Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Гилязовой Э.Ф., при ведении протокола судебного заседания секретарем Абрамовой А.А., рассмотрев в судебном заседании заявление Администрации городского округа Красногорск Московской области о признании недействительными торгов по продаже земельного участка, исключении земельного участка из конкурсной массы и признании права собственности

Ответчик: ФИО1

Третьи лица: ООО «СЗ «Гранель Строй», ЭТП ФИО2, Министерство жилищной политики Московской области

по делу о признании ООО «Фрегат» несостоятельным (банкротом),

при участии в заседании – согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Аспект» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании ООО «Фрегат» несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда города Москвы от 15.12.2017 по делу №А40-236608/17 заявление принято судом, возбуждено производство по делу о банкротстве должника.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 07.03.2018 по делу №А40-236608/17 в отношении ООО «Фрегат» введена процедура банкротства – наблюдение.

25.04.2018 в деле №А40-236608/17 о несостоятельности (банкротстве) ООО «Фрегат» применены правила §7 главы IX Закона о банкротстве.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 06.06.2018 дело о банкротстве ООО «Фрегат» передано по подсудности на рассмотрение Арбитражного суда Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области 25.06.2020 (резолютивная часть от 18.06.2020) по делу №А41-79734/18 ООО «Фрегат» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО3.

В суд поступило заявление Администрации городского округа Красногорск Московской области, уточненное в порядке ст.49 АПК РФ, о признании недействительными торгов по продаже земельного участка с кадастровым номером 50:11:0030102:263, проведенные ООО «Фрегат», договора купли-продажи, заключенного по результатам торгов, и применении последствий их недействительности, а также об исключении земельного участка с кадастровым номером 50:11:0030102:263 из конкурсной массы ООО «Фрегат» и признании права собственности за Администрацией городского округа Красногорск Московской области на земельный участок с кадастровым номером 50:11:0030102:263 площадью 8 250 кв.м.

Протокольным определением суда от 31.05.2022 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в обособленном споре привлечено Министерство жилищной политики Московской области.

В судебном заседании представитель заявителя доводы, изложенные в заявлении, поддержал.

Представитель конкурсного управляющего ООО «Фрегат» возражал.

Представители ООО «СЗ «Гранель Строй», Министерства жилищной политики Московской области и ООО «Стройкомплекс» позицию заявителя поддержали.

Судом обособленный спор рассмотрен в порядке ст.156 АПК РФ в отсутствие ответчика, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства.

Исследовав и оценив в порядке ст.71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, заслушав доводы сторон, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, в конкурсную массу ООО «Фрегат» включен земельный участок с кадастровым номером 50:11:0030102:263, площадью 8 250 +/- 31,78 кв.м., категория земель «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «под иными объектами специального назначения», адрес: Московская обл., Красногорский р-н.

Конкурсным управляющим проведены торги по реализации указанного имущества по начальной цене 3 821 000 руб.

В протоколе №3644-ОАОФ/1 от 02.03.2021 отражено, что к участию в торгах по продаже имущества допущен участник ФИО1

Поскольку на участие в торгах допущен только один участник, организатором торгов было принято решение о признании торгов несостоявшимися, о чем подписан протокол №3644-ОАОФ/2 от 02.03.2021.

11.03.2021 между ООО «Фрегат» в лице конкурсного управляющего ФИО3 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) заключен Договор купли-продажи №1, по условиям которого Продавец передал, а Покупатель принял земельный участок с кадастровым номером 50:11:0030102:263, площадью 8 250 +/- 31,78 кв.м., категория земель «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «под иными объектами специального назначения», адрес: Московская обл., Красногорский р-н.

Цена имущества составила 3 821 000 руб. (п.2.1 Договора).

На основании платежных поручений от 25.02.2021 №989260 и от18.03.2021 №927987 ФИО1 произвел оплату по Договору купли-продажи №1 в полном объеме.

Обращаясь в суд с настоящим заявлением, Администрация городского округа Красногорск Московской области сослалась на то, что земельный участок с кадастровым номером 50:11:0030102:263 предназначен для строительства социально значимого объекта - детского дошкольного учреждения, следовательно, торги по его реализации должны быть проведены в форме конкурса.

