Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Новосибирской области в составе: судьи Свиридовой Г.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Герасимовой Д.И., рассмотрев в судебном заседании заявление Управления Федеральной налоговой службы по Новосибирской области о признании недействительным решения по вопросам № 2,3 повестки дня собрания кредиторов должника, состоявшегося 12.09.2017, в деле о несостоятельности (банкротстве) должника - Общества с ограниченной ответственностью "Поселок" (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: <...>),

при участи в судебном заседании представителей: от заявителя – ФИО1 (доверенность №256 от 20.09.2017 года),от конкурсного управляющего – ФИО2 (доверенность от 17.08.2017 года),

у с т а н о в и л:

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 21.09.2016 года Общество с ограниченной ответственностью «Поселок» (далее по тексту – должник, ООО «Поселок») признано несостоятельным (банкротом), по упрощенной процедуре банкротства ликвидируемого должника и открыто конкурсное производство сроком на 5 месяцев; конкурсным управляющим утвержден арбитражный управляющий ФИО3 (далее по тексту - конкурсный управляющий).

Сообщение о признании ООО «Поселок» несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре банкротства ликвидируемого должника и открытии конкурсного производства опубликовано в газете «Коммерсантъ» от 01.10.2016 (объявление № 182).

Требование Федеральной налоговой службы в лице Инспекции Федеральной налоговой службы по Центральному району г. Новосибирска (далее по тексту – уполномоченный орган) в размере 15 929 580 рублей 34 копеек, из них 12 531 352 рубля 43 копейки основной долг, 1 637 573 рубля 91 копейка пени, 1 760 654 рубля 00 копеек штраф, включено в реестр требований кредиторов должника - ООО "Поселок", что обеспечивает 39,48% голосов на собрании кредиторов.

Решением собрания кредиторов должника 12.09.2017 года большинством голосов по вопросам 2,3 повестки дня собрания кредиторов были приняты следующие решения: 2. Утвердить положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества ООО «Поселок» (далее по тексту – Положение). 3. Установить начальную цену продажи имущества ООО «Поселок» (в соответствии с отчетом об оценке).

Сообщение о результатах проведения собрания кредиторов опубликовано 15.09.2017 в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (далее - ЕФРСБ).

