Определение № А41-57050/13 от 29.06.2014 АС Московской области

1000000068 2782916

Арбитражный суд Московской области
107053, ГСП 6, г. Москва, проспект Академика Сахарова, д.18
http://asmo.arbitr.ru/

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

резолютивная часть оглашена 23 июня 2014 года

Арбитражный суд Московской области в составе: судья Т.Н.Потапова,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Тищенко А.А.,

рассмотрев в судебном заседании заявление конкурсного управляющего ООО «СИЛЭНД» об утверждении Положения о порядке и сроках продажи имущества должника и утверждении начальной цены предмета залога,

по делу ООО «СИЛЭНД» несостоятельным (банкротом),

при участии в судебном заседании:

согласно протоколу судебного заседания.

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда Московской области от 17.12.2013 г. ООО «СИЛЭНД» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.

Конкурсный управляющий просит удовлетворить заявление по следующим основаниям.

Конкурсным управляющим ООО «СИЛЭНД» в соответствии со ст.ст. 129 Федерального закона от 29.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» проведена инвентаризация имущества должника. В результате инвентаризации выявлено недвижимое имущество, являющееся предметом залога, которым обеспечены требования ОАО «Сбербанк России»: здание торгового центра общей площадью 10 095,3 кв. м, право аренды земельного участка сроком на 49 лет общей площадью 5120 кв. м по адресу: г. Москва, Алтуфьевское шоссе, вл. 24, корп.1.

Согласно ст.ст. 130, 131 Закона о банкротстве обнаруженное имущество ООО «СИЛЭНД», в том числе являющееся предметом залога, было оценено независимым оценщиком ООО «ЛАИР» (отчет об оценке № И-16356//14 недвижимого и движимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, Алтуфьевское шоссе, вл. 24, корп.1, от 31.03.2014). Согласно указанному отчету рыночная стоимость предмета залога составила 662 600 000 рублей без учета НДС (с учетом НДС - 781 868 000 руб.).

Согласно пп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В соответствии с п. 4 ст. 138 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», пп. 4 п. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» конкурсный кредитор, требование которого обеспечено залогом, согласовал начальную продажную цену предмета залога в размере рыночной стоимости заложенных объектов недвижимости в письме от 12.05.2014 в размере 625 494 400 руб.

Как следует из разъяснений Пленума ВАС РФ, содержащихся в п. 11 Постановления от 23.07.2009 № 58, поскольку реализация предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется под контролем суда, рассматривающего дело о банкротстве, в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов, начальная продажная цена предмета залога должна быть утверждена судом.

Конкурсный управляющий просит:

1. утвердить начальную продажную цену предмета залога (объекты недвижимого имущества по адресу: г. Москва, Алтуфьевское шоссе, вл. 24, корп.1: 1. Торговый центр «Улей», назначение: нежилое здание, общая площадь 10 095,3 кв. м, инв.№3189/62, кадастровый (или условный) номер 77-77-12/009/2010-948, по адресу: г. Москва, Алтуфьевское шоссе, вл. 24, корп.1; право, аренды земельного участка (кадастровый номер 77:02:08002:175) сроком на 49 лет, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации торгового комплекса, общая площадь 5120 кв. м, по адресу: г. Москва, Алтуфьевское шоссе, вл. 24, корп.1. в размере 530 080 000 рублей без учета НДС (с учетом НДС - 625 494 400 руб.);

2. утвердить Положение о порядке и сроках продажи имущества должника ООО «СИЛЭНД».

Представитель Валетовой Я.Л. возражает по следующим основаниям.

Как предусмотрено п. 2 ст. 131 Закона о банкротстве, в составе имущества должника отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога. В п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ № 58 от 23.07.2009 разъясняется, что полученная оценка заложенного имущества учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге.

