Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Нижегородской области в составе судьи Рокуновой Екатерины Сергеевны, при ведении протокола судебного заседания секретарем Казанцевым В.М., рассмотрев в открытом судебном заседании заявление конкурсного управляющего акционерного общества «ЖИЛСТРОЙРЕСУРС» (ОГРН <***>, ИНН <***>) ФИО1 о принятии обеспечительных мер,

при участии в судебном заседании:

от конкурсного управляющего: ФИО2 (доверенность от 24.07.2020),

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Нижегородской области от 28.07.2020 (резолютивная часть объявлена 20.07.2020) акционерное общество «ЖИЛСТРОЙРЕСУРС» (далее – должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства, применены правила параграфа 7 Главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) - Банкротство застройщиков, конкурсным управляющим утвержден ФИО1.

В Арбитражный суд Нижегородской области обратился конкурсный управляющий с заявлением о принятии обеспечительных мер в виде запрета Министерству имущественных и земельных отношений Нижегородской области:

расторгать договор аренды № 12664/07 от 23 марта 2005 года с АО «Жилстройресурс» ИНН <***>, предметом которого является земельный участок, расположенный по адресу: Нижегородская обл., г. Нижний Новгород, Советский район, ул. Ванеева (южнее Нижегородской областной детской клинической больницы), кадастровый номер 52:18:0070264:36, площадью 84 979 кв.м.,

расторгать договор аренды № 14693/06 от 30 декабря 2005 года с АО «Жилстройресурс» ИНН <***>, предметом которого является земельный участок, расположенном по адресу: Нижегородская обл., г. Нижний Новгород, Нижегородский район, по улицам Большая Печерская, Максима Горького, кадастровый номер 52:18:0060106:146, площадью 34 000 кв.м.,

заключать договоры аренды земельного участка, расположенного по адресу: Нижегородская обл., г. Нижний Новгород, Советский район, ул. Ванеева (южнее Нижегородской областной детской клинической больницы), кадастровый номер 52:18:0070264:36, площадью 84 979 кв. м., с другим лицом, помимо застройщика,

заключать договоры аренды земельного участка, расположенного по адресу: Нижегородская обл., г. Нижний Новгород, Нижегородский район, по улицам Большая Печерская, Максима Горького, кадастровый номер 52:18:0060106:146, площадью 34 000 кв.м., с другим лицом, помимо застройщика,

распоряжаться земельным участком, расположенным по адресу: Нижегородская обл., г. Нижний Новгород, Советский район, ул. Ванеева (южнее Нижегородской областной детской клинической больницы), кадастровый номер 52:18:0070264:36, площадью 84 979 кв. м., иным образом,

распоряжаться земельным участком, расположенным по адресу: Нижегородская обл., г. Нижний Новгород, Нижегородский район, по улицам Большая Печерская, Максима Горького, кадастровый номер 52:18:0060106:146, площадью 34 000 кв.м., иным образом.

а также, в виде запрета Управлению Росреестра по Нижегородской области:

совершать какие-либо регистрационные действия в отношении земельного участка, расположенного по адресу: Нижегородская обл., г. Нижний Новгород, Советский район, ул. Ванеева (южнее Нижегородской областной детской клинической больницы), кадастровый номер 52:18:0070264:36, площадью 84 979 кв. м., в том числе государственную регистрацию любых договоров аренды, соглашений об их расторжении, уведомлений о расторжении, прекращать обременения прав на земельный участок в виде аренды,

совершать какие-либо регистрационные действия в отношении земельного участка, расположенного по адресу: Нижегородская обл., г. Нижний Новгород, Нижегородский район, по улицам Большая Печерская, Максима Горького, кадастровый номер 52:18:0060106:146, площадью 34 000 кв.м., в том числе государственную регистрацию любых договоров аренды, соглашений об их расторжении, уведомлений о расторжении, прекращать обременения прав на земельный участок в виде аренды.

Определением от 28.07.2020 указанное заявление принято к производству и назначено к рассмотрению в судебном заседании на 03.08.2020.

Представитель конкурсного управляющего в судебном заседании поддержал заявленные требования.

Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, в связи с чем, суд на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) счел возможным провести судебное заседание в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, по имеющимся материалам дела.

