Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Красниковой Т.Е, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Нечаевой В.В., рассмотрев в судебном заседании заявление ФИО1 о признании отсутствующим обременения в виде залога на квартиру и признании права собственности на жилое помещение в деле о несостоятельности (банкротстве) должника - Общества с ограниченной ответственностью «Инвестком» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 630099, <...>),

с привлечением по обособленному спору в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, 1. Общество с ограниченной ответственностью «Виакон «Проект Радуга», 2. Публичное акционерное общество Национальный банк «ТРАСТ»,

при участии представителей:

заявителя – ФИО2, по доверенности от 25.11.2019, паспорт,

конкурсного управляющего – не явился, извещен,

третьего лица Банк «Траст» - ФИО3, по доверенности от 17.09.2019, паспорт,

установил:

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 16.11.2018 по делу №А45-2125/2018 в отношении должника - Общества с ограниченной ответственностью "Инвестком"(далее по тексту – должник, ООО "Инвестком")введена процедура, применяемая в деле о банкротстве, наблюдение, временным управляющим утверждён – ФИО4.

17.11.2018 в газете «Коммерсантъ» №212 опубликовано сообщение о введении в отношении должника процедуры, применяемой в деле о банкротстве, наблюдение.

Определением арбитражного суда от 28.02.2019 при рассмотрении дела о банкротстве должника - ООО «Инвестком» применены правила параграфа 7 главы 1Х Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» - «Банкротство застройщиков».

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 04.04.2019 должник – ООО «Инвестком», признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Исполняющим обязанности конкурсного управляющего утвержден ФИО4

Сообщение об открытии в отношении должника конкурсного производства опубликовано в газете «Коммерсантъ» от 13.04.2019 № 66.

27.08.2019 в арбитражный суд поступило заявление ФИО1 о признании отсутствующим обременения в виде залога на квартиру и признании права собственности на жилое помещение - квартиру № 48, расположенную по адресу: <...> в деле о несостоятельности (банкротстве) должника - ООО «Инвестком».

Банк «ТРАСТ» (ПАО) письменными объяснениями, просит отказать в удовлетворении заявления, поскольку заявитель не является участником строительства, не доказано исполнение обязательства. Заявителем выбран неверный способ защиты права. У заявителя отсутствует права требования к должнику о передаче жилого помещения. Договор купли-продажи № 48 (42) –ВБЗ от 31.05.2018 является недействительной сделкой. Соглашение от 12.09.2017 о передаче прав и обязанностей по соглашению о предоставлении беспроцентного займа № 095/023 от 29.03.2016 не является основанием для признания за заявителем права собственности на квартиру. Отсутствуют доказательства оплаты заявителем стоимости квартиры по договору купли-продажи от 31.05.2018. Залог банка сохранен в отношении прав, переданных банку в соответствии с договором залога прав. Требования банка в реестр требований кредиторов установлены как обеспеченные залогом в деле о банкротстве должника.

Проверив материалы дела, суд установил следующее.

В соответствии со статьей 32 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 № 127-ФЗ (далее - Закон о банкротстве) и частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

В соответствии со статьей 64 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для дела, на основе представленных доказательств.

Из материалов дела следует, что 14.03.2014 между ООО ПТК «Стройинвест» (застройщик) и ООО «Инвестком» (участник) был заключен договор участия в долевом строительстве № ВБ3-Н/В, предметом которого являлось строительство жилого дома № 3 (по генплану), с помещениями общественного назначения - I очереди строительства жилых домов с помещениями общественного назначения в подвальных этажах, трансформаторной подстанции, подземным гаражом, автостоянкой закрытого типа со встроенной насосной станцией, по строительному адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Октябрьский район, ул. Выборная, стр. расположенный на земельном участке с кадастровым номером 54:35:072205:0022, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передача участнику по акту приема-передачи объекты долевого строительства – жилые помещения. Участник обязуется по договору уплатить обусловленную договором цену.

