Гражданский кодекс часть 1

с находящимися на нем неотделимыми улучшениями (прав на такой земельный участок) и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства

г. Москва Дело № А41-40656/18

23 мая 2022 г.

Определение в полном объеме изготовлено 23.05.2022, резолютивная часть объявлена 19.05.2022

Арбитражного суда Московской области в составе судьи Денисюка Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Алиловым Р.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) МО ФОНД «СТАТУС» заявление Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» о намерение стать приобретателем земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями (прав на такой земельный участок) и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства,

явка сторон согласно протоколу судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

В производстве Арбитражного суда Московской области находится дело № А41-40656/18 о несостоятельности (банкротстве) МО ФОНД «СТАТУС».

Определением Арбитражного суда города Москвы от 19.02.2018 в отношении
МО ФОНД «СТАТУС» введена процедура наблюдения, применены правила § 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», временным управляющим утвержден ФИО1

Определением Арбитражного суда города Москвы от 05.03.2018 дело о банкротстве МО ФОНД «СТАТУС» передано по подсудности на рассмотрение Арбитражного суда Московской области.

Решением суда от 01.10.2018 МО ФОНД «СТАТУС» признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства, применены правила § 7 главы IX Закона о банкротстве, конкурсным управляющим утвержден ФИО1, о чем 29.09.2018 опубликованы сведения в газете «Коммерсантъ» № 178.

В рамках рассматриваемого дела в суд обратилась Публично-правовая компания «Фонд развития территорий» (далее – Фонд) с заявлением о намерении стать приобретателем правзастройщикаМО ФОНД «СТАТУС» наземельный участок с кадастровым номером 50:55:0030613:43, площадью 21 670 кв. м, и находящимися на нем неотделимыми улучшениями:

- группа жилых домов с подземной автостоянкой по адресу: <...>,

а также прав на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.

Также в своем заявлении Фонд просил признать погашенными все обременения, зарегистрированные в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:55:0030613:43, предназначенного для строительства и принадлежащего МО ФОНД «СТАТУС» со всеми неотделимыми улучшениями на таком земельном участке (в том числе объектами незавершенного строительства).

Указанное заявление подлежало рассмотрению в судебном заседании.

Согласно абзацу второму ч. 1 ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте картотека арбитражных дел http://kad.arbitr.ru.

Заявление рассмотрено в порядке, предусмотренном ст. 123, ч. 3 ст. 156 АПК РФ по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Арбитражный суд, выслушав участников арбитражного процесса, изучив полно и всесторонне материалы дела в объеме представленных доказательств, установил следующее.

В соответствии с ч. 1 ст. 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Аналогичная норма закреплена и в п. 1 ст. 32 Закона о банкротстве.

Положениями ст. 201.10–201.15-2-2 Закона о банкротстве закреплен правовой механизм замены застройщика. Указанный механизм направлен на урегулирование проблем незавершенного строительства и предоставление дополнительных гарантий защиты прав участников строительства.

Замена застройщика преследует цели завершения строительства многоквартирного дома и последующей передачи жилых помещений участникам строительства.

Согласно п. 1 ст. 201.15-1 Закона о банкротстве при урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем (далее в целях настоящего параграфа – приобретатель). В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений.

К имуществу застройщика, которое может быть передано приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся земельные участки (права на земельные участки), предназначенные для размещения объектов незавершенного строительства, неотделимые улучшения на таких земельных участках (включая объекты незавершенного строительства), права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения (далее соответственно – имущество, земельный участок, неотделимые улучшения земельного участка, проектная документация).

К обязательствам застройщика, которые могут быть переданы приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, за исключением требований участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций (далее – обязательства застройщика).

Исходя из разъяснений п. 20 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденного постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 27.11.2019, при расчете размера требований участника долевого строительства к застройщику, в отношении которого открыта процедура конкурсного производства, учитывается, в том числе, не только размер уплаченного участником долевого строительства застройщику по договору, но и иной реальный ущерб.

