Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Сорокиной Е.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Макрушиной М.С., рассмотрев в открытом судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью Торговый дом «Сибмаш» о разрешении разногласий по вопросу реализации имущества должника открытого акционерного общества «Сибирский завод электротермического оборудования», заложенного в пользу общества с ограниченной ответственностью «Астер-Электро», -

при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью «Астер-Электро» ФИО1 (доверенность от 01.11.2017, паспорт); представителя общества с ограниченной ответственностью «Астер-Электро» ФИО2 (доверенность от 05.07.2018, паспорт);представителя общества с ограниченной ответственностью «Астер-Электро» ФИО3 (доверенность от 05.07.2018, паспорт); представителя уполномоченного органа в делах о банкротстве Федеральной налоговой службы России в лице инспекции Федеральной налоговой службы России в лице управления Федеральной налоговой службы по Новосибирской области ФИО4 (доверенность № 87 от 02.03.2018, паспорт); представителя общества с ограниченной ответственностью Торгового дома «Сибмаш» ФИО5 (доверенность от 20.12.2017, паспорт); представителя общества с ограниченной ответственностью Торгового дома «Сибмаш» ФИО6 (доверенность от 03.12.2018, паспорт); представителя общества с ограниченной ответственностью ГК «Сибирская Машиностроительная компания «ФИО7 (доверенность № 41 от 20.03.2018, паспорт);, представителя конкурсного управляющего ФИО8 (доверенность от 21.09.2018, паспорт), представителя конкурсного управляющего ФИО9 (доверенность от 21.09.2018, паспорт), -

у с т а н о в и л:

16.02.2018 в арбитражный суд поступило заявление конкурсного кредитора общества с ограниченной ответственностью Торговый дом «Сибмаш» о разрешении разногласий по вопросам реализации имущества должника открытого акционерного общества «Сибирский завод электротермического оборудования», заложенного в пользу общества с ограниченной ответственностью «Астер-Электро».

Обосновывая заявление, заявитель указывал, что разработанное залоговым кредитором и опубликованное конкурсным управляющим положение, предусматривающее реализацию залогового имущества – зданий и земельного участка, на котором помимо залогового, расположены иные объекты, противоречит нормам земельного законодательства, одним из основополагающих принципов которого является единства земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости. Согласно первоначальной позиции кредитора, залоговым кредитором могло быть разработано положение только в отношении объектов, на которые ранее принятым судебным актом по делу № А45-14894/2014 обращено взыскание.

В процессе рассмотрения судебного спора лицами, участвующими в деле сформированы следующие позиции:

Конкурсным управляющим разработано и представлено на утверждение суду положение о порядке, сроках и условиях реализации залогового имущества, в соответствии с которым под каждым залоговым объектом образуется земельный участок, необходимый для его использования при наличии данного залоговым кредитором согласия на осуществление данных действий, право залогового кредитора в отношении всего земельного участка прекращается. Таким образом, указанное положение предусматривает межевание земельного участка и выделение земельных участков под каждым из залоговых объектов.

Залоговым кредитором представлен суду проект положения, в соответствии с которым реализации подлежат залоговые объекты недвижимости и доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, определенная как соотношение общей площади зданий к площади всего земельного участка либо земельный участок, поставленный на временный кадастровый учет. Залоговый кредитор полагает, что данное положение может быть дополнено условием о согласии залогового кредитора на последующее изменение размера доли в праве на земельный участок после регистрации за должником права собственности на все здания, строения и сооружения, расположенные на данном земельном участке, и установление размера доли в праве собственности на земельный участок пропорционально отношению площади всех зданий, строений, сооружений к общей площади земельного участка.