Согласно п. 4 ст. 138 Закона о банкротстве начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге. Поскольку заложенное имущество представляет собой объекты недвижимости (права на объекты недвижимости), установление начальной цены продажи регулируется Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

В соответствии с п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке, если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она

устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно отчету об оценке имущества ООО «СИЛЭНД», являющегося предметом залога, его рыночная стоимость составила 662 600 000 руб. (с учетом НДС). Исходя из данной суммы, уменьшенной на 20 %, конкурсный управляющий просит утвердить начальную продажную цепу заложенного имущества для последующей его реализации.

В то же время, Валетова Я.Л. считает, что стоимость здания торгового центра общей площадь 10 095,3 кв. м по адресу: г. Москва, Алтуфьевское шоссе, вл. 24, корп. 1 и права аренды земельного участка общей площадью 5 120 кв. м. по тому же адресу сроком на 49 лет, указанная конкурсным управляющим в своем ходатайстве, не соответствует действительной рыночной стоимости.

По поручению конкурсного кредитора Валетовой Я.Л. в целях защиты ее законных интересов независимым оценщиком ЗАО «Мосэкспертиза» была проведена оценка имущества ООО «СИЛЭНД». Согласно отчету № 0317э/07-05/14 от 09.06.2014 рыночная стоимость заложенного имущества должника составляет 915 559 477,64 руб. (с учетом

НДС). Данная сумма почти на 40 % превышает сумму, указанную в отчете оценщика, привлеченного конкурсным управляющим.

Соответственно, начальная продажная цена предмета залога с учетом уменьшения его рыночной стоимости на 20 % в соответствии с Законом об ипотеке должна составить 732 447 582,11 руб. (с учетом НДС).

Смысл рассмотрения вопроса об утверждении начальной продажной цены заложенного имущества заключается в обеспечении возможности получения максимальной цены от продажи путем недопущения ее занижения, так как это может нарушить права и законные интересы лиц, участвующих в деле о банкротстве. Негативным последствием занижения начальной продажной цены имущества может явиться то, что при небольшом размере шага аукциона и небольшом количестве шагов или при отсутствии торга предмет залога будет продан по цене, ниже его рыночной стоимости. Полученных денежных средств будет недостаточно для погашения требований, обеспеченных залогом, а также иных требований, которые могут погашаться за счет залогового имущества в случаях, установленных Законом о банкротстве.

В этом случае в соответствии с нормами п. 5 ст. 18.1, п. 2.1 ст. 138 Закона о банкротстве неудовлетворенные за счет стоимости заложенного имущества требования кредиторов будут удовлетворяться за счет стоимости имущества, не являющегося предметом залога. Таким образом, кредиторы, чьи требования включены в третью очередь, в том числе Валетова Я.Л., получат удовлетворение требований в меньшем объеме по сравнению с тем, что могли бы получить при реализации заложенного имущества по максимальной цене.

Валетова Я.Л. возражает против утверждения начальной продажной цены имущества ООО «СИЛЭНД», являющегося предметом залога, в сумме 625 494 400 руб. (с учетом НДС) и просит утвердить начальную продажную цену заложенного имущества должника в сумме 732 447 582, 11 руб. (с учетом НДС).

Конкурсным управляющим ООО «СИЛЭНД» было согласовано с конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом, - ОАО «Сбербанк России» - и представлено на утверждение собрания кредиторов должника Положение о порядке и сроках продажи имущества ООО «СИЛЭНД», которое предусматривает продажу всего имущества должника (как заложенного, так и незаложенного) единым лотом. Собранием кредиторов от 02.06.2014 принято решение не утверждать представленное Положение в

предложенной конкурсным управляющим редакции. Указанное Положение представлено в суд для утверждения.

Поскольку положение о торгах предусматривает продажу всего имущества, в том числе не являющегося предметом залога, единым лотом, конкурсный кредитор вправе участвовать в его утверждении. Согласно п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 58 норма о том, что порядок продажи заложенного имущества определяется залоговым кредитором, не исключает права иных лиц, участвующих в деле о банкротстве, на заявление возражений относительно порядка и условий проведения торгов но продаже заложенного имущества. Основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.