Уполномоченный орган, не согласившись с указанным решением, обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным решения собрания кредиторов ООО «Поселок» от 12.09.2017 года по вопросам 2, 3 повестки дня собрания кредиторов.При этом ссылается на то, что в ходе инвентаризации выявлено 6 земельных участков, принадлежащих должнику балансовой стоимостью 454 176,00 руб. По данным бухгалтерской отчетности за 2015 год, представленной в налоговый орган 14.03.2016, балансовая стоимость активов ООО «Поселок» составляет 2 792 000,00 руб., из них материальные поисковые активы - 1 986 000,00 руб., дебиторская задолженность - 806 000,00 руб. По данным бухгалтерского баланса за 2016 год, представленного в налоговый орган конкурсным управляющим 31.03.2017, балансовая стоимость активов ООО «Поселок» составила 454 000,00 руб. Земельные участки, расположены в Новосибирской области, Ордынский район, с/с Новопичуговский, с кадастровыми номерами 54:20:030601:332, 54:20:030601:372, 54:20:030601:598, 54:20:030601:1104, 54:20:030601:1103, 54:20:030601:1102. Конкурсным управляющим 06.03.2017 был заключен договор на оценку выявленных земельных участков. Согласно отчету оценщика рыночная стоимость земельных участков составляет 500 000,00 руб. Утвержденное Положение не соответствует требованиям Закона о банкротстве. Согласно п. 1.1.3 Положения: электронная площадка - сайт в сети «Интернет», на котором проводятся открытые торги в электронной форме. Данная формулировка не позволяет идентифицировать организатора торгов. Согласно п. 2.1.2 Положения срок проведения торгов определяется конкурсным управляющим самостоятельно. Данная формулировка нарушает порядок проведения торгов в электронной форме по продаже имущества или предприятия должников в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 7.2015 г. №495. В нарушение статьи 110 Закона о банкротстве Положение не содержит сведений о реквизитах счета, на который вносится задаток. Из п.2.5.6 Положения следует, что в случае, если повторные торги по продаже имущества должника будут признаны несостоявшимися или договор купли-продажи не был заключен с их единственным участником, а также в случае не заключения договора купли-продажи по результатам повторных торгов, имущество подлежит продаже посредством публичного предложения. Из анализа условий продажи имущества посредством публичного предложения установлены положения, которые не соответствуют интересам кредиторов и уполномоченного органа, в том числе: цена отсечения (цена ниже которой имущество не может быть продано) - 50% от начальной цены продажи имущества, установленной на повторных торгах; продажа имущества должника посредством публичного предложения проходит в течение 11 периодов, период равен одному календарному дню; цена снижения каждого периода составляет 5%; последовательность снижения цены при продаже имущества путем публичного предложения до 50%. По смыслу Закона о банкротстве проведение торгов по продаже имущества должника в ходе процедуры банкротства имеет своей целью получение максимальной выручки от его реализации, за которой, в свою очередь, погашаются требования кредиторов. Уполномоченный орган не согласен с периодом последовательности снижения цены предложения (11 периодов, период - 1 календарный день). Столь стремительное снижение цены, приведет к нарушению прав кредиторов и уполномоченного органа, заинтересованных в реализации имущества по максимальной цене. Соблюдение баланса интересов может обеспечить установление величины снижения начальной цены имущества на уровне 5% каждые 7 календарных дней (вместо 5% каждый календарный день) и цену отсечения на уровне 40% (вместо 50%). Управление считает нецелесообразным продажу шести земельных участков одним лотом. Необходимо разбить каждый земельный участок на отдельные лоты, что увеличит покупательский спрос и расширит круг потенциальных покупателей, а соответственно увеличит поступление денежных средств от продажи. Отчет об оценке имущества и указанные в нем величины стоимости объектов оценки не нарушают права лиц, участвующих в деле о банкротстве, поскольку результат не определяет максимальную или фиксированную стартовую цену продажи имущества на торгах, а носит рекомендательный характер.В отчете в целях получения рыночной стоимости земельных участков применялся сравнительный подход. Обоснований не применения затратного подхода, а также доходного подхода, в целях изложения результатов оценки исчерпывающе, доступно и однозначно интерпретируемым образом; определения оцениваемой стоимости; исчерпывающего объяснения примененных баз оценки, аргументацию их применения и сделанные выводы при проведении оценке в отчете не указано. Таким образом, оценка проведена не полная, однозначного вывода о достоверности результатов оценки сделать невозможно. Отчет №01-09/17 об определении рыночной стоимости объектов - земельных участков, составлен с существенными нарушениями, что влечет нарушение конкурсных кредиторов и уполномоченного органа на более полное удовлетворение требований включенных в реестр требований кредиторов должника.Для незастроенного земельного участка при отсутствии установленного вида разрешенного пользования принимается тот вид разрешенного использования, который обеспечивает такому земельномуучастку максимальную рыночную стоимость с учетом территориального планирования и градостроительного зонирования. При наличии достаточной и достоверной информации о ценах сделок и предложений по купле-продаже объектов оценки расчет кадастровой стоимости объекта оценки осуществляется преимущественно на основании сравнительного подхода.Кадастровая стоимость отображает реальную стоимость земельных участков. Также, в ответ на запрос Управления о выбытии активов должника (основные средства) по результатам анализа бухгалтерской отчетности за 2015-2016 года, конкурсный управляющий пояснил, что в течение 2016 года было продано 4 земельных участка общей стоимостью 1 532 000,00 руб. Уполномоченным органом запрошена расшифровка строк активов бухгалтерских балансов у конкурсного управляющего, которая до настоящего времени в Управление не представлена. В результате чегоне представляется возможным проанализировать стоимость проданных земельных участков. Все земельные участки, находящиеся в собственности (на балансе) ООО «Поселок», находились в Ордынском районе. Однако, стоимость проданных (отчужденных, в результате хозяйственной деятельности) отдельных участков в 2016 году также существенно отличается от проведенной оценки. В соответствии с вышеизложенным, кадастровая стоимость земельных участков существенно отличается от стоимости, указанной в отчете об оценке №01-9/17, приблизительная суммарная кадастровая стоимость шести земельных участков, выставляемых на торги, принадлежащих ООО «Поселок» на 01.01.2017 составляет 5 616 571,75 рубль.

