Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании заявление конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Станкозавод-НН» (ИНН <***>, ОГРН <***>) ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Проком» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании сделки должника недействительной и применении последствий ее недействительности,

при участии в судебном заседании:

конкурсный управляющий: ФИО1 (паспорт),

от ОАО «Теплоэнерго»: ФИО2 – доверенность от 27.05.2013,

от ООО «Проком»: ФИО3 – доверенность от 02.09.2013,

установил:

решением арбитражного суда Нижегородской области от 21.01.2013 года ООО «Станкозавод-НН» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден ФИО1

В Арбитражный суд Нижегородской области поступило заявление конкурсного управляющего ООО «Станкозавод-НН» ФИО1 к ООО «Проком» о признании сделки должника – договора купли-продажи недвижимого имущества № 1/ОС от 01.02.2012 - недействительной и применении последствий ее недействительности. Требования конкурсного управляющего основаны на положениях статьи 61.2 Закона о банкротстве.

В обосновании заявленных требований конкурсный управляющий указывает, что указанные выше сделки являются подозрительными, поскольку совершены при неравноценном встречном исполнении обязательств, в результате чего имущественным правам кредиторов должника причинен вред.

Представитель ООО «Проком» требования отклонил, указав, что оснований для признания сделок недействительными не имеется. Свою позицию изложил в отзыве на заявление.

Представитель ОАО «Теплоэнерго» поддержал позицию конкурсного управляющего. Свою позицию изложил в отзыве на заявление.

В соответствии с данным договором по акту приема-передачи от 02.02.2012 ООО «Станкозавод» передал в собственность ООО «Проком» 145862/431281 долей в праве общей долевой собственности на нежилое отдельно стоящее здание (главный производственный корпус) с пристроями, литеры Т1-Т9, общей площадью 42 976,6 кв.м., этажность: 1-4, антресоли, подвал.

В судебном заседании представитель ООО «Проком» в материалы дела представил договор купли-продажи объекта недвижимости № 1 от 05.08.2012 и договор купли-продажи объекта недвижимости № 2 от 10.08.2012, на основании которых 1145/431281 долей и 6462/431281 соответственно в праве общей долевой собственности на нежилое отдельно стоящее здание (главный производственный корпус) с пристроями, литеры Т1-Т9, общей площадью 42 976,6 кв.м., этажность: 1-4, антресоли, подвал, были отчуждены в пользу ООО «Руматэк»; договор купли-продажи объекта недвижимости № 1 от 10.10.2012, на основании которого 151/431281 долей в праве общей долевой собственности на нежилое отдельно стоящее здание (главный производственный корпус) с пристроями, литеры Т1-Т9, общей площадью 42 976,6 кв.м., этажность: 1-4, антресоли, подвал, были отчуждены в пользу ООО «ПромАктив-НН»; передаточный акт № 11 от 25.03.2013, по которому 138104/ 431281 долей в праве общей долевой собственности на нежилое отдельно стоящее здание (главный производственный корпус) с пристроями, литеры Т1-Т9, общей площадью 42 976,6 кв.м., этажность: 1-4, антресоли, подвал, было передано в собственность ООО «Станкопром».

Вследствие данных обстоятельств определением Арбитражного суда Нижегородской области от 07.11.2013 ООО «Станкопром», ООО «ПромАктив-НН», ООО «Руматэк» были привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

Конкурсным кредитором ОАО «Теплоэнерго», а также ответчиком по настоящему обособленному спору ООО «Проком» в соответствии со статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации было заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы с постановкой на разрешение экспертам вопроса об определении рыночной стоимости 145862/431281 долей в праве общей долевой собственности на нежилое отдельно стоящее здание (главный производственный корпус) с пристроями, литеры Т1-Т9, общей площадью 42 976,6 кв.м., этажность:1-4, антресоли, подвал. Поступившее ходатайство обусловлено предоставлением каждой из сторон в подтверждение своей позиции по делу различных и противоречащих друг другу сведений о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Определением Арбитражного суда Нижегородской области от 04.02.2014 производство по настоящему обособленному спору было приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы, проведение которой было поручено ООО «Центр оценки «Выбор».