Изначально придерживаясь позиции о том, что все имущество должника, расположенное на переданном в залог земельном участке, должно реализовываться единым лотом и утверждение положения возможно после регистрации права на все принадлежащие должнику объекты, заявитель также полагал возможным утвердить положение конкурсного управляющего, полагая, что реализация доли в праве в данном случае невозможна, поскольку, во-первых, не доказан факт неделимости данного земельного участка. Во-вторых, размер доли, приходящейся на каждый объект недвижимости, будет изменяться при регистрации каждого последующего объекта, что приведет к необходимости приостанавливать торги и вносить соответствующие изменения в утвержденное положение. Кроме того, заявитель полагал, что в положение о порядке, сроках и условиях реализации залогового имущества подлежит включению пункт, регулирующий порядок возмещения расходов на обеспечение сохранности предмета залога. Заявитель полагал необходимым исключение из положения пункта 1.5., предоставляющий право залоговому кредитору вносить изменения в разработанное положение. Пункт 3.2. положения подлежит изменению в связи с установлением залоговым кредитором иной цены реализации залогового имущества. Размер задатка не подлежит изменению в ходе торгов и по мнению заявителя, должен составлять 5% от начальной цены продажи в ходе проведения всех этапов торгов. Пункты 6.10 и 6.11 положения в редакции залогового кредитора не в полной мере соответствуют положениям статьи 110 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Пункты 7.7. и 7.10. положения, предусматривающие, что предложение о заключении договора победителем торгов считается полученным в срок не позднее десяти дней с даты направления арбитражным управляющим предложения о заключении договора купли-продажи и при отсутствии ответа от покупателя в указанный срок торги признаются несостоявшимися, заявитель полагает подлежащими исключению из положения. Пункт 9.3., устанавливающий право залогового кредитора оставить имущество за собой в течение тридцати дней со дня признания повторных торгов несостоявшимися, по мнению заявителя не подлежит утверждению, поскольку законодательством о банкротстве для осуществления данного права залогового кредитора предусмотрен срок в календарных днях. Пункт 9.4. положения предусматривает дополнительные обязанности организатора торгов. Пункты 10.2-10.5 , предусматривающие порядок реализации имущества посредством публичного предложения, согласно позиции заявителя нарушают права лиц, участвующих в деле о банкротстве, устанавливая сокращенные сроки для потенциальных покупателей и позволяя снижать цену реализуемого имущества, являющегося основным активом должника до 20% (цена отсечения). Пункт 10.10.положения содержит ошибки в наименовании сайтов, В пункте 10.13. положения слова «один день» подлежат замене на «один период». По мнению заявителя, реализация залоговых зданий, которые могут эксплуатироваться автономно, надлежало производить отдельными лотами.

После внесения залоговым кредитором в положение изменений, фактически исключающих вышеуказанные разногласия по вышеуказанным пунктам, заявителем суду была предоставлена информация о наличии в одном из залоговых объектах помещения, находящегося в федеральной собственности ввиду его особого назначения - защитное сооружение гражданской обороны, в подтверждение чего представлен паспорт убежища № 0768-55(ВУ). Привлеченные к участию в обособленном споре в качестве третьих лиц Федеральное агентство по управлению государственным имуществом и государственное управление по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по Новосибирской области подтвердили факт нахождения сооружения гражданской обороны в здании (АБК), являющимся предметом залога, возражали против его реализации в рамках конкурсного производства. Конкурсный управляющий обратился к органу, представляющему интересы федеральной собственности с требованием о принятии данного имущества в ведение и закреплении за иными лицами

Залоговый кредитор, организуя свою правовую защиту, указывал на недоказанность факта нахождения данного сооружения именно в залоговом здании, которое было передано в собственность должника при приватизации государственного предприятия без каких-либо изъятий, о чем свидетельствует отсутствие в плане приватизации сведений об объектах, не подлежащих приватизации. Залоговый кредитор ссылается на отсутствие в действующем на момент осуществлении приватизации запретов на передачу в частную собственность имущества такого рода. Право собственности на залоговый объект в настоящее время зарегистрировано за должником, права и законные интересы Российской Федерации утверждением положения о реализации данного объекта затронуты быть не могут, поскольку, по мнению заявителя, указанный объект выбыл из владения Российской Федерации, и собственником пропущен срок давности для обращения в суд за защитой нарушенного права собственника.

Заявитель по делу, полагая, что оценка доводу о наличии либо отсутствии права собственности Российской Федерации на данное имущество не может быть рассмотрен в рамках настоящего спора, ходатайствовал об отложении судебного заседания на том, основании, что в настоящее время в суде апелляционной инстанции рассматривается жалобы на судебный акт, принятый в рамках настоящего дела, которым заявителю отказано в признании недействительными договоров залога, на которых залоговый кредитор основывает свое право. При этом в суде апелляционной инстанции заявлены дополнительные доводы, свидетельствующие о порочности договоров по основаниям передачи в залог чужого имущества.

В удовлетворении ходатайства судом отказано, в связи с чем заявитель настаивал на рассмотрении его доводов о ничтожности сделок залога в рамках настоящего спора.

Судом установлено, что решением арбитражного суда от 21.09.2017 должник признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО10, который определением арбитражного суда от 04.06.2018 освобожден от исполнения возложенных на него обязанностей, конкурсным управляющим утвержден ФИО11.

