Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Новолайн» заявление ФИО1 о применении параграфа 7 «Банкротство застройщиков» в отношении должника

при участии: согласно протоколу судебного заседания,

У С Т А Н О В И Л:

Решением Арбитражного суда города Москвы от 20.01.2017 (18.01.2017 дата оглашения резолютивной части решения) ООО «Новолайн» (далее – должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство по упрощенной процедуре ликвидируемого должника, конкурсным управляющим утвержден ФИО2, о чем опубликованы сведения в газете "Коммерсантъ" №16 от 28.01.2017.

Определением суда от 14.08.2020 ФИО2 освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего должника, конкурсным управляющим должника утвержден ФИО3.

Определением суда от 18.06.2021 ФИО3 освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего должника, конкурсным управляющим должника утверждена ФИО4 (далее – конкурсный управляющий).

В данном судебном заседании рассматривалось заявление ФИО1 (далее – заявитель), в котором просит применить к должнику правила параграфа 7 главы 9 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Представитель заявителя поддержал требования в полном объеме по доводам, изложенным в заявлении.

Представители конкурсного управляющего и кредитора ООО УК «Надежное управление» возражали против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в отзыве.

Заслушав мнение лица, участвующего в обособленном споре, исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из заявления и установлено судом, 31 октября 2001 года между Московским земельным комитетом (Москомзем) (правопредшественник ДГИ г. Москвы) и ОАО «Московский завод электроизмерительных приборов» был заключен Договор долгосрочной аренды земельного участка № М-05- 017720, предметом которого являлся земельный участок площадью 4 424 кв.м., расположенный по адресу: <...>, предоставленный в пользование на условиях аренды для эксплуатации административно-производственных зданий сроком на 49 лет (далее – Договор аренды).

06 июня 2012 года между ЗАО «МЗЭП Духовской» и ООО «Новолайн» заключен договор купли-продажи недвижимости от 06.06.2012г., по условиям которого, и на основании Акта приема-передачи недвижимости от 14.06.2012г. ООО «Новолайн» (ИНН <***>) приобрело ряд объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке.

Согласно Дополнительному соглашению от 12.11.2012г. в связи с переходом права собственности на здания в пользу ООО «Новолайн» (ИНН <***>) и ЗАО «Дега» (ИНН <***>) права и обязанности по Договору долгосрочной аренды земельного участка № М-05-017720 от 31.10.2001 перешли от ЗАО «МЗЭП Духовской» к арендатору № 1 (ООО «Новолайн» (ИНН <***>) и арендатору № 2 (ЗАО «Дега» (ИНН <***>).

Впоследствии ЗАО «Дега» и ООО «Новолайн» начали реконструкцию, в отсутствие разрешения на строительство, фактически новое строительство.

В период с 2013 года по 2016 год более чем 50 (пятидесяти) гражданам были реализованы помещения (апартаменты), расположенные в зданиях по адресу <...> (кадастровый номер земельного участка 77:05:0001012:61). Помещения приобретались преимущественно для личного проживания.

27 июня 2013 года между ФИО1 и ООО «Новолайн» был заключен предварительный договор купли-продажи апартамента, с учетом дополнительных соглашений к нему №1 от 25.04.2014 и №2 от 30.12.2014 стороны должны были заключить основной договор, по которому ООО «Новолайн» должен был передать ФИО5 в собственность помещение по адресу: <...>, общей площадью 73,8 кв.м., а именно: антресоль 1-ro этажа, комнаты 1 и 2.

Срок заключения основного договора сторонами был определен 31 декабря 2014 года.

ФИО5, по условиям предварительного договора купли-продажи апартамента от 27 июня 2013 года, произвела полную оплату приобретенного помещения в адрес ООО «Новолайн» в размере 543 400 долларов США в рублях по курсу 31, 5 рублей за 1 доллар США, что подтверждаться платежным поручением № 33401 от 02.07.2013 года на сумму 17 117 000,00 рублей.

22.11.2015 года стороны заключили дополнительное соглашение к предварительному договору купли продажи апартамента от 27.07.2013 года, которым внесли изменения в п.1.1 Предварительного договора, конкретизировав переданное ранее нежилое помещение, после постановки на кадастровый учет, апартамент представил из себя два отдельных объекта недвижимого имущества, расположенных по адресу: <...>: антресоль 1: комната 1, кадастровый номер 77:05:0001012:8258; антресоль I: комната 2, кадастровый номер 77:05:000l012:8242. Недвижимое имущество до настоящего времени в собственность не передано, разрешение на строительство и акт ввода объекта не выдавались.