Валетова Я.Л. выражает несогласие с отдельными положениями предложенного конкурсным управляющим Положения о порядке и сроках продажи имущества ООО «СИЛЭНД».

Пункт 2.1. Положения предусматривает, что конкурсный управляющий привлекает для организации и проведения торгов специализированную организацию - Открытое акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга» с оплатой его услуг в размере 1 000 000 руб.

Валетова 51.Л. считает, что в качестве организатора торгов должен выступать конкурный управляющий ООО «СИЛЭНД». Привлечение специализированной организации не обеспечит доступ публики к торгам в большей степени, чем исполнение функций организатора торгов конкурсным управляющим. В то же время, оплата услуг организатора торгов существенно увеличит расходы на проведение конкурсного производства, которые должны оплачиваться за счет конкурсной массы, должника. Соответственно, объем удовлетворенных требований кредиторов будет меньше.

В связи с этим Валетова Я.Л. предлагает п. 2.1. Положения о порядке и сроках продажи имущества ООО «СИЛЭНД» изложить в следующей редакции: «Организатором (организация и проведение) торгов по продаже имущества должника является конкурсный управляющий должника».

Предложенная редакция п. 2.2. Положения предусматривает, что торги по продаже имущества должника проводятся на электронной площадке ОАО «Российский аукционный дом».

Валетова Я.Л. полагает, что электронную площадку для проведения торгов должен выбирать организатор торгов. При этом критериями выбора будут выступать следующие обстоятельства: наличие регистрации организатора торгов на данной площадке, доступность работы на ней (включая подачу заявки на организацию торгов, своевременное реагирование на поступающие от участников торгов заявки, обеспечение формирования протоколов по итогам торгов и т.д.), наличие аккредитации данной площадки в СРО, членом которой является конкурсный управляющий, и т.д.

Пункт. 2.2. Положения надлежит изложить в следующей редакции: «Торги по продаже имущества должника проводятся в электронной форме на электронной площадке, определенной организатором торгов».

В п. 4.4. рассматриваемого Положения предлагается установить задаток в размере 5 % от начальной цены выставляемого на торги лота.

Валетова Я.Л. считает, что указанный размер задатка должен быть увеличен до 15%. Маленький размер задатка может привести к тому, что заявки для участия в торгах будут подавать лица, не намеренные или не имеющие возможности приобрести продаваемое имущество, а также лица, имеющие своей целью обеспечить проведение последующих этапов торгов, когда цена будет снижаться. Таким образом, установление задатка в размере 5 % от начальной продажной цены лота негативно повлияет на возможность получения максимальной цены от продажи имущества.

Валетова Я.Л. предлагает п. 4.4. Положения о порядке и сроках продажи имущества ООО «СИЛЭНД» изложить в следующей редакции: «В целях участия в торгах заявитель вносит на счет, указанный организатором торгов, задаток в размере 15 % от начальной цены выставляемого на торги лота. Задаток считается перечисленным своевременно, если он будет зачислен на указанный в сообщении счет организатора торгов не позднее дня окончания приема заявок».

Пункт 9.4. Положения о порядке и сроках продажи имущества 000 «СИЛЭНД» устанавливает порядок проведения торгов посредством публичного предложения. При этом предложенная конкурсным управляющим редакция предусматривает, что торги посредством публичного предложения будут продолжаться не более 39 календарных дней, каждый шаг составляет 3 календарных дня. При величине снижения цены лота (5% от предшествующей цены продажи) указанные выше положения не позволят снизить итоговую цену продажи имущества ниже 55-60% от начальной цены продажи.

По мнению Валетовой Я.Л., такой порядок проведения торгов посредством публичного предложения не позволит обеспечить доступ публики к торгам и, как следствие, получить максимальную выручку от продажи имущества должника.

