Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Новосибирской области в составе: судьи Свиридовой Г.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Леконцевой И.В., рассмотрев в судебном заседании заявление ФИО1 о признании права собственности на квартиру и признании отсутствующим (прекратившим) обременение залога в деле о несостоятельности (банкротстве) должника - Общества с ограниченной ответственностью «Инвестком» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 630099, <...>) ,

с привлечением к участию по обособленному спору в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, 1. Общество с ограниченной ответственностью Производственно-техническая компания «Стройинвест», 2. Публичное акционерное общество Национальный банк «ТРАСТ»,

при участи в судебном заседании представителей: от заявителя – ФИО2 (доверенность от 30.11.2018), ФИО3 (доверенность от 30.11.2018), от Банка «ТРАСТ» (ПАО) - ФИО4 (доверенность № 951/2018 от 25.10.2018 года),

установил:

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 16.11.2018 по делу № А45-2125/2018 в отношении должника Общества с ограниченной ответственностью "Инвестком" (далее по тексту – должник,

ООО "Инвестком") введена процедура, применяемая в деле о банкротстве, наблюдение, временным управляющим утверждён – Писаренко Игорь Валерьевич.

Определением суда от 21.02.2019 привлечено к участию по обособленному спору в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Общество с ограниченной ответственностью ПТК «Стройинвест» (далее по тексту – ООО ПТК «Стройинвест»).

Определением арбитражного суда от 28.02.2019 при рассмотрении дела о банкротстве должника – ООО «Инвестком» применены правила параграфа 7 главы 1Х Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» - «Банкротство застройщиков».

Решением арбитражного суда от 11.04.2019 должник - ООО «Инвестком», признан несостоятельным (банкротом) и открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев, до 04.10.2019 года.

Исполнение обязанностей конкурсного управляющего возложены на члена Ассоциации «Саморегулируемой организации арбитражных управляющих «Южный Урал» - ФИО5 (ИНН <***>, регистрационный номер в реестре арбитражных управляющих

– 294, адрес для направления корреспонденции - 630017, г. Новосибирск, ул. Гаранина, д.5, тел 8-(383) 260-72-88).

Сообщение об открытии в отношении должника конкурсного производства опубликовано в газете «Коммерсантъ» от 13.04.2019 № 66.

Определением суда от 15.05.2019 к участию в деле привлечено в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Банк «ТРАСТ» (ПАО).

Банк «ТРАСТ» (ПАО) отзывом и в судебном заседании просит отказать в удовлетворении заявления, поскольку заявитель не является участником строительства, не доказано исполнение обязательства, выбран неверный способ защиты прав; у заявителя отсутствует права требования к должнику о передаче жилого помещения, поскольку соглашение № 1/29-ВБ2 от 11.08.2015 о передаче прав и обязанностей по договору долевого участия в долевом строительстве № 1-ВБ2-Н от 18.12.2012 не заключено. Заявитель не является участником долевого строительства. Договор участия в долевом строительстве № 1-ВБ2-Н от 18.12.2012 является действительной сделкой, не подпадает под критерии ст. 168-170 ГК РФ. Соглашение о предоставлении беспроцентного займа № 029/0017 от 17.07.2013 не связано с соглашением № 1/29- ВБ2 от 11.08.2015 о передаче прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве № 1-ВБ2-Н от 18.12.2012. Заявителем выбран неверный способ защиты. Заявителем выбран неверный способ защиты. Залог банка сохранен в отношении прав, переданных банку в соответствии с договором залога прав № 62705/22579/л от 25.01.2013, а соответственно и спорного имущества. Залог банка возник как в силу договора, так и в силу закона. В отношении залога Банка не применены положения п.8 ст. 13 ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Требование банка в реестр требований кредиторов установлены как обеспеченные залогом в деле о банкротстве должника. Заявитель и должник злоупотребляет правами банка.

Заслушав объяснения представителей заявителя и банка, исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

Согласно части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статье 32 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее по тексту – Закон о банкротстве) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Согласно пункту 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам:

6) о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Таким образом, Закон о банкротстве предусматривает возможность участника строительства в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) должника-застройщика защитить свои права в отношении жилого помещения не только путем обращения к должнику с требованием о передаче жилого помещения или денежным требованием, но и путем подачи заявления о признании права собственности.

