Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Компания Оргстройинвест» заявление ППК «Фонд развития территорий» о намерении в порядке ст. 201.15-2-2 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» стать приобретателем земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями (прав на такой земельный участок) в случае выплаты возмещения участникам строительства,

при участии согласно протоколу судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда города Москвы от 23 апреля 2019 г. по делу № А40-309725/18 ООО «Компания Оргстройинвест» (далее – должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура банкротства - конкурсное производство, конкурсным управляющим должника утвержден член НПС СОПАУ «Альянс управляющих» ФИО1. Кроме того, указанным судебным актом при рассмотрении дела о банкротстве ООО «Компания Оргстройинвест» применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Сообщение об открытии процедуры банкротства в отношении должника опубликовано в газете «Коммерсантъ» 08 мая 2019 г.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 17 июня 2019 г. по делу № А40-309725/18 дело о несостоятельности (банкротстве) ООО «Компания Оргстройинвест» передано по подсудности на рассмотрение Арбитражного суда Московской области.

В рамках дела о банкротстве ООО «Компания Оргстройинвест» 25 октября 2021 г. ППК «Фонд развития территорий» (прежнее наименование – ППК «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства», далее – Фонд) обратилась в арбитражный суд с заявлением о намерении в порядке ст. 201.15-2-2 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» стать приобретателем земельного участка с кадастровым номером 50:14:004:0328:1718 с находящимися на нем неотделимыми улучшениями (прав на такой земельный участок) в случае выплаты возмещения участникам строительства.

В ходе рассмотрения указанных требований конкурсным управляющим ФИО1 заявлено о разрешении разногласий с Фондом относительно обязания Фонда осуществить выплаты возмещения некоторым участникам строительства, включенным в реестр требований кредиторов должника.

В судебном заседании представитель Фонда заявленные требования поддержал, просил удовлетворить заявление о намерении в порядке ст. 201.15-2-2 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» стать приобретателем прав ООО «Компания Оргстройинвест» на земельный участок с кадастровым номером 50:14:004:0328:1718 с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, а именно объектами незавершенного строительства корпусами № 1, № 2, № 3, № 4, № 5, № 6, № 7, № 8, № 9, № 68 и № 69, прав на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения. Относительно требований конкурсного управляющего указал, что они не подлежат рассмотрению, поскольку споры между гражданами - участниками строительства и Фондом об обязании выплатить возмещение либо об оспаривании отказа выплатить возмещение гражданину должны быть заявлены в частном порядке с соблюдением требований о подсудности в общеисковом порядке вне рамок дела о несостоятельности. Конкурсный управляющий, напротив, просил заявленные им требования удовлетворить, считал возможным удовлетворить заявление Фонда о намерении при условии обязания Фонд внести денежные средства на специальный банковский счет должника в порядке, предусмотренном п. 5 ст. 201.10 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Исследовав материалы дела в совокупности представленных доказательств, выслушав лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с п. 1 ст. 32 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) дела о банкротстве юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными настоящим Федеральным законом.

Из представленных в материалы дела доказательств следует и лицами, участвующими в деле, не отрицается, что должнику на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 50:14:004:0328:1718 с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, а именно объектами незавершенного строительства корпусами № 1, № 2, № 3, № 4, № 5, № 6, № 7, № 8, № 9, № 68 и № 69.

Фонд создан в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) Застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 218-ФЗ).

В соответствии с Законом № 218-ФЗ основными задачами Фонда является защита прав и законных интересов граждан-участников долевого строительства, средства которых привлекаются для строительства жилья и финансирования мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства.

Согласно ст. 3 Закона № 218-ФЗ (в редакции Федерального закона № 202-ФЗ от 13 июля 2020 г. «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации») для достижения целей, установленных настоящим Федеральным законом, Фонд осуществляет, в том числе функции и полномочия по реализации имущества, переданного Фонду по основаниям, предусмотренным ст. 201.15-2-2 Закона о банкротстве в соответствии со ст. 13.4 настоящего Федерального закона (подп. 5.3 ч. 1 ст. 3).

В соответствии с п. 1 ст. 201.15-2-2 Закона о банкротстве в течение шестидесяти дней со дня принятия Фондом решения о финансировании мероприятий, указанных в п. 5 ч. 2 ст. 13.1 Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ (далее – решение о финансировании), Фонд обращается в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, с заявлением о намерении приобрести права застройщика на земельный участок, расположенные на нем объект (объекты) незавершенного строительства, неотделимые улучшения такого земельного участка, права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.

Согласно п. 3 ст. 201.15.2-2 Закона о банкротстве в качестве встречного представления за передаваемое имущество Фонд осуществляет выплату возмещения участникам строительства в соответствии со ст. 13 Закона № 218-ФЗ.

Исходя из п. 4 ст. 201.15-2-2 Закона о банкротстве, передача земельного участка с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями в соответствии со ст. 201.15-2-2 Закона о банкротстве осуществляется с соблюдением условий и требований, которые предусмотрены пп. 2 п. 3, п.п. 5, 7 и 10 ст. 201.10 Закона о банкротстве.

Согласно ч. 3.1 ст. 13.1 Закона № 218-ФЗ Фонд принимает решение о финансировании по основаниям, предусмотренным настоящей статьей, и в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Постановлением Правительства Российской Федерации от 12 сентября 2019 г. № 1192 утверждены Правила принятия решения публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» о финансировании или о нецелесообразности финансирования мероприятий, предусмотренных п. 2 ч. 1 ст. 12, ч. 2 ст. 13.1 Федерального закона «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и о признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации (далее – Правила).

Решение о финансировании мероприятий, предусмотренных ч. 2 ст. 13.1 Закона № 218-ФЗ принимается Наблюдательным советом Фонда (п. 2 Правил).

Решением Наблюдательного совета Фонда от 04 октября 2021 г. № НС-29/2021 принято решение о финансировании мероприятий, указанных в п. 5 ч. 2 ст. 13.1 Закона № 218-ФЗ в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:14:0040328:1718 и объектов незавершённого строительства, расположенных на нем, принадлежащих должнику.

Процесс передачи прав застройщика на земельный участок и объект незавершенного строительства в пользу Фонда протекает в два этапа, в частности:

- обращение Фондом в арбитражный суд с заявлением о намерении в порядке статьи 201.15-2-2 Закона о банкротстве стать приобретателем прав на земельный участок со всеми неотделимыми улучшениями;

- обращение Фондом в арбитражный суд с ходатайством о передаче прав застройщика на земельный участок со всеми неотделимыми улучшениями.

В судебном заседании представитель Фонда просил удовлетворить заявление о намерении стать приобретателем прав на земельный участок со всеми неотделимыми улучшениями, требования о передаче прав застройщика на земельный участок со всеми неотделимыми улучшениями Фондом не заявлено.

В соответствии с п. 5 ст. 201.15-2-2 Закона о банкротстве, если стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче Фонду, превышает совокупный размер причитающихся участникам строительства выплат, Фонд обязан перечислить застройщику денежные средства в размере такого превышения.

Согласно п. 6 ст. 201.15-2-2 Закона о банкротстве, если стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче Фонду, меньше совокупного размера причитающихся участникам строительства выплат, Фонд получает право требования к застройщику в размере образовавшейся разницы. Указанное право требования Фонда подлежит включению в реестр требований кредиторов в составе третьейочереди кредиторов в соответствии с правилами, установленными ст. 201.9 Закона о банкротстве.