Конкурсный управляющий отзывом и его представитель в судебном заседании, считают заявление не подлежащим удовлетворению, поскольку довод уполномоченного органа о несоответствии утвержденного положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества ООО «Поселок» на открытых основан на неправильном толковании положений Закона о банкротстве; оспариваемые решения приняты в целях соблюдения прав и законных интересов кредиторов ООО «Поселок»; установление периода последовательности снижения цены предложения и цены отсечения, указанных в Положении не будет нарушать права кредиторов; не представлены доказательства, что продажа имущества должника одним лотом отрицательно повлияет на возможность получения максимальной цены от продажи имущества; установление начальной цены продажи имущества ООО «Поселок» в соответствии с рыночной стоимостью, определенной отчетом об оценке, не будет нарушать права должника и кредиторов; кадастровая стоимость применяется в целях налогообложения и не отражает его рыночную стоимость, по которой в данном случае должна производиться реализация имущества должника. Цена подлежащего реализации имущества должника должна формироваться на открытых торгах, а установленная собранием кредиторов цена предложения соответствует рыночному значению и позволит привлечь широкий круг потенциальных покупателей.; с учетом порядка реализации имущества должника в конкурсном производстве занижение реальной рыночной стоимости имущества при продаже имущества на открытых торгах невозможно, так как цена продажи определяется на основе имеющегося спроса и предложения, сведения о продаваемом имуществе имеют общедоступный характер; уполномоченным органом не приведено доводов, позволяющих сделать вывод о проведении неполной оценки, о недостоверности ее результатов.

Заслушав объяснения уполномоченного органа, конкурсного управляющего, исследовав имеющиеся в деле доказательства, суд считает заявление подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 12Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее по тексту - Закон о банкротстве) участниками собрания кредиторов с правом голоса являются конкурсные кредиторы и уполномоченные органы, требования которых включены в реестр требований кредиторов на дату проведения собрания кредиторов.

Организация и проведение собрания кредиторов осуществляются арбитражным управляющим (абзац 3 пункт 1 статьи 12 Закона о банкротстве).

В соответствии с пунктом 4 статьи 15 Закона о банкротстве в случае, если решение собрания кредиторов нарушает права и законные интересы лиц, участвующих в деле о банкротстве, лиц, участвующих в арбитражном процессе по делу о банкротстве, третьих лиц либо было принято с нарушением установленных Законом о банкротстве пределов компетенции собрания кредиторов, то такое решение может быть признано недействительным арбитражным судом, рассматривающим дело о банкротстве, по заявлению лиц, участвующих в деле о банкротстве, лиц, участвующих в арбитражном процессе по делу о банкротстве, или третьих лиц.

Исходя из смысла указанной нормы права решение собрания кредиторов может быть признано недействительным только в двух случаях: если решение собрания кредиторов нарушает права и законные интересы лиц, участвующих в деле о банкротстве, лиц, участвующих в арбитражном процессе по делу о банкротстве, третьих лиц, или если решение собрания кредиторов принято с нарушением установленных Законом о банкротстве пределов компетенции собрания.

Собрание кредиторов правомочно в случае, если на нем присутствовали конкурсные кредиторы и уполномоченные органы, включенные в реестр требований кредиторов и обладающие более чем половиной голосов от общего числа голосов конкурсных кредиторов и уполномоченных органов, включенных в реестр требований кредиторов (пункт 4 статьи 12 Закона о банкротстве).

Конкурсный кредитор, уполномоченный орган обладают на собрании кредиторов числом голосов, пропорциональным размеру их требований к общей сумме требований по денежным обязательствам и об уплате обязательных платежей, включенных в реестр требований кредиторов на дату проведения собрания кредиторов в соответствии с настоящим Федеральным законом (пункт 3 статьи 12 Закона о банкротстве).

Установлено, что уполномоченный орган и конкурсные кредиторы были надлежащим образом извещены о собрании, в работе собрания 12.09.2017 приняли участие представители кредиторов, количество голосов которых составляет 100 % от общего числа голосов конкурсных кредиторов и уполномоченных органов, включенных в реестр требований кредиторов.

Следовательно, собрание кредиторов ООО "Поселок" от 12.09.2017 было правомочно в соответствии с требованиями статей 13, 15 Закона о банкротстве.