В силу части 3 статьи 121 АПК РФ, в случаях, не терпящих отлагательства, арбитражный суд может известить или вызвать лиц, участвующих в деле, и иных участников арбитражного процесса телефонограммой, телеграммой, по факсимильной связи или электронной почте либо с использованием иных средств связи.

В материалах дела имеется телефонограмма, содержащая переданный текст Министерству имущественных и земельных отношений Нижегородской области с указанием даты и времени судебного заседания по вопросу принятия обеспечительных мер, указана фамилия лица, принявшего текст телефонограммы, а именно: заместитель начальника правового отдела ФИО3.

При указанных обстоятельствах Министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области считается извещенным надлежащим образом о дате судебного заседания.

В судебном заседании в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 06.08.2020. После перерыва судебное заседание продолжено.

Изучив материалы дела, заслушав доводы лиц, участвующих в деле, судом установлено следующее.

Заявление конкурсного управляющего основано на статье 90, 91 АПК РФ, а также статье 201.3 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве). В обоснование заявления указано следующее.

30.12.2005 между администрацией г.Н.Новгорода (арендодатель) и ЗАО «Жилстройресурс» (арендатор), был заключен договор № 14693/06 аренды земельного участка площадью 15240 кв.м, расположенного по адресу: <...> М.Горького, под строительство жилых домов.

Дополнительными соглашениями от 21.11.2006, от 16.12.2010, от 04.03.2014 стороны:

-увеличили площадь арендуемого земельного участка до 34 000 квадратных метров; -заменили арендодателя на Министерство государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области (ныне Министерство);

-установили кадастровый номер земельного участка: 52:18:060106:0146;

-изложили предмет совместной деятельности по договору, как завершение строительства жилых домов № 1, 2. 4, 5 (номера по генплану) с помещениями общественного назначения и подземными автостоянками, РП, совмещенного с ТП, № 8 - I очередь строительства и административных зданий №7(1 этап строительства), 15, 16 (номера по генплану) с подземны^ автостоянками - II очередь строительства; -продлили срок договора до 14.11.2015.

В пунктах 5.1, 5.3, 6.1 сделки и приложении № 8 к ней (в редакции дополнительных соглашений) определены:

-размер арендной платы (она менялась) и порядок ее внесения (ежемесячно не позднее 20 числа текущего месяца);

-ответственность арендатора за неуплату арендных платежей в виде пени (1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы невнесенной арендной платы за каждый день просрочки).

Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 07.02.2020 по делу № А43-564/2020 с АО «Жилстройресурс» в пользу Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области взыскано 1 523 333 руб. 28 коп. долга, 94 575 руб. 57 коп. пени; а также в доход федерального бюджета 23 768 руб. 90 коп. государственной пошлины, в остальной части в иске отказано.

23.03.2005 между администрацией г. Н.Новгорода (арендодатель) и ЗАО «Жилстройресурс» (арендатор), был заключен договор № 12664/07 аренды земельного участка площадью 17974 кв.м, расположенного по адресу: Г.Н.Новгород, ул. Ванеева, под проектирование и строительство группы жилых домов.

Дополнительным соглашением от 18.10.2006 площадь земельного участка была изменена и составила 86086 кв.м.

Дополнительным соглашением от 03.06.2008 арендодатель был изменен на министерство государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области (правопреемник -Министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области), а также изменен порядок начисления арендной платы и пени.

Дополнительным соглашением от 20.06.2008 площадь земельного участка была изменена и составила 84979+/-102 кв.м.

Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 21.08.2018 по делу №А43- 34086/2017, установлено, что обязанность по внесению арендной платы у ответчика сохраняется в отношении земельного участка площадью 26244 кв.м. В соответствии с п.5.2 договора арендатор перечисляет арендную плату своевременно, ежемесячно не позднее 20 числа текущего месяца.

Решением Арбитражного суда Нижегородской области по делу № А43-42423/2019 от 27.12.2019 с АО «Жилстройресурс» в пользу Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области взыскано 1 586 909 руб. 07 коп. долга, 86 669 руб. 42 коп. пени., с АО «Жилстройресурс» в доход федерального бюджета взыскано 29 736 рублей государственной пошлины.