Кроме того, заявитель указал, что с целью соблюдения баланса частных и публичных интересов спорный участок для строительства социально значимого объекта подлежит исключению из конкурсной массы ООО «Фрегат» и должен быть передан в муниципальную собственность для развития инфраструктуры Московской области и социального обслуживания граждан – собственников недвижимости в жилом комплексе, а также граждан, проживающих на близлежащей территории.

В соответствии с п.1 ст.223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

В силу п. 1 ст. 447 ГК РФ договор может быть заключен путем проведения торгов с лицом, выигравшим торги.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в п.18 постановления Пленума от 23.12.2010 №63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности банкротстве» в силу ст.449 ГК РФ, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица; признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

По этои? причине предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании недействительной? сделки, заключённой? по результатам торгов.

В связи с этим требование арбитражного управляющего и любого другого заинтересованного лица о признании недействительными торгов по продаже имущества должника, в частности торгов, проведенных в ходе исполнительного производства, после введения в отношении должника процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве по правилам главы III.1 Закона о банкротстве.

В п.4 ст.132 Закона о банкротстве отражено, что социально значимые объекты, объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации и иные объекты, продажа которых в соответствии с законодательством Российской Федерации должна осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, а также объекты, в отношении которых заключены соглашения о государственно-частном партнерстве, объекты, в отношении которых заключены соглашения о муниципально-частном партнерстве, продаются в порядке, установленном ст.110 настоящего Федерального закона.

Обязательными условиями конкурса по продаже указанных объектов являются обязательства покупателей обеспечивать надлежащее содержание и использование указанных объектов в соответствии с их целевым назначением, а также выполнение иных устанавливаемых в соответствии с законодательством Российской Федерации обязательств.

Согласно п.5 ст.132 Закона о банкротстве социально значимые объекты, не проданные в порядке, установленном п.4 и п.4.1 настоящей статьи, подлежат передаче в муниципальную собственность соответствующего муниципального образования в лице органов местного самоуправления, о чем конкурсный управляющий уведомляет указанные органы.

Из представленных в материалы дела документов следует, что продажа земельного участка с кадастровым номером 50:11:0030102:263 в соответствии с Положением, утвержденным решением комитета кредиторов ООО «Фрегат» от 22.12.2020, подлежала в форме открытого аукциона, шаг аукциона 5% от начальной цены продажи имущества.

К отчету ООО «Специализированный Центр Оценки и Экспертизы» №88-20-09-285 от 02.12.2020 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, принадлежащего ООО «Фрегат», приложен акт экспертного исследования, в котором отражено, что в соответствии с документацией по планировке территории (проектом планировки территории), утвержденной органом местного самоуправления, земельный участок с кадастровым номером 50:11:0030102:263 предназначен для строительства детского дошкольного учреждения.

Соответствующие сведения были отражены конкурсным управляющим в сообщении о торгах №6053237 от 21.01.2021, опубликованном в ЕФРСБ, а также в протоколах о результатах торгов №3644-ОФОФ/1 и №3644-ОФОФ/2.

Из указанного следует, что на момент проведения торгов у конкурсного управляющего ООО «Фрегат» имелась информация о предназначении данного земельного участка для целей строительства социально значимого объекта.

Таким образом, торги по реализации данного имущества подлежали проведению в форме конкурса применительно к положениям ст.132 Закона о банкротстве, устанавливающим специальный порядок продажи такого имущества.

В свою очередь, реализация социально значимого имущества на торгах в форме аукциона свидетельствует о недействительности проведенных торгов и договора, заключенного на их основании, как посягающих на права и охраняемые законом интересы граждан – собственников недвижимости в жилом комплексе, а также граждан, проживающих на близлежащей территории (публичные интересы).

При этом договор с ФИО1 заключен ООО «Фрегат» в отсутствие условий о возложении обязанности обеспечить надлежащее содержание земельного участка и дальнейшее его использование по его назначению.