В соответствии с п. 9 ст. 201.15-2-2 Закона о банкротстве, в течение десяти дней с даты поступления конкурсному управляющему заявления о намерении наряду со сведениями, предусмотренными абз. 2 п. 2 ст. 201.15 настоящего Федерального закона, конкурсный управляющий представляет в арбитражный суд и Фонд следующие сведения:

1) расчет суммы, необходимой для погашения задолженности по текущим платежам и требований кредиторов первой и второй очереди и определяемой в соответствии с п. 5 ст. 201.10 настоящего Федерального закона на дату направления заявления о намерении в арбитражный суд (в том числе сведения об общем размере соответствующей задолженности, сведения о стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями и сведения о стоимости имущества застройщика, которое остается у него после передачи указанного земельного участка с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями);

2) соотношение стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, по которым в соответствии со ст. 13 Закона № 218-ФЗ будет осуществлена выплата возмещения.

Вместе с тем п. 4 ст. 201-15-2-2 Закона о банкротстве содержит отсылочную норму к п. 5 ст. 201.10 Закона о банкротстве, устанавливающую, в частности, что, если имущества которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, недостаточно для погашения текущих платежей, связанных с судебными расходами по делу о банкротстве, выплатой вознаграждения конкурсному управляющему, оплатой деятельности лиц, привлечение которых конкурсным управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве в соответствии с настоящим Федеральным законом является обязательным, требований кредиторов первой и второй очереди, участники строительства и (или) третьи лица до рассмотрения арбитражным судом ходатайства о передаче объекта незавершенного строительства вправе внести в соответствии со ст. 201.15 настоящего Федерального закона на специальный банковский счет должника денежные средства в размере превышения совокупного размера указанных текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди над стоимостью имущества застройщика, которое остается у него после передачи объекта незавершенного строительства, но не более десяти процентов стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок. Эти средства вносятся участниками строительства пропорционально размеру их требований, если иное не установлено решением собрания участников строительства.

Определением Арбитражного суда Московской области от 08 апреля 2022 г. по настоящему делу назначена судебно-оценочная экспертиза.

Определением Арбитражного суда Московской области от 19 мая 2022 г. срок проведения экспертизы был продлен до 10 июня 2022 г.

10 июня 2022 г. в Арбитражный суд Московской области поступил отчет об оценке, подготовленный экспертом ФИО2. Фондом были представлены замечания к представленному отчету об оценке.

04 июля 2022 г. в материалы дела представлены пояснения эксперта, а также скорректированный отчет об оценке земельных участков и объектов незавершенного строительства. В письменных пояснениях эксперт согласился с замечаниями, представленными на отчет об оценке, и внес соответствующие изменения.

Отвечая на поставленные арбитражным судом вопросы, эксперт пришел к следующим выводам:

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:14:0040328:1718 с расположенными на нем объектами незавершенного строительства составляет 334 603 716 руб. с учетом НДС (289 954 449,89 руб. без учета НДС);

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:14:0040328:1717 с расположенными на нем объектами незавершенного строительства составляет 376 848 683 руб. с учетом НДС (367 607 629,37 руб. без учета НДС);

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:14:0040328:1133 составляет 37 060 722 руб.

В соответствии с п. 1 ст. 8 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) под налогом понимается обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, взимаемый с организаций и физических лиц в форме отчуждения, принадлежащих им на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления денежных средств в целях финансового обеспечения деятельности государства и (или) муниципальных образований.

Согласно п. 1 ст. 17 НК РФ налог считается установленным лишь в том случае, когда определены налогоплательщики и элементы налогообложения, а именно: объект налогообложения; налоговая база; налоговый период; налоговая ставка; порядок исчисления налога; порядок и сроки уплаты налога.

Исходя из ст. 19 НК РФ, налогоплательщиками, плательщиками сборов, плательщиками страховых взносов признаются организации и физические лица, на которых в соответствии с НК РФ возложена обязанность уплачивать соответственно налоги, сборы, страховые взносы.

В соответствии с п. 1 ст. 38 НК РФ объектом налогообложения признается реализация товаров (работ, услуг), имущество, прибыль, доход, расход или иное обстоятельство, имеющее стоимостную, количественную или физическую характеристику, с наличием которого законодательство о налогах и сборах связывает возникновение у налогоплательщика обязанности по уплате налога.

Каждый налог имеет самостоятельный объект налогообложения, определяемый в соответствии с частью второй НК РФ и с учетом положений настоящей статьи.

В п. 1 ст. 39 НК РФ предусмотрено, что реализацией товаров, работ или услуг организацией или индивидуальным предпринимателем признается соответственно передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу, а в случаях, предусмотренных НК РФ, передача права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу – на безвозмездной основе.

На основании пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ объект налогообложения по НДС формируют совершаемые налогоплательщиком операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, а также операции по передаче имущественных прав.

В пп. 15 п. 2 ст. 146 НК РФ (введен Федеральным законом от 24 ноября 2014 г. № 366-ФЗ) установлено исключение из этого правила для налогоплательщиков должников, признанных в соответствии с законодательством Российской Федерации несостоятельными (банкротами), и в отношении свершаемых такими лицами операций -операций по реализации имущества и (или) имущественных прав должников.

В п. п. 2 и 3 ст. 39 НК РФ установлено, что под имуществом в НК РФ понимаются виды объектов гражданских прав (за исключением имущественных прав), относящихся к имуществу в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Товаром для целей настоящего Кодекса признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации.

Следовательно, реализация должником-банкротом товаров с 01 января 2015 г. не облагается НДС и любое отчуждение имущества организации-банкрота должно осуществляться без НДС и без выделения его в продажной стоимости в первичных и платежных документах и без выставления счета-фактуры, что подтверждается позицией Верховного суда Российской Федерации, выраженной в решении от 15 марта 2018 г. по делу № АКПИ17-1162.

Как указал Верховный Суд Российской Федерации в своем определении от 13 мая 2021 г. № 308-ЭС21-364 по делу № А20-5385/19, начиная с 01 января 2021 г. законодателем введено новое регулирование вопроса об уплате НДС организациями-банкротами (пп. 15 п. 2 ст. 146 НК РФ в редакции Федерального закона от 15 октября 2020 г. № 320-ФЗ), и обязанность названных лиц по уплате НДС при реализации товаров, изготовленных и (или) приобретенных в процессе осуществления хозяйственной деятельности, исключена.

С учетом п. 1 ст. 38 НК РФ это означает, что, несмотря на фактическое продолжение ведения хозяйственной деятельности и участие в связи с этим в гражданском (экономическом) обороте, организация-банкрот, однако, более не участвует в отношениях по взиманию НДС, регулируемых главой 21 НК РФ.

Более того, согласно пп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ в целях настоящей главы не признаются объектом налогообложения операции, указанные в п. 3 ст. 39 настоящего Кодекса.

В соответствии с пп. 3 п. 3 ст. 39 НК РФ не признается реализацией товаров, работ или услуг передача основных средств, нематериальных активов и (или) иного имущества некоммерческим организациям на осуществление основной уставной деятельности, не связанной с предпринимательской деятельностью.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 07 октября 2017 г. № 1231 «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» утвержден устав публично-правовой компании «Фонд развития территорий». Пунктом 16 устава Фонда предусмотрено, что Фонд для достижения целей своей деятельности осуществляет следующие функции и полномочия:

1) функции и полномочия, связанные с защитой прав и законных интересов граждан - участников строительства;

2) функции и полномочия, связанные с содействием модернизации жилищно-коммунального хозяйства и обеспечением сокращения непригодного для проживания жилищного фонда;

3) функции и полномочия, связанные с содействием в обеспечении устойчивого развития территорий и создании комфортных и благоприятных условий проживания граждан;

4) иные функции и полномочия, предусмотренные федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации.

При этом ряд функций и полномочий, связанных с защитой прав и законных интересов граждан - участников строительства, осуществляется за счет имущества Фонда.

В свою очередь, согласно п. 1 ст. 4 Закона № 218-ФЗ имущество Фонда формируется, в том числе, за счет имущества юридических лиц, правопреемником которых является Фонд.