Согласно пункту 1 статьи 15 Закона о банкротстве решения собрания кредиторов по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от числа голосов конкурсных кредиторов и уполномоченных органов, присутствующих на собрании кредиторов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Решение об утверждении Положения и об установлении начальной цены продажи имущества ООО «Поселок» приняты большинством 60,52% от числа голосов конкурсных кредиторов и уполномоченных органов, присутствующих на собрании кредиторов, что свидетельствует о том, что оспариваемое решение собрания кредиторов принято в пределах компетенции и необходимым большинством голосов.

В соответствии со статьей 129 Закона о банкротстве конкурсным управляющим на основании - приказа от 01.10.2016 №1 проведена инвентаризация имущества ООО «Поселок» (инвентаризационная опись от 16.12.2016 № 1-инв (публикация на сайте ЕФРСБ от 19.09.2016 № 1495373).

В ходе инвентаризации выявлено 6 земельных участков, принадлежащих должнику балансовой стоимостью 454 176,00 руб.

Земельные участки расположены в Новосибирской области. Ордынский район, с/с Новопичуговский, с кадастровыми номерами 54:20:030601:332, 54:20:030601:372, 54:20:030601:598, -:20:030601:1104, 54:20:030601:1103, 54:20:030601:1102.

Исходя из абзаца 7 пункта 1.1 Закона о банкротстве порядок, сроки и условия продажи имущества должника должны быть направлены на реализацию имущества должника по наиболее высокой цене и должны обеспечивать привлечение к торгам наибольшего числа потенциальных покупателей.

При этом согласно положений пункта 1.1 статьи 139 Закона о банкротстве порядок, сроки и условия продажи имущества должника должны включать в себя: сведения о предприятии, его составе, характеристиках, описание предприятия, порядок ознакомления с предприятием; сведения о форме проведения торгов и форме представления предложений о цене предприятия; требования к участникам торгов в случае, если проводятся закрытые торги; условия конкурса в случае проведения торгов в форме конкурса; порядок, место, срок и время представления заявок на участие в торгах и предложений о цене предприятия; порядок оформления участия в торгах, перечень представляемых участниками торгов документов и требования к их оформлению; размер задатка, сроки и порядок внесения задатка, реквизиты счетов, на которые вносится задаток; начальная цена продажи предприятия; величина повышения начальной цены продажи предприятия в случае использования открытой формы подачи предложений о цене предприятия; порядок и критерии выявления победителя торгов; дата, время и место подведения результатов торгов; порядок и срок заключения договора купли-продажи предприятия; сроки платежей, реквизиты счетов, на которые вносятся платежи; сведения об организаторе торгов, его почтовый адрес, адрес электронной почты, номер контактного телефона.

Между тем, утвержденное Положение не содержит сведений о реквизитах счета, на который вносится задаток.

Доводы конкурсного управляющего о том, что в силу пункта 10 статьи 110 Закона о банкротстве реквизиты счетов, на которые вносится задаток, отражаются в сообщении о продаже имущества должника, поскольку в соответствии со статьей 110 Закона о банкротстве обязательным является опубликование арбитражным управляющим сообщения о проведении торгов в официальном издании, определяемом в соответствии со статьей 28 настоящего Закона, а также в местном печатном органе по месту нахождения должника не позднее, чем за тридцать дней до даты проведения торгов. Идентичное положение закреплено в п. 2.3.2. Предложения, отклоняются судом, поскольку согласно пункту 1.1 статьи 139 Закона о банкротстве данные сведения должны содержаться в Положении о порядке, сроках и условия продажи имущества.

Согласно п. 1.1.3 Положения: электронная площадка - сайт в сети «Интернет», на котором проводятся открытые торги в электронной форме.

По мнению конкурсного управляющего спорный пункт не создает двусмысленности в определении организатора торгов, так как им в соответствии с п. 1.1.2. Положения выступает конкурсный управляющий.

В силу пункта 20 статьи 110 Закона о банкротстве под оператором электронной площадки понимается любое юридическое лицо или физическое лицо в качестве индивидуального предпринимателя, государственная регистрация которых осуществлена в установленном порядке на территории Российской Федерации, которые проводят торги в электронной форме в соответствии с настоящим Федеральным законом и являются членами саморегулируемой организации операторов электронных площадок.

Суд соглашается с мнением уполномоченного органа, что формулировка пункта 1.1.3 Положения не позволяет идентифицировать конкретную электронную площадку, а также вводит в заблуждение конкурсных кредиторов, не позволяет определить количество зарегистрированных участников.