При изложенных обстоятельствах, суд пришел к выводу о наличии оснований для признания недействительными торгов по продаже земельного участка с кадастровым номером 50:11:0030102:263, площадью 8250 +/-31,78 кв.м., расположенного по адресу: Московская обл., р-н.Красногорский, и договора купли-продажи №01 от 11.03.2021, заключенного по результатам торгов между ООО «Фрегат» в лице конкурсного управляющего и ФИО1

Пункт 1 статьи 61.6 Закона о банкротства предусматривает, что все, что было передано должником или иным лицом за счет должника или в счет исполнения обязательств перед должником, а также изъято у должника по сделке, признанной недействительной в соответствии с настоящей главой, подлежит возврату в конкурсную массу.

В рамках данного обособленного спора последствием недействительности оспариваемых торгов и договора купли-продажи, предусмотренным Законом о банкротстве, является двусторонняя реституция в виде обязания ФИО1 возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:11:0030102:263, расположенный по адресу: Московская обл., р-н.Красногорский, в конкурсную массу ООО «Фрегат», а также обязания конкурсного управляющего перечислить ФИО1 денежные средства в размере 3 821 000 руб., поступившие в счет оплаты земельного участка.

В отношении требований заявителя об исключении земельного участка с кадастровым номером 50:11:0030102:263 из конкурсной массы ООО «Фрегат», судом установлено следующее.

30.11.2017 во исполнение Решения Градостроительного Совета Московской области о достройке жилого комплекса, в соответствии с нормативами градостроительного проектирования Московской области, утвержденными постановлением правительства Московской области от 17.08.2016 № 713/30, между Администрацией городского округа Красногорск Московской области, ООО «Фрегат» и ООО «Гранель Строй» (Новый Застройщик) было заключено Соглашение о реализации инвестиционного проекта для урегулирования вопросов в отношении проблемного объекта по адресу: Московская область, Красногорский р-н, городское поселение Нахабино, вблизи р.п. Нахабино, строительство которого было приостановлено в связи с отсутствием финансирования.

В соответствии с п. 1.2. Соглашения предметом соглашения является реализация Сторонами инвестиционного проекта по достройке проблемного объекта и комплексной жилой застройки по адресу: Московская область, Красногорский р-н, городское поселение Нахабино, вблизи р.п. Нахабино, в том числе строительство детского дошкольного учреждения на 196 мест.

В п. 2.2.1 Соглашения стороны указали, что Новый Застройщик обязуется осуществить строительство корпусов жилого комплекса в соответствии с разрабатываемой Новым Застройщиком проектной документацией, в том числе детского дошкольного учреждения на земельном участке с кадастровым номером 50:11:0030102:263.

Согласно п. 1.7. Соглашения, введенный в эксплуатацию детского дошкольного учреждения вместе с земельным участком с кадастровым номером 50:11:003102:263, должен быть передан в муниципальную собственность.

Таким образом, спорный земельный участок по итогу реализации инвестиционного соглашения подлежал бы безвозмездной передаче в муниципальную собственность и не мог быть включен в конкурсную массу ООО «Фрегат».

В п. 1 ст. 131 Закона о банкротстве отражено, что все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

Пунктом 2 указанной статьи определен перечень имущества, подлежащего исключению из конкурсной массы: это имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, а также иное предусмотренное Законом о банкротстве имущество.

В силу ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком (п.4 ст. 35 ЗК РФ).

Как указывает заявитель, определяющим фактором при осуществлении градостроительной деятельности является безопасность и благоприятные условия жизнедеятельности, ограничение негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности и обеспечение охраны и рационального использования природных ресурсов.

Определение градостроительной политики на территории субъекта Российской Федерации и муниципального образования осуществляется путем утверждения документации территориального планирования.

Согласно положениям Свода правил и Санитарно-эпидемиологических правил и детские сады-ясли располагают на территориях городских поселений, приближая их к местам жительства и работы населения. При этом расчет опирается на социальные нормативы. Численность детских учреждений определяется демографической структурой поселения.

Детские сады являются планировочным центром для размещения жилых домов в квартале, а также зон обслуживания и пешеходной доступности жителей квартала с радиусом обслуживания до 300 м.

Расчет детских садов выполняют в последовательности: определения количество детей дошкольного возраста с учетом данных; определяют количество детских садов на территории жилого квартала; определяют площадь здания детского сада; определяют размер земельного участка детского сада.

Учитывая изложенное, размещение детского дошкольного учреждения является запланированной расчетной единицей, указываемой в документах территориального планирования.

