Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Сорокиной Е.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Хохуля Д.Б. рассмотрев в судебном заседании заявления ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12 о признании недействительными решений собрания кредиторов, принятых 12.03.2021, в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Партнер-Инвест»,

при участии в судебном заседании представителя ФИО13 ФИО14 (ордер № 46 от 12.05.2021, удостоверение адвоката); представителя конкурсного управляющего ФИО15 (доверенность от 23.03.2021, паспорт); ФИО16 (рпаспорт)% ФИО17 (паспорт); ФИО1 (паспорт); ФИО18 (паспорт); ФИО3 (паспорт); ФИО5 (паспорт); ФИО4 (паспорт); ФИО12 (паспорт); ФИО19 (паспорт); ФИО20 (предстедатель ЖСК, паспорт); ФИО21 (паспорт); представитель ФИО22 ФИО23 (по доверенности о 25.06.2020, паспорт); ФИО24 (паспорт); ФИО25 (паспорт), -

у с т а н о в и л:

30.03.2020, 05.04.2021,06.04.2021 участники долевого строительства ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12 обратились в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением о признании недействительными решений собрания кредиторов общества с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Партнер-Инвест от 12.03.2021, созванного и проведенного конкурсным управляющим по вопросам создания жилищно-строительного кооператива и обращения в суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу. Дополнительный вопрос в повестку дня не включен.

Согласно заявленной позиции допущено существенное нарушение правил составления протокола - правило о его письменной форме.

В нарушение законодательно установленных норм на собрание не был вынесен вопрос о передаче незавершенного строительством объекта кооперативу до получения решения участников строительства об отказе от получения возмещения в соответствии с пунктом 14 статьи 201.15-1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) при отсутствии отрицательного решения публично-правовой компании Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства о нецелесообразности финансирования строительства объекта при отсутствии информированности участников строительства о порядке создания, функционирования, преобразования и ликвидации жилищно-строительного кооператива.

Принятые на собрании решения существенно нарушают права участников строительства, голосовавших против их принятия, чьи требования преобразовываются в денежные и лишаются необходимой государственной защиты.

При проведении самого собрания нарушены правила его созыва. Собрание проведено в заочной форме при недостижении количества участников числа (500), при котором такая форма допускается, конкурсным управляющим учтена часть бюллетеней, полученная после даты голосования, к протоколу не приложены копии документов, подтверждающих надлежащее уведомление участников (конкурсных кредиторов и уполномоченных органов) о проводимом собрании. Указанные уведомления своевременно направлены не были несмотря на законодательно установленную обязанность по их направлению при недостижении количества участников числа 500.Конкурсным управляющим неверно определен кворум собрания, который определялся не от общего числа участников строительства, а отдельно по каждому дому, что исказило результаты голосования.

ФИО6 и ФИО5, указывая на тот факт, что собрание в отношении дома № 2 не состоялось, приводя схожие аргументы, просят признать протокол собрания № 2 недействительным, не считать такое собрание как проведенное и не засчитывать его как выполненное участниками строительства в заочной форме.

Дополняя заявленные доводы, участники строительства, не согласные с результатами проведенного собрания, полагают, что исключительное значение имеет факт наличия в реестре требования кредитора ФИО26, не являющегося участником строительства по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, который не учтен конкурсным управляющим, и наличие которого предполагает внесение дополнительных денежных средств на депозит суда в случае недостаточности имущества должника, остающегося после передачи объекта в ЖСК. Конкурсный управляющий ввел участников строительства в заблуждение относительно ложащейся на них финансовой нагрузке в значительном размере.

Участники строительства введены в заблуждение относительно прав должника на земельный участок, на котором ведется строительство, поскольку срок договора аренды с ФИО26 истек 01.07.2020, от возобновления договора последний отказался, что свидетельствует об отсутствии прав должника на землю. Вопрос о продлении данного договора находится на рассмотрении в суде общей юрисдикции и не может быть предрешен. Риск передачи объекта без земли не может быть возложен на участников строительства.