Таким образом, земельные участки и объекты незавершенного строительства должника-банкрота, передаваемые Фонду, формируют его имущество, за счет которого он осуществляет функции и полномочий, поименованные в уставе, следовательно, передача Фонду имущества застройщика-банкрота не признается реализацией, так как Фонд является некоммерческой организацией и использует переданное для осуществления основной уставной деятельности, не связанной с предпринимательской деятельностью (пп. 3 п. 3 ст. 39 НК РФ).

Кроме того, письмом от 01 февраля 2019 г. № Д22и-2849 Министерство экономического развития Российской Федерации дало разъяснения, согласно которым отчет об оценке недвижимости не должен включать НДС. Законодательством Российской Федерации в сфере оценочной деятельности не регулируются вопросы, связанные с необходимостью выделения налога на добавленную стоимость при определении рыночной стоимости и соответственно включения указанного налога в отчет об оценке.

Учитывая вышеизложенное, расчет рыночной стоимости объектов незавершенного строительства должен быть произведен без учета НДС.

Таким образом, для целей определения соотношения стоимости прав застройщика на земельный участок с расположенными на нем объектами незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства должна быть учтена стоимость без учета НДС – 289 954 449,89 руб.

По доводам Фонда, по состоянию на 06 июля 2022 г. размер причитающихся гражданам - участникам строительства выплат составляет 336 370 217,10 руб., из них фактически произведены выплаты в размере 331 655 803,50 руб.

Согласно представленному конкурсным управляющим расчету задолженность по текущим платежам отсутствует, задолженность перед кредиторами второй очереди реестра требований кредиторов составляет 68 058 982,15 руб. Указанная задолженность превышает 10 % от стоимости земельного участка и объектов незавершенного строительства (28 995 444,98 руб.). При этом стоимость имущества, которое останется у должника после передачи прав застройщика в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:14:004:0328:1718 Фонду, составляет более четырехсот миллионов рублей, что более чем в пять раз превышает размер задолженности перед кредиторами второй очереди реестра требований кредиторов.

Из этого следует, что в силу прямого указания п. 5 ст. 201.10 Закона о банкротстве у Фонда отсутствует обязанность внесения денежных средств на специальный банковский счет должника.

Соответственно, арбитражный суд приходит к выводу о возможности удовлетворения заявления Фонда о намерении в порядке ст. 201.15-2-2 Закона о банкротстве стать приобретателем земельного участка с кадастровым номером 50:14:004:0328:1718 с находящимися на нем неотделимыми улучшениями (прав на такой земельный участок).

Относительно заявления конкурсного управляющего арбитражный суд отмечает следующее.

ФИО1 просит обязать Фонд выплатить денежные компенсации по денежным обязательствам третьей очереди удовлетворения следующим участникам строительства, включенным в реестр требований кредиторов ООО «Компания Оргстройинвест»: ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19 и ФИО20.

ООО «Компания Оргстройинвест» осуществляло строительство ЖК «Анискино» (54 дома, 1 997 квартир), из которых 44 четырехэтажных, 10 трехэтажных.

Строительство планировалось провести в две очереди. Первая очередь – корпуса (жилые дома) 1-15, 17, 18, 21, 22, 24, 25, 26, 29, 68, 69; вторая очередь – корпуса (жилые дома) 30, 31, 34, 35, 36, 38, 41, 42, 44-55, 58, 59, 60, 61, 64, 65, 66, 71, 72.

В ходе проведения процедуры конкурсного производства в третью очередь реестра требований кредиторов ООО «Компания Оргстройинвест» были включены требования физических лиц, чьи денежные средства застройщик привлекал для строительства жилого комплекса по договорам долевого участия: 134 квартиры площадью 5 621,70 кв. м., оплаченной стоимостью 237 349 374,25 руб., из которых 29 денежных требований участников строительства на сумму 50 716 371 руб. и 105 требований о передаче жилых помещений, площадью 4 407,30 кв. м.

12 апреля 2021 г. на информационном портале https://bankrot.fedresurs.ru/ были опубликованы результаты проведения собрания участников строительства, на котором были приняты следующие решения.

По первому вопросу: «Об одобрении концепции мероприятий, направленных на максимальное удовлетворение интересов участников долевого строительства, которая предусматривает формирование в рамках единого земельного участка отдельных земельных участков и комплексов объектов незавершенного строительства, при условии получения гарантий сохранения и актуализации технических условий подключения, согласованных ранее в отношении всех объектов строительства»

Решение: В целях максимального и скорейшего удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр участников строительства, одобрить концепцию плана мероприятий, которая предусматривает формирование в рамках единого земельного участка, принадлежащего Должнику, отдельных земельных участков и комплексов объектов незавершенного строительства, при условии получения гарантий сохранения и актуализации технических условий подключения, согласованных ранее в отношении всех объектов строительства: на электроснабжение № 35 от 17.01.2014 г., на газоснабжение ТУ № 2850-34/18 от 18.06.2014, на водоснабжение и водоотведение № 249-ТУ от 16.12. 2013

По второму вопросу: «О порядке, параметрах и условиях обмена объектов долевого строительства между гражданами - участниками долевого строительства и ООО «Компания Оргстройинвест» с предоставлением гражданам - участникам долевого строительства объектов в корпусах № 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 68, 69 с целью формирования отдельного земельного участка и передачи его в Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства для реализации согласованного плана завершения строительства и сооружения инженерных сетей (либо выплаты компенсаций, согласно действующего законодательства)»

Решение: Считать целесообразным осуществить обмен объектов долевого строительства между участниками долевого строительства и ООО «Компания Оргстройинвест» с предоставлением гражданам - участникам долевого строительства объектов в корпусах № 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 68, 69 согласно Приложения № 1, с зачетом уплаченной ими цены договоров участия в долевом строительстве, с целью формирования отдельного земельного участка и передачи его в Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области для завершения строительства и сооружения инженерных сетей.

Поручить конкурсному управляющему ООО «Компания Оргстройинвест» в месячный срок подготовить и направить на подписание участникам строительства соответствующие дополнительные соглашения к ДДУ. Конкурсному управляющему обеспечить внесение изменений в реестр участников строительства и государственную регистрацию дополнительных Соглашений за счет средств должника

По третьему вопросу: «Об обмене объектов долевого строительства между участниками строительства – юридическими лицами и ООО «Компания Оргстройинвест»

Решение: Считать целесообразным осуществить обмен объектов долевого строительства между участниками строительства – юридическими лицами и ООО «Компания Оргстройинвест» с предоставлением участникам долевого строительства- юридическим лица объектов в корпусах согласно Приложения № 2, с зачетом уплаченной ими цены договоров участия в долевом строительстве, с целью формирования отдельного земельного участка.

По четвертому вопросу: «Об обмене объектов долевого строительства между участниками долевого строительства и ООО «Компания Оргстройинвест» с целью формирования отдельного земельного участка и создания участниками строительства, выразившими такое намерение, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива в целях самостоятельного завершения строительства»

Решение: Считать целесообразным осуществить обмен объектов долевого строительства между участниками долевого строительства-физическим лицам, пожелавшим создать соответствующий кооператив, и ООО «Компания Оргстройинвест», с предоставлением участникам долевого строительства - лица объектов в корпусах согласно Приложения №3, с зачетом уплаченной ими цены договоров участия в долевом строительстве, с целью формирования отдельного земельного участка и последующего создания участниками строительства жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива в порядке ст. 201.10 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 30.12.2020) "О несостоятельности (банкротстве)" (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.01.2021).

По пятому вопросу: «О порядке, сроках, условиях и финансировании раздела земельного участка 50:14:0040328:1134»

Голосовали бюллетенями: Считать целесообразным раздел земельного участка 50:14:0040328:1134 на земельные участки: для строительства корпусов № 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 68, 69 и инженерных сетей, а также для строительства остальных корпусов и инженерных сетей, предусмотренных проектом строительства ЖК Анискино, создания жилищно-строительного кооператива.