Продолжительность шага торгов в 3 календарных дня не дает претендентам возможности своевременно подать заявку на участие в торгах и внести задаток на интересующем их этапе, особенно, если они не зарегистрированы на электронной площадке, на которой проводятся торги. Общая продолжительность торгов посредством публичного предложения и количество шагов снижения цены в том варианте, который предложен конкурсным управляющим, может привести к тому, что имущество не будет продано на торгах.

Соответственно, Валетова Я.Л. предлагает изложить п. 9.4. Положения в следующей редакции:

«При продаже имущества должника посредством публичного предложения в сообщении о проведении торгов наряду со сведениями, предусмотренными ст. 110 Закона о банкротстве, указываются величина снижения начальной цены продажи имущества должника и срок, по истечении которого последовательно снижается указанная начальная цена.

Продажа имущества путем публичного предложения производится путем пошагового снижения цены, не более 29 шагов снижения цены.

Временной период 1 (одного) шага - 5 (пять) календарных дней.

Начинаются публичные торги с цены продажи имущества должника, установленной на повторных торгах.

Снижение начальной цены продажи имущества должника на 5% от предшествующей цены продажи имущества должника на публичных торгах производится на шестой календарный день последовательно в течение 150 календарных дней.

Срок действия публичного предложения составляет 150 календарных дней с момента начала торгов в порядке публичного предложения».

Конкурсный управляющий ООО «СИЛЭНД» представил суду для утверждения Положения о порядке и сроках продажи имущества должника ООО «СИЛЭНД», в соответствии с которым заложенное имущество должно продаваться отдельно от имущества, не являющегося предметом залога.

Конкурсный кредитор Валетова Я.Л. возражает против утверждения Положения в предложенной редакции, т.к. считает экономически не выгодной продажу имущества должника разными лотами. Это приведет к уменьшению стоимости как предмета залога, так и незаложенного имущества.

К заложенному имуществу относится здание Торгового центра «Улей» общей площадью 10 095,3 кв. м, по адресу: г. Москва, Алтуфьевское шоссе, вл. 24, корп.1; право аренды земельного участка сроком на 49 лет, общая площадь 5120 кв. м, по адресу: г. Москва, Алтуфьевское шоссе, вл. 24, корп.1.

Имущество, не находящееся в залоге у ОАО «Сбербанк России»:

1. Персональный компьютер

2. Электрохимзащита от коррозии

3. Фасадная вывеска "Торговый Центр"

4. Фасадная вывеска "Улей"

5. Ель Московия 7 м

6. ОЗДС

7. Дорожные знаки

8. Газоны

9. Диспетчерская

10. Система видеонаблюдения

11. Лифт L1

12. Лифт L2

13. Лифт L3

14. Лифт L4

15. Лифт L4

16. Эскалатор Е1

17. Эскалатор Е1

18. Право аренды земельного участка площадью 580 кв.м сроком на 11 месяцев 28 дней по адресу: г. Москва, Алтуфьевское шоссе, вл. 24, корп.1.

19. Право аренды земельного участка площадью 600 кв.м сроком на 11 месяцев 28 дней

по адресу: г. Москва, Алтуфьевское шоссе, вл. 24, корп.1.

Указанное движимое имущество, по большей части, конструктивно связано со зданием торгового центра и предназначено для его функционирования, соответственно, не может быть отделено без ущерба для него. Торговый центр не сможет нормально функционировать без лифтов, эскалаторов, инженерных систем и т.д.

При продаже разными лотами по итогам торгов у заложенного и незаложенного имущества могут быть разные собственники. При этом собственнику здания будет необходимо либо дополнительно приобретать и устанавливать новое оборудование, либо отдельно договариваться с собственником движимого имущества, установленного в торговом центре, о его использовании или приобретении. Это повлечет дополнительные расходы нового собственника.

В то же время, в случае отсутствия у нового собственника здания намерения использовать установленное оборудование покупатель незаложенного имущества будет вынужден его демонтировать и нести связанные с этим расходы.