Объект также принадлежит должнику за вычетом долей ФИО26 и ФИО27, права зарегистрированы в ЕГРН, что свидетельствует об отсутствии у должника объекта в полном объеме и влечет для участников строительства недополучение причитающегося им имущества. При этом мер по аннулированию регистрации данных долей конкурсный управляющий не предпринял. Участники строительства вольны в выборе способа защиты своих прав и именно с этой целью проводятся собрания, в которых определяется их волеизъявление. С учетом количества участников более 500 порядок организации собрания был соблюден. Итоги собрания подведены по каждому дому, что соответствует требованиям закона.

Доводы конкурсного управляющего поддерживает ФИО13.

Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Новосибирской области не располагает информацией о принятии наблюдательным советом ППК Фонда какого-либо решения в отношении спорных объектов.

Возражая на доводы заявления, конкурсный управляющий полагает, что он выполнял требования закона и указания суда, изложенные во вступившем в законную силу судебном акте, обращает внимание суда на неверную трактовку заявителями Закона О публично-правовой компании Публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан-Участников долевого строительства», у которого отсутствует обязанность по оказанию помощи в достройки объекта.

Судом установлено, что решением арбитражного суда от 22.03.2019 должник общество с ограниченной ответственностью «Партнер-Инвест» признан несостоятельным (банкротом), конкурсным управляющим утвержден ФИО28. Одновременно в отношении должника - застройщика при его банкротстве применены правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.

В конкурсной массе должника имеются два незавершенных строительством объекта, находящихся на различных этапах готовности (дома № 1 и № 2 (по генплану). Дом № 3 (по генплану) в качестве объекта гражданских прав отсутствует, его строительство не начато, права на землю, предназначенные для строительства данного объекта прекращены, участники строительства многоквартирного дома № 3 включены Министерством строительства Новосибирской области в список претендующих на поддержку лиц, требования которых включены в реестр требований участников строительства в соответствии с Законом о банкротстве в порядке, предусмотренном постановлением Правительства Новосибирской области № 361-п от 25.08.2020.

Судом установлено, что 22.03.2021 конкурсным управляющим проведено собрание участников строительство, результаты которых оформлены тремя протоколами, размещенными в ЕФРСБ.

Так, 22.03.2021 в ЕФРСБ размещено сообщение о том, что собранием участников строительства ООО «Партнер-Инвест» (Многоквартирный дом №1 (по генплану) со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения, расположенный по адресу: <...>), проведенном 12.03.2021 г. в заочной форме, приняты следующие решения:

1Создать жилищно-строительный кооператив

2. Обратиться в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу.

По дополнительным вопросам в повестке дня:

1. Не включать в повестку дня собрания участников строительства дополнительный вопрос: О погашении требований участников строительства, включенных в реестр требований о передачи жилых помещений, через программы Публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства».

В собрании приняли участие участники, обладающие 66,9995% голосов от числа голосов участников, принявших участие в собрании.

Решение по первому вопросу принято 84, 945% голосов от числа голосов участников, участвующих в собрании, 5,708% проголосовали против, 0,734% удержались от участия в голосовании.

Решение по второму вопросу принято 84,612% от числа, участвующих в голосовании, 6,595% проголосовало против, 1,216% воздержались.

По результатам голосования дополнительный вопрос в повестку дня не включен.

Этой же датой 22.03.2021 опубликованы сообщения, о том, что собрание участников строительства ООО «Партнер-Инвест» (Многоквартирный дом №2, № 3 (по генплану) со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения, расположенный по адресу: <...>), проведенное в заочной форме 12.03.2021, признано несостоявшимся из-за отсутствия кворума.

Оценивая доводы и возражения сторон, суд принимает во внимание следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.12 Закона о банкротстве собрание участников строительства проводится по правилам статей 12 - 15 настоящего Федерального закона с особенностями, предусмотренными настоящей статьей.

