Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи Красильниковой Е.Л. (шифр дела 38-149/11), при ведении протокола секретарем судебного заседания Крининой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании заявление финансового управляющего ФИО1 об утверждении Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества гражданина должника ФИО2 и заявление гражданина должника ФИО2 Иго- ревны о разрешении разногласий по вопросу определения начальной продажной цены, порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога,

при участии:
от финансового управляющего - не явились,

от гражданина должника - ФИО3 по доверенности от 14.10.2016 сроком дей- ствия три года,

от ООО НПК "Скрудж", залоговый кредитор - ФИО4, по доверенности от 09.01.2019 сроком действия по 31.12.2019,

у с т а н о в и л:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) гражданина должника ФИО2 в Арбитражный суд Нижегородской области обратился финансовый управляющий гражданина должника ФИО2 - ФИО1 с хода- тайством об утверждении Предложения 2 о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника и утверждении начальной стоимости заложенного имущества в размере 4 000 000 рублей, в том числе:

- индивидуальный жилой дом, площадью 223,0 кв.м., кадастровый номер 52:21:0000287:1215, расположенный по адресу: Нижегородская область, г.Дзержинск, <...>,

- земельный участок - земли населенных пунктов, площадь 809 кв.м., кадастровый номер 52:21:0000287:2041, расположенный по адресу: Нижегородская область, г.Дзержинск, <...>.

В обоснование ссылается на оценку залогового имущества, проведенного залоговым кредитором, размер которой определен в 4 000 000 рублей.

Заявление основано со ссылками на статью 213.26, 138 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве) от 26.10.2002 № 127-ФЗ, пункт 11 постановления Пле- нума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 "О неко-

торых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя".

Не согласившись с проектом Предложения в редакции финансового управляющего и, указывая на занижение начальной цены продажи залогового имущества, гражданин должник ФИО2 направила в арбитражный суд возражения, которые сво- дятся к разногласию между гражданином должником и залоговым кредитором относительно начальной цены продажи залогового имущества и порядка, условий продажи залогового имущества.

В частности, гражданин должник ФИО2 не согласна с редакцией п.5, 7, 15, 19 Положения, а также просит дополнить Положение п.19.1 следующего содержания:

- "минимальная цена продаваемого имущества должника путем публичного предложения, не реализованного в ходе торгов, путем заключения финансовым управляющим договора купли-продажи не может быть ниже 7 252 530 рублей".,

- пункт 20 дополнить словами: "порядок и сроки заключения договора купли- продажи имущества, проект договора купли-продажи имущества",

- дополнить пунктом 22 следующего содержания: "Правом постоянного пользования индивидуальным жилым домом, площадью 223 кв.м. кадастровый номер 52:21:0000287:1215, расположенный по адресу: 606017 Нижегородская область, г.Дзержинск, <...> наделены: ФИО2, ФИО5, ФИО6, ФИО8 ФИО7- на",

- включить в договор купли-продажи факт регистрации несовершеннолетнего ребенка и членов семьи должника в указанном жилом помещении, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением (с учетом уточнения от 15.07.2019).

Финансовый управляющий ФИО1, извещенный о месте и времени рас- смотрения дела в установленном законом порядке, в судебное заседание не явился, явку представителя не обеспечил, отзыв по существу разногласий гражданина должника не представил.

Представитель гражданина должника ФИО3, действующая на основании доверенности, доводы гражданина должника ФИО2 в части разногласий с учетом уточнений поддержала.

Представитель залогового кредитора ООО НПК "Скрудж", ФИО4, дей- ствующая по доверенности с разногласиями гражданина должника не согласна, под- держала Предложение (Положение) в редакции финансового управляющего.

Заслушав доводы и возражения лиц, участвующих в обособленном споре, оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд пришел к следующе- му.

Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 24.01.2017 ФИО2 признана несостоятельным (банкротом), в отношении нее введена процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим утвержден ФИО1 Ни- колаевич.