Ранее, вступившим в законную силу определением Арбитражного суда города Москвы от 07.03.2018 по делу № А40-202856/15-88-375 «Б» установлено, что в Группу компаний «Red Development» входили следующие организации: ООО «Универсал Строй» (ОПТ: 1047796513313), ЗАО «Арбита» (ОГРН: <***>), ЗАО «Сэм энд Смит» (ОГРН: <***>), ООО «РЕВКО ИНВЕСТМЕНТ» (ОГРН: <***>). ОАО «Типография Новости» (ОГРН: <***>), Vanity Group Ltd (РГН: 1668616), FRANKLIN MANAGEMENT LTD (РГН: 99,482), ООО «Принт Инвест» (ОГРН: <***>), ООО «ТЕХПРОМИНВЕСТ» (ОГРН: <***>), ATHELWAY TRADING (РГН: НЕ 290030). Управление компаниями входящими в состав ГК «Red Development», в том числе и обществом осуществлялось централизованно из центрального офиса, в состав которого входили бухгалтерский, финансовый, строительный, маркетинговый, юридический и прочие департаменты (отделы), каждый департамент осуществлял предназначенную ему функцию. Цепочка подчинения в ГК «Red Development» строилась от рядовых подчиненных к начальникам департаментов, последние подчинялись ФИО6

Как следует из материалов дела, ООО «МКМ-99» входит в Группу компаний «Red Development», которая является девелопером (застройщиком) проектов «лофт апартаментов» в г. Москве, объекты строительства расположены по следующим адресам: ул. Часовая, д. 28 (проект Лофт Тайм) компаниями владельцами недвижимости по данному объекту, входящими в ГК «Red Development)), являются/являлись ООО «Мира», ЗАО «Верона», АО «Сэм энд Смит» (ОГРН: <***>), ООО «Альгидо» (ИНН <***>); пер. Духовской. дом. 17 (проект Лофт 1 и Лофт 2) компаниями владельцами недвижимости по данному объекту, входящими в ГК «Red Development)), являются/являлись ООО «Универсал Строй» (ОГРГ: 1047796513313), ЗАО «АРБИТА» (ОГРН: <***>), АО «Сэм энд Смит» (ОГРН: <***>), ООО «Строительная компания Дексус», ООО «Новолайн», ЗАО «Дега»; ул. 2-я Рыбинская, д. 13 (проект Лофт Гарден) компаниями владельцами недвижимости по данному объекту, входящими в ГК «Red Development)) являются/являлись ЗАО «Верона», ООО «РЕВКО ИНВЕСТМЕНТ» (ОГРН: <***>); ул. Михалковская д. 48 (проект Лофт Парк) компанией владельцем недвижимости по данном-объекту, входящая в ГК «Red Development)), являлась ЗАО «Фабрика имени Петра Алексеева»; ул. Фридриха Энгельса, д. 46, стр. 1, 2,6 и ул. Большая Почтовая, д.7. стр. 1 (проект Лофт Пост), компанией владельцем недвижимости по данному объекту, входящей в ГК «Red Development)), является АО «Типография Новости» (ОГРН: <***>).

Владельцем (конечным бенефициаром), а также контролирующим лицом компаний входящих в состав ГК «Red Development» куда входит и ООО «МКМ-99» является ФИО6, владение компанией им осуществлялось через третьих лиц и офшорные компании.

Кроме вышеуказанных компаний ФИО6 является лицом, контролирующим деятельность следующие компании, входящие в периметр ГК «Red Development)): ЗАО Лилиан; ЗАО «РИНКО»; ООО «Витера»; Компания «Вэнити Труп Лтд» (Vanity Group Ltd (РГН: 1668616); Компания ФРАНКЛИН МЕНЕДЖМЕНТ ЛТД (FRANKLIN MANAGEMENT LTD (РГН:' 99,482)); Компании АТЕЛВЕЙ ТРЕЙДИНГ ЛИМИТЕД (ATHELWAY TRADING (РГН: НЕ 290030)); Антураж Груп ЛТД" (Anturag Group LTD); «Адилисса Бизнес ЛТД»; «ОУФИЛД ТРЕЙДИНГ ЛИМИТЕД»; Лаудердейл Холдинг Сервисез Инк; Онвардо Холдинг Лимитед; Тимал Трейдинг Лимитед; Вандалино Холдинг Лимитед; ООО «Принт Инвест» (ОГРН: <***>); ООО «ТЕХПРОМИНВЕСТ» (ОГРН: <***>); ООО «НК Групп».

