Гражданский кодекс часть 1

В Арбитражный суд Нижегородской области обратились ФИО1 и ФИО2 с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Глория-93» (ОГРН <***>; ИНН <***>), г.Дзержинск Нижегородской области, действительной стоимости доли в размере 4 004 850 руб. в пользу каждого участника.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв с 07.09.2017 по 15.09.2017.

После перерыва судебное заседание продолжено с участием представителей: от истца - Галанцевой Н.Л. (паспорт), Шальнова М.А. и Кострюкова И.А. по доверенности от 22.07.2016 52АА 2828701; от ответчика - Матвеева Р.А. по доверенности от 05.09.2016.

По ходатайству истцов определением от 21.11.2016 по делу № А43-19822/2016 назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам ФБУ Приволжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, ФИО5 и ФИО6.

На разрешение экспертов были поставлены следующие вопросы:

«Какова рыночная стоимость следующих объектов недвижимости на дату 31.12.2014:

- нежилое встроенное помещение П1 площадью 1237,6 кв.м., кад. № 52:21:0000129:254, <...>;

- нежилое встроено-пристроенное помещение площадью 1137,3 кв.м., кад. № 52:21:0000110:0:25, <...>;

- нежилое встроенное помещение П1 площадью 105,9 кв.м., кад. № 52:21:0000110:0:24/2, <...>;

- нежилое здание площадью 111 кв.м., кад. № 52:15:0090101:1567, <...>;

- земельный участок площадью 540 кв.м., кад. № 52:15:0090101:96, <...>;

- эллинг № 1 (нежилое здание) площадью 52,4 кв.м., кад. № 52:21:000000:28384:А, по адресу: Нижегородская область, г.Дзержинск, НОПК «Эллинг Плюс»;

- эллинг № 14 площадью 51,9 кв.м., кад. № 52:21:000000:000:21667:А, по адресу: <...> кооператив «Вымпел».

Определением от 13.07.2017 производство по настоящему делу возобновлено в связи с поступлением в суд экспертного заключения.

В судебном заседании истцы заявили ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы в связи с несогласием с экспертным заключением. В частности, истцы оспаривают заключение эксперта по следующим основаниям. Эксперты не ответили на поставленный вопрос «Какова рыночная стоимость следующих объектов недвижимости на дату 31.12.2014». При определении рыночной стоимости недвижимости экспертами для сравнения изучался рынок недвижимости, опубликованный в сети «Интернет» по состоянию на июнь 2017 года, в то время как при проведении экспертизы должен изучаться рынок на дату – декабрь 2014 года. Эксперты необоснованно использовали

объекты-аналоги, не соответствующие исследуемым объектам. Объекты-аналоги относятся к иному сегменту рынка, расположены в отличном от исследуемых объектов месте. Так в частности, в таблице (стр.18 заключения «объект сравнения № 3») объект- аналог территориально находится по адресу: Нижегородская область, г.Дзержинск, ул.Фрунзе, в то время как данный объект-аналог находится по адресу: Нижегородская область, г.Володарск, ул.Фрунзе. В таблице (стр.24 заключения) аналог № 2 (адрес: Нижегородская область, г.Дзержинск, ул.Молодежная) и аналог № 3 (адрес: Нижегородская область, г.Дзержинск, ул.Молодежная, д.8) является одним и тем же объектом недвижимости – ТД «Валерия». В данной таблице отсутствует цена предложения по объектам аналогам, указана лишь корректируемая цена (строка 3). В таблице (стр.37 заключения) в графе «Оцениваемое помещение» указана дата – декабрь 2015 года, тогда как объекты оцениваются по состоянию на 31.12.2014. Эксперт указывает (стр.21 заключения), что в настоящее время скидка на торг по данным специалистов риэлтерских компаний составляет от 5 до 10 % от первоначальной цены продавца. Экспертами необоснованно произведена корректировка на торг в размере 10%. Применяя корректировку в размере 10%, эксперт занижает конечную рыночную стоимость объекта оценки. Экспертиза не содержит пояснения, почему применено именно такое значение. При определении рыночной стоимости объектов недвижимости – эллинг № 1, эллинг № 14 (стр.59 заключения), для сравнения приведены объекты- аналоги из иного сегмента рынка – гаражи 20,30,29 кв.м., тогда как эллинг представляет собой особый вид недвижимости (гаражей) для хранения и ремонта маломерных судов. Более того, экспертом не учтен тот факт, что в эллинге № 14 имеется подвальное помещение (смотровая яма) равное площади первого этажа. В августе 2016 года ответчиком отчужден объект недвижимости по адресу: Нижегородская область, г.Дзержинск, ул.Урицкого, д.2. Согласно договору купли-продажи недвижимости от 16.08.2016 № 442 стоимость данного нежилого помещения составила 43 000 000 руб., т.е. 34 744 руб. 67 коп. за кв.м., что максимально приближено к рыночной стоимости объекта, указанной в отчете об оценке от 12.08.2015 № 10-КО-15, представленном истцами, и существенно отличается от выводов, сделанных экспертом. В отчете об оценке отсутствуют следующие сведения: описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу – также реквизиты юридического лица (полное и сокращенное наименование, дата государственной регистрации, основной

государственный регистрационный номер) и балансовая стоимость данного объекта оценки.