Требования правопредшественника заявителя включены в реестр определениями арбитражного суда от 05.04.2017 с указанием на их залоговый статус. Предметом залога являются:

- Корпус № 3, назначение: нежилое. Площадь: общая 45 790.5 кв.м. Инвентарный номер: 35:02678/002. Литер: А2, А2/1. Этажность: 1 Адрес: <...>. Кадастровый номер: 54:35:051135:275;

- Земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов. Общая площадь 333 464,00 кв.м. Кадастровый номер: 54:35:051130:35. Адрес: <...>. На данном земельном участке помимо залоговых объектов, расположены также иные строения и сооружения, право собственности на которые за должником возникло на основании приватизации данных объектов, право собственности на указанные объекты в установленном законом порядке за должником не зарегистрировано. Между залоговыми объектами недвижимости расположен связывающий их незалоговый объект (галерея).

Залоговый кредитор, выражая согласие на реализацию имущества путем реализации объектов недвижимости и необходимых для их обслуживания земельных участков, путем установления долевой собственности, указывал на неделимость данного земельного участка, подкрепленного заключением специалиста.

Заявителем в материалы дела также было представлено заключение кадастрового инженера, который полагал переданный в залог земельный участок делимым.

Специалисты допрошены в судебном заседании, каждый настаивал на своей позиции. Специалист, привлеченный залоговым кредитором и полагающий данный участок неделимым, полагал, что выделению земельных участков, необходимых для обслуживания объектов препятствует нахождение в непосредственной близости от залоговых объектов иных объектов недвижимости, выделение земельных участок приведет к нарушению прав третьих лиц и земельного законодательства. Специалист, полагающий выделение участков возможным ссылался на единое назначение данного земельного участка и отсутствие иных препятствий для его раздела.

В связи с наличием двух противоречащих друг другу заключений специалистов судом была назначена судебная экспертизы. Экспертом было сделано заключение о том, что раздел земельного участка с образованием земельных участок под каждым из залоговых объектов и под незалоговым объектом невозможен. Экспертом предложен вариант образования земельного участка, на котором будут расположены все три объекта недвижимости (залоговые и незалоговый, а также сооружение – подкрановые пути, необходимые для производственного процесса).

Допрошенный в судебном заседании эксперт пояснил, что препятствия для выделения данного земельного участка до момента регистрации иных строений и сооружений, расположенных на спорном земельном участке отсутствуют, однако такой раздел будет невозможен после проведения государственной регистрации всех объектов. При этом экспертом указано, что в случае выделения земельного участка под указанные объекты, в том числе по предложенному им варианту, дальнейшая регистрация прав повлечет необходимость установления сервитутов в отношении вновь образованных земельных участков.

Оценивая доводы возражающих лиц, суд принимает во внимание следующее.

Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, в той мере, в которой это допускается указанными положениями Закона о банкротстве.

Основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.

Оценивая предложенные сторонами варианты реализации залогового имущества, суд учитывает, что

Строение (здание, сооружение) и земельный участок под ним образуют единый строительно-технический и хозяйственно-эксплуатационный объект. Для правильной эксплуатации строения необходим земельный участок не только в габаритах самого строения, но и вокруг него для обслуживания строения. По общему правилу при переходе права собственности на здания, сооружения и иную недвижимость к покупателю переходят и права на ту часть земельного участка, которая занята проданной недвижимостью и необходима для ее использования (п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)). Отчуждение строения, находящегося на земельном участке, проводится вместе с земельным участком, кроме случаев: отчуждения части строения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, а также отчуждения строения, находящегося на изъятом из оборота земельном участке (пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ). Продавец строения, являющийся одновременно собственником земельного участка, не вправе предоставить покупателю право на земельный участок, отличающееся от права собственности (например, право аренды), что объясняется принципом единства юридической судьбы земельного участка и расположенного на нем строения (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

В силу действующей редакции пункта 1 статьи 552 ГК РФ (с 26.06.2007 на основании Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации») по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В соответствии с предыдущей редакцией названной нормы допускалось установление права на неопределенную в установленном порядке часть земельного участка, которая впоследствии определялась посредством проведения процедуры межевания и кадастровых работ.

Таким образом, с момента введения в действие названного Закона одновременно по договору купли-продажи недвижимости должен передаваться в собственность покупателя земельный участок, прошедший кадастровый учет. Соответствующий договор, подписанный после 26.06.2007, в котором отсутствуют такие условия, ничтожен на основании статьи 168 ГК РФ как сделка несоответствующая требованиям пункта 1 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации.