Таким образом, по мнению заявителя, АО «Жилстройресурс» в период конкурсного производства не только объективно с финансовой точки зрения, но и в силу мораторного характера требований не может исполнять обязательства по оплате арендной плате за вышеуказанные земельные участки.

Как указано управляющим, исходя из сведений, содержащихся в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" - "Картотека арбитражных дел" на сайте федеральных арбитражных судов (http://kad.arbitr.ru), в производстве Арбитражного суда Нижегородской области находится дело № А43-12018/2020 по заявлению Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области, содержащим требования: 1)признать незаконными решения Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Нижегородской области о приостановлении государственной регистрации прав от 04.03.2020 и от 11.03.2020 №52/999/0001/2020-212572, 2) обязать Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области произвести государственную регистрацию прекращения ограничения в виде права аренды в отношении земельного участка, расположенного по адресу: г. Нижний Новгород, Советский район, ул. Ванеева, КН 52:18:0070264:36.

Управляющий полагает, существует реальная угроза расторжения договоров аренды земельных участков и внесения в ЕГРН записей о прекращении обременения в виде аренды в отношении вышеуказанных земельных участков.

Также сообщено, что исходя из предоставленных Инспекцией государственного строительного надзора Нижегородской области материалов проверок на земельном участке, расположенном по адресу: г.Нижний Новгород, Советский район, ул. Ванеева, КН 52:18:0070264:36 на основании выданного разрешения на строительство возведен незавершенный строительством многоквартирный дом со встроенными нежилыми помещениями, на земельном участке с кадастровым номером 52:18:060106:0146, расположенном по адресу: Г.Н.Новгород, по ул. Б. Печерская, М. Горького, под строительство жилых домов, также возведен не завершенный строительством многоквартирный дом со встроенными нежилыми помещениями, следовательно, строительство на обоих земельных участков начато, проведено не полностью, не завершено, объекты долевого строительства в эксплуатацию не введены.

С учетом данных обстоятельств, конкурсный управляющий считает, что заявленная обеспечительная мера в соответствии с положениями статьи 201.3 Закона о банкротстве непосредственно связана с целью применения процедуры конкурсного производства в отношении застройщика, необходима и достаточна для обеспечения исполнения в дальнейшем решения о признании должника-застройщика банкротом, а также дальнейших судебных актов о передаче прав застройщика или реализации иного способа удовлетворения требований участников строительства, является временной мерой, баланс интересов заинтересованных сторон соблюдается.

Оценив доводы заявления с учетом статьи 65 и 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявления конкурсного управляющего в силу следующего.

Дела о несостоятельности (банкротстве) в силу части 1 статьи 223 АПК РФ и пункта 1 статьи 32 Закона о банкротстве рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Согласно части 1 статьи 46 Закона о банкротстве, арбитражный суд по заявлению лица, участвующего в деле о банкротстве, вправе принять меры по обеспечению заявленных требований кредиторов в соответствии с АПК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 90 АПК РФ обеспечительные меры допускаются на любой стадии арбитражного процесса, если непринятие этих мер может затруднить или сделать невозможным исполнение судебного акта, в том числе, если исполнение судебного акта предполагается за пределами Российской Федерации, а также в целях предотвращения причинения значительного ущерба заявителю.

В соответствии с пунктом 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 55 от 12.10.2006 «О применении арбитражными судами обеспечительных мер», суд принимает меры, предусмотренные главой 8 АПК РФ, для обеспечения прав и интересов заявителя имущественного или неимущественного характера в целях предупреждения причинения материального либо нематериального вреда в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Кроме того, пунктом 9 указанного Постановления предусмотрено, что при применении обеспечительных мер арбитражный суд исходит из того, что в соответствии с частью 2 статьи 90 АПК РФ обеспечительные меры допускаются на любой стадии процесса в случае наличия одного из следующих оснований: 1) если непринятие этих мер может затруднить или сделать невозможным исполнение судебного акта, в том числе если исполнение судебного акта предполагается за пределами Российской Федерации; 2) в целях предотвращения причинения значительного ущерба заявителю.

Затруднительный характер исполнения судебного акта либо невозможность его исполнения могут быть связаны с отсутствием имущества у должника, действиями, предпринимаемыми для уменьшения объема имущества.

В целях предотвращения причинения значительного ущерба заявителю обеспечительные меры могут быть направлены на сохранение существующего состояния отношений (status quo) между сторонами.