Подвергнув данное заключение сомнению, ОАО «Теплоэнерго» было заявлено ходатайство о назначении повторной экспертизы в порядке пункта 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по вопросу становления рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, которое мотивирует тем, что судебный эксперт неверно ответил на вопрос, поставленный ему определением суда, т.е. неверно определил рыночную стоимость объекта в натуре, основывался на ненадлежащих документах, самостоятельно не определил техническое состояние объекта оценки, учел не приобщенные к материалам дела документы – справка ООО «Проком» от 12.03.2014 б/н о техническом состоянии помещений главного производственного корпуса (литер Т1-Т9) на дату приобретения, решение № 5-2 единственного участника ООО «Станкозавод-НН» от 25.10.2011 о сносе (демонтаже) здания, выписка ЕГРОГД от 23.08.2004.

Для производства данной экспертизы ОАО «Теплоэнерго» просило предоставить следующие документы из дела № А43-17460/2012 (36-52/21):

- договор купли-продажи объекта недвижимости № 1/ОС от 01.02.2012,

- договор купли-продажи объекта недвижимости № 1 от 05.08.2012,

- договор купли-продажи объекта недвижимости № 2 от 10.08.2012,

- договор купли-продажи объекта недвижимости № 1 от 10.10.2012,

- Заключение эксперта № 80/03/14.

Определением Арбитражного суда Нижегородской области от 31.07.2014 производство по настоящему обособленному спору было приостановлено до получения результатов экспертизы.

26.08.2014 в суд поступило ходатайство экспертного учреждения, которому было поручено проведение повторной экспертизы в рамках настоящего обособленного спора, об истребовании дополнительных доказательств:

- документ, подтверждающий право собственности на нежилое отдельно стоящее здание (главный производственный корпус) с пристроями, литер Т1-Т9, общей площадью 42976,6 кв.м., расположенного по адресу: <...>;

- технический паспорт на нежилое отдельно стоящее здание (главный производственный корпус) с пристроями, литер Т1-Т9, общей площадью 42976,6 кв.м., расположенного по адресу: <...>;

- договор аренды на землю под объектом - нежилое отдельно стоящее здание (главный производственный корпус) с пристроями, литер Т1-Т9, общей площадью 42976,6 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Определением от 13.10.2014 суд истребовал у Управления Федеральной службы по государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ», Министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области соответствующую документацию, которая в дальнейшем была направлена в распоряжение эксперта.

15.01.2015 заключение эксперта поступило в арбитражный суд, в связи с чем определением от 29.01.2015 производство по делу возобновлено.

В силу разъяснений пунктов 14,15 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» для оказания содействия суду в уяснении вопросов, требующих специальных знаний, в том числе возникающих при исследовании заключения эксперта, суд может привлечь специалиста (статья 87.1 АПК РФ). В случаях, когда по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе суда эксперт вызван в судебное заседание, например, в связи с необходимостью дать пояснения по данному им заключению (часть 3 статьи 86 АПК РФ), явка эксперта в суд является обязательной.

Учитывая наличие вопросов в отношении исследованных экспертом обстоятельств, суд счел необходимым вызвать в судебное заседание эксперта ООО «Аудит-Вита» ФИО4

В судебное заседание 12.03.2015 явился эксперт – ФИО4 и дала пояснения по заключению эксперта. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности. С приложением к протоколу ознакомлен. Приложение к протоколу, ответы на вопросы по экспертизе, приложены к материалам дела.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

01.02.2012 между ООО «Станкозавод-НН» и ООО «Проком» был заключен договор купли-продажи № 1/ОС, в соответствии с условиями которого ООО «Станкозавод-НН» по акту приема-передачи от 02.02.2012 передал в собственность ООО «Проком» 145862/431281 долей в праве общей долевой собственности на нежилое отдельно стоящее здание (главный производственный корпус) с пристроями, литеры Т1-Т9, общей площадбю 42 976, 6 кв. м, этыжность: 1-4, антресоли, подвал.