Земельные участки, права аренды на которые не включены в предмет залога, также предназначены для обеспечения деятельности торгового центра: на них размещена парковка для автомобилей посетителей торгового центра и арендаторов. Следовательно, указанные объекты также непосредственно функционально связаны с зданием, являющимся предметом залога.

Таким образом, продаваемое имущество должника наибольшую коммерческую привлекательность имеет только в случае его продажи единым лотом, т.е. привлечь максимальное количество потенциальных покупателей и продать имущество по максимальной цене возможно только при реализации заложенного и незаложенного имущества совместно.

Кроме того, при проведении оценки имущества должника (как предмета залога, так и имущества, не обремененного залогом) в расчет принималось, что движимое имущество установлено в здании торгового центра, не требует демонтажа, и торговый центр функционирует в нормальном режиме, когда нет необходимости приобретать и устанавливать новое оборудование, соответственно нести дополнительные расходы. В противном случае рыночная стоимость имущества должника была бы определена оценщиком в существенно меньшем размере.

Согласно п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 58 норма о том, что порядок продажи заложенного имущества определяется залоговым кредитором, не исключает права иных лиц, участвующих в деле о банкротстве, на заявление возражений относительно порядка и условий проведения торгов по продаже заложенного имущества. В данном случае права конкурсного кредитора, требования которого не обеспечены залогом имущества должника, могут быть нарушены реализацией имущества должника разными лотами. Во-первых, незалоговое имущество будет продано по более низкой цене, что повлечет удовлетворение прав незалоговых кредиторов в меньшем объеме. Во- вторых, продажа предмета залога по более низкой цене приведет к тому, что часть требований залогодержателя будет удовлетворяться за счет незаложенного имущества, т.е. доля удовлетворенных требований незалоговых кредиторов будет меньше.

Соответственно, Валетова Я.Л. имеет прямую заинтересованность в вопросе утверждения Положения о порядке и сроках продажи имущества должника ООО «СИЛЭНД».

Как разъясняется в п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 58, основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.

Исследовав материалы дела, выслушав участвующих в деле лиц, суд установил, что определением Арбитражного суда Московской области от 03.03.2014 г. требование ОАО «Сбербанк России» включено в реестр требований кредиторов ООО «СИЛЭНД» в сумме 770 452 279 рублей 70 копеек как обеспеченное залогом имущества должника: недвижимого имущества (здание торгового центра общей площадью 10 095,3 кв.м., право аренды земельного участка сроком на 49 лет общей площадью 5120 кв. м. по адресу: г. Москва, Алтуфьевское шоссе, вл. 24, корп. 1 ).

Ст. 138 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» определяет порядок и условия реализации заложенного имущества в процедуре банкротства, в соответствии с которой порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

В силу п.9 Постановления Пленума ВАС РФ № 58 изменение судом порядка и условий продажи заложенного имущества, предложенных залоговым кредитором.

возможно судом только в случае, если они способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе, на доступ публики к торгам, а также если порядок и условия проведения торгов являются неопределенными.

Конкурсным управляющим ООО «СИЛЭНД» была проведена инвентаризация имущества и оценка. Имущество ООО «СИЛЭНД» являющееся предметом залога было оценено независимым оценщиком ООО «ЛАИР» (отчет об оценке №И-16356/14 недвижимого и движимого имущества от 31.03.2014г.).

Согласно п.9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» кредитор, требования которого обеспечены залогом, обязан установить особенности порядка и условий проведения торгов.

Иные лица участвующие в деле о банкротстве имеют право на заявление возражений только в случае если предложения по порядку и условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а так же если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.

В этом случае, на иное лицо возлагается бремя доказывания того, что редакция банка может негативно повлиять на получение максимальной цены от продажи заложенного имущества, доступ к торгам и т.д.

Кредитором не представлены доказательства того, что порядок и условия проведения торгов, предложенные конкурсным управляющим и банком способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, на доступ публики к торгам.

Кредитор не представил доказательств негативных последствий утверждения первоначальной стоимости на основании отчета об оценке проведенного по инициативе конкурсного управляющего.