В случаях, предусмотренных Законом о банкротстве, регулирующим органом, имеющим полномочия по принятию порядка проведения торгов в электронной форме по продаже имущества или предприятия должников в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве, является Министерство экономического развития Российской Федерации (абзац третий пункта 1, подпункт 5.2.28(51) Положения о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437).

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 23 июля 2015 г. N 495 утвержден Порядок проведения торгов в электронной форме по продаже имущества или предприятия должников в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве, зарегистрированный в Министерстве юстиции Российской Федерации 20 февраля 2016 года, регистрационный номер 41182.

Согласно п. 2.1.2 Положения: срок проведения торгов определяется конкурсным управляющим самостоятельно.

Конкурсный управляющий считает, что пункт 2.1.2 Положения соответствует утвержденному Порядку, не нарушает порядка проведения торговв электронной форме, закрепленный параграфом 5 Положения и идентичен требованиям Минэкономразвития России (часть 6 Приказа №'495 от 23.07.2015).

Суд, находит доводы конкурсного управляющего несостоятельными, поскольку данная формулировка нарушает порядок проведения торгов в электронной форме по продаже имущества или предприятия должников в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 23.07.2015 № 495 и вводит в заблуждение конкурсных кредиторов.

При продаже имущества должника посредством публичного предложения в сообщении о проведении торгов наряду со сведениями, предусмотренными статьей 110 настоящего Федерального закона, указываются величина снижения начальной цены продажи имущества должника, и срок, по истечении которого последовательно снижается указанная начальная цена. При этом начальная цена продажи имущества должника устанавливается в размере начальной цены, указанной в сообщении о продаже имущества должника на повторных торгах (пункт 4 статьи 139 Закона о банкротстве).

Между тем, указанная норма не устанавливает конкретно-определенного размера снижения стоимости имущества, равно как не устанавливает и срок, по истечении которого последовательно снижается указанная начальная цена.

Согласно п. 2.5.6 Положения при продаже имущества должника посредством публичного предложения в сообщении о проведении торгов наряду со сведениями, предусмотренными настоящим предложением при проведении торгов, указываются величина снижения начальной цены продажи имущества должника, и срок, по истечении которого последовательно снижается указанная начальная цена. Начальная цена продажи имущества должника устанавливается в размере начальной цены, указанной в сообщении о продаже имущества на повторных торгах. Цена снижается на 5 % каждый период. Периоды снижения цены: продажа имущества должника посредством публичного предложения проходит в течение 11 (одиннадцати) периодов: 1 период - в течение 1 дня начальная цена продажи имущества составляет цену, установленную повторных торгах; 2 период - по истечении 1 дня цена снижается на 5%; 3 период - по истечении 1 дня цепа снижается на 5%; 4 период - по истечении 1 дня цена снижается на 5%; 5 период - по истечении 1 дня цена снижается на 5%; 6 период - по истечении 1 дня цена снижается на 5%; 7 период - по истечении 1 дня цена снижается на 5%; 8 период - по истечении 1 дня цена снижается на 5%; 9 период - по истечении 1 дня цена снижается на 5%; 10 период - по истечении 1 дня цена снижается на 5%; 11период - по истечении 15 дней цена продажи имущества составляет 50% (цена отсечения). Цена отсечения (цена ниже которой имущество не может быть продано) - 50% от начальной цены продажи имущества, установленной на повторных торгах.

Мнение уполномоченного органа о том, что столь стремительное снижение цены (11 периодов, период - 1 календарный день), приведет к нарушению прав кредиторов и уполномоченного органа, заинтересованных в реализации имущества по максимальной цене, а соблюдение баланса интересов может обеспечить установление величины снижения продажной цены имущества на уровне 5% каждые 7 календарных дней (вместо 5% каждый календарный день) и цену отсечения на уровне 40% (вместо 50%), суд находит обоснованным, поскольку завышение минимальной цены отсечения лишает смысла продажи посредством публичного предложения, а период, по истечении которого последовательно снижается цена предложения (1 календарный день) приведет к нарушению прав кредиторов, заинтересованных в реализации имущества по максимальной цене.