Приобретателем может быть Фонд либо Фонд субъекта Российской Федерации на основании принятого Фондом или Фондом субъекта Российской Федерации решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства, которые приняты по основаниям и в порядке, которые установлены Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно ч. 3.1 ст. 13.1 Закона № 218-ФЗ Фонд принимает решение о финансировании по основаниям, предусмотренным настоящей статьей, и в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 12.09.2019 № 1192 утверждены Правила принятия решения публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» о финансировании или о нецелесообразности финансирования мероприятий, предусмотренных п. 2 ч. 1 ст. 12, ч.2 ст. 13.1 Федерального закона «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и о признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации (далее – Правила).

Решение о финансировании мероприятий, предусмотренных ч. 2 ст. 13.1 Закона
№ 218-ФЗ принимается Наблюдательным советом Фонда (п. 2 Правил).

Решением Наблюдательного совета Фонда от 28.12.2021 № НС-38/2021 принято решение о финансировании мероприятий, указанных в п. 2.1 ч. 2 ст. 13.1 Закона № 218-ФЗ в отношении объекта незавершенного строительства: группа жилых домов с подземной автостоянкой по адресу: <...>.

Согласно п. 1 ст. 201.15-2-2 Закона о банкротстве в течение шестидесяти дней со дня принятия Фондом решения о финансировании мероприятий, указанных в п. 5 ч. 2
ст. 13.1 Закона № 218-ФЗ (далее – решение о финансировании), Фонд обращается в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, с заявлением о намерении приобрести права застройщика на земельный участок, расположенные на нем объект (объекты) незавершенного строительства, неотделимые улучшения такого земельного участка, права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения (далее соответственно – заявление о намерении, земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, проектная документация). Копия заявления о намерении направляется конкурсному управляющему.

В силу п. 3 указанной статьи в качестве встречного представления за передаваемое имущество Фонд осуществляет выплату возмещения участникам строительства в соответствии со ст. 13 Закона № 218-ФЗ.

Передача земельного участка с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями в соответствии с настоящей статьей осуществляется с соблюдением условий и требований, которые предусмотрены подп. 2 п. 3, п. 5, 7 и 10 ст. 201.10 настоящего Федерального закона (п. 4 ст. 201.15-2-2 Закона о банкротстве).

В соответствии с п. 12 ст. 201.15-2-2 Закона о банкротстве, по результатам рассмотрения заявления о намерении арбитражный суд выносит определение:

1) об удовлетворении заявления о намерении в случае соблюдения условий, предусмотренных п. 4–8 настоящей статьи;

2) об отказе в удовлетворении заявления о намерении в случае несоблюдения условий, предусмотренных п. 4–8 настоящей статьи.

Пунктом 14 приведенной статьи установлено, что в определении арбитражного суда об удовлетворении заявления о намерении указываются:

1) наименование Фонда, его основной государственный регистрационный номер и идентификационный номер налогоплательщика;

2) размер требований кредиторов, указанных в п. 1 ст. 201.15 настоящего Федерального закона, и срок перечисления Фондом денежных средств в таком размере на специальный банковский счет застройщика в порядке, установленном ст. 201.15 настоящего Федерального закона;

3) соотношение стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, по которым в соответствии со ст. 13 Закона
№ 218-ФЗ будет осуществлена выплата возмещения, размер денежных средств и срок их перечисления Фондом на основной счет застройщика в случае, если такая обязанность возникает у Фонда в соответствии с п. 5 настоящей статьи, или размер требований Фонда, подлежащих включению в реестр требований кредиторов в соответствии с п. 6 настоящей статьи;

4) сведения, идентифицирующие земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями;

5) иные необходимые для перечисления Фондом денежных средств на соответствующий счет застройщика сведения.

В течение срока, предусмотренного определением арбитражного суда об удовлетворении заявления о намерении, Фонд перечисляет денежные средства в указанном в этом определении размере (п. 16 ст. 201.15-2-2 Закона о банкротстве).