Цена имущества сторонами сделки определена в размере 1 809 022, в том числе НДС.

06.02.2012 ООО «Проком» платежным поручением № 120 оплатило на расчетный счет ООО «Станкозавод-НН» денежные средства в размере 1 809 022 рублей, в том числе НДС.

Определением Арбитражного суда Нижегородской области от 13.08.2012 в отношении ООО «Станкозавод-НН» была введена процедура наблюдения.

Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 21.01.2013
ООО «Станкозавод-НН» признано несостоятельным (банкротом), в отношении имущества должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО1

В процессе осуществления своей деятельности конкурсный управляющий ООО «Станкозавод-НН» обратился с заявлением о признании недействительной данной сделки должника, посчитав, что сделка совершена при неравноценном встречном исполнении.

В обоснование своей позиции конкурсный управляющий указал, что рыночная стоимость аналогичного имущества существенно превышает сумму, за которую оно фактически было продано.

Определением Арбитражного суда Нижегородской области от 14.02.2014 г. производство по делу №. А43-17460/2012 (шифр дела 36-52/21) было приостановлено до вынесения ООО «Центр оценки «Выбор» экспертного заключения по судебной экспертизе с постановкой перед экспертом следующего вопроса: определить рыночную стоимость 145862/431281 долей в праве общей долевой собственности на нежилое отдельно стоящее здание (главный производственный корпус), литеры Т1-Т9, общей площадью 42 976,6 кв. м., расположенного по адресу: <...> на дату продажи - февраль 2012 года.

Согласно заключения ООО «Центр оценки «Выбор» № 80/03/14 от 25.03.2014г. рыночная стоимость составила 1 404 000 рублей.

Данный вывод был сделан экспертом на основании визуального осмотра здания и анализа представленных документов с использованием затратного подхода и метода расчета стоимости затрат на воспроизводство (замещение) объекта. Указанный метод был выбран экспертом в виду аварийного состояния здания и предположение, что наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта является его снос для последующего строительства современных объектов.

Конкурсный кредитор - ОАО «Теплоэнерго» подвергло сомнению данное заключение эксперта по следующим основаниям. Во-первых, эксперт основывался на документах, полученных незаконно, не приобщенных к материалам настоящего дела (справка от 12.03.2014г., решение № 5-2 от 25.10.2011г., выписка из ЕГРОГД от 23.08.2004г.). Во-вторых, эксперт определил наилучшее использование здания как снос, но не обосновал использование данного метода, т.к. износ здания составляет менее 70 %. В-третьих, эксперт необоснованно отказался от использования сравнительного и доходного методов, в то время как их использование привело бы к установлению обоснованной рыночной стоимости. Данные доводы ОАО «Теплоэнерго» изложило в ходатайстве о назначении повторной судебной экспертизы от 16.06.2014г.

Арбитражный суд, приняв во внимание указанные доводы, определением от 31.07.2014г. производство по делу приостановил до вынесения ООО «Аудит-Вита» экспертного заключения по судебной экспертизе с постановкой перед экспертом следующего вопроса: определить рыночную стоимость 145862/431281 долей в праве общей долевой собственности на нежилое отдельно стоящее здание (главный производственный корпус), литеры Т1-Т9, общей площадью 42 976,6 кв. м., расположенного по адресу: <...> на дату продажи - февраль 2012 года.

Согласно заключения ООО «Аудит-Вита» № 011/12 от 26.12.2014г. рыночная стоимость 145862/431281 долей в праве общей долевой собственности на нежилое отдельно стоящее здание (главный производственный корпус) с пристроями, литер Т1-Т9, общей площадью 42976, 6 кв.м, расположенного по адресу: <...>, составила – 45 208 846 рублей (по состоянию на февраль 2012 года).

ООО «Проком» счел экспертное заключение, подготовленное ООО «Аудит-Вита» необоснованным, свою позицию изложил в отзыве на заявление.

ОАО «Теплоэнерго» представило в материалы дела возражения на отзыв ООО «Проком».

Исследовав материалы дела, суд не находит заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 61.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в Федеральном законе «О несостоятельности (банкротстве)».