Согласно пункту 2.1.8 Положения имущество: земельные участки, расположенные в Новосибирской области, Ордынский район, с/с Новопичуговский, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, с кадастровыми номерами 54:20:030601:332 (площадью 133 762 кв.м., рыночной стоимостью 134 000,00), 54:20:030601:372 (площадью 25 000 кв.м., рыночной стоимостью 50 000,00), 54:20:030601:598 (площадью 45 000 кв.м., рыночной стоимостью 90 000,00), 54:20:030601:1104 (площадью 12 224 кв.м., рыночной стоимостью 86 000,00), 54:20:030601:1103 (площадью 72 166 кв.м., рыночной стоимостью 72 000,00), 54:20:030601:1102 (площадью 67 897 кв.м., рыночной стоимостью 68 000,00), реализуются на торгах одним лотом.

Уполномоченный орган считает не целесообразным продажу шести земельных участков одним лотом и необходимым разбить каждый земельный участок на отдельные лоты, что увеличит покупательский спрос и расширит круг потенциальных покупателей, а соответственно увеличит поступление денежных средств от продажи.

По мнению конкурсного управляющего, имущество должника, представленное земельными участками, расположено в местности со сложным рельефом, поэтому реализация земельных участков по отдельности может привести к отсутствию заявок на покупку наименее привлекательных участков, в связи с чем, предложенный конкурсный управляющим порядок продажи являетсянаиболее целесообразным и соответствует интересам всех участников дела о банкротстве.

Учитывая, что цель конкурсного производства - сокращение расходов на проведение процедур банкротства, цель реализации имущества должника - максимизация доходов от продажи имущества с целью наиболее полного соразмерного удовлетворения требований кредиторов, суд считает, что реализация имущества в составе одного лота нецелесообразны, поскольку не способствует повышению потребительского спроса на реализуемое имущество, что не соответствует целям конкурсного производства и интересам должника и его кредиторов. Продажа имущества должника одним лотом не приведет к достижению максимального экономического эффекта и максимальному удовлетворению требований кредитором в результате продажи имущества должника с торгов.

В соответствии с п. 2.1.9 Положения начальная цена продажи имущества определяется на основании рыночной стоимости, определенной в соответствии с отчетом об оценке, указанным в пункте 1.1.10 Положения, и согласовывается собранием кредиторов при утверждении Положения.

Согласно п. 1.1.10 Положения под начальной ценой продажи имущества понимается указанная в извещении о проведении торгов стоимость выставленного на торги имущества, которая определена на основании рыночной стоимости, определенной в соответствии с отчетом об оценке №01-09/17 от 04.09.2017.

Рыночная стоимость земельных участков согласно отчету об оценке составляет 500 000,00 руб.

В силу пункта 6 статьи 110 Закона о банкротстве начальная цена продажи предприятия определяется решением собрания кредиторов или комитета кредиторов с учетом рыночной стоимости имущества должника, определенной в соответствии с отчетом оценщика, в случае, если оценка проводилась по требованию конкурсного кредитора или уполномоченного органа в соответствии с настоящим Федеральным законом.

При этом согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" (далее по тексту – Закон об оценочной деятельности), итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Отчет об оценке имущества и указанные в нем величины стоимости в оценки не нарушают права лиц, участвующих в деле о банкротстве, поскольку результат не определяет максимальную или фиксированную стартовую цену продажи имущества на торгах, а носит рекомендательный характер, так как, ориентируясь на представленную оценку, имущество должника может быть выставлено на продажу и по иной начальной цене.

Конкурсным управляющим 28.08.2017 без требований кредиторов о проведении оценки заключен договор с ЗАО «Сибирский центр независимых экспертиз» (далее по тексту – ЗАО « СибФинЭксперт») на проведение оценки земельных участков.

ЗАО «СибФинЭксперт» представлен отчет № 01-9/17 об определении рыночной стоимости объектов оценки - земельных участков, расположенных по адресу: Новосибирская область, Ордынскийрайон, с/с Новопичуговский, согласно которому рыночная стоимость 6 земельных участков составляет 500 000,00 рублей (134000,00+50000,00+90000,00+ 86000,00+72000,00+68000,00).

В соответствии с частью 3 статьи 11 Закона об оценочной деятельности) установлено общее и одновременно основное требование к отчету об оценке объекта оценки: отчет не должен допускать неоднозначного толкования потребителями услуг в области оценочной деятельности сведений, содержащихся в отчете, или вводить их в заблуждение в отношении этих сведений.