В силу п. 17 ст. 201.15-2-2 Закона о банкротстве Фонд в течение десяти рабочих дней с даты перечисления денежных средств в соответствии с определением об удовлетворении заявления о намерении обращается в арбитражный суд с ходатайством о передаче прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями Фонду и погашении требований кредиторов. К указанному ходатайству прилагаются платежные документы, подтверждающие перечисление денежных средств в размере, который указан в определении арбитражного суда об удовлетворении заявления о намерении. Копия указанного ходатайства направляется конкурсному управляющему.

Судом установлено, что в ходе рассмотрения дела заявителем в его материалы было представлено соответствующее ходатайство о передаче прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями Фонду и погашении требований кредиторов.

Обращение в суд Фондом с указанным ходатайством обуславливалось установленным конкурсным управляющим в своем заключении фактом отсутствия непогашенных текущих платежей, а также требований первой и второй очереди реестра требований кредиторов должника.

Рассмотрев данное ходатайство, суд приходит к следующим выводам.

Пунктами 18 и 19 ст. 201.15.2-2 Закона о банкротстве установлено, что в течение трех рабочих дней с даты поступления указанного в пункте 17 настоящей статьи ходатайства Фонда арбитражный суд выносит определение о передаче Фонду прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями.

В определении арбитражного суда о передаче Фонду прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями указываются:

2) сведения, идентифицирующие земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, права на который передаются Фонду;

3) сведения о размере денежных средств, перечисленных Фондом на специальный банковский счет застройщика для погашения требований кредиторов, предусмотренных пунктом 1 статьи 201.15 настоящего Федерального закона и пунктом 5 настоящей статьи;

4) сведения о соблюдении условий, предусмотренных пунктами 4 - 8 настоящей статьи;

5) сведения о переходе к Фонду прав требования по подключению (технологическому присоединению) объекта к сетям инженерно-технического обеспечения по договорам, заключенным с застройщиком в отношении передаваемого земельного участка с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями;

6) сведения о полном или частичном погашении требований кредиторов в соответствии с настоящей статьей;

7) иные необходимые для государственной регистрации перехода к Фонду права собственности на объект незавершенного строительства и прав на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями сведения.

Согласно п. 15 ст. 201.4 Закона о банкротстве требования участников строительства, включенные в реестр требований участников строительства после дня принятия Фондом решения о финансировании мероприятий, указанных в ч. 2 ст. 13.1 Закона № 218-ФЗ, либо после дня принятия Фондом субъекта Российской Федерации решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства, подлежат удовлетворению в порядке, предусмотренном абзацем вторым подп. 3 п. 1
ст. 201.9 настоящего Федерального закона. В указанном случае участники строительства вправе получить возмещение в порядке, установленном ст. 13 Закона № 218-ФЗ.

В соответствии с п. 1 ст. 201.9 Закона о банкротстве основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан – участников строительства как непрофессиональных инвесторов, о чем, в частности, свидетельствует установление для граждан третьей приоритетной очереди удовлетворения требований по отношению к другим кредиторам.

Как отмечено выше, в силу п. 3 ст. 201.15-2-2 Закона о банкротстве в качестве встречного представления за передаваемое имущество Фонд осуществляет выплату возмещения участникам строительства в соответствии со ст. 13 Закона № 218-ФЗ.

Пунктом 1 ст. 2 Закона № 218-ФЗ установлено, что Фонд создается Российской Федерацией в целях реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантии защиты прав и законных интересов граждан – участников строительства, в том числе участников долевого строительства, членов жилищно-строительных кооперативов, имеющих требования о передаче жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений.

В соответствии с п. 12 Устава Фонда, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации № 1231 от 07.10.2017 «О публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства», Фонд создан в целях реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантии защиты прав и законных интересов граждан – участников строительства, в том числе участников долевого строительства, членов жилищно-строительных кооперативов, имеющих требования о передаче жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений.