Учитывая, что обеспечительные меры применяются при условии обоснованности, арбитражный суд признает заявление стороны о применении обеспечительных мер обоснованным, если имеются доказательства, подтверждающие наличие хотя бы одного из оснований, предусмотренных частью 2 статьи 90 АПК РФ.

Кроме того, рассматривая заявление о применении обеспечительных мер, суд оценивает, насколько истребуемая заявителем конкретная обеспечительная мера связана с предметом заявленного требования, соразмерна ему и каким образом она обеспечит фактическую реализацию целей обеспечительных мер, обусловленных основаниями, предусмотренными частью 2 статьи 90 АПК РФ.

При оценке обоснованности доводов заявителя о необходимости принятия обеспечительных мер арбитражный суд учитывает разумность и обоснованность требования заявителя о применении обеспечительных мер; вероятность причинения заявителю значительного ущерба в случае непринятия обеспечительных мер; обеспечения баланса интересов заинтересованных сторон; предотвращение нарушения при принятии обеспечительных мер публичных интересов, интересов третьих лиц.

Обеспечительные меры являются ускоренным средством защиты, следовательно, для их применения не требуется представления доказательств в объеме, необходимом для обоснования требований и возражений стороны по существу спора (пункт 10 Постановления № 55).

Оценка необходимости применения обеспечительных мер производится судом по своему внутреннему убеждению, основанному на изучении всех обстоятельств, положенных в обоснование заявления о принятии мер.

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.3 Закона о банкротстве, арбитражный суд по ходатайству заявителя или иного лица, участвующего в деле о банкротстве застройщика, наряду с мерами, предусмотренными Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом, вправе принять меры по обеспечению требований кредиторов и интересов должника (обеспечительные меры) в виде запрета на расторжение арендодателем договора аренды земельного участка с застройщиком, заключение арендодателем договора аренды земельного участка с другим лицом, помимо застройщика, и запрета на государственную регистрацию такого договора аренды, а также запрета на распоряжение арендодателем данным земельным участком иным образом.

Исходя из разъяснений, данных в пункта 33 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в целях обеспечения нахождения имущества во владении ответчика в период судебного спора о праве на это имущество, суд, по ходатайству истца, может принять обеспечительные меры, в частности запретить ответчику распоряжаться и/или пользоваться спорным имуществом (арест), запретить государственному регистратору изменять запись в ЕГРП о праве на это имущество, передать спорное имущество на хранение другому лицу в соответствии с пунктом 2 статьи 926 Гражданского кодекса Российской Федерации (судебный секвестр).

Суд принимает во внимание, что погашение регистрационной записи в ЕГРН о регистрации договора аренды земельного участка, заключенного с должником, и предоставленного под строительство, может повлечь нарушение прав и законных интересов участников строительства на погашение их требований путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельные участки, может повлиять на дальнейшее строительство недостроенного должником дома и безопасность людей.

Суд учитывает, что земельные участки выделялись именно для осуществления строительства многоквартирного дома, строительство которого в рассматриваемом случае не завершено должником, что непосредственно нарушает права дольщиков.

В данном случае обеспечительными мерами, способными предупредить причинение материального вреда должнику и его кредиторам, в том числе участникам долевого строительства, с которыми заключены соответствующие договоры, защитить нарушенные или оспариваемые права и охраняемые законом интересы лиц, является запрет Министерству имущественных и земельных отношений Нижегородской области расторгать договор аренды № 12664/07 от 23.03.2005, предметом которого является земельный участок, расположенный по адресу: Нижегородская обл., г. Нижний Новгород, Советский район, ул. Ванеева (южнее Нижегородской областной детской клинической больницы), кадастровый номер 52:18:0070264:36, площадью 84 979 кв.м. и договор аренды № 14693/06 от 30.12.2005, предметом которого является земельный участок, расположенный по адресу: Нижегородская обл., г. Нижний Новгород, Нижегородский район, по улицам Большая Печерская, Максима Горького, кадастровый номер 52:18:0060106:146, площадью 34 000 кв.м., запрет заключения договоров аренды земельного участка с кадастровыми номерами 52:18:0070264:36 и 52:18:0060106:146, с другим лицом, помимо застройщика, а также на их распоряжение, иным образом; запрет Управлению Росреестра по Нижегородской области совершать какие-либо регистрационные действия в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 52:18:0070264:36 и 52:18:0060106:146, в том числе государственную регистрацию любых договоров аренды, соглашений об их расторжении, уведомлений о расторжении, прекращать обременения прав на земельный участок в виде аренды.