Решение: Считать целесообразным раздел земельного участка 50:14:0040328:1134 на земельные участки: для строительства корпусов № 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 68, 69 и инженерных сетей, а также для строительства остальных корпусов и инженерных сетей, предусмотренных проектом строительства ЖК Анискино, создания жилищно-строительного кооператива.

Поручить конкурсному управляющему ООО «Компания Оргстройинвест» незамедлительно осуществить раздел земельного участка, подготовить необходимые для регистрации раздела документы и представить их для регистрации в соответствующее подразделение Росреестра России.

По шестому вопросу: «Об обращении в Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Московской области»

Решение: Обратиться в Фонд защиты прав граждан- участников долевого строительства Московской области с ходатайством о финансировании мероприятий по завершению строительства в соответствии со ст.201.8-1 Закона о банкротстве для завершения строительства корпусов № 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 68, 69 и монтажа инженерных сетей и иных объектов инфраструктуры.

Поручить конкурсному управляющему ООО «Компания Оргстройинвест» по завершении раздела земельного участка подготовить и направить в Фонд соответствующие документы, в том числе – в части передачи прав на земельный участок, сооруженные инженерные сети и прав на подключение к магистральным сетям с целью завершения строительства и сооружения инженерных сетей, получив гарантии Фонда в части сохранения и актуализации технических условий подключения к магистральным сетям, согласованных ранее в отношении всех объектов строительства.

По седьмому вопросу: «О реализации условий для создания жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива из числа лиц, выразивших соответствующее намерение»

Решение: Считать целесообразным создание участниками строительства, объекты долевого строительства которых после завершения обмена расположены в корпусах №№1, 9-67, 70-72 ( за исключением корпусов № 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 68, 69) жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. Передать для этих целей соответствующий земельный участок.

Поручить конкурсному управляющему ООО «Компания Оргстройинвест» организовать в установленном ст. 201.10 Закона о банкротстве порядке проведение соответствующего собрания участников и оформить документы по созданию кооператива участников строительства, обратиться в суд с соответствующим ходатайством.».

Во исполнение решений собрания участников строительства, земельный участок с кадастровым номером 50:14:0040328:1134 площадью 223 052 кв. м. был разделен на два земельных участка:

- с кадастровым номером 50:14:0040328:1718 площадью 38 338 кв. м. на котором располагаются объекты незавершенного строительства (корпуса/дома №№ 1?9, 68, 69 с наибольшей степенью готовности), права требования помещений в которых были переданы физическим лицам участникам долевого строительства, чьи денежные средства застройщик использовал для строительства жилого комплекса;

- с кадастровым номером 50:14:0040328:1717 площадью 184 714 кв. м.

Фондом было принято решение о выплате компенсаций гражданам 04 октября 2021 г.

На данный момент Фондом выплачена компенсация большинству участников строительства ООО «Компания Оргстройинвест».

Конкурсным управляющим составлен перечень граждан, в отношении которых Фондом в данный момент не принято решение о выплате компенсаций. Указанные граждане условно разделены на три группы:

- граждане, которые приобрели жилые помещения, находящиеся на земельном участке, в отношении которого Фондом решение о передаче принято не было, и расторгли договоры долевого участия в строительстве до признания должника банкротом в судебном порядке: ФИО11 (решение Измайловского районного суда от 19 декабря 2018 г. № 2-3960/18), ФИО13 (решение Пресненского районного суда г. Москвы от 11 декабря 2018 г. № 2-6540/2018), ФИО17 (решение Пресненского районного суда г. Москвы от 22 февраля 2018 г. № 2-1312/18), ФИО18 (решение Пресненского районного суда г. Москвы от 23 января 2018 г. № 2-846/2018), ФИО19 (решение Пресненского районного суда г. Москвы от 22 февраля 2018 г. № 2-1312/18), ФИО15 (решение Щелковского городского суда Московской области от 11 января 2018 г. № 2-110/18);

- граждане, которые приобрели жилые помещения, находящиеся на земельном участке, в отношении которого Фондом решение о передаче принято не было, но с которыми по различным причинам не смогли заключить дополнительные соглашения к договорам участия в долевом строительстве, изменяющие характеристики объекта долевого строительства, или дополнительное соглашение было заключено после принятия решения Фондом: ФИО10, ФИО14, ФИО16, ФИО9, ФИО12, ФИО20;

- граждане, заключившие договор уступки прав требований (цессии) с ООО «Градокомплекс» в отношении прав на жилые помещения после признания ООО «Компания «Оргстройинвест» банкротом: ФИО21, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8

В отношении первой группы граждан арбитражным судом установлены следующие обстоятельства.

ФИО11 с должником был заключен договор долевого участия № 30/18 от 25 июля 2015 г. для приобретения трёхкомнатной квартиры в доме № 18 с условным номером 30, расположенной на 1 этаже в 3 подъезде, площадью 88,50 кв. м. Стоимость договора – 3 628 500 руб., оплачена в полном объеме. В судебном порядке данный договор был расторгнут, денежные средства возвращены не были. Требования ФИО11 включены в реестр требований кредиторов третьей очереди удовлетворения в размере 3 628 500 руб.

ФИО13 с должником был заключен договор долевого участия № 55/26 от 17 апреля 2015 г. для приобретения однокомнатной квартиры в доме № 26 с условным номером 55, расположенной на 4 этаже в 4 подъезде, площадью 42,30 кв. м. Стоимость договора – 1 734 300 руб., оплачена в полном объеме. В судебном порядке данный договор был расторгнут, денежные средства возвращены не были. Требования ФИО13 включены в реестр требований кредиторов третьей очереди удовлетворения в размере 1 734 300 руб.

ФИО17 с должником был заключен договор долевого участия № 11/26 от 29 сентября 2016 г. для приобретения однокомнатной квартиры в доме № 26 с условным номером 11, расположенной на 4 этаже в 1 подъезде, площадью 42,30 кв. м. Стоимость договора – 1 818 900 руб., оплачена в полном объеме. В судебном порядке данный договор был расторгнут, денежные средства возвращены не были. Требования ФИО17 включены в реестр требований кредиторов третьей очереди удовлетворения в размере 1 818 900 руб.

ФИО18 с должником был заключен договор долевого участия № 42/26 от 29 сентября 2016 г. для приобретения однокомнатной квартиры в доме № 26 с условным номером 42, расположенной на 4 этаже в 3 подъезде, площадью 31,80 кв. м. Стоимость договора – 1 367 400 руб., оплачена в полном объеме. В судебном порядке данный договор был расторгнут, денежные средства возвращены не были. Требования ФИО18 включены в реестр требований кредиторов третьей очереди удовлетворения в размере 1 367 400 руб.

ФИО19 с должником был заключен договор долевого участия № 65/26 от 17 ноября 2015 г. для приобретения однокомнатной квартиры в доме № 26 с условным номером 65, расположенной на 4 этаже в 5 подъезде, площадью 38,70 кв. м. Стоимость договора – 1 625 400 руб., оплачена в полном объеме. В судебном порядке данный договор был расторгнут, денежные средства возвращены не были. Требования ФИО19 включены в реестр требований кредиторов третьей очереди удовлетворения в размере 1 625 400 руб.

ФИО15 с должником был заключен договор долевого участия № 57/18 от 17 ноября 2015 г. для приобретения однокомнатной квартиры в доме № 18 с условным номером 57, расположенной на 4 этаже в 5 подъезде, площадью 38,80 кв. м. Стоимость договора – 1 629 600 руб., оплачена в полном объеме. В судебном порядке данный договор был расторгнут, денежные средства возвращены не были. Требования ФИО15 включены в реестр требований кредиторов третьей очереди удовлетворения в размере 1 629 600 руб.

В соответствии с п. 4.1 ст.13 Закона № 218-ФЗ предусмотренная настоящей статьей выплата возмещения Фондом также осуществляется гражданам - участникам строительства, имеющим денежные требования, включенные в реестр требований участников строительства и подлежащие удовлетворению в порядке, установленном абз. 2 пп. 3 п. 1 ст. 201.9 Закона о банкротств, согласно которому в ходе конкурсного производства, применяемого в деле о банкротстве застройщика, требования кредиторов, за исключением требований кредиторов по текущим платежам, удовлетворяются в следующей очередности: в третью очередь производятся расчеты в следующем порядке: в первую очередь – по денежным требованиям граждан - участников строительства.