В рассматриваемом случае суду представлены ответы Фонда, оформленные письмами № 08-7575-АЗ от 24.03.2022, № 08-9420-АЗ от 12.04.2022, № 08-8369-АЗ от 31.03.2022,
№ 08-7016-ОН от 21.03.2022, № 08-9239-АЗ от 11.04.2022, № 08-10980-АЗ от 25.04.2022 и др., согласно которым Фонд отказал участникам строительства в выплате возмещения по основанию отсутствия доказательств оплаты цены договора участия в долевом строительстве и цены договора уступки по требованиям административных истцов.

Отказывая участникам строительства Фондом также было указано, что расчет подлежащего выплате возмещения, может быть осуществлен Фондом только после предоставления административными истцами документов, подтверждающих оплату по первоначальному договору, заключенному с застройщиком.

С учетом того, что вышеуказанный объект строительства был признан проблемным, а застройщик (МО ФОНД «СТАТУС») признан банкротом, то в целях восстановления нарушенных прав граждан – участников строительства данного объекта, применимы меры федеральной государственной поддержки, предусмотренные Законом № 218-ФЗ, а также Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно п. 6 постановления Правительства Российской Федерации от 07.10.2017
№ 1233 «Об утверждении Правил выплаты публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений», при обращении с заявлением о выплате возмещения гражданин представляет:

а) заявление о выплате возмещения по форме, утвержденной Фондом;

б) документ, удостоверяющий личность, либо его заверенную в установленном порядке копию;

в) выписку из реестра требований участников строительства о размере, составе и об очередности удовлетворения требований;

г) страховой номер индивидуального лицевого счета заявителя в системе обязательного пенсионного страхования, а также в случае использования для приобретения объекта недвижимости, в отношении которого Фонд выплачивает возмещение, средств материнского (семейного) капитала – страховой номер индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования лица, получившего сертификат на материнский (семейный) капитал.

При обращении представителя гражданина с заявлением о выплате возмещения наряду с документами, указанными в п. 6 настоящих Правил, представляется также нотариально удостоверенная доверенность (п. 7 Постановления № 1233 от 07.10.2017).

При этом выплата возмещения осуществляется за счет имущества Фонда в течение 10 рабочих дней со дня представления гражданином документов, указанных в п. 6 и 7 настоящих Правил, в валюте Российской Федерации (п. 8 Постановления № 1233 от 07.10.2017).

Таким образом, доводы Фонда об отсутствии оснований для выплат участникам строительства со ссылкой на отсутствие доказательств оплаты цены договора участия в долевом строительстве и цены договора уступки прав требований, необходимых для выплаты возмещений, противоречат вышеперечисленным требованиям п. 6, 7 и 8 Постановления Правительства РФ № 1233 от 07.10.2017.

Кроме того, конкурсным управляющим в адрес Фонда были переданы все необходимые документы для принятия Наблюдательным советом Фонда решения о выплате возмещения гражданам – участникам долевого строительства, поскольку при отсутствии у Фонда документов об оплате цены договора участия в долевом строительстве и цены договора уступки прав требований, необходимых для выплаты возмещений, принятие Наблюдательным советом Фонда решения по проблемному объекту незавершенного строительства не представлялось возможным.

Как установлено в п. 5 постановления Правительства Российской Федерации № 1192 от 12.09.2019 Фонд принимает решение о финансировании на основании:

а) информации, сведений и документов, размещенных в единой информационной системе жилищного строительства в соответствии с требованиями Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

б) документов, полученных Фондом от застройщика в соответствии с ч. 5 ст. 11 Закона;

в) документов застройщика, в том числе бухгалтерской (финансовой) отчетности застройщика, представленных в соответствии с п. 2.3-1 ст. 201.1 Закона о банкротстве;

г) иных документов и информации, полученных Фондом в целях подготовки соответствующего решения.