Актом Государственной инспекции по недвижимости от 14 августа 2014 г. № 9006751 был установлен факт наличия незаконно размещенных объектов на земельном участке с адресным ориентиром: <...>, кадастровый номер 77:05:0001012:61 общей площадью 4 424 кв.м.

Поскольку строения Комплекса были внесены в Постановление Правительства Москвы от 11 декабря 2013 года № 819-ПП, Правительство города Москвы и Департамент городского имущества города Москвы обратились ко всем собственникам помещений в строении 10,12 с иском о признании прав собственности на объекты отсутствующими, о признании их самовольными постройками и об их сносе.

В рамках легализации объекта было инициировано заседание Градостроительноземельной комиссии города Москвы, которая приняла Протокол от 16.11.2017 года № 36 (далее – «Протокол ГЗК»), пункт 32.2 которого «О применении штрафных санкций по факту самовольного строительства объектов и внесении изменений в правила землепользования и застройки города Москвы в отношении территории по адресу: пер. Духовской, вл. 17, стр. 10, 12, 17, 18 (ЮАР) (пересмотр ранее принятого решения)» регламентирует по пунктам порядок вывода объекта из Постановления 819-ПП и процедуру внесения изменений в правила землепользования и застройки города Москвы в отношении строений 10,12,17 и 18, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 77:05:0001012:61.

Впоследствии 22.11.2015 года стороны заключили дополнительное соглашение к предварительному договору купли продажи апартамента от 27.07.2013 года, которым внесли изменения в п.1.1 Предварительного договора, конкретизировав переданное ранее нежилое помещение, после постановки на кадастровый учет, апартамент представил из себя два отдельных объекта недвижимого имущества, расположенных по адресу: <...>: антресоль 1: комната 1, кадастровый номер 77:05:0001012:8258, запись о регистрации права за № 77-77/015-77/015/001/2016-1824/1 от 09.12.2016 (Собственность), с зарегистрированным обременением № 77:05:0001012:8258-77/015/2017-1 от 15.03.2017 (Арест); антресоль 1: комната 2, кадастровый номер 77:05:0001012:8242, запись о регистрации права № 77-77/015-77/015/001/2016-1825/1 от 09.12.2016 (Собственность), с зарегистрированным ограничением за № 77:05:0001012:8242-77/015/2017-1 от 15.03.2017 (Арест), что подтверждается сведениями, размещенными на официальном сайте Управления Росреестра по гор. Москве.

Продавец вышеуказанным соглашением подтвердил, что апартамент приобретается покупателем исключительно для собственного проживания и проживания членов семьи, то есть для целей не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Как указал заявитель, с учетом того, что должник возвел строение без разрешения на строительство, невозможно утверждать, что помещения, проданные заявителю, - нежилые, помещения являются жилыми, и продавались исключительно для проживания, поскольку подтверждается многочисленной рекламой Жилого комплекса ЛОФТ-17.

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, указав, что заявителю умышленно была продана недвижимость, созданная в отсутствие выданного в установленном порядке разрешения на строительства, должник соответствует статусу застройщика, заявитель обратился в суд с настоящими требованиями.

Согласно части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее по тексту - Закон о банкротстве) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве застройщиком признается юридическое лицо, независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.

Как указано в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.08.2016 N 304-ЭС16-4218, из анализа положений пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве следует, что для признания за должником соответствующего статуса, помимо наличия общих признаков банкротства, необходимо соблюдение специальных условий, а именно: привлечение им денежных средств и (или) имущества участника строительства; наличие к нему денежных требований или требований о передаче жилых помещений; объектом строительства выступает многоквартирный дом, который на момент привлечения денежных средства и (или) имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 31.07.2015 N 305-ЭС15-3229).

В соответствии с ч. 2 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве участником строительства является физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и нежилого помещения или денежное требование, а также Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

При этом в соответствии с ч. 2 и ч. 4 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве под требованием о передаче жилого помещения понимается требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию; денежное требование - требование участника строительства о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора; возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения; возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору; возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом незаключенным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору.

Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов, о чем, в частности, свидетельствует установление для граждан третьей приоритетной 8 очереди удовлетворения требований по отношению к другим кредиторам (пункт 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве).

Поэтому применение названных правил должно быть направлено на достижение этой цели, а не на воспрепятствование ей.

С точки зрения Закона о банкротстве, застройщиком признается привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, а требование о передаче жилого помещения - требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию.

Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве денежное требование - это требование участника строительства о: возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора; возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения; возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору.

Исходя из вышеизложенного, для применения в отношении должника правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, в деле о банкротстве должны быть заявлены требования участника строительства о передаче жилого помещения, основанные на договоре, заключенном до введения объекта в эксплуатацию, или денежные требования к такому застройщику, привлекавшему непосредственно денежные средства дольщиков.

Согласно п. 5 ст. 201.1 Закона о банкротстве объект строительства - многоквартирный дом, в отношении которого участник строительства имеет требование о передаче жилого помещения или имел данное требование до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, в том числе многоквартирный дом, строительство которого не завершено (далее - объект незавершенного строительства).

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 24.09.2012 N 1823-О, содержащиеся в пункте 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве положения определяют требование о передаче жилого помещения как требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (подпункт 3), объект строительства - как многоквартирный дом, в отношении которого участник строительства имеет требование о передаче жилого помещения или имел данное требование до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, в том числе многоквартирный дом, строительство которого не завершено (подпункт 5).

В подпункте 1 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве установлено единственное требование к должнику для признания его застройщиком - наличие к нему требования о передаче жилых помещений или денежных требований.

Между тем, в рассматриваемом случае судом установлено, что к должнику не имеется требований о передаче жилых помещений, поскольку в собственности у должника имеются только нежилые помещения, а здание, в котором находятся помещения, на которые ссылается заявитель, – не являются многоквартирным домом.

Согласно пп. 3 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве, требование о передаче жилого помещения – это требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме или жилого помещения (части жилого дома) в жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков (далее - жилой дом блокированной застройки), которые на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введены в эксплуатацию (далее - договор, предусматривающий передачу жилого помещения).

Согласно пп. 5 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве, объект строительства - многоквартирный дом или жилой дом блокированной застройки либо здание (сооружение), предназначенное исключительно для размещения машино-мест, в отношении которых участник строительства имеет требование о передаче жилого помещения и (или) требование о передаче машино-места и нежилого помещения или имел данные требования до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения, в том числе многоквартирный дом или жилой дом блокированной застройки, строительство которых не завершено.

Здание с кадастровым номером 77:05:0001012:7098, расположенное по адресу: <...>, (далее – Здание), в котором находятся помещения должника, в том числе помещения, в отношении которых был заключен предварительный договор с ФИО5, является полностью нежилым зданием, что подтверждается выпиской из ЕГРН на здание, а также на этаж, на котором находятся помещения, в отношении которых был заключен предварительный договор с ФИО5 прилагаем.

Из этого следует, что данные объект недвижимости не является многоквартирным домом.

Помещения с кадастровым номером 77:05:0001012:8258 и 77:05:0001012:8242, в отношении которых был заключен предварительный договор с ФИО5,. также являются нежилыми помещениями, что также подтверждается выпиской ЕГРН, представленной в материалы обособленного спора.

Кроме того, актом экспертного исследования от 17 июня 2015 года № 2063/19-6 установлено, что функциональным назначением здания является размещение аппарт-отеля, в составе которого имеются также офисные блоки.

Согласно законодательству Российской Федерации (Жилищный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 24.11.1996 N 132-ФЗ "Об основах туристской деятельности в Российской Федерации", постановление Правительства Российской Федерации от 18.11.2020 N 1860 "Об утверждении Положения о классификации гостиниц") по своему юридическому статусу апартаменты относятся к нежилым помещениям, предназначенным для временного размещения (пребывания) граждан (апартаменты, сервисные апартаменты, комплекс апартаментов и др.).

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)) - п. 2 ст. 15 ЖК РФ.

Сложившаяся судебно-арбитражная практика относит апартаменты к нежилому фонду, данные помещения не являются объектами жилищных прав (определения Верховного Суда Российской Федерации от 15.10.2018 N 310-КГ18-16918 по делу N А54-6031/2017, от 10.04.2018 N 6-КГ18-6).