Залоговый кредитор в соответствии со ст. 138 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» определяет порядок и условия реализации заложенного имущества.

Изменение условий продажи заложенного имущества возможно в исключительных случаях.

Устанавливая начальную продажную цену имущества, суд должен исходить не из самой высокой предложенной цены, а из достоверной рыночной стоимости предмета залога. Установление высокой, но недостоверной цены, как в рассматриваемом случае, не только не будет способствовать максимальному удовлетворению требований кредиторов, но приведет к ограничению возможного участия потенциальных покупателей из-за необоснованно высокой цены.

Согласно положениям ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и п. 6 Федерального стандарта оценки № 2, рыночной стоимостью является наиболее вероятная цена, по которой объект может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Установление в качестве начальной продажной цены имущества завышенной стоимости, в свою очередь, приведет к необходимости проведения повторных торгов.

Проведение повторных торгов связано с дополнительными издержками, как временными, так и денежными, поскольку на проведение повторных торгов требуется дополнительное время (объявление торгов и опубликование информации о продаваемом объекте, что должно быть осуществлено не позднее, чем за 30 дней до проведения торгов; срок предоставления заявок на участие в торгах должен составлять не менее чем 20 рабочих дней со дня объявления торгов; непосредственное проведение торгов; объявление результатов торгов и т.п.) и дополнительные денежные средства на организацию торгов, осуществляемую за счет средств должника.

Право кредитора, требование которого обеспечено залогом, определять порядок реализации предмета залога исходя из принципов разумности и минимизации затрат на процедуру банкротства;

Имущество заложенное Банку было оценено независимым оценщиком, привлеченным конкурсным управляющим в размере 781 868 000 рублей, а в соответствии с оценкой представленной Валетовой Я.Л. стоимость имущества составляет 915 559 477,64 рублей, т.е. разница составляет менее 17 %.

Валетовой Я.Л. не представлено доказательств недостоверности рыночной стоимости имущества обеспеченного залогом, определенной в отчете об оценке имущества должника, представленного конкурсным управляющим ООО «СИЛЭНД». В соответствии с п. 1 ст. 130 Закона о банкротстве арбитражный управляющий для проведения оценки предприятия должника привлекает оценщиков и производит оплату их услуг за счет имущества должника.

Оценка имущества должника проводится оценщиком, который должен соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и не может являться заинтересованным лицом в отношении арбитражного управляющего, должника и его кредиторов.

Согласно п.6 ст. 130 Закона о банкротстве учредители должника или собственник имущества должника - унитарного предприятия, конкурсные кредиторы, уполномоченные органы вправе обжаловать результаты оценки имущества должника в порядке, установленном федеральным законом.

В силу ст. 13 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки,

установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Таким образом, предоставление иного отчета без соблюдения соответствующего порядка обжалования результатов оценки, проведенной арбитражным управляющим, не могут являться надлежащим доказательством его несоответствия требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а так же Федеральным стандартам оценки, обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

В силу п. 6 ст. 110 Закона о банкротстве начальная цена продажи предприятия определяется решением собрания кредиторов или комитета кредиторов. В силу п. 4. ст. 138 Закона о банкротстве начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге. При этом собрание кредиторов не вправе определять порядок и условия продажи заложенного имущества.

Согласно п.4 части 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Из приведенных норм права следует, что приоритет в определении начальной продажной цены заложенного имущества должен, отдаваться залоговому кредитору.

Разрешая вопрос об установлении начальной продажной цены заложенного имущества необходимо устанавливать цену заложенного имущества исходя из результатов оценки, представленной конкурсным управляющим и поддержанной залоговым кредитором.

Изменение начальной цены залогового имущества относительно результатов оценки, проведенной в порядке статьи 131 Закона о банкротстве, возможно по тем же принципам, по которым суд вправе изменить порядок, сроки и условия продажи имущества: если предложения по стоимости способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам.

