951,28

руб./м2. Однако при перепроверке указанный показатель должен составлять: 11 002,85 руб./м2. Снижение стоимости составило – 51,57 руб./м2;

Б) Стоимость аренды Аналога № 3 составляет: (30 800-8,4%)*0,64*0,8= 14 377,24 руб./м2. Однако при перепроверке указанный показатель должен составлять: 14 444,95 руб./м2. Снижение стоимости составило – 67,7 руб./м2;

В) Стоимость аренды Аналога № 4 составляет: (39 984-8,4%)*0,64*0,8= 18 664,28 руб./м2. Однако при перепроверке указанный показатель должен составлять: 18 752,18

руб./м2. Снижение стоимости составило – 87,9 руб./м2. Итоговая стоимость должна быть: 14 733,33 руб./м2.

Снижение стоимости составило: 14 664,30-14 733,33= - 69,03 руб./м2.

Экспертом при расчете потенциального валового дохода указаны противоречивые данные и допущены арифметические ошибки:

А) На стр. 63 годовая арендная ставка с учетом НДС составила 14 664,3 руб./м2; на стр. 64 при расчете потенциального валового дохода значение годовой арендной ставки с учетом НДС - 17 354 руб./м2., что противоречит ст. 8 Закона № 73-ФЗ, ст. 16 Закона № 73- ФЗ.

Б) На стр. 64 при расчете потенциального валового дохода имеется арифметическая ошибка: 17 354*1005,1-5 015 449-3 427 391 = 8 999 445 рублей, более того, неверно указана площадь объекта недвижимости (площадь объекта – 1005,5 м2), следовательно, фактически должно быть значение 17 354*1005,5-5 015 449-3 427 391= 9 006 607 рублей, что противоречит ст. 8 Закона № 73-ФЗ, ст. 16 Закона № 73-ФЗ.

В) На стр. 64 потенциальный валовый доход в результате расчета составил 8 999 445 рублей. На стр. 65 при расчете рыночной стоимости помещений в табл. 15 потенциальный валовый доход имеет значение 6 296 212 рублей, что противоречит ст. 8 Закона № 73-ФЗ, ст. 16 Закона № 73-ФЗ.

Г) На стр. 65 при расчете рыночной стоимости помещений в табл. 15 имеется арифметическая ошибка: 6 296 212 / (9,8/100) = 61 702 880 рублей, однако при перепроверке указанный показатель должен составлять 64 247 061 руб., что противоречит ст. 8 Закона № 73-ФЗ, ст. 16 Закона № 73-ФЗ.

Учитывая все ошибки и несоответствия при заданных условиях рыночная стоимость, определенная доходным подходом, должна быть равной: (14 733,33 * 1 005,55 015 449-3 427 391) / (9,8/100) = 65 015 544 рубля.

Таким образом, снижение составило: 61 702 880 руб. – 65 015 544 руб. = - 3 312 664 рубля.

При таких обстоятельствах судом принят довод истца, что, многочисленные нарушения, использование недостоверной информации и арифметические ошибки, привели к тому, что стоимость объекта исследования в рамках проведенного исследования является недостоверной.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности,

с учетом доводов сторон, арбитражный суд приходит к выводу о наличии оснований для назначения повторной судебной оценочной экспертизы и поручить ее иному эксперту.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 184, 185, 223 АПК РФ, суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

проведение повторной судебной экспертизы рыночной стоимости нежилого помещения, находящегося по адресу <...>, общей площадью 1005,5 кв. м, кадастровый номер 77:01:0006010:3127 по состоянию на дату оспариваемой сделки на 25.06.2012 года.

- Какова по состоянию на 25.06.2012 года рыночная стоимость нежилого помещения, находящегося <...> общей площадью 1005,5 кв. м, кадастровый номер 77:01:0006010:3127, в том числе отдельно при наличии обременений (ипотеки)?

Подпись предупрежденного должна в обязательном порядке содержаться в тексте экспертного заключения.

Предоставить в распоряжение эксперта материалы дела № А40-58262/12-71-157 Б в части обособленного спора по рассматриваемому иску в помещении Арбитражного суда г. Москвы.

Ответчику Мирзоеву Нажмаддину Мирзага оглы – обеспечить доступ эксперту в нежилые помещения.

Экспертной организации, эксперту ФИО13 обеспечить проведение экспертизы и представить в суд заключение по поставленным вопросам в срок до 15 ноября 2017 года.

Заключение должно соответствовать требованиям ст. 86 АПК РФ (текст прилагается).

К экспертному заключению в обязательном порядке прилагается счет на оплату экспертизы с указанием всех необходимых платежных реквизитов для его оплаты.

В случае невозможности завершения экспертизы в установленный судом срок, экспертной организации заблаговременно сообщить суду о сроке окончания экспертизы и представления экспертного заключения.

В случае, если после получения документов выяснится, что стоимость экспертизы по указанным в настоящем определении вопросам существенно превысит внесенную сторонами денежную сумму, немедленно проинформировать суд о необходимости внесения дополнительных средств на депозит суда.

Разъяснить эксперту, что он вправе с разрешения арбитражного суда знакомиться с материалами дела, участвовать в судебных заседаниях, задавать вопросы лицам, участвующим в деле, заявлять ходатайства о предоставлении дополнительных материалов.

Разъяснить эксперту, что денежные суммы, причитающиеся за проведение экспертизы, выплачиваются после выполнения им своих обязанностей с депозитного счета арбитражного суда.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что они могут присутствовать при проведении экспертизы, за исключением случаев, если такое присутствие способно помешать нормальной работе экспертов, но не вправе вмешиваться в ход исследований.

Приостановить производство в деле № А40-58262/12-71-157 Б по исковому заявлению истца - конкурсного управляющего ЗАО «Лада Инжиниринг Инвест Компани» ФИО1 к ответчикам: 1) ФИО2, 2) ООО «Стройпроект» о признании договора купли-продажи от 25.06.2012 г. нежилого помещения, находящегося по адресу <...> общей площадью 1005,5 кв. м, кадастровый номер 77:01:0006010:3127 недействительной сделкой и применении последствий недействительности сделок, с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования: 1) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <...>) ЗАО «АВ- Инвест», 4) ООО «Городской супермаркет».

Определение в части приостановления производства в деле № А40-58262/12-71- 157 Б по обособленному спору может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента вынесения в полоном объеме.

Судья Л.А. Кравчук