Из материалов дела следует, что 18.12.2012 года между ООО ПТК «Стройинвест» (застройщик) и ООО «Инвестком» (участник) был заключен договор участия в долевом строительстве № 1-ВБ 2-Н, предметом которого явилось строительство жилого дома № 2 (по генплану), с помещениями общественного назначения - II этап строительства жилых домов с помещениями общественного назначения в подвальных этажах, трансформаторных подстанций, подземным гаражом, автостоянкой закрытого типа, канализационной насосной станцией, по строительному адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Октябрьский район, ул. Вилюйская, 5 стр. расположенный на земельном участке-1 с кадастровым номером 54:35:072205:0022 и земельном участке-2 с кадастровым номером 54:35:072205:34 и передача участнику по акту приема-передачи объектов долевого строительства -жилых помещений.

После выполнения правопреемником участника всех обязательств по настоящему соглашению и договору долевого участия в долевом строительстве застройщик становится обязанным передать в собственность правопреемника участника по акту приема-передачи объект долевого строительства - 1-комнатную квартиру № 29 (строительный), строительной площадью - 42,27 кв.м., общей площадью -37,27 кв.м., расположенную на пятом этаже жилого дома № 2 с помещениями общественного назначения по строительному адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Октябрьский район, ул. Вилюйская, д. 5 стр., расположенный на земельном участке-1 с кадастровым номером 54:35:072205:0022 и земельном участке-2 с кадастровым номером 54:35:072205:34 (п. 2 соглашения).

Подписанием указанного соглашения с согласия застройщика, участник выбыл из гражданских отношений по долевому строительству квартиры № 29 (строительный), а на место участника вступил правопреемник Участника - ФИО6

Привлечение денежных средств по соглашению происходило в нарушение Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве), поскольку застройщиком и участником было навязано (как единственно возможная форма оплата по соглашению) правопреемнику участника для заключения соглашение о предоставлении беспроцентного денежного займа № 029/0017 от 17.07.2013, согласно которому участник долевого строительства предоставил беспроцентный денежный заём застройщику в сумме, точно равной стоимости квартиры по соглашению, без каких-либо штрафных санкций, а именно 1 683 000 рублей.

Вышеуказанная схема была реализована застройщиком с целью ухода от обязанностей, налагаемых на застройщика Законом об участии в долевом строительстве. По этой причине, соглашение не прошло процедуру

государственной регистрации, однако, в нем вкупе с условиями договора, согласованы все существенные условия договора участия в долевом строительстве.

Однако воля сторон договора и соглашения была направлена на привлечение денежных средств гражданина для долевого строительства многоквартирного дома и последующей передачи соответствующей квартиры в его адрес.

Цена за перевод уступку по соглашению была полностью

уплачена правопреемником участника, что подтверждается квитанцией к приходно-кассовому ордеру № 97 от 19.07.2013.

В дальнейшем, ФИО6 решила переоформить на свою мать - ФИО1, права на объект долевого участия (квартиру).

Для осуществления сделки по передаче прав на объект долевого строительства (квартиру) между ООО «Инвестком», ООО ПТК «Стройинвест», ФИО6 и ФИО1 были подписаны следующие документы:

- 10.08.2015 между ООО «Инвестком», ООО ПТК «Стройинвест» и ФИО6 было подписано соглашение о расторжении соглашения (далее - соглашение о расторжении);

- 11.08.2015 между ООО «ИнвестКом» (участник), ООО ПТК «Стройинвест» (застройщик) и Гражданкой РФ, ФИО1 (правопреемник участника) было заключено соглашение № 1/29-ВБ2 о передаче прав и обязанностей по договору, согласно которому, участник с согласия застройщика, выраженного подписанием настоящего соглашения, передает, а правопреемник участника принимает в части одной квартиры обязанности участника, возложенные на него по договору участия в долевом строительстве № 1-ВБ2-Н от 18.12.2012, с учетом изменений, внесенных настоящим соглашением» (п. 1 соглашения).

После выполнения правопреемником участника всех обязательств по настоящему соглашению и договору долевого участия в долевом

строительстве застройщик становится обязанным передать в

собственность правопреемника участника по акту приема-передачи Объект долевого строительства - 1-комнатную квартиру № 29 (строительный), строительной площадью - 42,27 кв.м., общей площадью 37,27 кв.м., расположенную на пятом этаже жилого дома № 2 с помещениями общественного назначения по строительному адресу: Новосибирская

область, г. Новосибирск, Октябрьский район, ул. Вилюйская, д. 5 стр., расположенный на земельном участке-1 с кадастровым номером 54:35:072205:0022 и земельном участке-2 с кадастровым номером 54:35:072205:34 (п. 2 соглашения).

Пункты соглашения и соглашения от 11.08.2015 № 1/29-ВБ2 о передаче прав и обязанностей по договору в части идентификации объекта долевого строительства (квартиры) - идентичны.

После выполнения правопреемником заимодавца всех обязательств по настоящему соглашению ООО «Инвестком» становится обязанным вернуть правопреемнику заимодавца сумму займа в размере 1 683 000 рублей на условиях, определенных договором займа (п. 2 соглашения по договору займа).