В конкурсную массу гражданина должника включено имущество, находящееся в залоге у ПАО КБ "Химик":

Определением суда от 19.04.2017 требования ПАО КБ "Химик" включены в ре- естр требований кредиторов гражданина должника Балакиной К.И. с суммой требований 1 680 019,47 рублей, обеспеченные залогом имущества.

Определением суда от 24.07.2018 установлено процессуальное правопреемство ПАО КБ "Химик" на ООО НПК "Скрудж" на основании заключенного между сторонами договора уступки права (цессии), произведена замена в реестре требований кредиторов гражданина должника ФИО2 кредитора ПАО КБ "Химик" на ООО "НПК "Скрудж" с размером требований 1 680 019,47 рублей, обеспеченные залогом имущества должника.

Залоговым кредитором утверждена оценка залогового имущества в сумме 4 000 000 рублей; финансовым управляющим в арбитражный суд представлено Предложение об утверждении начальной цены продажи залогового имущества, порядка, сроков и условий продажи имущества.

Не согласившись с редакцией финансового управляющего ФИО1 и уста- новлением начальной цены продажи залоговым кредитором, гражданин должник ФИО2 направила в арбитражный суд заявление о разрешении разногласий.

В соответствии со статьей 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 32 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (Закон о банкротстве) дела о банкротстве рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными настоящим Федеральным законом.

В соответствии с п.4 статьи 213.26 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, с учетом положений статьи 138 настоящего Федерального закона с особенностями, установленными настоящим пунктом.

В соответствии с пунктом 4 статьи 138 Закона о банкротстве в случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника и конкурсным управляющим или лицами, участвующими в деле о банкротстве, по вопросам начальной продажной цены, порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам которого арбитражный суд выносит определение об определении начальной продажной цены, утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога, которое может быть обжа- ловано.

Гражданин должник ФИО2 не согласна с редакцией пунктов 5, 7, 15 и 19 Предложения.

Согласно пункту 5 в редакции финансового управляющего имущество гражданина должника выставляется на торги одним лотом, в состав которого включен индивидуальный жилой дом, площадью 223,0 кв.м. и земельный участок - земли населенных пунктов, площадь 809 кв.м., расположенные по адресу: Нижегородская область, г.Дзержинск, <...>. Начальная цена лота составляет 4 000 000 рублей.

Гражданин должник ФИО2, указывая на занижение цены выставляемого на торги залогового имущества, просит установить начальную цену продажи лота в размере 11 054 000 рублей.

В рамках рассмотрения настоящего дела, по ходатайству гражданина должника ФИО2 была проведена судебная оценочная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости указанного имущества.

Согласно заключения экспертизы, проведенной ООО "Элит оценка" № 02\2019, рыночная стоимость земельного участка площадью 809 кв.м. с кадастровым номером 52:21:0000287:2041, расположенный по адресу: Нижегородская область, г.Дзержинск, пос.Дачный, ул.Свободы, д.33а, составляет 1 095 000,00 рублей; рыночная стоимость индивидуального жилого дома, площадью 223,0 кв.м., кадастровый номер 52:21:0000287:1215, расположенный по адресу: Нижегородская область, г.Дзержинск, пос.Дачный, ул.Свободы, 33а, составляет 9 959 000,00 рублей, а всего - 11 054 000,00 рублей.

Экспертом представлены фотографии земельного участка, жилого дома и харак- теристики индивидуального жилого дома. Как следует из экспертного заключения, наружные и внутренние капитальные стены\перегородки выполнены из бревен, лестни- ца и перекрытие дома - деревянные, кровля - мягкая, проемы (оконные) - стеклопакет. Санитарно-технические и электротехнические устройства вкачают электричество, газо- снабжение, водоснабжение (скважина), канализация (септик). Дом, 2011 года постройки имеет 16% износа, при нормативном сроке эксплуатации бревенчатых жилых домов 50 лет. В жилом доме имеется 4 изолированные комнаты, расположенные на двух этажах, котельная. Хозяйственные постройки включают в себя веранду, площадью 18,4 кв.м., гараж площадью 16,2 кв.м., баня площадью 29,2 кв.м., сарай. Жилые комнаты, коридор, кухня и санузлы отделаны ламинатом и бревно (без отделки), лакированный деревян- ный потолок. В доме вмонтирована душевая кабина.