В соответствии с частью 4 статьи 15 Закона о банкротстве, в случае, если решение собрания кредиторов нарушает права и законные интересы лиц, участвующих в деле о банкротстве, лиц, участвующих в арбитражном процессе по делу о банкротстве, третьих лиц либо принято с нарушением установленных настоящим Федеральным законом пределов компетенции собрания кредиторов, такое решение может быть признано недействительным арбитражным судом, рассматривающим дело о банкротстве, по заявлению лиц, участвующих в деле о банкротстве, лиц, участвующих в арбитражном процессе по делу о банкротстве, или третьих лиц.

Следовательно, для признания недействительным решения собрания кредиторов подлежит установлению наличие превышения пределов компетенции собрания или нарушение прав и законных интересов лиц, участвующих в деле о банкротстве.

Согласно статье 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно:

1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества;

2) принято при отсутствии необходимого кворума;

3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;

4) противоречит основам правопорядка или нравственности.

Довод заявителей по обособленному спору о нарушении правил созыва собрания (собрание проведено в заочной форме при отсутствии количества участников собрания, превышающих пятьсот) судом отклоняется, поскольку количество участников строительства определяется не по каждому конкретному объекту застройки, а по количеству участников строительства, имеющих соответствующие требования о передаче жилых помещений к должнику застройщику. Количество таковых участники строительства первого, второго и третьего дома превышают 500, следовательно, конкурсным управляющим правомерно применена норма пункта 1.1. статьи 201.12 Закона о банкротства.

Отсутствие письменных разъяснений конкурсного управляющего по вопросам правил создания ЖСК не является основанием для вывода о нарушении правил организации собрания.

Доказательств учета конкурсным управляющим бюллетеней, полученных позднее даты проведения собрания, суду не представлено, равно как и доказательств, что не учет данных бюллетеней мог повлиять на его результат.

Поскольку голосование проводилось в заочной форме правила об уведомлении участников строительства о собрании, предусмотренные статьей 13 Закона о банкротстве не действовали, поскольку порядок уведомления участников о собрании прямо предусмотрен пунктом 1.1. стать 201.12 Закона о банкротстве – это включение в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве сведений об опубликовании сообщения о проведении собрания участников строительства в форме заочного голосования с одновременным включением в указанный реестр бюллетеней для голосования без опубликования в официальном издании.

При проведении собрания кредиторов в форме заочного голосования к сведениям о результатах проведения собрания кредиторов, включаемым в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве, должны быть приложены копии в электронной форме протокола собрания кредиторов, а также документов, рассмотренных и (или) одобренных собранием кредиторов, что и было сделано.

Согласно пункту 7 статьи 12 Закона о банкротстве протокол собрания кредиторов составляется в двух экземплярах, один из которых направляется в арбитражный суд не позднее чем через пять дней с даты проведения собрания кредиторов, если иной срок не установлен настоящим Федеральным законом. Второй экземпляр соответственно хранится у конкурсного управляющего.

Согласно пункту 13 статьи 213.8 Закона о банкротстве (которую можно применить по аналогии) при проведении собрания кредиторов в форме заочного голосования к сведениям о результатах проведения собрания кредиторов, включаемым в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве, должны быть приложены копии в электронной форме протокола собрания кредиторов, а также документов, рассмотренных и (или) одобренных собранием кредиторов.

Указанные обязанности конкурсным управляющим исполнены. Обязанность же по направлению протокола с прилагаемыми документами отдельному кредитору у конкурсного управляющего отсутствует и не влечет вывода о несоблюдении письменной формы протокола.

Заявители заблуждаются относительно нарушения арбитражным управляющим правил определения кворума при подсчете голосов участников строительства, принявших участие в голосовании

В пункте 4 ст. 201.12 Закона о банкротстве указано, что решения собрания участников строительства по вопросам, отнесенным к его компетенции настоящим Федеральным законом, принимаются тремя четвертями голосов участников строительства, имеющих право голоса на этом собрании.

То есть, для принятия решения необходимо, чтобы за тот или иной вопрос проголосовало не менее 3/4 участников строительства, присутствующих на этом собрании, а не всех кредиторов, включенных в реестр.

С учетом положений п. 1 ст. 201.12 и п. 4 ст. 12 Закона о банкротстве, решение собрание участников строительства считается правомочным в случае, если на нем присутствуют более 50% кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов.