При этом в целях обеспечения соблюдения данного требования установлено, что в отчете в обязательном порядке подлежат указанию дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Положения части 4 статьи 11 Закона об оценочной деятельности определяют перечень сведений, которые должны быть указаны в отчете, а часть 5 данной статьи предусматривает, что отчет также можетсодержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Данные нормы базируются на положениях разд. 5.0 «Формулировка стандарта» МСО 1 «Рыночная стоимость как база оценки» МКСОИ, согласно которым в отчете об оценке рыночной стоимости оценщик обязан: изложить результаты оценки исчерпывающе, доступно и однозначно интерпретируемым образом; обеспечить пользователей отчетом, достаточной информацией для понимания его исходных данных, аргументации, анализа и выводов; сформулировать все допущения и ограничения, на которых базировался процесс оценки; четко идентифицировать и описать оцениваемую собственность, а также характер и масштаб ее исследования; идентифицировать оцениваемый интерес или интересы; дать определение оцениваемой стоимости, установить эффективную дату оценки и дату отчета; дать полное, исчерпывающее объяснение примененных баз оценки, аргументацию их применения и сделанные выводы; включить в отчет заверенный подписью акт, подтверждающий объективность оценки, фиксированность (независимость от результатов оценки) профессионального гонорара или какой-либо иной компенсации; содержать информацию о применимости стандартов и другие пояснительные материалы.

В целях реализации функций уполномоченного органа по представлению интересов Российской Федерации как кредитора в деле о банкротстве ООО «Поселок», в связи с отсутствием специальных знаний в области оценочной деятельности, а также в целях проверки достоверности отраженных сведений в указанном отчете (рыночной стоимости земельных участков), уполномоченным органом направлен запрос в ООО «Оценка и бизнес - планирование», о подготовке рецензии на отчет об оценке.

В результате проведенного исследования отчета об оценке Рецензент пришел к выводу, что представленный отчет об оценке не соответствует Закону об оценочной деятельности, Федеральному стандарту оценки «Общие понятия, подходы и требования к проведению (ФСО №1)», утвержденному приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297; Федеральному стандарту оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденному Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299; Федеральному стандарту оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденному Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, а именно:

- оценщик или его представитель должен проводить осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. Осмотр объектов был произведен почти на 6 месяцев раньше, чем было получено задание на оценку.

Оценщик указывает, что не была предоставлена возможность провести осмотр на дату оценки, не указывая причины, по которым объекты оценки не были осмотрены, а также допущения и ограничения, связанные с не проведением осмотра;

- в отчете оценщиком вначале указано, что в настоящее время объекты оценки используются как земельные участки под «индивидуальное жилое строительство», а затем указывает, что объекты оценки используются в соответствии с разрешенным использованием: для сельскохозяйственного назначения.

- Оценщик не различает понятия «категория земель» и «вид разрешенного использования», однако сельскохозяйственное назначение - это не вид разрешенного использования, а категория земель. Также в отчете на стр.21 указаны виды разрешенного использования участков, которые различны: «дачное строительство», «овощеводство», «лесопарки» и «сельскохозяйственное производство». Кроме того, в анализе наилучшего использования оценщик не учел район окружения земельных участков (дачное строительство), а также близость водоема.

- Оценщик, указав наиболее эффективное использование (далее - НЭИ) объектов оценки как участков «сельскохозяйственного назначения, что совпадает с разрешенным использованием» - допустил ошибку, т.к. «сельскохозяйственное назначение» - это категория земель, оценщик вводит в заблуждение пользователя отчета об оценке, неверно определил сегмент рынка данных участков;

- в результате того, что оценщик не различает понятия «категория земель» и «вид разрешенного использования», неверно провел анализ НЭИ объектов оценки, не учел район окружения земельных участков (дачное строительство), а также близость водоема, Таким образом, оценщик ошибочно определил НЭИ объектов.

- оценщик указывает, что объекты оценки и рассматриваемые предложения относятся к 1 зоне Новосибирской области согласно аналитическому сборнику RID Analitics «Мониторинг предложение на рынке аренды и продажи коммерческой недвижимости в населённых пунктах НСО, П полугодие 2016 г», несмотря на то, что уже был выпущен наиболее близкий к дате оценки «Мониторинг предложения на рынке аренды и продажи коммерческой недвижимости в населенных пунктах Новосибирской области» за 1 полугодие 2017 года, который оценщик обязан был пользовать в своем отчете, не учитывает, что в одной и той же зоне цены по районам сильно различаются, что подтверждается приведенной таблицей в п.5.4. «Распределение земельных участков по районам области, 2 полугодие 2016 года», согласно которой самая низкая цена за земельные участки в Мошковском районе, а одна из высоких - цена в Ордынском районе (район местоположения объектов оценки).

