Гражданский кодекс часть 1

в открытом судебном заседании по делу по иску акционеров закрытого акционерного общества «Совхоз имени Ленина» ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, общества с ограниченной ответственностью «РОТА АГРО» к ФИО7 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки,

при участии в судебном заседании: согласно протоколу судебного заседания от 20.01.2022,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ООО «РОТА АГРО» (ИНН <***>, ОГРН <***>), действующие в интересах ЗАО «Совхоз имени Ленина» (ИНН <***>, ОГРН <***>), обратились в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ФИО7 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры с кадастровым номером 50:21:0040112:1992, расположенной по адресу: Московская область, Ленинский р-н, Совхоз имени Ленина с/п, поселок совхоза им. Ленина, 19, кв. 132, заключенного 16.10.2014 между ЗАО «Совхоз имени Ленина» и ФИО7; об обязании возвратить ЗАО «Совхоз имени Ленина» квартиру с кадастровым номером 50:21:0040112:1992, расположенную по адресу: Московская область, Ленинский р-н, Совхоз имени Ленина с/п, поселок совхоза им. Ленина, 19, кв. 132.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО8, ФИО9, ЗАО «Совхоз имени Ленина».

В процессе рассмотрения настоящего дела от истцов поступило ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы в целях определения рыночной стоимости квартиры с кадастровым номером 50:21:0040112:1992, расположенной по адресу: Московская область, Ленинский район, Совхоз имени Ленина, с/п, поселок Совхоза имени Ленина, д. 19, кв. 132, по состоянию на 16.10.2014 (дату совершения сделки).

Определением Арбитражного суда Московской области от 16.06.2021 г. по делу № А41-75215/20 была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Государственному бюджетному учреждению Московской области «Московское областное бюро технической инвентаризации» эксперту ФИО10.

Перед экспертом был поставлен следующий вопрос:

«Какова рыночная стоимость квартиры с кадастровым номером 50:21:0040112:1992, расположенной по адресу: Московская область, Ленинский район, Совхоз имени Ленина, с/п, поселок Совхоза имени Ленина, д. 19, кв. 132, по состоянию на 16.10.2014».

Производство по делу было приостановлено до получения экспертного заключения.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2021 определение Арбитражного суда Московской области от 16.06.2021 по настоящему делу оставлено без изменения.

Во исполнение судебного определения экспертом Государственного бюджетного учреждения Московской области «Московское областное бюро технической инвентаризации» ФИО11 была проведена судебная оценочная экспертиза, составлено и представлено в суд заключение эксперта № А-06-6271/07-21 от 30.06.2021 г.

Определением Арбитражного суда Московской области от 02.08.2021 г. производство по делу было возобновлено.

Согласно разделу «3. Выводы» экспертного заключения, экспертом дан следующий ответ на поставленный в определении Арбитражного суда Московской области от 16.06.2021 г. вопрос:

«Проведенные расчеты и анализ позволяют сделать вывод, что рыночная стоимость квартиры с кадастровым номером 50:21:0040112:1992, расположенной по адресу: Московская область, Ленинский район, Совхоз имени Ленина, с/п, поселок Совхоза имени Ленина, д. 19, кв. 132, по состоянию на 16.10.2014, составила (НДС не облагается, ст. 149, п. 3, пп 22 НК РФ.): 10 024 285 рублей (десять миллионов двадцать четыре тысячи двести восемьдесят пять) рублей.

Ответчиком ФИО7, третьим лицом ЗАО «Совхоз имени Ленина» были заявлены ходатайства о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы по настоящему делу. Согласно заявленным ходатайствам, ответчик и ЗАО «Совхоз имени Ленина» просят назначить по делу проведение повторной судебной оценочной экспертизы по тому же вопросу, который был поставлен перед экспертом согласно определению суда от 16.06.2021, поручив проведение экспертизы другому эксперту.

В обоснование своих ходатайств ответчик и ЗАО «Совхоз имени Ленина» указывают, что представленное Государственным бюджетным учреждением Московской области «Московское областное бюро технической инвентаризации» выполненное экспертом ФИО11 экспертное заключение является необоснованным, выполненным с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки,

В судебном заседании представитель ответчика и представитель третьего лица ЗАО «Совхоз имени Ленина» настаивали на удовлетворении ходатайств о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Представитель истца возражал против назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы, указывая на соответствие представленного в суд заключения эксперта требованиям действующего законодательства и на обоснованность представленного заключения эксперта.

Рассмотрев ходатайства о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы, выслушав пояснения присутствующих в судебном заседании лиц, участвующих в деле, арбитражный суд считает необходимым назначить по делу повторную судебную оценочную экспертизу, поручив ее проведение другому эксперту, в связи со следующим.