ФИО11, ФИО13 ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО15 приобретали квартиры в корпусах/домах № 26 и № 18, строительство которых должником начато не было, то есть денежные средства указанных физических лиц были направлены на строительство корпусов/домов, передаваемых Фонду, так как корпуса/дома №№ 1-9, 68, 69 выполнены с наибольшей степенью готовности.

В отношении второй группы граждан арбитражным судом установлены следующие обстоятельства.

03 апреля 2015 г. был заключен договор долевого участия № 36/17 между ООО «Компания Оргстройинвест» и ООО «Градокомплекс» для приобретения однокомнатной квартиры в доме № 17 с условным номером 36, расположенной на 3 этаже в 3 подъезде, площадью 42,30 кв. м. Стоимость договора – 1 776 600 руб., оплачена в полном объеме. 08 февраля 2016 г. ООО «Градокомплекс» уступило право требования по договору долевого участия № 36/17 ФИО14 Требования ФИО14 включены в реестр требований кредиторов третьей очереди удовлетворения в размере 1 776 600 руб. Дополнительное соглашение с ФИО14 заключено не было по причине отсутствия аналогичного жилого помещения в домах, передаваемых Фонду.

03 апреля 2015 г. был заключен договор долевого участия № 8/26 между ООО «Компания Оргстройинвест» и ООО «Градокомплекс» для приобретения однокомнатной квартиры в доме № 26 с условным номером 8, расположенной на 3 этаже в 1 подъезде, площадью 42,30 кв. м. Стоимость договора – 1 776 600 руб., оплачена в полном объеме. 19 ноября 2015 г. ООО «Градокомплекс» уступило право требования по договору долевого участия № 36/17 ФИО22 Требования ФИО22 включены в реестр требований кредиторов третьей очереди удовлетворения в размере 1 776 600 руб. Дополнительное соглашение с ФИО22 заключено не было по причине отсутствия аналогичного жилого помещения в домах, передаваемых Фонду.

15 апреля 2015 г. был заключен договор долевого участия № 54/18 между ООО «Компания Оргстройинвест» и ФИО12 для приобретения однокомнатной квартиры в доме 18 с условным номером квартиры № 54, расположенной на 3 этаже в 5 подъезде, площадью 38,80 кв. м. Стоимость договора – 1 590 800 руб., оплачена в полном объеме. 02 ноября 2021 г. между ООО «Компания Оргстройинвест» и ФИО12 было подписано дополнительное соглашение к договору долевого участия № 54/18 от 15 апреля 2015 г., в соответствии с которым, произведена замена жилого помещения на однокомнатную квартиру с условным номером 2, расположенную в 8 корпусе, на 1 этаже, площадью 38,6 кв. м. Кроме этого, ФИО12 в адрес конкурсного управляющего направил заявление о переводе его требований в денежный реестр требований кредиторов участников строительства. Требования ФИО12 включены в реестр требований кредиторов третьей очереди удовлетворения в размере 1 590 800 руб.

09 февраля 2017 г. был заключен договор долевого участия № 43/21 между ООО «Компания Оргстройинвест» и ФИО23 для приобретения однокомнатной квартиры в доме 21 с условным номером 43, расположенной на 3 этаже в 3 подъезде, площадью 31,80 кв. м. Стоимость договора – 1 367 400 руб., оплачена в полном объеме. 21 сентября 2021 г. между ООО «Компания Оргстройинвест» и ФИО23 было подписано дополнительное соглашение к договору долевого участия № 43/21, в соответствии с которым, произведена замена жилого помещения на однокомнатную квартиру с условным номером 43, расположенную в 69 корпусе, на 3 этаже, площадью 31,80 кв. м. Требования ФИО23 включены в реестр требований о передаче жилых помещений в отношении указанного жилого помещения.

21 февраля 2016 г. был заключен договор долевого участия № 21/18 между ООО «Компания Оргстройинвест» и ФИО9 для приобретения однокомнатной квартиры в доме 18 с условным номером 21, расположенной на 2 этаже в 2 подъезде, площадью 42,10 кв. м. Стоимость договора – 1 600 010 руб., оплачена в полном объеме. 10 октября 2021 г. между ООО «Компания Оргстройинвест» и ФИО9 было подписано дополнительное соглашение к договору долевого участия № 21/18, в соответствии с которым, произведена замена жилого помещения на двухкомнатную квартиру с условным номером 4, расположенную в 6 корпусе, на 1 этаже, площадью 46,10 кв. м. Требования ФИО9 включены в реестр требований о передаче жилых помещений в отношении указанного жилого помещения.

21 июля 2015 г. ФИО20 заключил с должником договор займа, в соответствии с которым он предоставил ООО «Компания Оргстройинвест» денежные средства в размере 900 000 руб., а ООО «Компания Оргстройинвест» обязалось вернуть сумму займа и уплатить 15 % годовых за пользование суммой займа не позднее 21 января 2016 г. Перечисление денежных средств подтверждается платежным поручением № 12367 от 21 июля 2015 г. Согласно дополнительному соглашению к договору займа от 21 января 2016 г. стороны установили, что заем предоставлен в новой сумме и на новый срок, на новых условиях (в сумме 968 424,66 руб. под 21 % годовых на срок до 21 декабря 2017 г.) 21 декабря 2017 г. между ФИО20 и ООО «Компания Оргстройинвест» было заключено дополнительное соглашение № 2 к договору займа от 21 июля 2015 г., согласно которому заемщик не выплачивает сумму займа и проценты по займу, а взамен передает право на получение у заемщика в собственность не позднее четвертого квартала 2018 г. жилого помещения (квартиры), расположенной по строительному адресу: Московская обл., Щелковский р-н, с. Анискино, корп. 66, имеющего следующие характеристики: количество комнат 1 (одна), условный номер в соответствии с проектом 21 (двадцать один), расположенное на 1 (первом) этаже, подъезд 2, общей проектной площадью 31 кв. м. 29 декабря 2021 г. между ООО «Компания Оргстройинвест» и ФИО20 было подписано дополнительное соглашение в соответствии с которым, произведена замена жилого помещения на однокомнатную квартиру с условным номером 11, расположенную в 3 корпусе, на 1 этаже, площадью 31 кв. м. Требования ФИО20 включены в реестр требований о передаче жилых помещений в отношении указанного жилого помещения.

В отношении третьей группы граждан арбитражным судом установлены следующие обстоятельства.

Между ООО «Компания Оргстройинвест» и ООО «Градокомплекс» 02 мая 2015 г. был заключен договор № 11/69 участия в долевом строительстве. Предметом данного договора является однокомнатная квартира в доме № 69, условный номер квартиры 11, расположенная на 3 этаже в 1 подъезде, площадью 31,80 кв. м. Стоимость договора – 1 335 600 руб. Оплата по договору долевого участия № 11/69 осуществлялась следующим образом:

27 октября 2016 г. был расторгнут договор № 23/12 от 03 апреля 2015 г., денежные средства были перечислены в счет оплаты договора 11/69. Договор долевого участия № 23/12 от 03 апреля 2015 г. был оплачен платежным поручением № 138 от 02 июня 2015 г. в размере 500 000 руб., платежным поручением № 1 от 12 января 2016 г. в размере 31 800 руб., частично возращенными денежными средствами по договору № 6/18 от 10 декабря 2014 г. в размере 803 800 руб. Договор долевого участия № 6/18 был оплачен платежным поручением № 186 18 декабря 2014 г. в размере 1 303 800 руб.