Оценив характеристики индивидуального жилого дома, степень износа, наличие хозяйственных построек, капитальный забор по периметру земельного участка, затраты на возведение аналога с учетом стоимости строительных и отделочных материалов, стоимости работ, арбитражный суд пришел к выводу о значительном занижении рыночной стоимости жилого дома и земельного участка, определенного залоговым кредитором в сумме 4 000 000 рублей.

С учетом изложенного, принимая во внимание выводы экспертизы, пункт 5 Предложения подлежит изложению в следующей редакции: "начальная цена продажи жилого дома составляет 9 959 000,00 рублей, начальная цена земельного участка - 1 095 000 рублей, начальная цена стоимости лота - 11 054 000,00 рублей.

Пункт 7 Предложения в редакции финансового управляющего - место проведения торгов, место приема заявок изложено в следующей редакции: "Адрес площадки в сети Интернет по выбору организатора торгов".

Гражданин должник просит место проведения торгов по реализации имущества должника определить универсальную торговую платформу ЗАО "Сбербанк-АСТ" (127055 <...>, ст.2 ИНН <***> - http.sberbank- ast.ru\Bankruptcy).

В соответствии с пунктом 8 статьи 110 Закона о банкротстве в качестве организатора торгов выступает внешний управляющий или привлекаемая с согласия собрания кредиторов или комитета кредиторов для этих целей специализированная организация, оплата услуг которой осуществляется за счет предприятия должника. Указанная органи- зация не должна являться заинтересованным лицом в отношении должника, кредиторов, внешнего управляющего.

Организатором торгов имущества гражданина должника ФИО2 является финансовый управляющий.

Согласно п.8.1, 8.2 Предложения, организатор торгов заключает договор о про- ведении открытых торгов с оператором электронной площадки, соответствующим тре- бованиям, установленным Приказом Минэкономразвития России от 15.02.2010 № 54, представляет оператору электронной площадки заявку на проведение открытых торгов в форме электронного документа, подписанного ЭЦП (со всеми предусмотренными законом приложениями).

Статья 111.2 Закона о банкротстве предусматривает обязательные условия член- ства оператора электронной площадки в саморегулируемой организации операторов электронных площадок.

Закон о банкротстве предусматривает возможность возмещения оператором электронной площадки причиненных убытков третьим лицам, в связи с чем предусмат- ривается обязательное заключение договора обязательного страхования ответственно- сти (статья 111.7 Закона о банкротстве).

Указанные нормы закона носят императивный характер, из чего следует, что в целях реализации прав кредитора, должника, потенциальных покупателей на владение полной и достоверной информации об операторе электронной площадке, проверке дан- ной электронной площадки на предмет соответствия требованиям, предъявляемым ста- тьями 111.1,111.6, 111.7 Закона о банкротстве, определение площадки в сети Интернет по выбору организатора торгов признается арбитражным судом противоречащим требо- ванию закона. В частности, Предложение должно содержать четкие и понятные для не- определенного круга лиц и потенциальных участников торгов условия продажи имущества гражданина должника.

Арбитражный суд соглашается с доводами гражданина должника ФИО2 в части определения в качестве оператора электронной площадки - ЗАО "Сбербанк-АСТ". Иного оператора электронной площадки сторонами не предложено, дово- дов, с учетом которых ЗАО "Сбербанк-АСТ" не может быть выбран в качестве оператора электронной площадки, не заявлено.

С учетом изложенного, пункт 7 Предложения подлежит изложению в следующей редакции: "Место проведения торгов по реализации имущества должника - универсаль- ная торговая платформа ЗАО "Сбербанк-АСТ" (127055 <...>, ст.2 ИНН <***> - http.sberbank-ast.ru\Bankruptcy)".

Пункт 15 Предложения в редакции финансового управляющего - сведения о за- датке для участия в торгах, сроки и порядок его внесения предусматривают перечисле- ние задатка на счет организатора торгов.