В соответствии с ч. 2 ст. 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

По смыслу части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 20 Федерального закона от 31.05.2001г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» повторная экспертиза назначается, если: выводы эксперта противоречат фактическим обстоятельствам дела, сделаны без учета фактических обстоятельств дела; во время судебного разбирательства установлены новые данные, которые могут повлиять на выводы эксперта; необоснованно отклонены ходатайства участников процесса, сделанные в связи с экспертизой; выводы и результаты исследований вызывают обоснованные сомнения в их достоверности; при назначении и производстве экспертизы были допущены существенные нарушения процессуального закона.

Из буквального толкования указанной нормы права, в совокупности с разъяснениями, изложенными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014г. № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», следует, что проверка достоверности заключения эксперта слагается из нескольких аспектов: компетентен ли эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, не подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы, соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом.

Учитывая изложенное, для проведения повторной экспертизы, суд должен установить наличие сомнений в обоснованности заключения или наличие противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов.

Изучив представленные заключение эксперта № А-06-6271/07-21 от 30.06.2021 г., составленное экспертом Государственного бюджетного учреждения Московской области «Московское областное бюро технической инвентаризации» ФИО11, суд приходит к выводу о наличии противоречий в исследовательской части экспертного заключения, а также сомнений в обоснованности вывода, сделанного экспертом по результатам проведения судебной экспертизы.

Так, из раздела «2» экспертного заключения «Исследовательская часть» следует, что при проведении исследования эксперт использовал сравнительный метод, при этом объект оценки, стоимость которого подлежала определению по состоянию на 16.10.2014, сравнивался с объектами аналогами, стоимость которых, согласно сведениям из открытых источников информации, была определена по состоянию на различные даты 2021 года.

Из исследовательской части экспертного заключения следует, что состояние объектов-аналогов, с которыми сравнивался объект оценки, существенно отличалось от состояния самого объекта оценки. Так, экспертом приведены объекты-аналоги в состоянии с отделкой, мебелью и ремонтом с предложениями на июнь 2021 года, в то время как объект оценки на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи находился в состоянии «без отделки».

Анализ ценоформирующих факторов, влияющих на определение стоимости объекта оценки (состояние отделки объектов-аналогов, наличие балкона/лоджии, изолированность (смежность) жилых комнат и т.д.) в представленном в суд заключении эксперта отсутствует.

Суд также учитывает, что экспертом при проведении исследования, в целях сопоставления исследуемого объекта и его аналогов по состоянию на дату заключения оспариваемой сделки – 16.10.2014, применялись сведения и использовались средства расчета («калькуляторы»), размещенные в открытом доступе на интернет-сайте IRN.RU. В том числе, с помощью указанных инструментов экспертом рассчитывалась поправка на рост цен на рынке недвижимости (том 7 л.д. 38, 42, 43). Данная поправка применялась экспертом к объектам-аналогам квартиры, стоимость которой подлежала определению при проведении экспертизы.

Между тем, аналитический источник IRN.RU не подлежит применению к экспертному расчету рыночной стоимости объекта исследования, поскольку данный источник индексирует стоимость квартир только с помощью общегородского индекса стоимости жилья, без учета параметров квартиры. Кроме того, данный аналитический источник применим только к городу Москве, тогда как объект исследования находится в Московской области.

В соответствии с письмом ООО «Индикаторы рынка недвижимости» от 13.10.2021 г. - организации, которая осуществляет ведение интернет-сайта IRN.RU, все калькуляторы, размещенные на указанном сайте, включая калькулятор «Индексация стоимости квартир в Москве», предназначены исключительно для информационно-ознакомительных целей, что прямо указано на иных страницах указанного интернет-сайте. Результаты соответствующих калькуляторов не могут быть использованы в целях судебной оценочной экспертизы.

Какого-либо достоверного нормативного-правового обоснования использования исключительно вышеуказанного аналитического источника для целей проведения оценки стоимости квартиры, и неиспользование общедоступных архивных сайтов, экспертом в представленном в суд заключении экспертизы не приведено.

Вышеуказанные обстоятельства позволяют усомниться в достоверности и обоснованности представленного в суд заключение эксперта № А-06-6271/07-21 от 30.06.2021 г. Противоречия и недостатки экспертного заключения могли оказать существенное влияние на обоснованность и правильность сделанного экспертом вывода, приведенного в качестве ответа на вопрос суда, изложенный в определении о назначении по делу судебной оценочной экспертизы.

При таких обстоятельствах суд, руководствуясь положениями части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, назначает по делу повторную судебную оценочную экспертизу.

Согласно части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

В определении о назначении экспертизы указываются основания для назначения экспертизы; фамилия, имя и отчество эксперта или наименование экспертного учреждения, в котором должна быть проведена экспертиза; вопросы, поставленные перед экспертом; материалы и документы, предоставляемые в распоряжение эксперта; срок, в течение которого должна быть проведена экспертиза и должно быть представлено заключение в арбитражный суд. В определении также указывается на предупреждение эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения (часть 4 статьи 82 АПК РФ).

Согласно части 1 статьи 83 АПК РФ экспертиза проводится государственными судебными экспертами по поручению руководителя государственного судебно-экспертного учреждения и иными экспертами из числа лиц, обладающих специальными знаниями, в соответствии с федеральным законом. Проведение экспертизы может быть поручено нескольким экспертам.