Согласно пункту 13 статьи 201.4 Закона о банкротстве участники строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, имеют право участвовать с правом голоса в собраниях кредиторов.

При этом в соответствии с пунктом 16 статьи 201.10 Закона о банкротстве при наличии у застройщика нескольких объектов незавершенного строительства жилищно-строительный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив создается в отношении каждого такого объекта, при этом решение собрания участников строительства принимается и определение арбитражного суда выносится в отношении всех таких объектов одновременно.

Однако пункт 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве содержит перечень условий, наличие которых в совокупности создает возможность передачи участникам строительства объекта незавершенного строительства.

В силу пункта 5 статьи 201.12.1 Закона о банкротстве решение собрания участников строительства принимается отдельно в отношении каждого объекта строительства участниками строительства, имеющими требования, которые включены в реестр требований участников строительства по такому объекту. Участники строительства не принимают решения по другим объектам строительства, в отношении которых у них отсутствуют требования о передаче жилого помещения, требования о передаче машино-места и нежилого помещения.

Собрание участников строительства правомочно в случае, если участвующие в нем с правом голоса по этому объекту строительства участники строительства составляют не менее трети от общего числа таких участников строительства и обладают более чем половиной голосов от общего числа голосов таких участников строительства.

Участники строительства обладают на собрании участников строительства числом голосов, пропорциональным размеру их требований по каждому объекту строительства по отношению к общей сумме требований участников строительства в отношении этого объекта, включенных в реестр требований участников строительства на дату проведения собрания участников строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом. При этом не учитываются принадлежащие участнику строительства требования в отношении иных объектов строительства.

Решения собрания участников строительства по вопросам, отнесенным к его компетенции настоящим Федеральным законом, принимаются тремя четвертями голосов участников строительства, участвующих в голосовании по соответствующему вопросу.

Следовательно, вопрос о погашении требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства относится к компетенции участников строительства.

В отсутствие решения Фонда о финансировании завершения строительства объекта, а также учитывая, что объект не достроен, в эксплуатацию не введен, собрание участников строительства имело право на принятие в порядке статьи 201.10 Закона о банкротстве решения об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок (дом № 1) созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу.

Кворум для принятия решения на собрании имелся. Решения приняты большинством участников, превышающим три четверти.

Доводы заявителей о невозможности передачи прав застройщика жилищно-строительному кооперативу в отношении только одного из объектов строительства, при наличии нескольких судом отклоняется.

В пункте 16 статьи 201.10 Закона о банкротстве действительно закреплено, что при наличии у застройщика нескольких объектов незавершенного строительства жилищно-строительный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив создается в отношении каждого такого объекта, при этом решение собрания участников строительства принимается и определение арбитражного суда выносится в отношении всех таких объектов одновременно.

Однако, данное условие не означает, что не может быть осуществлена передача в ЖСК одного из объектов строительства, при отсутствии возможности передачи остальных, в таком случае это влекло бы за собой невозможность удовлетворения части требований участников строительства.

Действительно, решение публично-правовой компании Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства относительно целесообразности финансирования завершения строительства объекта № 1 не принято, однако суд полагает необходимым повторно отметить, что собрание участников строительства не проводится, если Фонд принял решение о финансировании мероприятий, указанных в части 2 статьи 13.1 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ.

Указанные законодательные положения направлены на наиболее полную защиту прав и законных интересов участников строительства, сокращение расходов обманутых дольщиков на достройку проблемных объектов.

Для оценки данного довода необходимо проанализировать становление законодательных положений, посвященных банкротству застройщика через самостоятельную достройку участниками строительства проблемных объектов.

Изначально действующая статья 201.10 Закона о банкротстве предусматривала, что в ходе финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства арбитражный управляющий не ранее чем через два месяца и не позднее чем через шесть месяцев с даты его утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу (далее - передача объекта незавершенного строительства).

Указанной нормой были строго согласованы сроки выполнения указанных действий конкурсным управляющим.

Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ данный срок был изменен и сформулирован как не позднее чем через три месяца со дня истечения срока для предъявления требований участников строительства, установленного пунктом 4 статьи 201.4 настоящего Федерального закона.

То есть в первом случае срок был сформулирован указанием на период времени, который должен истечь, во втором – указанием на событие, которое непременно должно наступить.

Федеральным законом от 27.06.2019 № 154 данный срок сформулирован следующим образом не позднее чем через три месяца со дня принятия Фондом решения о нецелесообразности финансирования завершения строительства объектов незавершенного строительства в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 218-ФЗ).

При этом срок решения основополагающего вопроса в деле о банкротстве был напрямую зависим от события, в отношении которого не было известно – наступит оно когда-либо или нет. Сорок вынесения фондом такого решения на законодательном уровне урегулирован не был.

В частности основания принятия фондом таких решений были предусмотрены статьёй 3.1. Закона № 218-ФЗ, а порядок утвержден постановлением Правительства 12.09.2019 № 1192, срок принятия решения которым также не определен.

Именно в связи с изложенным был введен пункт 3 статьи 201.12-1 о необходимости проведения собрания участников строительства не позднее двух месяцев со дня принятия Фондом решения о нецелесообразности финансирования мероприятий, указанных в части 2 статьи 13.1 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», либо, если решение Фонда или Фонда субъекта Российской Федерации не было получено конкурсным управляющим в течение шести месяцев со дня принятия арбитражным судом решения о признании застройщика банкротом и об открытии конкурсного производства, которое применяется к собраниям участников строительства, которые проводятся после 13.07.2020.

Отсутствие указанного пресекательного срока приводит к правовой неопределенности, что отрицательно сказывается как на участниках строительства, не имеющих возможности получения удовлетворения своих требований в той или иной форме, так и на самом объекте строительства, имеющего тенденцию к разрушению без принятия необходимых мер и влияния, в том числе атмосферных факторов.

Позиция участников строительства о том, что норма права представляет собой отдельное правило ошибочна, поскольку нормы права, включенные в законодательные акты, толкуются и применяются только с соблюдением принципа системности, совокупности и взаимной связи.

При этом суд полагает, что доводы о нарушении прав участников, голосовавших против передачи объекта ошибочны, поскольку их права насколько это возможно защищены возможностью преобразования требований в денежные и учету в соответствующей очередности. Это один из возможных способов защиты в деле о банкротстве застройщика, зависящий исключительно от воли участника строительства.

При этом суд полагает необходимым отметить, что в силу различных, зачастую диаметрально противоположных интересов кредиторов, участвующих в деле о банкротстве, формирование воли объединяющего их гражданско-правового сообщества осуществляется посредством принуждения меньшинства кредиторов большинством (вследствие невозможности выработки единого мнения иным образом).

Применительно к обстоятельствам настоящего дела наиболее полно отражают позицию гражданско-правового сообщества участников строительства те решения, которые приняты собранием.

Суд также полагает необходимым отметить ошибочность позиции о наличии у ФИО26 иного статуса, подразумевающего увеличение количества расходов участников строительства в связи с его нахождением в рееестре с залоговым обеспечением.

Как следует из абзаца 2 пункта 1 статьи 201.1 участник строительства - физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и нежилого помещения или денежное требование, а также Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

Именно наличие у ФИО26 статуса участника строительства позволило суду кассационной инстанции уровнять его в правовом статусе с иными участниками строительства.

При этом в пункте 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве, на которые ссылаются участники строительства речь идет о кредиторах, не являющихся участниками строительства, чье согласие под условием денежной компенсации и требуется для полноценной передаче объекта. К таковой категории ФИО26 не относится.

Однако даже принимая правовую позицию об отсутствии у ФИО26 прав участника строительства ввиду размера принадлежащих ему площадей следует отметить, что данное обстоятельство не может являться основанием для признания решения собрания недействительным с учетом потенциальной возможности удовлетворения данных требований за счет имущества застройщика – тех же самых нежилых помещений, на которые претендует данное лицо после их реализации.