Таким образом, обеспечительные меры направлены на предотвращение причинения значительного ущерба кредиторам.

Учитывая изложенное, суд признает заявление о принятии обеспечительных мер обоснованным.

Руководствуясь статьей 46 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», статьями 90-93, 184 - 185, 223, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

О П Р Е Д Е Л И Л:

удовлетворить заявление конкурсного управляющего акционерного общества «ЖИЛСТРОЙРЕСУРС» - ФИО1 о принятии обеспечительных мер.

Запретить Министерству имущественных и земельных отношений Нижегородской области расторгать договор аренды № 12664/07 от 23 марта 2005 года с АО «Жилстройресурс» ИНН <***>, предметом которого является земельный участок, расположенный по адресу: Нижегородская обл., г. Нижний Новгород, Советский район, ул. Ванеева (южнее Нижегородской областной детской клинической больницы), кадастровый номер 52:18:0070264:36, площадью 84 979 кв.м.,

запретить Министерству имущественных и земельных отношений Нижегородской области расторгать договор аренды № 14693/06 от 30 декабря 2005 года с АО «Жилстройресурс» ИНН <***>, предметом которого является земельный участок, расположенном по адресу: Нижегородская обл., г. Нижний Новгород, Нижегородский район, по улицам Большая Печерская, Максима Горького, кадастровый номер 52:18:0060106:146, площадью 34 000 кв.м.,

запретить Министерству имущественных и земельных отношений Нижегородской области заключение договоров аренды земельного участка, расположенного по адресу: Нижегородская обл., г. Нижний Новгород, Советский район, ул. Ванеева (южнее Нижегородской областной детской клинической больницы), кадастровый номер 52:18:0070264:36, площадью 84 979 кв. м., с другим лицом, помимо застройщика,

запретить Министерству имущественных и земельных отношений Нижегородской области заключение договоров аренды земельного участка, расположенного по адресу: Нижегородская обл., г. Нижний Новгород, Нижегородский район, по улицам Большая Печерская, Максима Горького, кадастровый номер 52:18:0060106:146, площадью 34 000 кв.м., с другим лицом, помимо застройщика,

запретить Министерству имущественных и земельных отношений Нижегородской области распоряжение земельным участком, расположенным по адресу: Нижегородская обл., г. Нижний Новгород, Советский район, ул. Ванеева (южнее Нижегородской областной детской клинической больницы), кадастровый номер 52:18:0070264:36, площадью 84 979 кв. м., иным образом,

запретить Министерству имущественных и земельных отношений Нижегородской области распоряжение земельным участком, расположенным по адресу: Нижегородская обл., г. Нижний Новгород, Нижегородский район, по улицам Большая Печерская, Максима Горького, кадастровый номер 52:18:0060106:146, площадью 34 000 кв.м., иным образом.

запретить Управлению Росреестра по Нижегородской области совершать какие-либо регистрационные действия в отношении земельного участка, расположенного по адресу: Нижегородская обл., г. Нижний Новгород, Советский район, ул. Ванеева (южнее Нижегородской областной детской клинической больницы), кадастровый номер 52:18:0070264:36, площадью 84 979 кв. м., в том числе государственную регистрацию любых договоров аренды, соглашений об их расторжении, уведомлений о расторжении, прекращать обременения прав на земельный участок в виде аренды,

запретить Управлению Росреестра по Нижегородской области совершать какие-либо регистрационные действия в отношении земельного участка, расположенного по адресу: Нижегородская обл., г. Нижний Новгород, Нижегородский район, по улицам Большая Печерская, Максима Горького, кадастровый номер 52:18:0060106:146, площадью 34 000 кв.м., в том числе государственную регистрацию любых договоров аренды, соглашений об их расторжении, уведомлений о расторжении, прекращать обременения прав на земельный участок в виде аренды.

Исполнительные листы выдать.

Определение подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение десяти дней со дня его вынесения.

Судья Е.С. Рокунова