В соответствии с пунктом 1 статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Как уже указывалось выше, конкурсный управляющий ссылается на получение по договору купли-продажи № 1/ОС от 01.02.2012 неравноценного встречного исполнения.

Конкурсный управляющий основывается на заключении эксперта, выполненном экспертом-оценщиком ООО "Аудит-Вита" ФИО4, где стоимость объектов недвижимости, проданных по договору № 1/ОС от 01.02.2012 составила 45 208 846 рублей.

В производстве Арбитражного суда Нижегородской области находится дело № А43-17460/2012 по иску конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Станкозавод-НН» (ИНН <***>, ОГРН <***>) ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Проком» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании недействительным договора купли-продажи № 1/ОС от 01.02.2012г., заключенного между ООО «Проком» и ООО «Станкозавод-НН».

Конкурсный управляющий считает, что оспариваемая сделка была совершена не по рыночным ценам и должник не получил равноценного встречного исполнения обязательств по данной сделке.

При этом следует отметить, что в соответствии с данной сделкой был зарегистрирован переход права собственности на соответствующую долю в праве общей долевой собственности на нежилое отдельно стоящее здание (главный производственный корпус), литеры Т1-Т9, общей площадью 42 976,6 кв. м. (запись регистрации № 52-52-01/004/2012-223 от 06 марта 2012 года).

Право аренды на земельный участок под нежилым отдельно стоящим зданием главного производственного корпуса было передано ООО «Проком» по соглашению о передаче прав и обязанностей от 10.04.2012г. к договору аренды земельного участка № 11476/05 от 24.06.2004г. (запись регистрации № 52-52-01/215/2012-299 от 12 мая 2012 года).

Таким образом, следует, что предметом настоящего спора является оспаривание конкурсным управляющим ООО «Станкозавод-НН» стоимости продажи доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание главного производственного корпуса по договору № 1/ОС от 01.02.2012г.

При ответе на вопрос, поставленный перед экспертом судом, эксперт вышел за рамки задания, обусловленного предметом настоящего спора, - произвел оценку права аренды земельного участка. Безотносительно того, каков размер рыночной стоимости права аренды земельного участка был определен экспертом, суд считает, что стоимость права аренды не является предметом настоящего спора, поскольку оно было передано ООО «Проком» на основании иного документа, чем договор купли-продажи № 1/ОС от 01.02.2012 г. и внесено в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним под иным номером и датой.

Относительно доводов ОАО «Теплоэнерго», в соответствие с которыми оно подвергло сомнению первоначальную экспертизу, установлено следующее.

Что касается первого довода о незаконности получения документов, в судебном заседании от 11.02.2015г. было установлено, что указанные документы были приобщены к делу на основании ходатайства ООО «Проком» от 12.03.2014г. В указанный период дело было возобновлено определением Арбитражного суда Нижегородской области от 11.03.2014г.

По второму доводу, касающегося износа здания, то при проведении повторной экспертизы ООО «Аудит-Вита» определил общий износ здания на уровне 92-94 %, что не противоречит, а подтверждает выводы эксперта ООО «Центр оценки «Выбор».

Относительно третьего довода ОАО «Теплоэнерго», то и здесь при проведении повторной экспертизы ООО «Аудит-Вита» фактически подтвердил правильность действий первого эксперта, установившего, что при оценки данного объекта представляется возможным использование именно затратного подхода.

Применение затратного похода при оценке рыночной стоимости предполагает использование так называемого коэффициента прибыли предпринимателя (КПП). Фактически данный коэффициент представляет собой вознаграждение предпринимателя за риск использования собственного капитала для создания объекта недвижимости. Эксперт определяет данный коэффициент на уровне 53% в год. Однако подобная доходность не может быть обеспечена никакими рыночными инструментами с приемлемым уровнем риска. Представляется, что данное утверждение эксперта нарушает принцип однозначности, устанавливающий, что содержание отчета об оценке не должно водить в заблуждение и допускать неоднозначное толкование.