Оценивая возможность реализации доли в праве на земельный участок, суд принимает во внимание следующее.

Согласно статье 244 ГК РФ имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Право общей долевой собственности на объект недвижимости, возникающее с момента государственной регистрации, должно возникнуть одновременно у всех участников долевой собственности.

Из изложенных положений законодательства следует, что право единоличной собственности неверно оценивать через призму суммы долей. Оно может быть рассмотрено только как совокупность правомочий владения, пользования и распоряжения. Долевая собственность, а, следовательно, и доля появляются вследствие поступления имущества в собственность нескольких лиц. Доля, отчуждение которой происходит, свидетельствует о наличии отношений общей собственности, однако единственный субъект не может быть участником таких отношений. Другими словами, прежде чем произвести отчуждение доли, необходимо вступить в отношения общей собственности, а вступить в них единственный участник не может.

При этом по договору купли-продажи можно передать только существующее право, в настоящее время право собственности на долю в земельном участке у должника отсутствует.

Кроме того, понятие неделимого земельного участка закреплено в пункте 2 статьи 39.20 ЗК РФ. Из данной нормы следует, что неделимый земельный участок – это земельный участок, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам.

О делимости и неделимости земельных участков Верховный Суд РФ в определении от 31 марта 2015 № 33-КГ15-4 разъяснил следующее: «Неделимый земельный участок – это такой земельный участок, в отношении которого невозможно установить право собственности на его часть, он выступает объектом земельных и гражданских прав в целом. Делимый земельный участок может быть разделен на части, и каждая часть после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами».

Сами требования к образуемым и измененным земельным участкам установлены в статье 11.9 ЗК РФ. Так, пункты 1, 2 данной статьи предусмотрено, что предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Согласно пунктам 4, 5 статьи 11.9 ЗК РФ не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.

В силу пункту 6 статьи 11.9 ЗК РФ образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Указанные требования оценочный характер. Нарушение этих требований в данном случае неочевидно и не может подтверждаться единственно суждением эксперта, предположительно высказанном в ответе на заданный в судебном заседании вопрос.

Более того, имеет место выделение земельного участка, поставленного на временный кадастровый учет, что также опровергает довод о неделимости принадлежащего должнику земельного участка. Доводы залогового кредитора о том, что раздел земельного участка после регистрации всех расположенных на нем объектов будет невозможен носит предположительный характер, поскольку вероятностный характер на данный момент носит и возможность государственной регистрации всех расположенных на территории должника объектов, на часть из которых не имеется технических и кадастровых паспортов. Довод о неделимости земельного участка опровергается и заключением эксперта, предложившего вариант образования земельного участка под залоговыми объектами.

При этом, определяя размер доли в земельном участке, подлежащей реализации, залоговый кредитор берет за основу соотношение площади подлежащих реализации объекта к общей площади земельного участка, не учитывая площади иных расположенных на нем объектов.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что выставление должником на продажу доли в земельном участке равносильно выставлению на торги земельного участка, необходимого для использования объекта недвижимости без его выделения, кадастрирования и постановки на учет, что противоречит статье 37 ЗК РФ, что может повлечь недействительность сделки по приобретению данного имущества и отказ в регистрации перехода права собственности на покупателя.

При этом судом установлено, что в настоящее время под залоговыми объектами сформирован и поставлен на временный кадастровый учет земельный участок (кадастровый номер 54:35:051130:141).

Оценивая возможность реализации данного земельного участка после государственной регистрации прав должника на него, суд учитывает, что часть 7 статьи 72 Закона № 218-ФЗ содержит императивное правило в отношении сведений, которые носят в соответствии с Федеральным законом от 24.06.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон о кадастре) временный характер.

Согласно названной норме временный характер сведений государственного кадастра недвижимости об образованных объектах недвижимости, предусмотренный статьей 24 Закона о кадастре (в редакции, действовавшей до 01.01.2017), сохраняется до момента государственной регистрации права на такой объект недвижимости либо до момента государственной регистрации аренды, если объектом недвижимости является земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, но не позднее 1 марта 2022 года. По истечении указанного срока сведения об объектах недвижимости, которые носят временный характер, исключаются из Единого государственного реестра недвижимости в порядке, предусмотренном порядком ведения Единого государственного реестра недвижимости. Образование новых объектов недвижимости из объекта недвижимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости сведения о котором носят временный характер, не допускается. В течение срока действия временного характера внесенных в Единый государственный реестр недвижимости сведений об объекте недвижимости сведения о таком объекте недвижимости могут быть исключены из Единого государственного реестра недвижимости по заявлению собственника объекта недвижимости или собственников объектов недвижимости, в результате преобразования которых был образован такой объект недвижимости. В случае если земельные участки были образованы из земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, исключение из Единого государственного реестра недвижимости сведений о соответствующих земельных участках осуществляется по заявлению представителя уполномоченного на распоряжение такими земельными участками органа государственной власти или органа местного самоуправления.