В связи с нарушением застройщиком и ООО «Инвестком» порядка привлечения денежных средств, по требованию ФИО6, ФИО1, между ФИО1, ООО «Инвестком», ООО ПТК «Стройинвест» был подписан Акт о проведении взаиморасчетов, согласно условиям которого: сторона-1 (ООО «Инвестком») погашает задолженность стороны-2 (ФИО1) по оплате соглашения от 11.08.2015 № 1/29-ВБ2 о передаче

прав и обязанностей по договору в сумме 1 683 000 рублей; Сторона-2 погашает задолженность стороны-3 (ООО ПТК «Стройинвест») по оплате по договору займа в сумме 1 683 000 рублей; Сторона-1 и Сторона-3

производят взаиморасчеты самостоятельно на согласованных между ними условиях.

Все вышеупомянутые документы были подписаны сторонами и получены ФИО1 10.08.2015.

Отношения сторон соглашения от 11.08.2015 № 1/29-ВБ2 о передаче прав и обязанностей по договору урегулированы нормами Закона об участии в долевом строительстве, а ФИО1 является участником долевого строительства в отношении в отношении 1-комнатной квартиры № 29 (строительный), строительной площадью - 42,27 кв.м., общей площадью37.27 кв.м., расположенной на пятом этаже жилого дома № 2 с помещениями общественного назначения - II этап строительства жилых домов с помещениями общественного назначения в подвальных этажах, трансформаторных подстанций, подземным гаражом, автостоянкой закрытого типа, канализационной насосной станцией, по строительному адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск. Октябрьский район, ул. Вилюйская. 5 стр. расположенный на земельном участке-1 с кадастровым номером 54:35:072205:0022 и земельном участке-2 с кадастровым номером 54:35:072205:34.

Спорная квартира находится в собственности должника - ООО «Инвестком».

Оценив доводы заявителя в совокупности с представленными доказательствами в материалы дела, суд пришел к выводу, что привлечение денежных средств по соглашению происходило в нарушение Закона об участии в долевом строительстве, поскольку застройщиком и участником было навязано (как единственно возможная форма оплата по соглашению) правопреемникам участника.

Вышеуказанная схема была реализована застройщиком с целью ухода от обязанностей, налагаемых на застройщика Законом об участии в долевом строительстве. По этой причине соглашение не прошло процедуру государственной регистрации, однако, в нем вкупе с условиями договора, согласованы все существенные условия договора участия в долевом строительстве.

В данном случае, застройщик и участник как на момент подписания договора, соглашения так и в настоящий момент принадлежат к одной группе юридических лиц: ООО ПТК «Стройинвест» - единственный учредитель ФИО7 с 09.04.2012 года. ООО «ИнвестКом» - с 25.06.2012 года единственный учредитель и директор ФИО7, т.е. вся схема привлечения денежных средств граждан была изначально продумана и реализована лицами из состава группы компаний ПТК-30.

Фактически все решения по оперативно-хозяйственной деятельности как ООО ПТК «Стройинвест», так и ООО «Инвестком» принимались одним лицом.

В настоящее время право собственности на квартиру зарегистрировано за ООО «Инвестком».

Пунктом 8 статьи 201.11 Закона предусмотрено, что арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение, но это возможно лишь в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, притом что застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика

банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения.

Кроме того, в определениях от 24.02.2015 N 305-ЭС14-1186, от 17.09.2015 N 307-ЭС15-5012, от 26.10.2015 N 308-ЭС15-6308 Верховный Суд Российской Федерации неоднократно обращал внимание судов на необходимость соблюдения принципа равенства лиц, находящихся в одинаковых или сходных ситуациях, в том числе при рассмотрении судами обособленных споров в рамках дел о банкротстве застройщиков, со ссылкой на статью 19 Конституции Российской Федерации, закрепляющую конституционный принцип равенства и гарантирующую защиту от всех форм дискриминации при осуществлении прав и свобод, что означает недопустимость введения не имеющих объективного и разумного оправдания

В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 54 от 11.07.11 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что в силу пункта 5 статьи 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В силу статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования, в том числе в случае заключения договор займа обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого

помещения, машино-места, нежилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность.

Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Применение указанных правил должно быть направлено на достижение данной цели, а не на воспрепятствование ей. Граждане - участники строительства являются экономически слабой стороной и лишены реальной возможности настаивать на изменении формы договора, его условий и порядка уплаты денежных средств.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 17 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденного постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 04.12.2013, из положений статей 309, 310 ГК РФ следует, что кредитор, в полном объеме исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру как соинвестор по строительству жилого дома для удовлетворения своих личных нужд, связанных с улучшением жилищных условий, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны застройщика, а при неисполнении должником обязательств - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования признании за ним права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Цена за уступку по соглашению была полностью уплачена ООО «Инвестком», что подтверждается представленными в материалы дела доказательствами.