Таким образом, оценщик ошибочно приводит предложения представленные на рынке, не учитывает влияние обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта.

- на дату оценки на рынке присутствует достаточное количество объявлений о продаже земельных участков в Ордынском районе, Рецензент приводит данные предложения о продаже со
ссылками на источник информации и скриншоты. Таким образом, оценщик вводит в заблуждение пользователя отчета об оценке, утверждая, что рынок подобных участков ограничен, приводя в анализе не все предложения о продаже схожих объектов.

- оценщик не обосновал выбор аналогов, не произвел проверку предложений по ценообразующим факторам, а также на предмет полноты информации в объявлениях. Рецензент, проанализировав таблицу 5.4, сделал вывод, что оценщик для дальнейших расчетов отобрал предложения, цены которых были самыми низкими. Оценщиком не сделаны выводы о возможности пользования данных предложений в качестве аналогов.

- оценщик указал, что скидка на торг составляет 20%, Рецензент проанализировал справочник оценщика недвижимости (ФИО4, Нижний Новгород, 2016 (том III) и сделал вывод, что скидка на торг, равная 20% в справочнике не указана.

- оценщик ошибочно полагает, что нет разницы в местоположении этих районов, оценщик своем отчете об оценке на стр.31 приводит средние цены на земельные участки в районах НСО, как уже было указано ранее, в Мошковском районе самые низкие цены на участки, а в Ордынском районе (район местоположения объектов оценки) стоимость выше в 3,8 раза.

- согласно отчету объекты оценки, как и объекты, аналоги, имеют одно разрешенное использование - для сельскохозяйственного назначения, однако «сельскохозяйственное назначение» - это не вид разрешенного использования, а категория земель. Оценщик в отчете на стр.21 указал виды разрешенного использования участков, которые различны: «дачное строительство», «овощеводство», «лесопарки» (сельскохозяйственное производство). Отсюда, объекты оценки имеют иное разрешенное использование в отличие от объектов-аналогов, которое существенным образом влияет на их стоимость.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, то есть в совокупности с другими доказательствами с учетом, в том числе, норм статьи 82 Кодекса, устанавливающих назначение экспертизы для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных познаний. Проверка достоверности и подлинности отчета оценщика может быть осуществлена судом путем назначения экспертизы по ходатайству лица, участвующего в деле.

Однако ходатайство о назначении экспертизы не было заявлено.

Оценив отчет об определении рыночной стоимости объектов оценки, рецензию на отчет об оценке №01-09/17 от 04.09.2017, учитывая, что разница между значением рыночной стоимости имущества должника, определенной отчетом и его кадастровой стоимостью (5 616 571,75), является значительной; а также то, что все земельные участки, находящиеся в собственности (на балансе) ООО «Поселок», находились в Новосибирской области, Ордынский район, с/с Новопичуговский, однако стоимость проданных земельных участков в 2016 году (4 земельных участка общей стоимостью 1 532 000,00 рублей) существенно отличаются от проведенной оценки; реализация имущества должника должна производиться в соответствии с целями и задачами конкурсного производства, обеспечивать соблюдение интересов всех кредиторов; основной целью проведения торгов является получение максимально возможной выручки от продажи имущества должника и максимально более полного удовлетворения требований кредиторов, суд пришел к выводу, что решение об установлении начальной цены продажи имущества в соответствии с отчетом об оценке, который составлен с существенными нарушениями, влечет нарушение прав конкурсных кредиторов и уполномоченного органа на более полное удовлетворение требований включенных в реестр требований кредиторов должника.

При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу, что оспариваемое решение противоречит положениям Закона о банкротстве и нарушает права и законные интересы уполномоченного органа.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 60 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», статьями 184, 185, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Новосибирской области

О П Р Е Д Е Л И Л:

признать недействительным решения по вопросам № 2,3 повестки дня собрания кредиторов Общества с ограниченной ответственностью "Поселок", состоявшегося 12.09.2017 года, в деле о несостоятельности (банкротстве) должника - Общества с ограниченной ответственностью "Поселок".

Определениеподлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск) в течение 14 дней со дня его вынесения.

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья Г.В. Свиридова