В рассматриваемом случае на земельном участке, принадлежащем должнику, образованы шесть земельных участков, поставленных на временный кадастровый учет, следовательно, действует запрет на образование нового земельного участка из земельного участка с временным характером сведений.

При этом, по убеждению суда, отсутствуют препятствия для государственной регистрации временно учтенного земельного участка с уточнением его характеристик, в том числе координат и площади, поскольку ранее действующая статья 25 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» прямо предусматривала, что внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет такого земельного участка носят временный характер, что было обусловлено спецификой природы этого объекта недвижимости, сведения о которых в отличие от сведений об объектах капитального строительства чаще могут подвергаться изменениям, которые вытекают из уточнения отдельных характеристик участка (площади, координат границ и т.д.).

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что залоговые объекты следует выставлять на торги совместно с уже образованным земельным участком, стоящем на кадастровом учете после его регистрации, утверждению подлежит положение залогового кредитора в последней представленной редакции с указанием в качестве реализуемого имущества

-Нежилое здание (переходная галерея АБК-Корпус № 3), площадь общая 185,1 кв.м. Этажность: 1. Адрес: <...>, кадастровый номер: 54:35:051135:273;

- Земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов. Общая площадь 48314+/-77 кв.м. Кадастровый номер: 54:35:051130:141. Адрес: <...> Статус: временный. Образован из земельного участка с кадастровым номером 54:35:051130:35.

В положение следует включить отлагательное условие о том, что подготовка к проведению торгов производится в течение 15 рабочих дней с момента регистрации прав должника на земельный участок и условие о наличии обязанности залогового кредитора по оформлению своего согласия и иных документов, необходимых для регистрации прав собственности должника на земельные участки, имеющие временный статус. Кадастровый номер: 54:35:051130:35. Адрес: <...>.

Определяя цену реализации имущества, суд принимает во внимание, что залоговый кредитор провел оценку имущества. Согласно отчету оценщика залоговое имущество оценено в 700 000 000 рублей, в том числе стоимость здания (корпус АБК) составляет 183 000 000 рублей, корпуса № 3 – 170 500 000 рублей.

При этом залоговый кредитор с учетом позиции возражающих кредиторов согласен на установление цены данного имущества, определенной на основании экспертизы, проведенной при рассмотрении дела № А45-14894/2014, согласно заключению которой стоимость здания (корпус АБК) составляет 348 444 000 рублей, корпуса № 3 – 951 410 000 рублей.

С учетом отсутствия возражений залогового кредитора по вопросу установления цены реализации, судом отказано в удовлетворении ходатайства заявителя о проведении оценочной экспертизы.

С учетом мнения залогового кредитора и цели конкурсного производства – получения максимальной выручки от реализации имущества, принимая во внимание, что окончательно цена имущества формируется на торгах, суд определяет начальную цену продажи данных объектов в соответствии с экспертным заключением, полученным в рамках рассмотрения вопроса об обращении взыскания на заложенное имущество.

Согласно отчету независимого оценщика, представленного залоговым кредитором, выводы которого не оспорены, стоимость переходной галереи составляет 1 724 000 рублей.

Согласно отчету независимого оценщика, привлеченного конкурсным управляющим по поручению суда, средневзвешанная стоимость 1 кв.м земельного участка составляет 883 рубля. Поскольку суд утверждает положение о реализации в отношении земельного участка, имеющего статус временного, суд полагает необходимым определить цену его реализации, исходя из стоимости одного квадратного метра.

Заявленные разногласия по редакции условий положения в настоящее время устранены ввиду внесения в положение необходимых изменений.