Заявитель вступил в правоотношения с должником с целью приобретения в собственность квартиры для личного проживания, квартира находится в фактическом владении у Красновой Л.Н. и оплачена ей.

Из разъяснений пункта 58 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что с иском о признании права собственности вправе обратиться в суд лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом.

В данном случае, жилой дом № 7 по ул. Вилюйская построен, получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, фактически квартира передана заявителю, однако право собственности на квартиру зарегистрировано за ООО «Инвестком».

Доводы банка о том, что его требования включены как обеспеченные залогом, поэтому отсутствуют основания для снятия обременения (залога), отклоняются судом.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 352 Гражданского Кодекса Российской Федерации залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало, и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

В данном случае, жилой дом построен, получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, фактически квартира передана, исходя из соглашения, предварительного договора, заявителю было известно о наличии обременения (залога), заявитель, действуя добросовестно и разумно, исполняя принятые на себя обязательства, не знал и не мог знать о возможном неперечислении ООО "Инвестком» денежных средств банку, наличии каких-либо иных условий перехода к нему права собственности и снятия залога со спорного имущества, кроме предусмотренных договором о

передаче прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве, предварительным договором.

Являясь субъектами потребительской деятельности (правоотношения урегулированы нормами ФЗ «О защите прав потребителей»), граждане не осознавали и не принимали на себя риск не прекращения залога при условии исполнения ими своей обязанности по оплате прав за квартиры.

Только обязанность по оплате за квартиру находилась в зоне разумного контроля гражданина. На исполнение обязанностей должником и Банком гражданин влиять не мог.

То обстоятельство, что должником не исполнены обязательства по направлению денежных средств по оплате приобретаемого объекта недвижимого имущества в погашение обязательств продавца по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии, не является достаточным аргументов против требований заявителя, поскольку само по себе неправомерное поведение должника не может быть поставлено в вину гражданину.

Негативные последствия ненадлежащего исполнения принятых на себя обязательств должником не могут быть возложены на граждан – участников строительства в ситуации, когда гражданин (экономически слабая сторона) передает денежные средства должнику (профессионалу в сфере строительства) в оплату строящегося жилого помещения, добросовестно полагая, что обществом после получения денежных средств будут надлежащим образом исполнены обязательства по регистрации соглашения в УФРС и снятию обременения квартиры.

С учетом изложенного, суд не принимает во внимание возражения Банка, касающиеся избрания неверного способа защиты заявителем, заявителем пропущен срок на заключение основного договора купли- продажи по условиям предварительного договора, указанный договор не может быть основанием для признания у заявителя прав участника строительства.

Следовательно, гражданин имеет право на получение в собственность для проживания квартиры, не обремененной залогом. Иное означало бы возложение на гражданина безвиновной ответственности, что противоречит основополагающим принципам российского гражданского законодательства.

При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу о добросовестности приобретателя и возможности применения положений подпункта 2 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации и отсутствии оснований для возложения на них негативных последствий за недобросовестное поведение должника является правильным.

Таким образом, заявленное требование подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 201.8 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», статьями 184, 185, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Новосибирской области

ОПРЕДЕЛИЛ:

признать за ФИО1 право собственности на однокомнатную квартиру № 32 (стр.29), общей площадью 37,3 кв.м., расположенную на 5 этаже многоэтажного жилого дома по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Октябрьский район, ул. Вилюйская, дом 7, кадастровый номер 54:35:072205:2053, запись о регистрации права собственности за Обществом с ограниченной ответственностью «Инвестком» № 54-54/001-54/001/147/2016-454/1 от 01.06.2016.

Признать отсутствующим (прекратившим) обременение залога по договору залога прав от 25.01.2013 № 62705/22579л в части залога на квартиру по адресу: <...>, кадастровый номер 54:35:072205:2053, запись о регистрации залога № 5454/01/090/2013-286/1 от 01.06.2016.

Определение подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано в течение 10 дней со дня его вынесения в Седьмой арбитражный апелляционный суд, город Томск.

Определение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в двухмесячный срок с момента его вынесения при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья Г.В. Свиридова

Электронная подпись действительна.
Данные ЭП:Удостоверяющий центр ФГБУ ИАЦ Судебного
департамента

Дата 18.01.2019 6:06:53
Кому выдана Свиридова Галина Васильевна