Земельный участок с кадастровым номером 77:05:0001012:61, на котором находится Здание, в настоящее время имеет следующий вид разрешенного использования: для эксплуатации административно-производственных зданий, что также исключает нахождение на земельном участке многоквартирного дома.

Довод ФИО5 о том, что здание ранее было включено Постановлением Правительства Москвы от 24 марта 2015 года № 139-П в перечень самовольных построек, не имеет значения для рассмотрение настоящего спора, поскольку признание объекта самовольной постройкой не привело к изменению назначения объекта: здание с момента постройки и по настоящее время является нежилым.

Данный факт подтверждается выписками из ЕГРН, а также актом экспертного исследования от 17 июня 2015 года № 2063/19-6, предоставленным ФИО5 в материалы обособленного спора, где указано, что по результатам осмотра установлено, что здание является нежилым. Также указано, что в здании размещаются апартаменты, то есть нежилые помещения, а назначение объекта – для размещения гостиничных номеров с административными помещениями.

Кроме того, уже были проведены мероприятия по узакониванию объекта, в связи с чем здание было исключено из перечня самовольных построек Постановлением Правительства Москвы от 31 июля 2019 г. № 975-ПП.

При этом, суд отмечает, что использование помещения ФИО5 не по назначению (для постоянного проживания) не меняет юридический статус помещения. Недобросовестная реклама должником помещений также не меняет его статус.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что к должнику отсутствуют требования о передаче жилых помещений, а здание, в котором находятся помещения, не является многоквартирным домом, что само по себе исключает применение параграфа 7 Закона о банкротстве.

Более того, к должнику не имеется денежных требований, установленных пп. 4 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве.

Так, согласно пп. 4 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве, денежное требование - требование участника строительства о:

а) возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора;

б) возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение, машино-место, нежилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) договору, предусматривающему передачу машино-места и нежилого помещения;

в) возврате денежных средств, уплаченных по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) договору, предусматривающему передачу машино-места и нежилого помещения, которые признаны судом или арбитражным судом недействительными, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по таким договорам;

г) возврате денежных средств, уплаченных по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) договору, предусматривающему передачу машино-места и нежилого помещения, которые признаны судом или арбитражным судом незаключенными, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по таким договорам.

При этом требование о передаче машино-места и нежилого помещения – это требование участника строительства - физического лица о передаче ему на основании возмездного договора в собственность машино-места и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме, которые на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введены в эксплуатацию (далее - договор, предусматривающий передачу машино-места и нежилого помещения). При этом для целей настоящего параграфа под нежилым помещением понимается нежилое помещение, площадь которого не превышает семи квадратных метров (пп. 3.1 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

Таким образом, обязательным условием для применения в деле о банкротстве правил о банкротстве застройщика, предусмотренных параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве, в любом случае является наличие между кредитором (кредиторами) и должником правоотношений, в которых на стороне должника существует или существовало ранее обязательство по передаче кредитору (кредиторам) жилого помещения либо нежилого помещения площадью менее 7 кв. м. в многоквартирном доме (Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2018 N 17АП-3570/2017-АК по делу N А60-29063/2016).

Как указано выше и установлено судом, нежилое здание по адресу: <...>, в котором находятся помещения должника не является многоквартирным домом, а сами помещения являются нежилыми.

Таким образом, к должнику не имеется вышеуказанных денежных требований.

При этом на момент заключения предварительного договора здание уже было введено в эксплуатацию (в 1925 году), т.е. должник не привлекал денежные средства для строительства.

Согласно Определению Верховного Суда Российской Федерации от 31.07.2015 N 305-ЭС15-3229, по смыслу положений п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве для признания за лицом статуса застройщика, помимо наличия общих признаков банкротства, необходимо соблюдение специальных условий, а именно:

1) наличие к нему денежных требований или требований о передаче жилых помещений;

2) привлечение им денежных средств или иного имущества участника строительства;

3) объектом строительства выступает многоквартирный дом, который на момент привлечения денежных средств или иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию.

Нежилое здание по адресу: <...>, было введено в эксплуатацию в 1925 году.

Заявителем в материалы обособленного спора представлена экспертиза, согласно которой изменение параметров здания с 829,1 кв. м. до 5 898 кв. м. произошли в результате нового строительства – демонтажа 1-этажного здания и возведения 5-этажного здания.

