Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Московской области в составе: судья П.А. Голубков, при ведении протокола судебного заседания секретарем Алалыкиной У.Э., рассмотрев в судебном заседании ООО «Плаза Групп» Соболева А.В. о признании сделки должника недействительной,

ответчик: АНО Дошкольная образовательная организация «Дошкольный центр «Оленёнок»,

по делу о несостоятельности ООО «Плаза Групп»,

при участии в судебном заседании: согласно протоколу судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

определением Арбитражного суда Московской области от 18.03.2021 в отношении общества с ограниченной ответственностью «Плаза Групп» (далее - ООО «Плаза Групп», должник) введена процедура банкротства – наблюдение, временным управляющим утвержден Соболев Артем Владимирович, член СРО ААУ «ЦФОП АПК».

Решением Арбитражного суда Московской области от 23.08.2021 ООО «Плаза Групп» было признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство, исполнение обязанностей конкурсного управляющего возложено на Соболева А.В.

08.08.2022 г. конкурсный управляющий обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании недействительной сделкой Договор аренды недвижимого имущества № 1-ДА/2021 от 24.11.2020 между ООО «Плаза Групп» (Арендодатель) и АНО Дошкольная образовательная организация «Дошкольный центр «Оленёнок» и применении последствий недействительности сделки.

От ответчика поступил отзыв по заявлению.

Изучив материалы, суд установил следующие обстоятельства.

Конкурсным управляющим был выявлен Договор аренды недвижимого имущества № 1-ДА/2021 от 24.11.2020 между ООО «Плаза Групп» (Арендодатель) и АНО Дошкольная образовательная организация «Дошкольный центр «Оленёнок» (Арендатор), по которому в аренду АНО ДОО «Дошкольный центр «Оленёнок» было передано:

здание, назначение: нежилое, 3-этажное, общая площадь 5224,1 кв.м., адрес: Московская область, Одинцовский район, г. Одинцово, Можайское шоссе, дом 171, кадастровый (или условный) номер 50:20:0010336:30225, принадлежащее на праве собственности ООО «Плаза Групп»;

земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, общая площадь 8480 кв. м., адрес: Московская область, Одинцовский район, гп Одинцово, г. Одинцово, кадастровый (или условный) номер 50:20:0010336:27819 (далее также - Договор аренды).

Также сторонами был составлен акт приема-передачи к Договору аренды, из которого следует, что Арендодатель передал вышеназванное недвижимое имущество, а Арендатор его принял.

В соответствии с п. 5.4. Договора аренды договор вступает в силу 01.12.2020 и действует 11 месяцев, окончание срока аренды - 31.10.2021.

В соответствии с п.п. 2.1.1., 2.1.2. Договора аренды ежемесячная плата за аренду здания и земельного участка составляет 312 000,00 рублей.

По Дополнительному соглашению № 1 от 30.04.2021 о внесении изменений в Договор аренды ежемесячная плата за аренду здания и земельного участка составляет 156 000,00 рублей.

Дополнительным соглашением № 2 от 01.11.2021 Договор аренды пролонгирован, окончание срока аренды в соответствии с п. 1 Дополнительного соглашения № 2 - 30.09.2022.

Конкурсный управляющий полагает, что оспариваемая сделка может быть признана недействительной по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 г. №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», далее - Закон о банкротстве.

Оценив представленный доказательства по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд считает необходимым отказать в удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

В соответствии с п.1 ст.223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Исходя из положений статьи 61.1 Закона о банкротстве, сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с ГК РФ, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в Законе о банкротстве.

Пунктом 32 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 N 59) разъяснено, что заявление об оспаривании сделки на основании статей 61.2 или 61.3 Закона о банкротстве может быть подано в течение годичного срока исковой давности (пункт 2 статьи 181 ГК РФ).

Согласно статье 61.1 Федерального закона от 26.10.2002г. №127-ФЗ «О несостоятельности(банкротстве)»: «Сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе».