Между ФИО7 и ООО «Градокомплекс» 29 мая 2015 г. был заключен предварительный договор купли-продажи № 11/69. Предметом данного договора являлась однокомнатная квартира в доме № 69, условный номер квартиры 11, расположенная на 3 этаже в 1 подъезде, площадью 31,80 кв. м., то есть квартира, указанная в договоре № 11/69, заключенном между ООО «Компания Оргстройинвест» и ООО «Градокомплекс». Цена данного договора состояла из цены квартиры и вознаграждения продавца за предоставления рассрочки платежа (п. 2.1). Оплата по договору осуществлялась следующим образом: первоначальный взнос 500 000 руб., а также последующие равные аннуитетные платежи в течение 48 месяцев.

В подтверждении оплаты по предварительному договору купли-продажи ФИО24 представлены следующие платежные документы: платежное поручение № 1710 от 30 мая 2015 г. в размере 500 000 руб., а также выписки по расчетному счету, в соответствии с которыми, гражданин вносил денежные средства в период с 26 июня 2015 г. по 24 апреля 2019 г. ежемесячно в размере 24 138 руб. и 28 мая 2019 г. в размере 25 386,10 руб.

05 ноября 2019 г. ООО «Градокомплекс» уступило право требования на спорную квартиру ФИО7 В соответствии с п. 3.1 данного договора, с учетом рассрочки, ООО «Градокомплекс» установил, что ею к моменту подписания данного договора, обязательства выполнены в полном объеме.

В период с 30 мая 2015 г. по 28 мая 2019 г. ФИО7 по предварительному договору купли-продажи, заключенному с ООО «Градокомплекс» было оплачено 1 659 872,10 руб.

Между ООО «Компания Оргстройинвест» и ООО «Градокомплекс» 24 июля 2015 г. был заключен договор № 24/17 участия в долевом строительстве. Предметом данного договора является однокомнатная квартира в доме № 17 с условным номером 24, расположенная на 3 этаже во 2 подъезде, площадью 31,80 кв. м. Стоимость договора – 1 335 600 руб. Оплата по договору № 24/17 осуществлялась следующим образом:

27 октября 2016 г. был расторгнут договор № 33/3 от 06 апреля 2015 г., денежные средства в размере 1 335 600 были зачтены в счет оплаты по договору № 24/17. Договор № 33/3 был оплачен платежнымы поручениями № 184 от 28 июля 2015 г. в размере 800 000 руб., № 201 от 27 августа 2015 г. в размере 100 000 руб., № 218 от 30 сентября 2015 г. в размере 369 200 руб., № 244 от 25 ноября 2015 г. в размере 100 000 руб.

Между ФИО6 и ООО «Градокомплекс» 24 июля 2015 г. был заключен предварительный договор купли-продажи № 24/17. Предметом данного договора является однокомнатная квартира в доме № 17, условный номер квартиры № 24, расположенная на 3 этаже во 2 подъезде, площадью 31,80 кв. м., то есть квартира, указанная в договоре №24/17, заключенном между ООО «Компания Оргстройинвест» и ООО «Градокомплекс». Цена данного договора состояла из цены квартиры и вознаграждения продавца за предоставления рассрочки платежа (п. 2.1). Оплата по договору осуществлялась равными аннуитетными платежами в течение 48 месяцев.

В подтверждении оплаты по предварительному договору купли-продажи ФИО6 представлены платежные документы на сумму 907 224 руб.

30 января 2020 г. ООО «Градокомплекс» уступило право требования на спорную квартиру ФИО25 В соответствии с п. 3.2 данного договора, с учетом рассрочки, ООО «Градокомплекс» установило, что ею выполнены обязательства в размере 682 268 руб.

21 июня 2021 г. между ФИО25 и ООО «Компания Оргстройинвест» на основании решения собрания кредиторов, было подписано дополнительное соглашение, в соответствии с которым, произведена замена жилого помещения на однокомнатную квартиру в доме № 68, условный номер квартиры 27, расположенную на 3 этаже, площадью 31,80 кв. м.

Между ООО «Компания Оргстройинвест» и ООО «Градокомплекс» 02 июня 2015 г. был заключен договор № 24/18 участия в долевом строительстве. Предметом данного договора является однокомнатная квартира в доме № 18, условный номер квартиры 24, расположенная на 3 этаже во 2 подъезде, площадью 42,10 кв. м. Стоимость договора – 1 768 200 руб. Оплата по договору № 24/18 осуществлялась следующим образом:

- платежным поручением № 271 от 24 декабря 2015 г. в размере 33 900 руб.;

- 12 марта 2015 г. был расторгнут договор № 39/17 от 26 декабря 2014 г. Соглашением от 10 мая 2015 г. денежные средства в размере 1 734 300 были зачтены в счет оплаты по договору № 24/18. Договор № 39/17 был оплачен платежными поручениями № 203 от 30 декабря 2014 г. в размере 54 300 руб., № 199 от 29 декабря 2014 г. в размере 500 000 руб., № 197 от 26 декабря 2014 г. в размере 1 000 000 руб., № 20 от 26 января 2015 г. в размере 180 000 руб.

Между ФИО8 и ООО «Градокомплекс» 21 ноября 2014 г. был заключен предварительный договор купли-продажи № 24/18. Предметом данного договора является однокомнатная квартира в доме № 18, условный номер квартиры 24, расположенная на 3 этаже во 2 подъезде, площадью 42,10 кв. м., то есть квартира, указанная в договоре № 24/18, заключенном между ООО «Компания Оргстройинвест» и ООО «Градокомплекс». Цена данного договора состояла из цены квартиры и вознаграждения продавца за предоставления рассрочки платежа (п. 2.1). Оплата по договору осуществлялась следующим образом: первоначальный взнос в размере 400 000 руб., а также последующие равные аннуитетные платежи в течение 48 месяцев.

В подтверждении оплаты по предварительному договору купли-продажи ФИО8 были представлены платежные документы на сумму 1 534 306 руб.

26 марта 2020 г. ООО «Градокомплекс» уступило право требования на спорную квартиру ФИО8 В соответствии с п. 3.1 договора, с учетом рассрочки, ООО «Градокомплекс» установило, что ею к моменту подписания данного договора, обязательства выполнены в полном объеме, что не соответствует действительности (оплачено 1 534 306 руб.).

29 декабря 2021 г. между ФИО8 и ООО «Компания Оргстройинвест» на основании решения собрания кредиторов, было подписано дополнительное соглашение, в соответствии с которым произведена замена жилого помещения на двухкомнатную квартиру в доме № 2, условный номер квартиры 9, расположенную на 3 этаже, площадью 55,40 кв. м.

Между ООО «Компания Оргстройинвест» и ООО «Градокомплекс» 02 мая 2015 г. был заключен договор № 39/12 участия в долевом строительстве. Предметом данного договора является однокомнатная квартира в доме № 12, условный номер квартиры 39, расположенная на 2 этаже в 3 подъезде, площадью 31,80 кв. м. Стоимость договора – 1 335 600 руб. Оплата по договору № 39/12 осуществлялась следующим образом:

19 сентября 2016 г. был расторгнут договор № 4/8 от 06 апреля 2015 г., денежные средства в размере 1 335 600 руб. зачтены в счет оплаты договора № 39/12. Договор № 4/8 был оплачен платежными поручениями № 9 от 28 января 2016 г. в размере 100 000 руб., № 8 от 26 января 2016 г. в размере 100 000 руб., № 2 от 12 января 2016 г. в размере 100 000 руб., № 249 от 04 декабря 2015 г. в размере 1 766 400 руб.