Согласно сведениям Генерального плана и правил землепользования и застройки земельный участок с кадастровым номером 50:11:0030102:263 относится к территориальной зоне Ж1. Основной вид разрешенного использования для размещения детского сада.

Строительство детского сада было запланировано на территории большого микрорайона ЖК «Малина», насчитывающего 2020 квартир.

Детское дошкольное учреждение в шаговой доступности отсутствуют.

Указанное свидетельствует о том, что у жителей ЖК «Малина» полностью отсутствует альтернатива и возможность посещения детского дошкольного учреждения.

Таким образом, согласно условиям Соглашение о реализации инвестиционного проекта, земельный участок был предназначен для строительства детского дошкольного учреждения, то есть социально значимого объекта.

Земельный участок, на котором планировалось строительство социального объекта, предназначен для развития инфраструктуры Московской области.

В соответствии Федеральным законом от 06.10.2003 №131-Ф3 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» администрация - исполнительно-распорядительный орган муниципального образования, уставом муниципального образования наделяется полномочиями по решению вопросов местного значения и полномочиями для осуществления отельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии со ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В ходе реализации Соглашения и строительства детского дошкольного учреждения Заявителю должен был быть передан на праве собственности земельный участок с кадастровым номером 50:11:0030102:263, необходимый для использования детского дошкольного учреждения.

Указанный Земельный участок был предназначен конкретно для развития инфраструктуры Московской области, для социального обслуживания граждан -собственников объектов недвижимости в жилом комплексе, а также граждан, проживающих на близлежащей территории,

Поскольку в ходе реализации инвестиционного соглашения предусматривалось обязательство не только осуществить строительство и ввод в эксплуатацию социально значимого объекта, но и передать в муниципальную собственность земельный участок, необходимый для использования данного учреждения, то данное имущество подлежит исключению из конкурсной массы ООО «Фрегат».

При этом нахождение спорного земельного участка в составе конкурсной массы должника и его последующая продажа на торгах в форме конкурса преследует только цель удовлетворении требований кредиторов, то есть решение спора в пользу частноправовых интересов, но ставит под сомнение возможность реализации публичных интересов в сфере обеспечения необходимых ежедневных социальных потребностей жителей ЖК «Малина».

Допустимых доказательств, опровергающих вышеуказанные обстоятельства, лицами, участвующими в обособленном споре, в соответствии со ст. 65 АПК РФ, не представлено.

Учитывая тот факт, что земельный участок подлежал передаче в муниципальную собственность, суд пришел к выводу о наличии оснований для исключения его из конкурсной массы должника и признания права собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:11:0030102:263, площадью 8250 +/-31,78 кв.м., расположенный по адресу: Московская обл., р-н.Красногорский, за Администрацией городского округа Красногорск Московской области.

Руководствуясь ст.ст.60, 132 Закона о банкротстве, ст.ст.184-186, 223 АПК РФ, арбитражный суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

заявление Администрации городского округа Красногорск Московской области удовлетворить.

Признать недействительными торги по продаже земельного участка с кадастровым номером 50:11:0030102:263, площадью 8250 +/-31,78 кв.м., расположенного по адресу: Московская обл., р-н.Красногорский.

Признать недействительной сделкой договор купли-продажи №01 от 11.03.2021, заключенный по результатам торгов между ООО «Фрегат» в лице конкурсного управляющего и ФИО1

Применить последствия недействительности сделки, обязав ФИО1 возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:11:0030102:263, расположенный по адресу: Московская обл., р-н.Красногорский, в конкурсную массу ООО «Фрегат», а также обязав конкурсного управляющего перечислить ФИО1 денежные средства в размере 3 821 000 руб., поступившие в счет оплаты земельного участка.

Исключить из конкурсной массы ООО «Фрегат» земельный участок с кадастровым номером 50:11:0030102:263, площадью 8250 +/-31,78 кв.м., расположенный по адресу: Московская обл., р-н.Красногорский.

Признать право собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:11:0030102:263, площадью 8250 +/-31,78 кв.м., расположенный по адресу: Московская обл., р-н.Красногорский, за Администрацией городского округа Красногорск Московской области.

Определение подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано в течение десяти дней со дня его вынесения в Десятый арбитражный апелляционный суд.

Судья Э.Ф. Гилязова