Согласно п.1 Постановления Пленума ВАС № 63 от 23.12.2010г. "О некоторых вопросах, связанных с применении ем главы III.1. Федерального закона от 26.10.2002г. №127-ФЗ «О несостоятельности(банкротстве)»" в силу пункта 3 статьи 61.1 Закона о банкротстве под сделками, которые могут оспариваться по правилам главы III.1 Закона, понимаются в том числе действия, направленные на исполнение обязательств и обязанностей, возникающих в соответствии с гражданским, трудовым, семейным законодательством, законодательством о налогах и сборах, таможенным законодательством Российской Федерации, процессуальным законодательством Российской Федерации и другими отраслями законодательства Российской Федерации, а также действия, совершенные во исполнение судебных актов или правовых актов иных органов государственной власти.

В соответствии с п.1 ст.61.2 закона о банкротстве может быть оспорена подозрительная сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления.

В соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки. При сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.

На основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве может быть оспорена также сделка, условия которой формально предусматривают равноценное встречное исполнение, однако должнику на момент ее заключения было известно, что у контрагента по сделке нет имущества, достаточного для осуществления им встречного исполнения.

В соответствии с п. 8 Постановления Пленума ВАС от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III. 1 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» пункт 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве предусматривает возможность признания недействительной сделки при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки.

Для признания сделки недействительной на основании указанной нормы не требуется, чтобы она уже была исполнена обеими или одной из сторон сделки, поэтому неравноценность встречного исполнения обязательств может устанавливаться исходя из условий сделки.

При этом неравноценность встречного исполнения в силу п. 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 63 от 23 октября 2012 г. имеет место в тех случаях, когда:

- цена сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки;

- осуществлена любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Судом установлено, что АНО ДОО «Дошкольный центр «Оленёнок» является арендатором недвижимого имущества (далее - Недвижимое имущество):

Здание, назначение нежилое, 3-этажное, общая площадь 5224,1 кв. м, по адресу Московская область, Одинцовский район, г. Одинцово, Можайское шоссе, дом 171, кадастровый номер: 50:20:0010336:30225.

Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, общая площадь 8480 кв.м., по адресу Московская область, Одинцовский район, гп Одинцово, г. Одинцово, кадастровый номер: 50:20:0010336:27819.

Указанное выше Недвижимое имущество арендуется Заинтересованным лицом уже довольно длительное время (Договоры, подтверждающие данный факт приложены).

Стоимость аренды в разные периоды формировалась исходя из возможностей Арендатора. При формировании цены всегда учитывалось множество факторов: один из основных факторов был фактор того, что само Недвижимое имущество и вся его инфраструктура выстроены для реализации цели предоставления услуг дошкольного центра (архитектура здания, площади помещений, расположение входов выходов, наличие игровых зон, детских площадок и пр.), еще одним из ключевых факторов определения стоимости арендной платы является фактор наполненности дошкольного центра в начавшемся календарном году. Помимо расходов по аренде помещения Заинтересованным лицом производилась и оплата коммунальных услуг.

Абзац 4 пункта 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III. 1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" гласит, что при сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота..

Таким образом, круг лиц, заинтересованных в аренде Недвижимого имущества целиком, единым объектом - существенно сужен организациями, оказывающими подобные услуги на территории города Одинцово, а также напрямую зависит от наполненности в каждый конкретный период.

При заключении Договора аренды недвижимого имущества № 1-ДА/2021 от 24.11.2020 года (далее - Договор) АНО ДОО «Дошкольный центр «Оленёнок» в ходе переговоров с ООО «Плаза Групп» просила установить размер арендной платы по договору в пределах 350 000 рублей. Данная просьба была обусловлена тем, что Арендатор является социально ориентированной некоммерческой организацией, в соответствии со статьей 31.1 Федерального закона от 12.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» и деятельность АНО ДОО «Дошкольный центр «Оленёнок» входит в перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 №434 по коду деятельности ОКВЭД-2 85.41 Образование дополнительное детей и взрослых.

АНО ДОО «Дошкольный центр «Оленёнок» не могла осуществлять свою деятельность в период действия ограничительных мер на территории Московской области и не имела прибыли поскольку является некоммерческой организацией и деятельность не направлена на получение прибыли. Основными видами финансирования Арендатора являются средства, полученные за пребывание учащихся, в том числе из средств материнского капитала родителей обучающихся и средств субсидий Управления образования Администрации Одинцовского муниципального р-на Московской области.