Производство экспертизы истцы просят поручить ООО «Центр независимой оценки» (эксперт ФИО8) либо ООО «Элит Оценка» (эксперт ФИО9).

Ответчик в качестве экспертных организаций предложил ООО «Лаборатория судебных экспертиз» и ООО «Центр оценки».

В соответствии с пунктом 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Изучив представленное заключение, заслушав мнения сторон, а также пояснения экспертов, суд принимает ходатайство о назначении повторной экспертизы к рассмотрению, в связи с чем считает необходимым направить запросы в предложенные экспертные организации для получения информации от о возможности проведения экспертизы, ее стоимости и сроках проведения, фамилии судебного эксперта, а также документов, необходимых для проведения данной экспертизы.

Для экспертного исследования, суд с учетом мнения истцов и ответчика считает необходимым предварительно поставить на разрешение эксперта следующий вопрос:

«Какова рыночная стоимость следующих объектов недвижимости на дату 31.12.2014:

- нежилое встроенное помещение П1 площадью 1237,6 кв.м., кад. № 52:21:0000129:254, <...>;

- нежилое встроено-пристроенное помещение площадью 1137,3 кв.м., кад. № 52:21:0000110:0:25, <...>;

- нежилое встроенное помещение П1 площадью 105,9 кв.м., кад. № 52:21:0000110:0:24/2, <...>;

- нежилое здание площадью 111 кв.м., кад. № 52:15:0090101:1567, <...>;

- земельный участок площадью 540 кв.м., кад. № 52:15:0090101:96, <...>;

- эллинг № 14 площадью 51,9 кв.м., кад. № 52:21:000000:000:21667:А, по адресу: <...> кооператив «Вымпел».

При этом суд считает необходимым указать экспертным организациям на то, что при ответе на вопрос о возможности проведения экспертизы необходимо учитывать фактическое отсутствие в настоящее время объекта недвижимости, расположенного по адресу: Нижегородская область, Городецкий район, г.Заволжье, ул.Баумана, д.13, поскольку данный объект снесен. По данному объекту имеется возможность представить кадастровый паспорт с указанием площади, этажности, материала стен, года ввода в эксплуатацию, а также фотоматериалы объекта (вид сверху) из сети «Интернет».

Руководствуясь ст.ст. 158, 184-188 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

- ООО «Элит Оценка» (<...>
2Б-20);

- ООО «Центр независимой оценки» (603006, <...>);

- ООО «Центр оценки» (606037, <...>);

- ООО «Лаборатория судебных экспертиз» (603022, г.Нижний Новгород, Окский съезд, д.2А),

в срок до 01.10.2017 предоставить информацию о возможности проведения экспертизы, ее стоимости и сроках проведения, фамилии судебного эксперта, а также представить перечень документов, необходимых для проведения данной экспертизы.

Поставить на разрешение судебного эксперта следующий предварительный вопрос:

«Какова рыночная стоимость следующих объектов недвижимости на дату 31.12.2014:

- нежилое встроенное помещение П1 площадью 1237,6 кв.м., кад. № 52:21:0000129:254, <...>;

- нежилое встроено-пристроенное помещение площадью 1137,3 кв.м., кад. № 52:21:0000110:0:25, <...>;

- нежилое встроенное помещение П1 площадью 105,9 кв.м., кад. № 52:21:0000110:0:24/2, <...>;

- нежилое здание площадью 111 кв.м., кад. № 52:15:0090101:1567, <...>;

- земельный участок площадью 540 кв.м., кад. № 52:15:0090101:96, <...>;

- эллинг № 14 площадью 51,9 кв.м., кад. № 52:21:000000:000:21667:А, по адресу: <...> кооператив «Вымпел».

При ответе на вопрос о возможности проведения экспертизы экспертам необходимо учитывать фактическое отсутствие в настоящее время объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>, поскольку данный объект снесен. По данному объекту имеется возможность представить кадастровый паспорт с указанием площади, этажности, материала стен, года ввода в эксплуатацию, а также фотоматериалы объекта (вид сверху) из сети «Интернет».

Данную информацию направить по факсу № 439-15-38 и по адресу: 603082, г.Н.Новгород, Кремль, корпус 9.

При ответе ссылка на дело № А43-19822/2016 обязательна.

Явка представителей сторон с надлежащим образом оформленными доверенностями (ст.59-62 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) судом признается обязательной.

Судья И.А.Логинова