Между ФИО4 и ООО «Градокомплекс» 03 апреля 2015 г. был заключен предварительный договор купли-продажи № 39/12. Предметом данного договора является однокомнатная квартира в доме № 12, условный номер квартиры 39, расположенная на 2 этаже в 3 подъезде, площадью 31,80 кв. м., то есть квартира, указанная в договоре №24/17, заключенном между ООО «Компания Оргстройинвест» и ООО «Градокомплекс». Цена данного договора состояла из цены квартиры и вознаграждения продавца за предоставления рассрочки платежа (п. 2.1). Оплата по договору осуществлялась в соответствии с п. 3.1 данного договора, а именно: платеж 490 000 руб. в течение трех дней с момента подписания договора, платеж 510 000 руб. – не позднее 31 декабря 2017 г., платеж 383 300 руб. – не позднее 31 декабря 2018 г. В подтверждении оплаты по предварительному договору купли-продажи ФИО4 было представлено платежное поручение № 86217 от 03 апреля 2015 г. в размере 490 000 руб.

26 марта 2020 г. ООО «Градокомплекс» уступило право требования на спорную квартиру ФИО4 В соответствии с п. 3.2 данного договора, ООО «Градокомплекс» установило, что ею выполнены обязательства в размере 490 000 руб.

21 июня 2021 г. между ФИО4 и ООО «Компания Оргстройинвест» на основании решения собрания кредиторов, было подписано дополнительное соглашение, в соответствии с которым произведена замена жилого помещения на однокомнатную квартиру в доме № 68, условный номер квартиры 38, расположенную на 2 этаже, площадью 31,80 кв. м.

Между ООО «Компания Оргстройинвест» и ООО «Градокомплекс» 10 июля 2015 г. был заключен договор № 43/5 участия в долевом строительстве. Предметом данного договора является однокомнатная квартира в доме № 5, условный номер квартиры 43, расположенная на 3 этаже в 3 подъезде, площадью 31,80 кв. м. Стоимость договора – 1 335 600 руб. Оплата по договору № 43/5 осуществлялась следующим образом:

- платежным поручением № 125 от 01 ноября 2016 г. в размере 79 800 руб.;

- 27 октября 2016 г. был расторгнут договор № 5/6 от 06 апреля 2015 г., денежные средства в размере 1 255 800 были зачтены в счет оплаты договора № 39/12. Договор № 5/6 был оплачен платежными поручениями № 183 от 28 июля 2015 г. в размере 800 000 руб. и № 198 от 27 августа 2015 г. в размере 455 800 руб.

Между ФИО5 и ООО «Градокомплекс» 10 июля 2015 г. был заключен предварительный договор купли-продажи № 43/5. Предметом данного договора является однокомнатная квартира в доме № 5, условный номер квартиры 43, расположенная на 3 этаже в 3 подъезде, площадью 31,80 кв. м. то есть квартира, указанная в договоре № 11/69, заключенном между ООО «Компания Оргстройинвест» и «Градокомплекс». Цена данного договора состояла из цены квартиры и вознаграждения продавца за предоставление рассрочки платежа (п. 2.1). Оплата по договору осуществлялась равными аннуитетными платежами в течение 48 месяцев.

В подтверждении оплаты по предварительному договору купли-продажи ФИО5 были представлены платежные документы на общую сумму 1 655 634 руб. 26 марта 2020 г. ООО «Градокомплекс» уступило право требования на спорную квартиру ФИО5 В соответствии с п. 3.1 данного договора, с учетом рассрочки, ООО «Градокомплекс» установило, что им к моменту подписания данного договора, обязательства выполнены в полном объеме.

Между ООО «Компания Оргстройинвест» и ООО «Градокомплекс» 10 августа 2015 г. был заключен договор № 7/2 участия в долевом строительстве. Предметом данного договора является однокомнатная квартира в доме № 2, условный номер квартиры 7, расположенная на 2 этаже в 1 подъезде, площадью 31,80 кв. м. Стоимость договора – 1 335 600 руб. Оплата по договору № 7/2 осуществлялась следующим образом:

27 октября 2016 г. был расторгнут договор № 33/3 от 06 апреля 2015 г., денежные средства в размере 33 600 руб. были зачтены в счет оплаты договора № 7/2. Договор № 33/3 был оплачен платежными поручениями № 184 от 28 июля 2015 г. в размере 800 000 руб., № 201 от 27 августа 2015 г. в размере 100 000 руб., № 218 от 30 сентября 2015 г. в размере 369 200 руб., № 244 от 25 ноября 2015 г. в размере 100 000 руб.

27 октября 2016 г. был расторгнут договор № 7/25 от 03 апреля 2015 г., денежные средства в размере 1 302 000 руб. были зачтены в счет оплаты по договору № 7/2. Договор № 7/25 был оплачен платежными поручениями № 261 от 21 декабря 2015 г. в размере 20 000 руб., № 175 от 16 июля 2015 г. в размере 11 000 руб., № 185 от 15 декабря 2014 г. в размере 1 000 000 руб., № 190 от 24 декабря 2014 г. в размере 271 000 руб.

Между ФИО3 и ООО «Градокомплекс» 10 августа 2015 г. был заключен предварительный договор купли-продажи № 7/2. Предметом данного договора является однокомнатная квартира в доме № 2, условный номер квартиры 7, расположенная на 2 этаже в 1 подъезде, площадью 31,80 кв. м., то есть квартира, указанная в договоре № 11/69, заключенном между ООО «Компания Оргстройинвест» и ООО «Градокомплекс». Цена данного договора состояла из цены квартиры и вознаграждения продавца за предоставление рассрочки платежа (п. 2.1). Оплата по договору осуществлялась следующим образом: первоначальный взнос 380 000 рублей, а также последующие равные аннуитетные платежи в течение 48 месяцев.

В подтверждении оплаты по предварительному договору купли-продажи ФИО3 были представлены платежные документы на общую сумму 1 437 000 руб.

26 марта 2020 г. ООО «Градокомплекс» уступило право требования на спорную квартиру ФИО3 В соответствии с п.3.1 данного договора, с учетом рассрочки, ООО «Градокомплекс» установило, что ею к моменту подписания данного договора, обязательства выполнены в полном объеме.

По состоянию на 2015 г. ООО «Компания Оргстройинвест», ООО «Градокомплекс», ООО «Оргстройпроект», ООО «Оргстройсервис» являлись взаимозависимыми аффилированными компаниями: 100 % в уставном капитале ООО «Компания Оргстройинвест», 50 % в уставном капитале ООО «Оргстройсервис», 50 % в уставном капитале ООО «Оргстройпроект» принадлежали ФИО26, 100 % в уставном капитале ООО «Градокомплекс» принадлежали ООО «Оргстройпроект».

Компании функционировали в качестве группы и использовали торговое наименование «Группа компаний «Оргстройинвест».

Данная коммерческая схема использовалась ГК «Оргстройинвест» для предоставления дольщикам (покупателям) рассрочки для приобретения жилого помещения и для расчета с бывшими работниками, за задолженность по заработной плате. Вышеуказанные предварительные договоры купли-продажи с гражданами были заключены более чем за три года до введения в отношении должника процедуры банкротства, в период, когда отсутствовали признаки неплатежеспособности. Предметом предварительных договоров купли продажи и договоров долевого участия являются одни и те же квартиры.

ФИО7, ФИО5, ФИО3 жилые помещения оплачены полностью, ФИО6 – частично, в сумме 682 268 руб., ФИО8 – частично. в сумме 1 534 306 руб., ФИО4 – частично, в сумме 490 000 руб., в связи с чем они имеют право на получение компенсации от Фонда в пределах оплаченных сумм.

По мнению арбитражного суда, заявленные ФИО1 разногласия возникли между Фондом и единым гражданско-правовым сообществом кредиторов должника, интересы которого представляет конкурсный управляющий, в связи с чем такой спор подлежит разрешению применительно к ст. 60 Закона о банкротстве по следующим основаниям.

Арбитражный управляющий при проведении процедур, применяемых в деле о банкротстве, обязан действовать добросовестно и разумно в интересах должника, кредиторов и общества (п. 4 ст. 20.3 Закона о банкротстве.