При этом суд приходит к выводу, что отсутствует необходимость в корректировке пункта 8.4. положения, условия которого соответствуют статье 138 Закона о банкротстве. При этом обязанность залогового кредитора по возмещению стоимости расходов на содержание залогового имущества и его реализацию прямо предусмотрена законодательством о банкротстве. Оставление предмета залога за залогодержателем, по смыслу пункта 4.1 статьи 138 Закона о банкротстве, является формой реализации заложенного имущества наряду с его продажей с торгов, соответственно, в этом случае также применяется пункт 6 статьи 138 Закона о банкротстве. Отсутствие в положении данного условия не может повлиять на правоотношения сторон, а её включение не повлияет на возможность возникновения судебных споров, которые в данном случае возможны только относительна сумм подлежащих возмещению, размер которых в положении предусмотреть невозможно.

Доводы о ничтожности договоров залога не подлежат оценке по существу при рассмотрении вопроса об утверждении положения по реализации имущества должника, поскольку в настоящий момент залоговый статус данных объектов установлен вступившим в законную силу судебным актом, принятым в рамках настоящего дела, которым требование правопредшественника залогового кредитора включено в реестр требований кредиторов должника с установлением соответствующего обеспечения. Более того, целью процедуры конкурсного производства является реализация принадлежащего должнику имущества, в настоящее время положение утверждается не самостоятельно залоговым кредитором, а судом с учетом мнения всех заинтересованных лиц. В случае отмены судебного акта об отказе в признании договоров залога недействительными в апелляционном порядке, залоговый кредитор не будут обладать соответствующими правами в отношении реализуемого имущества, средства от реализации которого будут распределены в общем порядке. При этом отмена данного судебного акта и лишения кредитора залогового статуса не отменяет необходимость реализации данного имущества.

Суд принимает во внимание, что в здании АБК находится сооружение гражданской обороны, право собственности Российской Федерации на которое возникает и существует независимо от его государственной регистрации, что указанное имущество относится к объектам, изъятым из оборота, в связи с чем полагает, что в отношении указанного помещения на торгах может быть реализовано только право пользования данным имуществом, что, во-первых, уведомит покупателя о том, что имущество, выставленное на торги, реализуется с соответствующими изъятиями, во-вторых, сохранит право собственника на последующее распоряжение указанным имуществом. По убеждению суда, такая реализация является единственным правовым выходом из сложившейся ситуации, поскольку юридическая судьба имущества в процедуре конкурсного производства предопределена, процедура не может вестись неограниченное количество времени, поскольку указанное приведет к нарушению прав лиц, в ней участвующих, при этом собственник спорного имущества имеет право принимать решение относительно судьбы данного имущества в течение шести месяцев.

Суд полагает, что передача права собственности на спорное имущество за изъятие помещения, находящегося в федеральной собственности не влияет на начальную цену его реализации, поскольку фактически цену продажи формирует рынок и действительная рыночная цена будет сформирована только в процессе проведения торгов.

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что положение о реализации залогового имущества подлежит утверждению в редакции залогового кредитора с внесением необходимых корректировок.

Руководствуясь статьями 184, 185, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

О П Р Е Д Е Л И Л:

утвердить положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества открытого акционерного общества «Сибирский завод электротермического оборудования» в редакции залогового кредитора общества с ограниченной ответственностью «Астер-Электро», поступившее в суд 15.10.2018, установив, что предметом торгов будет являться

- Здание (корпус АБК), назначение: нежилое. Площадь: общая 11481.2 кв.м. Инвентарный номер: 35:02678\001. Литер: А1. Этажность: 4. Подземная этажность: 1. Адрес: <...>. Кадастровый номер: 54:35:051135:274, за изъятием противорадиационного укрытия общей площадью 1150 кв.м, расположенном в указанном здании, на которое покупателю передается право пользования.

В положение включается отлагательное условие о том, что подготовка к проведению торгов производится в течение 15 рабочих дней с момента регистрации прав должника на земельный участок и условие о наличии обязанности залогового кредитора по оформлению своего согласия и иных документов, необходимых для регистрации прав собственности должника на земельные участки, имеющими временный статус.

Установить начальную цену продажи залогового имущества:

- Здание (корпус АБК), назначение: нежилое. Площадь: общая 11481.2 кв.м. Инвентарный номер: 35:02678\001. Литер: А1. Этажность: 4. Подземная этажность: 1. Адрес: <...>. Кадастровый номер: 54:35:051135:274 за изъятием противорадиационного укрытия общей площадью 1150 кв.м, - 348 444 000 рублей ;

-Нежилое здание (переходная галерея АБК-Корпус № 3), площадь общая 185,1 кв.м. Этажность: 1. Адрес: <...>, кадастровый номер: 54:35:051135:273 – 1 724 000 рублей;

Определение может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск) в течение десяти дней с момента его принятия.

Судья Е.А. Сорокина