При этом следует учитывать, что предлагаемая к утверждению цена является начальной ценой и может быть несколько ниже с расчетом на то, что определение истиной цены произойдет в будущем в ходе осуществления торгов. Установление очевидно завышенной цены является недопустимым, поскольку снизит привлекательность продаваемого объекта для потенциальных покупателей.

Кредитор не представил доказательств негативных последствий привлечения арбитражным управляющим специализированной организации в качестве организатора торгов.

ОАО «Сбербанк России», предлагая в Положении о торгах привлечь организатора торгов - ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга», а также торги проводить на электронной торговой площадке ОАО «Российский аукционный дом» с оплатой вознаграждения организатора торгов не более 1 млн. рублей, что составляет от рыночной стоимости имущества должника менее 0,2 %.

Согласно абз. 3 п. 4 ст. 138 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

При этом в качестве возражений кредитором Валетовой Я.Л. заявлено об отсутствии оснований для привлечения специализированной организации - организатора торгов, о возможности проведения торгов конкурсным управляющим общества "СИЛЭНД".

Согласно п. 4 ст. 138 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном п. 4, 5, 8 -19 ст. 110, п. 3 ст. 111 Закона о банкротстве.

Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, в той мере, в которой это допускается указанными положениями Закона о банкротстве. При этом собрание кредиторов не вправе определять порядок и условия продажи заложенного имущества.

В соответствии с п. 3 ст. 139 Закона о банкротстве после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к его продаже.

В силу п. 8 ст. 110 Закона о банкротстве в качестве организатора торгов выступает арбитражный управляющий или привлекаемая для этих целей специализированная организация, оплата услуг которой осуществляется за счет предприятия должника. Организатор торгов выполняет следующие функции: опубликовывает и размещает сообщение о продаже предприятия и сообщение о результатах проведения торгов; принимает заявки на участие в торгах, предложения о цене предприятия; заключает с заявителями договоры о задатке; определяет участников торгов; осуществляет проведение торгов в случае использования открытой формы представления предложений о цене предприятия; определяет победителя торгов и подписывает протокол о результатах проведения торгов; уведомляет заявителей и участников торгов о результатах проведения торгов.

Таким образом, возможность привлечения специализированной организации для проведения торгов по продаже имущества должника прямо предусмотрена Законом о банкротстве.

В п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя разъяснено, что в соответствии с абз. 4 п. 4 ст. 138 Закона о банкротстве в случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого выносится определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано. Порядок рассмотрения заявления устанавливается ст. 60 Закона о банкротстве. При этом судам необходимо учитывать, что указанное положение закона не исключает права иных лиц, участвующих в деле о банкротстве, на заявление возражений относительно порядка и условий проведения торгов по продаже заложенного имущества.

Основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.

Реализации на торгах подлежит недвижимое имущество и привлечение организатора торгов, в данном является целесообразным, направлено на наиболее эффективное проведение процедуры продажи имущества должника на торгах, будет способствовать достижению цели процедуры конкурсного производства, обеспечит реализацию имущества, составляющего конкурсную массу, с соблюдением интересов всех участников производства о несостоятельности (банкротстве) общества "СИЛЭНД".

Кредитор не представил доказательств негативных последствий привлечения в качестве электронной площадки ОАО «Российский аукционный дом».

В соответствии с пунктом 6 статьи 18.1 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" продажа предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, установленном статьей 138 названного Закона.

В соответствии с пунктом 7 - статьи 110 ФЗ "О несостоятельности

(банкротстве)" торги по продаже предприятия проводятся в электронной форме.