Кроме того, эксперт при первоначальной экспертизе - ООО «Центр оценки «Выбор» установило КПП на уровне 6 % в год, что, учитывая специфику оцениваемого объекта и сложившуюся рыночную конъюнктуру, отражает действительное положение дел.

ООО «Проком» в своем отзыве на заявление указано, что экспертом допущены существенные нарушения требований ФСО при оценке прав на землю, хотя это и не является предметом экспертизы, а именно:

• в качестве аналогов эксперт принимает абсолютно разнородные земельные участки. Так, общая площадь участков - аналогов находится в диапазоне от 881 до 83 600 кв. м. Более того, в качестве аналогов для оцениваемого участка промышленного назначения принимаются земельные участки, предназначенные для ИЖС. Таким образом, нарушаются требования ФСО «в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые не относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценооборазующим факторам.

• Эксперт не применяет корректировки, оказывающие самые существенные влияния на стоимость: скидка на торг; корректировка на имущественные права (Эксперт утверждает, что все участки-аналоги находятся в общей долевой собственности, что не соответствует действительности); корректировка на наличие коммуникаций (оцениваемый объект не электрифицирован, не имеет тепло- и водоснабжения); корректировка на общую площадь.

• Эксперт в качестве расчетного значения рыночной стоимости земельного участка принимает среднее значение цен в диапазоне от 800 до 12 863 руб/кв. м., что очевидно некорректно при таком существенном разбросе цен. В результате некорректного сравнения цен Эксперт получает результат оценки земельного участка, равный 6 383 руб/кв. м. При этом среди данных, указанных Экспертом, присутствуют несколько земельных участков, по своим параметрам близким оцениваемому, с диапазоном цен от 800 до 1000 руб/кв. м.

• Эксперт в качестве источника информации использует предложения к продаже, датированные 2014 годом. Дата оценки - февраль 2012 года. Оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.

При любой оценке недвижимого имущества следует выявить существенные характеристики имущества, влияющие на его стоимость, в число характеристик входят любые известные ограничения, обременения, договоры аренды.

Суд считает, что при ответе на вопрос, поставленный перед экспертом судом, эксперт вышел за рамки задания, обусловленного предметом настоящего спора, - произвел оценку права аренды земельного участка. Безотносительно того, каков размер рыночной стоимости права аренды земельного участка был определен экспертом, суд считает, что стоимость права аренды не является предметом настоящего спора, поскольку оно было передано ООО «Проком» на основании иного документа, чем договор купли-продажи № 1/ОС от 01.02.2012 г. и внесено в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним под иным номером и датой, так как предметом настоящего спора является оспаривание конкурсным управляющим ООО «Станкозавод-НН» стоимости продажи доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание главного производственного корпуса по договору № 1/ОС от 01.02.2012г

Таким образом, заключение эксперта № 011/12 об оценке не может быть признано допустимым доказательством по делу, поскольку данный факт существенно влияет на рыночную стоимость объектов недвижимости.

Соответственно отсутствуют и доказательства неравноценности встречного исполнения при совершении договора купли-продажи от 01.02.2012 № 1/ОС и, как следствие, отсутствуют доказательства наличия совокупности условий для признания оспариваемой сделки недействительной на основании пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

В соответствии со ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Конкурсным управляющим должника не представлены доказательства неравноценности встречного исполнения по оспариваемым договорам.

С учетом изложенного заявление конкурсного управляющего о признании недействительным договора №1/ОС от 01.02.2012, заключенных между
ООО «Станкозавод-НН» и ООО «Проком», а также о применении последствий их недействительности удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате государственной пошлины и оплате экспертных исследований в соответствии со статьями 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на ООО «Станкозавод-НН».

Руководствуясь статьей 61.1, 61.2, 61.6, 61.8 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», статьями 110, 184-185, 223, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

О П Р Е Д Е Л И Л :

В удовлетворении заявления заявителю отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Станкозавод-НН» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 4 000 рублей государственной пошлины.

Выдать исполнительный лист.

Определение подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано в Первый Арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение десяти дней со дня его вынесения.

Судья М. Б. Фирсова