Данный вывод также подтверждается данными бухгалтерской отчётности Заинтересованного лица за последние периоды.

Кроме того, 11 января 2021 года от Заявителя было получено письмо, в котором изложена просьба временно не перечислять денежные средства за услуги по предоставлению в аренду здания детского сада, просьба перечислять причитающиеся ООО «Плаза Групп» денежные средства по финансовым поручениям Заявителя, а также оплачивать коммунальные услуги непосредственно ресурсоснабжающих организаций.

В свою очередь АНО ДОО «Дошкольный центр «Оленёнок» постоянно, обращалась и обращается сначала к Генеральному директору ООО «Плаза Групп» Суркову А.В., а затем и к Конкурсному управляющему Соболеву Артёму Владимировичу с просьбой о предоставлении актуальных реквизитов для перечисления арендной платы по Договору и предоставления закрывающих документов для целей налогового учета. В этих же письмах сообщалось, что Арендатора такая ситуация не устраивает.

Таким образом, размер арендной платы по Договору аренды недвижимого имущества от 24.11.2020 года был установлен в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и соответствовал ситуации на ранке аренды недвижимости для детских садов в период 2021 - 2022 года и является равноценным встречным исполнением.

ООО «Плаза Групп», в своем Заявлении ссылается на Отчет № 2205/22 по определению рыночной стоимости права пользования недвижимым имуществом, расположенным по адресу: Московская область, Одинцовский район, г. Одинцово, Можайское шоссе, дом 171, проведенным ООО «Аудиторско-оценочной компании «ЭйДи-Аудит» (далее - Отчет), который определил, что по состоянию на 16.05.2022 года размер арендной платы 1 194 125 рублей.

В нарушение требований абзаца 3 статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», данные Отчета могут вводить в заблуждение, поскольку Отчет при определении размера стоимости права пользования Недвижимым имуществом не учел описанные выше факторы: что Недвижимое имущество арендуется АНО ДОО «Дошкольный центр «Оленёнок» уже довольно длительное время и этот период показал добросовестность Арендатора при пользовании Недвижимым имуществом. За это время осуществлялся текущий ремонт здания и инфраструктуры, помещения были заполнены мебелью.

Не нашли отражения в Отчете, что стоимость аренды в разные периоды формировалась исходя из возможностей Арендатора. При формировании цены всегда учитывалось, что само Недвижимое имущество и вся его инфраструктура выстроены для реализации цели предоставления услуг детского сада (архитектура здания, площади помещений, расположение входов выходов, наличие игровых зон, детских площадок и пр.), еще одним из ключевых факторов определения стоимости арендной платы является фактор наполненности дошкольного центра в начавшемся календарном году. Помимо расходов по аренде помещения Заинтересованным лицом производилась оплата коммунальных услуг и осуществлялся текущий ремонт здания и инфраструктуры.

В то же время в Отчете сравниваются помещения для коммерческой деятельности, другого целевого назначения, расположенные в иных географических территориях., другой планировки.

В состав отчета не вошла переписка сторон по Договору, которая подтверждает параметры и доводы Сторон при определении стоимости арендной платы, подтверждают несение расходов на оплату коммунальных услуг.

Кроме того, стоит отметить особое внимание на тот факт, что Отчет составлен по состоянию на 16.05.2022 года, в то время как требования Заявителя распространены на ретроспективный период 2021 года.

При таких обстоятельствах недопустимо признавать относимым расчет стоимости арендной платы на предшествующий период.

Таким образом, Отчет № 2205/22 по определению рыночной стоимости права пользования Недвижимым имуществом не может являться допустимым для правоприменительных целей настоящего судебного процесса.

В обоснование неравноценности встречного исполнения обязательств конкурсный управляющий не приобщил к материалам дела каких-либо доказательств.

На основании изложенного, оценив имеющиеся в деле доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд приходит к выводу, что заявленные требования удовлетворению не подлежат в полном объёме.

Руководствуясь ст.ст. 184-186, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Взыскать с ООО «Плаза Групп» в доход федерального бюджета 6000 руб. государственной пошлины.

Определение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение десяти дней.

Судьи П.А. Голубков