В силу пункта 20 статьи 110 Закона о банкротстве требования к электронным

площадкам, требования к операторам электронных площадок, требования к обеспечению ответственности операторов электронных площадок, в том числе в форме предоставления банковской гарантии, порядок проведения торгов в электронной форме и порядок подтверждения соответствия участников торгов требованиям, установленным при проведении закрытых торгов, утверждаются регулирующим органом. Для целей настоящего Федерального закона под электронной площадкой понимается сайт в сети "Интернет", на котором проводятся торги в электронной форме в соответствии с настоящим Федеральным законом. Оператором электронной площадки является любое юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, формы собственности, места нахождения и места происхождения капитала или физическое лицо в качестве индивидуального предпринимателя, государственная регистрация которых осуществлена в установленном порядке на территории Российской Федерации; которые владеют электронной площадкой и обеспечивают проведение торгов в электронной форме в соответствии с настоящим Федеральным законом. Соответствие электронных площадок и операторов электронных площадок требованиям абзаца первого настоящего пункта определяется в порядке, установленном регулирующим органом.

Электронная торговая площадка - ОАО "Российский аукционный дом", указанная в положении о торгах, аккредитована, зарегистрирована в установленном порядке, имеет право осуществлять данные виды деятельности, то есть соответствует требованиям, изложенным в пункте 20 статьи 110 Закона о банкротстве.

Согласно пункту 4 статьи 138 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества. В случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога, каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано.

Таким образом, Закон о банкротстве предоставляет залоговому кредитору

выбирать организатора торгов, определять электронную площадку и оператора электронной площадки. При этом. Закон о банкротстве не содержит указания о том, что

торги в рамках дела о банкротстве должны проводиться исключительно посредством оператора электронной площадки, аккредитованного соответствующей саморегулируемой организацией, членом которой является конкурсный управляющий должника.

Таким образом, представленные предложения в части определения в качестве оператора электронной площадки - ОАО "Российский аукционный дом" не противоречат действующему законодательству, не нарушают прав конкурсных кредиторов.

Величина задатка, предложенная Валетовой Я.Л., ограничивает круг потенциальных участников торгов.

В соответствии с возражениями кредитора предложено установить задаток в размере 15 % от начальной цены продажи имущества должника В отличие от Валетовой Я.Л. в

положении о реализации имущества в редакции конкурсного управляющего и утвержденного ОАО «Сбербанк России» предлагается установить значения вышеуказанного задатка в размере 5 %

Согласно п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 58 порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, в той мере, в которой это допускается указанными положениями Закона о банкротстве.

Основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам.

Установление задатка в размере 15 %, учитывая начальную сумму продажи имущества, является препятствием для участия в торгах и ограничивает круг потенциальных участников.

Согласно возражениям, предложенным кредитором снижение начальной цены продажи имущества должника начинается с 5 % от начальной цены продажи путем публичного предложения. Каждые 5 дней цена продажи имущества снижается на 5 процентов в течении 29 периодов.

Указанное положение может послужить долгому ожиданию со стороны потенциальных покупателей и реализации имущества по необоснованно заниженной цене, что нарушает права кредиторов.

Конкурсным управляющим и Банком в Положении предусмотрен порядок снижения цены в течение 13 периодов по 3 календарных дня на 5 процентов.

Установление цены отсечения в размере 55% от начальной стоимости имущества, выставленного на продажу посредством публичного предложения, имеет целью предотвратить ситуацию, когда потенциальный покупатель намеренно дожидается последовательною снижения цены продажи имущества до минимального размера. Предложенная кредитором цена отсечения в размере 5% от начальной стоимости имущества неоправданно занижена, поскольку установление цены отсечения является стимулирующим фактором для других возможных покупателей и в конечном итоге направлено на получение максимальной выручки от продажи в интересах всех кредиторов должника.

График понижения цены имущества, предложенный конкурсным управляющим и ОАО «Сбербанк России» отвечает интересам кредиторов, рассчитывающих на получение максимально возможного удовлетворения своих требований.

Суд считает, что заявление конкурсного управляющего подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 184, 185 АПК РФ, ст.ст. 110, 138 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

Утвердить начальную продажную цену предмета залога в сумме 625 494 400 рублей

Утвердить Положение о порядке и сроках продажи имущества ООО «СИЛЭНД» в редакции предложенной конкурсным управляющим.