Из пункта 3.2 указанного договора следует, что оплата по настоящему договору в полном объеме производится участником строительства за счет кредитных средств, получаемых им по кредитному соглашению, заключаемому с Номос-Банком (ОАО).

31.05.2018 в результате заключения договора купли-продажи №48(42)-ВБЗ с ООО «ИнвестКом» заявитель приобрел в собственность двухкомнатную квартиру № 48, общей площадью 64,5 кв.м., находящуюся на шестом этаже жилого дома по адресу: <...> у ООО «ИнвестКом».

Право собственности на квартиру ответчика подтверждается записью регистрации 54-54/001-54/001/147/2016-814/1 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области от 30.05.2016 на основании правоустанавливающих документов, перечисленных в договоре купли-продажи № 48(42)-ВБЗ от 31.05.2018.

В связи с тем, что вся схема привлечения денежных средств от граждан была изначально продумана и реализовывалась на всех строящихся объектах лицами из состава группы компаний ПТК-30 - ООО ПТК «Стройинвест», ООО Виакон «Проект Радуга», ООО «Инвестком» и фактически все решения по оперативно-хозяйственной деятельности перечисленных выше организаций принимались одним лицом ФИО5 (данные обстоятельства также установлены в определении Арбитражного суда Новосибирской области от 28.02.2019 по настоящему делу о банкротстве ООО «Инвестком»), суд приходит к выводу о том, оплата за приобретенную заявителем квартиру была произведена в полном объеме в следующем порядке.

29.03.2016 между ООО Виакон «Проект Радуга» и ФИО6 было заключено соглашение о предоставлении беспроцентного займа № 095/0023. Согласно данного соглашения, ФИО6 предоставил беспроцентный денежный заём в сумме, точно равной стоимости квартиры, без каких-либо штрафных санкций, а именно 3 200 000 рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № 582 от 20.04.2016.

12.09.2017 между заявителем, ФИО6 и ООО Виакон «Проект Радуга» заключено соглашение №1/095 о передаче прав и обязанностей по соглашению о предоставлении беспроцентного займа № 095/0023 от 29.03.2016.

31.05.2018 между заявителем, ООО Виакон «Проект Радуга» и ООО «Инвестком» заключено соглашение о переводе долга в сумме 3 200 000 рублей.

05.06.2018 между заявителем и ООО «Инвестком» подписан акт о проведении взаимных расчетов.

Таким образом, заявителем исполнены обязательства по договору купли-продажи от 31.05.2018 и, как следствие, у ООО «Инвестком» наступила обязанность передать в собственность заявителя по акту приема-передачи объект - 2-комнатную квартиру № 48, общей площадью, 64,5 кв.м., находящуюся на шестом этаже жилого дома по адресу: <...> и подать заявление о переходе права собственности (п. 10 договора).

Однако, в настоящее время право собственности на квартиру зарегистрировано за ООО «Инвестком».

Квартира фактически передана заявителю, он и его семья владеют жилым помещением, оплачивают коммунальные платежи и за содержание жилья, за свой счет проводится текущий ремонт жилого помещения, полностью несет бремя содержания спорной квартиры. Вместе с тем, зарегистрировать переход права собственности во внесудебном порядке не представляется возможным.

На основании изложенного, заявитель просил суд удовлетворить требования в полном объеме.

Оценив представленные в материалы дела документы по правилам статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований. При принятии судебного акта суд руководствуется следующим.

Согласно пункту 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению, требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам:

1) о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

2) об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения;

3) о сносе самовольной постройки;

4) о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества;

5) о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование;

6) о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Из содержания приведенной нормы следует, что в ходе процедур, применяемых при банкротстве застройщика, все требования в отношении недвижимого имущества подлежат рассмотрению в деле о банкротстве застройщика.

Пунктом 8 статьи 201.11 Закона предусмотрено, что арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение, но это возможно лишь в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, притом что застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения.