В случае возникновения финансовых затруднений, признания организации банкротом и открытия конкурсного производства все имущество в силу ст. 131 Закона о банкротстве образует конкурсную массу должника (помимо того имущества, которое в силу своего статуса и прямого законодательного регулирования подлежит исключению из нее), на получение доли из которой претендуют все его кредиторы, формирующие единое гражданско-правовое сообщество, в интересах которого действует конкурсный управляющий должника (определения Верховного Суда Российской Федерации от 20 ноября 2017 г. № 305-ЭС16-10852(3), от 14 февраля 2018 г. № 305-ЭС15-3068(3) по делу № А40-65282/2014. Все кредиторы объективно объединены наличием у каждого из них требования к несостоятельному должнику. Это обстоятельство определяет их правовой статус в деле о банкротстве и правомерный интерес единого гражданско-правового сообщества, участниками которого они являются: получить соразмерное удовлетворение своих требований с максимальным экономическим эффектом. В конкурсном производстве деятельность арбитражного управляющего должна быть подчинена цели этой процедуры – соразмерному удовлетворению требований кредиторов с максимальным экономическим эффектом (ст. 2 Закона о банкротстве, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2018) от 14 ноября 2018 г. со ссылкой на определение Верховного Суда Российской Федерации от 19 апреля 2018 г. № 305-ЭС15-10675).

Выплата Фондом возмещения в соответствии со ст. 13 Закона № 218-ФЗ является одним из механизмов достижения указанной цели конкурсного производства должника – застройщика и удовлетворения интереса единого гражданско-правового сообщества кредиторов - граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов. В случае признания каждого нового требования обоснованным доля удовлетворения требований единого гражданско-правового сообщества, объединяющего других кредиторов, снижается, в связи с чем они объективно заинтересованы, чтобы в реестр включалась только реально существующая задолженность (п. 16 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2019) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24 апреля 2019 г.); определение Верховного Суда Российской Федерации от 13 декабря 2018 г. № 305-ЭС18-5703(3) по делу № А40-185433/2017). В случае же осуществления Фондом выплаты возмещения участнику строительства в порядке, предусмотренном ст. 13 Закона № 218-ФЗ порядке, доля удовлетворения требований единого гражданско-правового сообщества, объединяющего других кредиторов, увеличивается.

Таким образом, действуя добросовестно и разумно в интересах должника, кредиторов и общества конкурсный управляющий должника-застройщика, представляя гражданско-правовое сообщество кредиторов и действуя в интересах данного сообщества, обязан принимать меры по содействию участникам строительства и Фонду в целях осуществления выплат в порядке ст. 13 Закона № 218-ФЗ.

Гражданами - участниками строительства реализованы возможные способы защиты своих прав. В частности, граждане - участники строительства включены в реестр требований участников строительства должника.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 24 февраля 2015 г. № 305-ЭС14-1186 по делу № А40-80775/13 сформирован правовой подход, согласно которому при рассмотрении дела о несостоятельности (банкротстве) должника необходимо исходить из принципов правовой определенности и равенства прав всех участников гражданско-правовых отношений, закрепленных, в том числе, в пункте 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации. По иску об оспаривании сделки, привлечении к субсидиарной ответственности, по заявлению возражений на действия конкурсного управляющего по включению требований кредитора в реестр (или об исключении требований кредитора из реестра), с материально-правовой точки зрения, истцом выступает единое гражданско-правовое сообщество кредиторов, при этом конкретные кредиторы, подающие заявления, или конкурсный управляющий выступают лишь представителями указанного сообщества, действующими в интересах последнего (определение Верховного Суда Российской Федерации от 20 мая 2019 г. № 305-ЭС16-20779(39, 41, 44) по делу № А40-154909/15).

По смыслу п. 4 ст. 20.3, п. 2 ст. 129 Закона о банкротстве конкурсный управляющий, являясь профессиональным участником антикризисных отношений, будучи наделенным Законом о банкротстве компетенцией по оперативному руководству процедурой конкурсного производства, обязан действовать разумно и добросовестно в интересах должника и его кредиторов, обязан принимать такие управленческие решения, которые с максимальной эффективностью будут способствовать достижению цели конкурсного процесса - формирование конкурсной массы в полном объеме и проведение расчетов со всеми кредиторами. Что означает самостоятельную подачу заявлений, ходатайств с целью защиты прав и законных интересов граждан участников долевого строительства. Данную обязанность управляющий исполняет вне зависимости от того, обращались к нему кредиторы с какими-либо предложениями либо нет.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 апреля 2013 г. № 14452/12, основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков в Законе о банкротстве является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов.

Применение указанных правил должно быть направлено на достижение данной цели, а не на воспрепятствование ей. В определении Верховного Суда Российской Федерации от 24 февраля 2015 г. № 305-ЭС14-1186 по делу № А40-80775/13 сформирован правовой подход, согласно которому при рассмотрении дела о несостоятельности (банкротстве) должника необходимо исходить из принципов правовой определенности и равенства прав всех участников гражданско-правовых отношений, закрепленных, в том числе, в пункте 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации. Положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» основаны на принципах гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства; конечным итогом взаимоотношений участников долевого строительства и застройщика является передача объекта долевого строительства участнику, порядок которой изложен в статье 8 Закона.

В соответствии со ст. 6 Федерального конституционного закона от 31 декабря 1996 г. № 1-ФКЗ «О судебной системе Российской Федерации» и в силу ст. 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации. В соответствии со ст. 2 Закона № 218-ФЗ Фонд – унитарная некоммерческая организация, созданная Российской Федерацией в целях осуществления функций и полномочий публично-правового характера, предусмотренных настоящим Федеральным законом. В соответствии со статьей 3 данного закона, одной из основных целей деятельности Фонда является содействие реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантий защиты прав и законных интересов граждан - участников строительства, в том числе участников долевого строительства, членов жилищно-строительных кооперативов, имеющих требования о передаче жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений.

В соответствии с ч. 2 ст. 40 Конституции Российской Федерации органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. С учетом изложенного, отказ Фонда в выплате возмещения таким гражданам не отвечает целям деятельности Фонда, вступает в противоречие с принципами правовой определенности, равенства прав всех участников гражданско-правовых отношений, закрепленных, в том числе, в пункте 1 статьи 1 ГК РФ, принципами гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Деятельность Фонда обусловлена обеспечением права граждан на жилище (ст. 40 Конституции Российской Федерации), а также социальным характером Российского государства (ст. 7 Конституции Российской Федерации), деятельностью Фонда также является защита имущественных прав участников долевого строительства, чьи требования остались неудовлетворенными в результате пребывания должника застройщика в состоянии экономического кризиса, а не воспрепятствование их реализации.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд, учитывая вышеуказанные нормы права и разъяснения высшей судебной инстанции, считает доказанным факт намерения приобретения указанными конкурным управляющим в его заявлении о разногласиях физическими лицами у должника жилых помещений в собственность без цели осуществления предпринимательской инвестиционной деятельности в отсутствие признаков неплатежеспособности должника и злоупотребления гражданами своими правами, в связи с чем требования ФИО1 признаются обоснованными.

В связи с вышеизложенным, руководствуясь ст. ст. 184, 185, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. ст. 60, 201.15-2-2 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», арбитражный суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

Удовлетворить заявление ППК «Фонд развития территорий» о намерении в порядке ст. 201.15-2-2 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» стать приобретателем прав ООО «Компания Оргстройинвест» на земельный участок с кадастровым номером 50:14:004:0328:1718 с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, а именно объектами незавершенного строительства корпусами № 1, № 2, № 3, № 4, № 5, № 6, № 7, № 8, № 9, № 68 и № 69, прав на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.

Обязать ППК «Фонд развития территорий» выплатить денежные компенсации по денежным обязательствам третьей очереди удовлетворения следующим участникам строительства, включенным в реестр требований кредиторов ООО «Компания Оргстройинвест»: ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19 и ФИО20.

Определение подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано в течение четырнадцати дней со дня его вынесения в Десятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Московской области.

Судья В. А. Корниенко