Из дословного толкования редакции данного пункта следует, что задаток перечисляется на личный счет финансового управляющего гражданина должника ФИО1

Согласно статье 133 Закона о банкротстве конкурсный управляющий обязан ис- пользовать только один счет должника в банке или иной кредитной организации (ос- новной счет должника), а при его отсутствии или невозможности осуществления опера- ций по имеющимся счетам обязан открыть в ходе конкурсного производства такой счет, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

В рассматриваемом случае единственным счетом, на который в силу прямого указания закона подлежит перечислению задаток, является счет гражданина должника ФИО2

При таких обстоятельствах, абзац 2 пункта 15 Предложения противоречит тре- бованиям статьи 133 Закона о банкротстве и подлежит изложению в следующей редакции: "Задаток перечисляется на счет гражданина должника".

Пункт 19 Предложения регулирует порядок реализации имущества должника, при которых торги проводятся путем повышения начальной цены продажи имущества должника на величину, кратную величине "шага аукциона", который составляет 5%.

С учетом изменения начальной цены продажи Лота и установления ее в размере 11 054 000 рублей, проведение торгов на повышение начальной цены продажи имущества объективно приведет к признанию торгов несостоявшимися. Таким образом, целе- сообразно проводить торги на понижение.

Гражданин должник ФИО2 просит установить "шаг аукциона" в размере 10%, что не противоречит статье 110 Закона о банкротстве.

Каких-либо существенных и убедительных возражений относительно изменения "шага аукциона" с 5% до 10% ни финансовым управляющим, ни залоговым кредитором арбитражному суду не представлено. С учетом изложенного пункт 19 Предложения подлежит изложению в следующей редакции: "Величина снижения начальной цены установлена в размере 10% от начальной продажной цены на повторных торгах". В остальной части пункт 19 Предложения гражданином должником не оспаривается.

Гражданин должник ФИО2 просит дополнить Предложение следующи- ми пунктами:

- пунктом 19.1 следующего содержания: "минимальная цена продаваемого имущества должника путем публичного предложения, не реализованного в ходе торгов, путем заключения финансовым управляющим договора купли-продажи не может быть ниже 7 252 530 рублей";

- пункт 20 дополнить словами: "порядок и сроки заключения договора купли- продажи имущества, проект договора купли-продажи имущества":

- пунктом 22 следующего содержания: "Правом постоянного пользования инди- видуальным жилым домом, площадью 223 кв.м. кадастровый номер 52:21:0000287:1215, расположенный по адресу: 606017 Нижегородская область, г.Дзержинск, <...> наделены: ФИО2, ФИО5- дрович, ФИО6, ФИО8":

Анализируя с позиции статьи 65 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд отклоняет доводы гражданина должника ФИО2 в части дополнения Предлоения пунктами 19.1, 22, внесения дополнений в пункт 20, а также ссылки на постоянное право пользования жилым домом проживаю- щими с гражданином должником членами семьи в силу следующего.

Исходя из доводов гражданина должника ФИО2 в части дополнения Предложения пунктом 19.1 об установлении минимальной цены продаваемого имущества должника путем публичного предложения, не реализованного в ходе торгов путем заключения финансовым управляющим договора купли продажи не ниже 7 252 530 рублей следует отметить следующее.

Согласно пункту 19 с установлением шага аукциона 10% и снижения начальной цены пять рабочих дней начальная цена продажи на повторных торгах будет составлять 7 252 530 рублей.

Следовательно, в случае признания повторных торгов недействительными, начальная цена продажи имущества на публичных торгах будет определена в размере 7 252 530 рублей. При установлении цены отсечения в размере 7 252 530 рублей проведение публичных торгов будет невозможно и цель банкротства не будет достигнута.

Фактически публичные торги не будут проведены, что противоречит требовани- ям статьи 110 Закона о банкротстве. Доказательств оставления залоговым кредитором имущества за собой по цене 7 252 530 рублей в материалы дела не представлено. При таких обстоятельствах, установление цены отсечения непосредственно после вторых торгов в размере 7 252 530 рублей нарушает статью 110 Закона о банкротстве.