Однако, согласно акту экспертного исследования от 17 июня 2015 года № 2063/19-6, указанное изменение параметров Здания произошло до 25.12.2012 года, то есть еще до заключения предварительного договора с заявителем, так как ФИО5 в своем заявлении указала, что предварительные договоры с другими лицами были заключены в 2013-2016 годах.

Таким образом, должник не привлекал денежные средства граждан ни для строительства, ни для изменения параметров Здания. Все указанные работы были завершены до заключения предварительных договоров.

Текст предварительных договоров также не содержит упоминаний о строительстве или изменении параметров Здания.

Данный факт также подтверждается тем, что изначально должник приобрел указанное Здание на основании Договора купли-продажи недвижимости от 6 июня 2012 года, заключенного между ЗАО «МЗЭП Духовской» (продавец) и ООО «Новолайн» (покупатель) – договор со штампом Росреестра прилагаем.

Согласно указанному договору купли-продажи, в момент его подписания площадь Здания уже составляла 5 898 кв. м., то есть должник приобрел уже существующее 5-этажное здание, право собственности на которое было зарегистрировано в ЕГРН.

Указанное означает, что должник не привлекал деньги для строительства, а приобрел уже готовое 5-этажное здание, введенное в эксплуатацию.

Более того, суд также отмечает, что ФИО5 не соответствует критериям для признания ее участником строительства, посколкьу у данного лица отсутствуют права требования к должнику о передаче недвижимости.

Так, ФИО5 в своем заявлении ссылается на п. 6 ст. 201.1 Закона о банкротстве, согласно которому арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения, требования о передаче машино-места и нежилого помещения или денежного требования, в том числе в случае заключения предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения, машино-места, нежилого помещения в объекте строительства.

Между тем, данная норма не применима к настоящему спору, поскольку для целей применения параграфа 7, используются термины из ст. 201.1 Закона о банкротстве, согласно которой под объектом недвижимости понимается исключительно многоквартирный дом (пп. 5 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве), а под нежилым помещением – нежилое помещение в многоквартирном доме площадью менее 7 кв.м. (пп. 3.1 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

Согласно пп. 2 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве, участник строительства – это физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и нежилого помещения или денежное требование, а также Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

В рассматриваемом случае у ФИО5 нет требований к Должнику о передаче недвижимости, так как между ней и должником был заключен предварительный договор купли-продажи. При этом договор купли-продажи, или договор участия в долевом строительстве ФИО5 не заключала.

По условиям Предварительного договора от 27 июня 2013 года (далее – Предварительный договор), заключенного между Должником и ФИО5, стороны обязуются в будущем заключить Основной договор купли-продажи Нежилых помещений Должника не позднее 31 декабря 2014 года при условии снятия залога с Нежилых помещений Должника (п. 1.1, 1.4 Предварительного договора).

Согласно статье 429 Гражданского кодекса РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Исходя из смысла указанной нормы предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство в отношении недвижимого имущества.

Согласно статье 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Исходя из смысла указанной нормы предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство в отношении недвижимого имущества. Сам по себе предварительный договор не является договором передачи имущества либо прав на имущество, при его заключении по смыслу статьи 429 ГК РФ не происходит переход права собственности.

Между тем, в установленный предварительными договором срок основной договор так и не был заключен, следовательно, обязательства сторон по заключению основных договора прекратились в силу положений пункта 6 статьи 429 ГК РФ в связи с незаключением сторонами основного договора в срок, установленный предварительным договором.

Таким образом, заявитель не является собственником спорного объекта недвижимости.

Более того, указанный факт подтвержден вступившим в законную силу судебным актом, которым заявителю было отказано в регистрации права собственности на спорные помещения, а именно апелляционным определением Московского городского суда от 06 июля 2017 года по делу № 33-16916/17 суд отказал Ягелло (ФИО5) Н.Б в признании права собственности на нежилые помещения с кадастровыми номерами 77:05:0001012:8258 и 77:05:0001012:8242.

В соответствии с ч. 1 ст. 16 АПК РФ вступившее в законную силу судебное решение является обязательным для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежит исполнению на всей территории Российской Федерации.

В соответствии с п. 3 ст. 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

При таких обстоятельствах, в силу положений части 3 статьи 69 АПК РФ установленные в рамках дел № 33-16916/17 обстоятельства отсутствия у заявителя оснований для признания за ним права собственности на спорные объекты недвижимости не подлежат доказыванию вновь в рамках настоящего обособленного спора.