В соответствии со статьей 86 АПК РФ и статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», на основании проведенных исследований с учетом их результатов эксперт от своего имени или комиссия экспертов дают письменное заключение и подписывают его.

В качестве организации, которой следует поручить проведение повторной судебной оценочной экспертизы, судом определено общество с ограниченной ответственностью «Московская служба экспертизы и оценки». В качестве эксперта, которому надлежит поручить проведение экспертизы, в соответствии с гарантийным письмом указанной экспертной организации исх. № б/н от 18 мая 2021 года, суд определил избрать ФИО12.

Представленные данные об экспертной организации, образовании, квалификации, стаже и опыте работы эксперта ФИО12 свидетельствуют о том, что данный эксперт обладает необходимыми квалификацией и опытом для проведения экспертизы.

С учетом фактических обстоятельств дела, имеющихся деле доказательств и пояснений лиц, участвующих в деле, суд определил поставить перед экспертом следующий вопрос при проведении по делу повторной судебной оценочной экспертизы:

Принимая во внимание приведенные в гарантийном письме общества с ограниченной ответственностью «Московская служба экспертизы и оценки» исх. № б/н от 18 мая 2021 года сроки проведения экспертизы, суд определил установить срок проведения по делу повторной судебной оценочной экспертизы до 18 февраля 2022 года.

Исходя из содержания вышеуказанного гарантийного письма экспертной организации, стоимость проведения оценочной экспертизы экспертом общества с ограниченной ответственностью «Московская служба экспертизы и оценки» составит 20000 рублей.

Учитывая изложенное, суд полагает необходимым установить вознаграждение эксперту в размере 20000 рублей.

Денежные средства, необходимые для оплаты стоимости проведения повторной судебной оценочной экспертизы, внесены на депозитный счет арбитражного суда.

В соответствии с положениями Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ (ред. от 26.07.2019) "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", государственная судебно-экспертная деятельность основывается на принципах законности, соблюдения прав и свобод человека и гражданина, прав юридического лица, а также независимости эксперта, объективности, всесторонности и полноты исследований, проводимых с использованием современных достижений науки и техники.

Государственная судебно-экспертная деятельность осуществляется при условии точного исполнения требований Конституции Российской Федерации и иных нормативных правовых актов, составляющих правовую основу этой деятельности.

Нарушение закона при осуществлении судебно-экспертной деятельности недопустимо и влечет за собой ответственность, установленную законодательством Российской Федерации.

При производстве судебной экспертизы эксперт независим, он не может находиться в какой-либо зависимости от органа или лица, назначивших судебную экспертизу, сторон и других лиц, заинтересованных в исходе дела. Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями.

Не допускается воздействие на эксперта со стороны судов, судей, органов дознания, лиц, производящих дознание, следователей и прокуроров, а также иных государственных органов, организаций, объединений и отдельных лиц в целях получения заключения в пользу кого-либо из участников процесса или в интересах других лиц.

Лица, виновные в оказании воздействия на эксперта, подлежат ответственности в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 144 АПК РФ Арбитражный суд вправе приостановить производство по делу в случае назначения арбитражным судом экспертизы.

При указанных обстоятельствах производство по делу подлежит приостановлению до завершения экспертизы и представления суду заключения эксперта.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 82, 83, 87, 144 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ОПРЕДЕЛИЛ:

Назначить по делу № А41-75215/20 повторную судебную оценочную экспертизу, проведение которой поручить обществу с ограниченной ответственностью «Московская служба экспертизы и оценки» эксперту ФИО12 (109548, <...>, тел.: <***>).

На разрешение эксперта поставить вопрос:

Установить вознаграждение эксперту в размере 20000 рублей.

Экспертиза должна быть завершена и заключение эксперта представлено в Арбитражный суд Московской области в срок до 18 февраля 2022 года.

Для проведения экспертизы в распоряжение экспертной организации представить материалы настоящего дела в виде выделенного тома.

Предупредить эксперта ФИО12 об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Разъяснить, что если эксперты в ходе исследования обнаружат важные для дела обстоятельства, относительно которых вопросы не были поставлены судом, они вправе по своей инициативе сделать соответствующие выводы, снабдив их специальной оговоркой.

Лица, участвующие в деле, могут присутствовать при проведении экспертизы, за исключением случаев, когда такое присутствие способно помешать нормальной работе экспертов, но не вправе вмешиваться в ход исследований.

Разъяснить эксперту право ходатайствовать перед судом о представлении ему дополнительных материалов, а также то, что, если эксперт при проведении экспертизы установит обстоятельства, которые имеют значение для дела и по поводу которых ему не были поставлены вопросы, он вправе включить выводы об этих обстоятельствах в свое заключение

Производство по делу приостановить до завершения экспертизы и представления суду заключения эксперта.

Определение в части приостановления производству может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня вынесения.

Судья Е.В. Дубровская