В соответствии с п. 10 Правил принятие Фондом решения о финансировании возможно, если:

а) истек предусмотренный п. 4 ст. 201.4 Закона о банкротстве срок включения требований участников строительства в реестр требований участников строительства и определены совокупный размер требований участников строительства о передаче жилых помещений, размер требований участников строительства о передаче машино-мест и нежилых помещений и совокупный размер денежных требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства;

б) конкурсным управляющим в соответствии с п. 2 ст. 129 Закона о банкротстве проведена инвентаризация имущества застройщика;

в) конкурсным управляющим определена стоимость земельных участков (прав на земельные участки), предназначенных для размещения объектов незавершенного строительства, неотделимых улучшений на таких земельных участках (включая объекты незавершенного строительства);

г) Фондом определены степень готовности объектов незавершенного строительства, объектов инфраструктуры, сроки, необходимые для завершения строительства, и размер финансирования, необходимого для завершения строительства указанных объектов, определенный в соответствии с п. 10(1) настоящих Правил;

д) конкурсным управляющим определен размер денежных средств, необходимых для погашения требований по текущим платежам, требований кредиторов первой и второй очереди, требований кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, включенных в реестр требований кредиторов, денежных средств, подлежащих перечислению в соответствии с п. 3 ст. 201.15-1 Закона о банкротстве, а также в целях обеспечения в соответствии со ст. 201.11 и 201.15-1 указанного Федерального закона возможности передачи участникам строительства жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, строительство которых завершено, или передачи Фонду или фонду субъекта Российской Федерации прав на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями;

е) Фондом определена рыночная стоимость 1 кв. метра равнозначного жилого помещения (равнозначных жилых помещений) на первичном рынке во всех многоквартирных домах и (или) жилых домах блокированной застройки, состоящих из 3 и более блоков, входящих в состав жилого комплекса, на основании отчета оценщика, привлеченного Фондом;

ж) Фондом определен размер предполагаемого возмещения гражданам – участникам строительства, выплата которого предусмотрена ст. 13 Закона № 218-ФЗ.

Согласно ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Принципу обязательности судебного акта соответствует п. 10 ст. 16 Закона о банкротстве, которым установлено, что разногласия по требованиям кредиторов или уполномоченных органов, подтвержденным вступившим в законную силу решением суда в части их состава и размера, не подлежат рассмотрению арбитражным судом, а заявления о таких разногласиях подлежат возвращению без рассмотрения, за исключением разногласий, связанных с исполнением судебных актов или их пересмотром.

Приведенные выше положения процессуального закона обязывают все государственные органы и организации, в том числе судебные органы, исходить из обязательности вступивших в законную силу решений суда общей юрисдикции.

В соответствии с п. 18 ст. 16 Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» Фонд является лицом, участвующим в деле о банкротстве застройщика, производство по делу о банкротстве которого возбуждено до дня вступления в силу Федерального закона от 25.12.2018 № 478-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», вне зависимости от факта уплаты таким застройщиком обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Таким образом, Фонд является лицом, участвующим в деле о банкротстве застройщика МО ФОНД «СТАТУС», в силу закона.

Однако, отказывая участникам долевого строительства в соответствующих выплатах Фонд фактически пытается преодолеть преюдициальное значение судебных актов, вынесенных в рамках дела № А41-40656/2018 о банкротстве застройщика МО ФОНД «СТАТУС», которыми требования 555 кредиторов – участников строительства в период с 2018 по 2022 гг. были включены в реестр требований участников строительства должника – застройщика.

В таких условиях учет всех требований кредиторов – участников строительства как не подлежащих компенсации ни Фондом, ни за счет конкурсной массы (в случае передачи имущества должника Фонду) повлечет необоснованное возложения негативных последствий сложившейся ситуации на кредитора – участника долевого строительства, реализующего конституционное право на жилище, действующего добросовестно и осмотрительно, что несправедливо (ст. 2 АПК РФ), не согласуется с целями специальных норм Закона о банкротстве о приоритетной защите прав участников строительства.

В связи с невыплатой Фондом возмещения кредиторам – участникам строительства по рассматриваемому делу, в арбитражный суд также поступило заявление конкурсного управляющего о разрешении разногласий с Фондом.

Одной из основных целей включения в законодательство о несостоятельности специальных правил о банкротстве застройщика являлось создание эффективных механизмов, направленных на повышение вероятности исполнения обязательства перед дольщиками со стороны застройщика, в том числе посредством закрепления приоритетной очередности удовлетворения требований граждан - участников строительства.