Следует также отметить, что права должника на использование земельного участка до завершения строительства обеспечено запретом ФИО26 расторгать договор аренды земельного участка от 09.12.2014 с должником и вносить любые изменения в договор аренды земельного участка от 09.12.2014, а также распоряжаться земельным участком (кадастровый номер 54:35:033045:0006) иным образом, за исключением распоряжения правом безвозмездного пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации и содержания административного здания площадью 1156,10 кв.м, кадастровый номер 54:35:033045:0001, расположенного на земельном участке, переданном в аренду должнику (определение арбитражного суда от 10.10.2019). Указанные меры не поставлены в зависимость от результата рассмотрения спора о продлении либо прекращении договора аренды и направлены на защиту участников строительства.

Кроме того, Согласно пункту 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве), в обеспечение исполнения обязательств застройщика по договору, с момента его государственной регистрации, право аренды земельного участка считается находящимся в залоге у участников долевого строительства.

Данная обеспечительная мера предусмотрена законодателем с целью сохранения законных интересов участников долевого строительства. Исходя из смысла правового регулирования инвестиционных отношений, возникший в силу закона залог не может быть прекращен по соглашению сторон, а именно такой правовой результат и был бы достигнут в случае государственной регистрации расторжения договора аренды, поскольку предмет залога (право аренды) перестанет существовать. В результате интересы участников долевого строительства окажутся незащищенными. В связи с этим довод заявителя о том, что в гражданском и земельном законодательстве отсутствуют основания для запрета на прекращение аренды земельного участка при наличии залога на право аренды, признается несостоятельным.

Следует отметить, что из пункта 8.1 статьи 13 Закона о долевом строительстве», залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке.

Таким образом, возникший на основании данного Закона или на основании договора залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 этого Закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

Согласно пункту 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок. В данном случае происходит совпадение арендатора и арендодателя в одном лице, что свидетельствует о невозможности продолжения арендных правоотношений в отношении спорного участка.

При этом арендные правоотношения между ними подлежат прекращению на основании статьи 413 ГК РФ.

Относительно зарегистрированных долей на принадлежащих должнику объект следует отметить, что такая регистрация носит формальный характер и подлежит исключению из ЕГРП в связи с отсутствием прав дольщиков на доли в объекте, на что и ссылаются сами заявители. Более того, данный вопрос имеет отношение к вопросу о возможности передачи объекта, но не к легитимности решения собрания.

Равным образом легитимность собрания не может быть поставлена под сомнение ввиду единства земельного участка, на котором ведется строительство. Данный вопрос подлежит разрешению в рабочем порядке при определении порядка завершения строительства данных объектов.

При этом заявителями не доказано, что повторный учет голосов двух семей повлиял на результат голосования по спорным вопросам. При этом доверители, выдавшие своим представителям для голосования доверенности, не соответствующие требованиям статьи 36 Закона о банкротстве, не выразили позиции о том, что их воля на собрании была выражена ненадлежащим образом. Интересов иных лиц голосование представителей на основании доверенностей, оформленных в соответствии с требованиями гражданского законодательства, не затрагивают и не нарушают, порока воли доверителя не образуют, на результаты голосования не влияют.

Таким образом, судом установлено отсутствие правовых оснований для признания решений собрания кредиторов недействительными, что влечёт отказ в удовлетворении заявления.

Что касается требования о признании недействительным протокола собрания дома № 2 , не считать такое собрание проведенным и не засчитывать как выполненное участниками, то такое требование не подлежит рассмотрению в деле о банкротстве, не имеет под собой правовых оснований, поскольку собрание является несостоявшимся и юридических последствий, которые могли бы быть нивелированы с помощью решения суда не влечет.

Руководствуясь статьей 60 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», статьями 184, 185, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Новосибирской области

О П Р Е Д Е Л И Л:

в удовлетворении заявления ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12 о признании недействительными решений собрания кредиторов, принятых 12.03.2021в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Партнер-Инвест» отказать.

Заявление ФИО5, ФИО6 оставить без рассмотрения.

Определение может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение четырнадцати дней со дня вынесения определения. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья Е.А.Сорокина