Кроме того, судом установлено, что ООО УК «Надежное управление» Д.У. Кредитным ЗПИФ «Кредитный 1» (далее - кредитор), как залогодержатель спорных помещений, не давал согласия на отчуждение помещений.

Как следует из материалов обособленного спора, спорные помещения находятся в залоге у кредитора на основании Договора ипотеки от 07.10.2014 г. № 31/З.Залог был зарегистрирован Управлением Росреестра по Москве 22.10.2014

Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда города Москвы от 21 июня 2017г. по настоящему делу суд установил для требований ООО УК «Надежное управление» Д.У. Кредитным ЗПИФ «Кредитный 1» статус обеспеченных залогом имуществом должника на объекты недвижимости с кадастровыми номерами 77:05:0001012:8250; 77:05:0001012:8242; 77:05:0001012:8246; 77:05:0001012:8254; 77:05:0001012:8257; 77:05:0001012:8249; 77:05:0001012:8251; 77:05:0001012:8255; 77:05:0001012:8241; 77:05:0001012:8258; 77:05:0001012:8243; 77:05:0001012:8240; 77:05:0001012:8245; 77:05:0001012:8244; 77:05:0001012:8247; 77:05:0001012:8248; 77:05:0001012:8252; 77:05:0001012:8253; 77:05:0001012:8256.

Согласно п. 2 ст. 346 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Согласно п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Таким образом, для отчуждения должником спорных помещений, потребовалось бы согласие залогодержателя.

Кроме того, в предварительном договоре ФИО5 было указано, что должник вправе передавать спорные помещения в залог (п. 1.2), а основной договор может быть заключен только при условии снятии залога (п. 1.4).

Указанное свидетельствует об осведомленности заявителя о наличии залоговых обременений в отношении спорных объектов недвижимости.

Между тем, ООО УК «Надежное управление» Д.У. Кредитным ЗПИФ «Кредитный 1», как залогодержатель спорных помещений, не давало согласия на отчуждение помещений, являющихся предметом залога, в связи с чем, заявитель не может стать собственником спорных помещений, ввиду отсутствия согласия залогодержателя на отчуждение должником имущества.

Данный факт также был установлен в определении Московского городского суда от 06 июля 2017 года по делу № 33-16916/17.

Более того, суд также отмечает, что заявитель не производил оплату спорных помещений, а лишь внес обеспечительный платеж в счет исполнения обязательства по заключении основного договора.

Так, обращаясь в суд с настоящими требованиями заявитель утверждает, что предварительный договор предусматривал полную оплату спорных помещений.

Вместе с тем, из содержания предварительного договора следует, что в нем указано лишь условие об обеспечительном платеже, который обеспечивал обязательства по заключению основного договора (п. 2.3 Предварительного договора).

При этом в п. 2.3 предварительного договора указано, что обеспечительный платеж не является авансом или задатком.

В п. 2.4 и 2.5 предварительного договора указано, что обеспечительный платеж должен быть возвращен покупателю, а при заключении основного договора покупатель должен произвести оплату спорных помещений в размере их стоимости в течение 5 рабочих дней с момента подписания основного договора (пункт 2.2).

Из этого следует, что предусмотренный договором платеж является обеспечительным и не засчитывается в счет оплаты стоимости недвижимости по основному договору.

Данный факт также установлен в вышеуказанном определении Московского городского суда об отказе заявителю в признании права собственности, в котором суд пришел к выводом о том, что приведенные условия предварительных договоров относительно оплаты помещений и обеспечительного платежа сформулированы предельно ясно и четко, не дают возможности их иного толкования, изложены таким образом, что у истцов не имелось никаких оснований предполагать, что денежные средства вносятся ими в качестве оплаты за помещение по договору купли-продажи или в качестве доли участия в строительстве объекта недвижимого имущества. Таким образом, денежные средства, указанные в договорах, являлись исключительно обеспечительным платежом, который был предусмотрен условиями предварительных договоров, на момент заключения указанных сделок условие о внесении обеспечительного платежа не противоречило действующему законодательству.

Таким образом, предварительный договор не предусматривал оплату недвижимости до заключения основного договора.