Положения Закона № 218-ФЗ, Федерального закона № 214-ФЗ основаны на принципах гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства; конечным итогом взаимоотношений участников долевого строительства и застройщика является передача объекта долевого строительства участнику.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.03.2013 № 15510/12, основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан – участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Применение указанных правил должно быть направлено на достижение данной цели, а не на воспрепятствование ей.

В статье 19 Конституции Российской Федерации установлено равенство всех перед законом и судом.

Учитывая приведенные правовые нормы и изложенные обстоятельства, в целях урегулирования обязательств застройщика перед участниками долевого строительства, суд полагает заявление Фонда о намерении стать приобретателем прав на земельный участок, со всеми неотделимыми улучшениями на указанном земельном участке, подлежащим удовлетворению.

Вместе с тем, не оставив без внимания недобросовестное поведение Фонда при отказе участникам строительства в соответствующих выплатах, в целях полного и объективного рассмотрения вопроса о передаче Фонду прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями Фонду и погашении требований кредиторов, в том числе предоставления Фонду дополнительной возможности представить доказательства выполнения обязательств, возложенных на него положениями Закона о банкротстве и Закона № 218-ФЗ, суд приходит к выводу о назначении судебного заседания по вопросу о передаче Фонду имущества и обязательств МО ФОНД «СТАТУС» в соответствии с положениями п. 18 и 19 ст. 201.15.2-2 Закона о банкротстве.

Поскольку на момент рассмотрения дела имеются разногласия между заявителем и конкурсным управляющим, вопрос об установлении соотношения стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, будет рассмотрен судом при вынесении определения по результатам рассмотрения требования Фонда о передаче ему прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями.

При этом необходимость указания в судебном акте на признание погашенными всех обременений, зарегистрированных в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:55:0030613:43, предназначенного для строительства и принадлежащего
МО ФОНД «СТАТУС» со всеми неотделимыми улучшениями на таком земельном участке (в том числе объектами незавершенного строительства) в рассматриваемом случае не имеется.

Согласно п. 25 ст. 201.15-2-2 Закона о банкротстве залог прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, в том числе по обязательствам, связанным с обеспечением прав участников строительства по договорам участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, прекращается со дня государственной регистрации перехода прав на указанное имущество к Фонду. Прекращение такого залога в указанном случае не влечет за собой изменение очередности удовлетворения требований кредиторов, которые были обеспечены таким залогом.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 32, 60, 201.10, 201.15 и 201.15-2-2,
а также положениями § 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», ст. 13, 16, 65, 71, 75, 184, 185, 188 и 223 АПК РФ, арбитражный суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

Удовлетворить заявление Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» о намерении стать приобретателем прав МО ФОНД «СТАТУС» на земельный участок с кадастровым номером 50:55:0030613:0043, площадью 21 670 кв. м, предназначенный для строительства со всеми неотделимыми улучшениями, в том числе объектом незавершенного строительства, расположенного по адресу: <...>, прав на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.

Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» представить в суд сведения об осуществлении выплат возмещения гражданам – участникам строительства МО ФОНД «СТАТУС», имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, включенных в реестр требований участников строительства
МО ФОНД «СТАТУС» на основании вступивших в законную силу судебных актов по делу
№ А41-40656/2018, в соответствии со ст. 13 Федерального закона от 29.07.2017
№ 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Назначить судебное заседание по вопросу о передаче Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» имущества и обязательств МО ФОНД «СТАТУС», а также по итогам погашения требований участников строительства МО ФОНД «СТАТУС»
на 19 июля 2022 г. в 14 час. 00 мин. по адресу: <...>, кабинет № 508.

К указанной дате Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» заблаговременно направить в суд заявление о признании погашенными требований кредиторов, предусмотренных пунктом 1 ст. 201.15-1 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

К заявлению о признании погашенными требований приложить платежные документы и доказательства, подтверждающие перечисление денежных средств и удовлетворение требований участникам строительства в соответствии с реестром участников строительства МО ФОНД «СТАТУС».

Определение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Московской области в установленном законом порядке.

Судья Н.А. Денисюк