В рамках настоящего дела о банкротстве ООО «Инвестком» должник признан застройщиком, к нему подлежат применению нормы параграфа 7 «Банкротство застройщиков» главы IX Закона о банкротстве.

По убеждению суда, привлечение денежных средств по соглашению происходило в нарушение Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", поскольку застройщиком было навязано (как единственно возможная форма оплата по договору).

ФИО1 является участником долевого строительства в отношении двухкомнатной квартиры №48, расположенной по адресу: г. Новосибирск, Октябрьский район, ул. Вилюйская, дом 9.

Цена за уступку по соглашению была полностью уплачена участнику посредством перевода долга, проведения взаимных расчетов. Заявителем также представлены в материалы дела пояснения.

Правопреемник участника полностью исполнил свои обязательства по соглашению, и, как следствие, наступила обязанность застройщика передать в собственность правопреемника участника по акту приема-передачи объект долевого строительства - 2-комнатную квартиру (п. 3 соглашения).

Вышеуказанная схема была реализована застройщиком с целью ухода от обязанностей, налагаемых на застройщика Федеральным законом №214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве), по этой причине, соглашение не прошло процедуру государственной регистрации, однако, в нем в совокупности с условиями соглашения, согласованы все существенные условия договора участия в долевом строительстве.

Вместе с тем, воля сторон соглашения была направлена на привлечение денежных средств гражданина для долевого строительства многоквартирного дома и последующей передачи соответствующей квартиры в его адрес.

В данном случае, застройщик и участник как на момент подписания договора, соглашения так и в настоящий момент принадлежат к одной группе юридических лиц: ООО ПТК «Стройинвест» - единственный учредитель ФИО5 с 09.04.2012 года. ООО «ИнвестКом» - с 25.06.2012 года единственный учредитель и директор ФИО5, то есть вся схема привлечения денежных средств граждан была изначально продумана и реализована лицами из состава группы компаний ПТК-30.

Фактически все решения по оперативно-хозяйственной деятельности как ООО ПТК «Стройинвест», так и ООО «Инвестком» принимались одним лицом. Данные обстоятельства также установлены в определении Арбитражного суда Новосибирской области от 28.02.2019 по настоящему делу о банкротстве ООО «Инвестком».

В настоящее время право собственности на квартиру зарегистрировано за ООО «Инвестком».

Правопреемник участника полностью исполнил свои обязательства по соглашению, квартира была передана заявителю по акту приема-передачи. Претензий по оплате жилого помещения к заявителю должником не заявлено.

В определениях от 24.02.2015 N 305-ЭС14-1186, от 17.09.2015 N 307-ЭС15-5012, от 26.10.2015 N 308-ЭС15-6308 Верховный Суд Российской Федерации неоднократно обращал внимание судов на необходимость соблюдения принципа равенства лиц, находящихся в одинаковых или сходных ситуациях, в том числе при рассмотрении судами обособленных споров в рамках дел о банкротстве застройщиков, со ссылкой на статью 19 Конституции Российской Федерации, закрепляющую конституционный принцип равенства и гарантирующую защиту от всех форм дискриминации при осуществлении прав и свобод, что означает недопустимость введения не имеющих объективного и разумного оправдания ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной категории.

В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 54 от 11.07.11 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что в силу пункта 5 статьи 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В силу статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования, в том числе в случае заключения договор займа обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения, машино-места, нежилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность.

Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Применение указанных правил должно быть направлено на достижение данной цели, а не на воспрепятствование ей. Граждане - участники строительства являются экономически слабой стороной и лишены реальной возможности настаивать на изменении формы договора, его условий и порядка уплаты денежных средств.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 17 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденного постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 04.12.2013, из положений статей 309, 310 ГК РФ следует, что кредитор, в полном объеме исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру как соинвестор по строительству жилого дома для удовлетворения своих личных нужд, связанных с улучшением жилищных условий, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны застройщика, а при неисполнении должником обязательств - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования признании за ним права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Поскольку заявитель надлежащим образом исполнил обязанность по оплате объекта долевого строительства, доказательств регистрации за ним права собственности на спорный объект не представлено, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Из разъяснений пункта 58 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что с иском о признании права собственности вправе обратиться в суд лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом.