Впоследствии ФИО5 обращалась в Калужский областной суд (дело № 2-1-6933/2017) с иском к Должнику о признании предварительных договоров купли-продажи договорами участия в долевом строительстве. Определением Калужского областного суда от 18.01.2018 г. по делу № 2-1-6933/2017 (33-380/2018) прекращено производство.

Прекращая производство по указанному делу суд исходил из того факта, что заявленные ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО5, ФИО10, ФИО11 требования и обоснование этих требований сводятся к оспариванию обстоятельств, установленных в апелляционных определениях Московского городского суда по искам указанных лиц к ООО «Новолайн» о признании права собственности на апартаменты.»

Таким образом, Калужский областной суд прекратил производство по иску о признании предварительных договоров договорами долевого участия, в связи с тем, что Симоновским районным судом уже было установлено, что заключенный договор является предварительным.

Согласно п. 3 ст. 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Таким образом, у ФИО5 нее имеется требований о передаче недвижимости, в связи с чем она не является участником строительства.

Более того, предварительный договор не соответствует требованиям, предъявляемым к договорам участия в долевом строительстве.

Так, согласно пп. 2.1 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве, участник долевого строительства – это гражданин, являющийся участником строительства и имеющий требование к застройщику на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, по которому застройщиком осуществлены обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд, гражданин, являющийся участником строительства, внесшим денежные средства на счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве, публично-правовая компания "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" (далее - Фонд), являющаяся участником строительства на основании договора участия в долевом строительстве при осуществлении мероприятий по финансированию завершения строительства объектов незавершенного строительства, в отношении которых привлекались средства участников долевого строительства, либо в результате перехода права требования по договору участия в долевом строительстве в результате осуществления выплаты в соответствии с настоящим Федеральным законом.

В силу части 5 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», при отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 указанного Федерального закона, договор участия в долевом строительстве считается незаключенным. Такими условиями, в частности, являются:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цена договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Согласно части 3 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Между тем, в рассматриваемом случае предварительный договор не отвечает ни одному из вышеуказанных условий, в том числе не был зарегистрирован в установленном порядке.

Согласно положениям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений; обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

В силу статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства дела, которые, согласно закону, должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В силу частей 1 - 3 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что к должнику не имеется требований о передаче жилых помещений, поскольку в собственности у должника имеются только нежилые помещения, а здание, в котором находятся помещения – не являются многоквартирным домом; к должнику не имеется денежных требований, установленных пп. 4 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве; на момент заключения предварительного договора здание уже было введено в эксплуатацию (в 1925 году), т.е. должник не привлекал денежные средства для строительства; ФИО5 не соответствует критериям для признания ее участником строительства, поскольку заключенный предварительный договор по своему смыслу и содержанию был именно предварительным, по условиям которого стороны обязались в будущем заключить основной договор; основной договор не был заключен в установленные предварительным договором срок, в связи с чем обязательства сторон по заключению основного договора прекратились; обеспечительный платеж, предусмотренный предварительным договором, является именно обеспечительным в обеспечение исполнения обязательства по заключению основного договора и не является авансом и не засчитывается в счет стоимости нежилых помещений по основному договору; ООО УК «Надежное управление» Д.У. Кредитным ЗПИФ «Кредитный 1», являющееся залогодержателем нежилых помещений, не давало согласия на отчуждение должником нежилых помещений, в связи с чем предварительный договор не может быть признан основным; заявителю уже было отказано в признании права собственности на спорные помещения апелляционным определением Московского городского суда от 06 июля 2017 года по делу № 33-16916/17, имеющим преюдициальное значение для настоящего спора, суд не усматривает оснований для применения к должнику правила параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве, в связи с чем, в удовлетворении заявления следует отказать.

Доводы конкурсного управляющего и кредитора ООО УК «Надежное управление» о пропуске заявителем срока исковой давности на подачу настоящего ходатайства судом отклоняются, поскольку по смыслу параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве соответствующее ходатайство о применении в отношении должника правил банкротства застройщика может быть заявлено до окончания расчетов с кредиторами и завершения процедуры конкурсного производства.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 32, 71, 138 Закона о банкротстве, статьями 65, 71, 156, 176, 184, 185, 223 АПК РФ, суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

Отказать ФИО1 в удовлетворении заявления о применении в отношении должника ООО «Новолайн» правил параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве.

Определение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в десятидневный срок со дня его изготовления в полном объеме.

Судья Н.Л. Бубнова