Требование гражданина должника ФИО2 в части дополнения пункта 20 Предложения словами :порядок и сроки заключения договора купли-продажи имущества и проект договора купли-продажи имущества" не подлежат удовлетворению, по- скольку пункт 20 - "оформление итогов проведения торгов" изложен в понятной и кон- кретизированной форме. Кроме того, заявитель не смог пояснить после каких слов или какого абзаца п.20 подлежит дополнению и каким образом дополнение указанными словами и (или) словосочетаниями приведет к его конкретизации.

Арбитражный суд отклоняет доводы Балакиной К.И. в части дополнения Предложения пунктом 22 относительно указания на сохранение членами семьи гражданина должника права пожизненного пользования жилым помещение на основании следующего.

Статьей 18 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ГК Российской Федерации, федеральным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, настоящим Кодек- сом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские су- да, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, а в отношении объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, выявленных объектов культурного наследия - безвозмездное пользование (ссуда).

Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.

Частью 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотре- но, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государствен- ную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, серви- туты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу части 1 статьи 216 Гражданского кодекса Российской Федерации вещны- ми правами наряду с правом собственности, в частности, являются: право пожизненного наследуемого владения земельным участком (статья 265), право постоянного (бессроч- ного) пользования земельным участком (статья 268), сервитуты (статьи 274, 277), право хозяйственного ведения имуществом (статья 294) и право оперативного управления имуществом (статья 296).

Государственной регистрации относительно положений жилищного законода- тельства подлежат: право пользования жилым помещением, возникшим из завещатель- ного отказа (часть 3 статьи 33 ЖК Российской Федерации), и договор пожизненного содержания с иждивением (статья 34 ЖК Российской Федерации).

Проанализировав вышеприведенные нормы, арбитражный суд пришел к выводу, что действующее законодательство не относит право бессрочного пользования жилым помещением к обременениям, предусмотренным законом и подлежащим государственной регистрации.

Кроме того в силу прямого указания п.1 статьи 78 Закона об ипотеке обращение взыскания на квартиру является основанием для прекращения права пользования им залогодателем и любых иных лиц, проживающих в ней.

Отклоняются доводы гражданина должника Балакиной К.И. в части включения в договор купли-продажи факта регистрации несовершеннолетнего ребенка и членов семьи должника в указанном жилом помещении и сохраняющих право пользования жилым помещением поскольку как не основанные на законе и не регулирующие порядок, условия и сроки продажи залогового имущества.

Руководствуясь статьей 60, 138 Закона о банкротстве, суд

о п р е д е л и л:

утвердить положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества гражданина должника жилого дома, площадью 223,0 кв.м., земельного участка, площадью 809 кв.м., расположенные по адресу: Нижегородская область, г.Дзержинск, <...> редакции финансового управляющего.

Изложить пункт 5 Положения в следующей редакции: "Начальная цена продажи жилого дома составляет 9 959 000,00 рублей, начальная цена земельного участка - 1 095 000 рублей, начальная цена стоимости лота - 11 054 000,00 рублей".

Изложить пункт 7 Положения в следующей редакции: "Место проведения торгов по реализации имущества должника - универсальная торговая платформа ЗАО "Сбербанк-АСТ" (127055 <...>, ст.2 ИНН <***> - http.sberbank-ast.ru\Bankruptcy)".

Абзац второй пункта 15 Положения изложить в следующей редакции: "Задаток перечисляется на счет гражданина должника".

Абзац первый пункта 19 изложить в следующей редакции: "Величина снижения начальной цены установлена в размере 10% от начальной продажной цены на повторных торгах".

В остальной части гражданину должнику ФИО2 отка- зать.

Определение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение 10 дней.

Судья Е.Л.Красильникова

Электронная подпись действительна.
Данные ЭП:Удостоверяющий центр ФГБУ ИАЦ Судебного
департамента
Дата 16.04.2019 12:23:24

Кому выдана Красильникова Елена Львовна