В данном случае по акту приема-передачи квартира передана заявителю, при этом право собственности на квартиру зарегистрировано за ООО «Инвестком».

Доводы банка о том, что его требования включены как обеспеченные залогом, суд находит несостоятельными.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 352 Гражданского Кодекса Российской Федерации залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

В данном случае, жилой дом построен, получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, фактически квартира передана, исходя из соглашения заявителю было известно о наличии обременения (залога), заявители, действуя добросовестно и разумно, исполняя принятые на себя обязательства, не знал и не мог знать о возможном неперечислении ООО «Инвестком» денежных средств банку, наличии каких-либо иных условий перехода к нему права собственности и снятия залога со спорного имущества, кроме предусмотренных соглашением о передаче прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве.

Являясь субъектами потребительской деятельности (правоотношения урегулированы нормами ФЗ «О защите прав потребителей»), граждане не осознавали и не принимали на себя риск не прекращения залога при условии исполнения ими своей обязанности по оплате прав за квартиры.

Только обязанность по оплате за квартиру находилась в зоне разумного контроля гражданина. На исполнение обязанностей должником и Банком гражданин влиять не мог.

То обстоятельство, что должником не исполнены обязательства по направлению денежных средств по оплате приобретаемого объекта недвижимого имущества в погашение обязательств продавца по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии, не является достаточным аргументов против требований заявителя, поскольку само по себе неправомерное поведение должника не может быть поставлено в вину гражданину.

В соглашении о передаче прав, указано, что после полного исполнения правопреемником участника обязательства по оплате права требования в установленном размере, участник до момента ввода объекта в эксплуатацию обязан осуществить действия по снятию обременения (залога) права в УФРС по Новосибирской области.

Вместе с тем, получив от заявителя денежные средства в счет оплаты квартиры, ООО «Инвестком» не произвел действий по снятию обременения (залога) права в УФРС по Новосибирской области.

Негативные последствия ненадлежащего исполнения принятых на себя обязательств должником не могут быть возложены на граждан – участников строительства в ситуации, когда гражданин (экономически слабая сторона) передает денежные средства должнику (профессионалу в сфере строительства) в оплату строящегося жилого помещения, добросовестно полагая, что обществом после получения денежных средств будут надлежащим образом исполнены обязательства по регистрации соглашения в УФРС и снятию обременения квартиры.

С учетом изложенного, суд не принимает во внимание возражения Банка, касающиеся незаключенности соглашения о передаче прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве и избрания неверного способа защиты заявителем.

Следовательно, гражданин имеет право на получение в собственность для проживания квартиры, не обремененной залогом. Иное означало бы возложение на гражданина ответственности без вины, что противоречит основополагающим принципам российского гражданского законодательства.

На основании изложенного, суд пришел к выводу о добросовестности приобретателя и возможности применения положений подпункта 2 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации и отсутствии оснований для возложения на них негативных последствий за недобросовестное поведение должника.

Таким образом, заявленное требование подлежит удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 201.8 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», статьями 184, 185, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

Признать за ФИО1 право собственности на жилое помещение – двухкомнатную квартиру №48, общей площадью 64,5 кв.м., расположенную на 6 этаже многоэтажного жилого дома по адресу: г. Новосибирск, Октябрьский район, ул. Вилюйская, дом 9, кадастровый номер 54:35:072205:2247.

Признать отсутствующим (прекратившим) обременение в виде залога по договору залога прав от 25.01.2013 №62708/22579/л в части залога на жилое помещение – двухкомнатную квартиру №48, расположенную по адресу: г. Новосибирск, Октябрьский район, ул. Вилюйская, дом 9, кадастровый номер 54:35:072205:2247.

Определение подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск) в течение десяти дней со дня его принятия.

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья Т.Е. Красникова