Определение № А45-22492/10 от 10.02.2012 АС Новосибирской области

146/2012-29362(2)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ
630102, г. Новосибирск, ул. Нижегородская, д. 6
тел. 269-69-90, 269-69-91 факс 269-68-80
официальный сайт: http://novosib.arbitr.ru

Арбитражный суд Новосибирской области в составе:

председательствующего судьи Бродской М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём Кенником А.А.,

рассмотрев в судебном заседании заявление конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Энергостройкомплект» ФИО1 о признании договора № 131 от 15.09.2009 об участии в долевом строительстве многоквартирного дома недействительным в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) должника - общества с ограниченной ответственностью «Энергостройкомплект» (ИНН <***>; ОГРН <***>; адрес: 630089, <...>),

при участии в судебном заседании представителей от заявителя – ФИО2, доверенность от 24.11.2011 (без полномочий предусмотренных статьёй 36 ФЗ «О несостоятельности»), от конкурсного управляющего – ФИО1, паспорт (лично),

установил:

решением Арбитражного суда Новосибирской области от 19.07.2011 должник - общество с ограниченной ответственностью (далее - ООО) «Энергостройкомплект», признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО1

Сведения о признании должника несостоятельным (банкротом) и об открытии в отношении него конкурсного производства опубликованы в газете «Коммерсантъ» № 134 от 23.07.2011.

30.12.2011 конкурсный управляющий ООО «Энергостройкомплект» ФИО1 обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением о признании договора № 131 от 15.09.2009 об участии в долевом строительстве многоквартирного дома недействительным.

Судебное заседание по рассмотрению заявления назначено на 09.02.2012.

Суд, рассмотрев заявление, заслушав представителей сторон, признал его подлежащим отклонению по следующим основаниям:

Договор участия в долевом строительстве №131 от 15.09.2009 г. был заключен во исполнение соглашения о новации от 25.10.2007 года по договору займа №2 от 20.07.2006 года. Указанные соглашение о новации и договор займа были надлежащим образом одобрены участниками общества в соответствие со ст. 45 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью», что подтверждается протоколом №1 общего собрания учредителей ООО «Энергостройкомплект» от 20.07.2006 г. и протоколом №4/07 общего собрания участников ООО «Энергостройкомплект» от 25.10.2007 г. Заключение договора участия в долевом строительстве не создает новые обязательства между сторонами, связанные с отчуждением иного имущества, а направлено на исполнение уже существующих обязательств из договоров займа и соглашения о новации к нему. Таким образом, условия договора участия в долевом строительстве (о цене и характеристиках передаваемого в собственность объекта) можно рассматривать только в совокупности с вышеуказанными договорами. Сделкой, подлежащей оспариванию (в соответствии с п.1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)"), является само соглашение о новации и договор займа, которое в данном случае было заключено до наступления указанного в Законе периода.

20.07.2006 г. между ФИО3, и ООО «Энергостройкомплект» был заключен договор займа №2, согласно условиям которого, переданы ООО «Энергостройкомплект» деньги на сумму 727971 рубль (195000 руб. до 20.09.2006 г. и 532971 руб. до 30.12.2006 г.), а ООО «Энергостройкомплект» обязался в счет уплаты долга передать право собственности на квартиру №165 площадью 68,6 кв.м в строящемся объекте по адресу <...>(строительный) в срок до 01.09.2008 года.

На 20.07.2006 г. строительство дома по адресу <...>(строительный) находилось в стадии проекта, а по условиям договора займа, обязательства в части возврата суммы займа прекращались с передачей жилого помещения в многоквартирном доме в собственность только после завершения его строительства.

Факт внесения денежных средств в полном объеме в размере 729 971 рубль подтверждается приходными кассовыми ордерами: №16 от 21.07.06 на сумму 11 951,0 руб., №17 от 08.08.06 г. на сумму 150000,0 руб.,№18 от 15.08.06 г. на сумму13920,0

руб., №19 от 23.08.06 г. на сумму 20000 руб., №20 от 15.09.06 г. на сумму 13920,0 руб., №21 от 18.10.06 г. на сумму 42420,0 руб., №22 от 01.11.06 г. на сумму 32000,0 руб., №23 от 15.11.06 г. на сумму13920,0 руб., №24 от 05.12.06 г. на сумму 2000 руб., №25 от 06.12.06 г. на сумму 400000 руб., №26 от 15.12.06 г. на сумму 13920 руб., №27 от 29.12.06 г. на сумму 13920 руб.

Указанные денежные средства внесены на счет №66.3 ООО «Энергостройкомплект» как поступление от ФИО3 по договору займа, что отражено в карточкк счета 66.3. и квитанции к вышеуказанным приходным кассовым ордерам.

В кассовой книге ООО «Энергостройкомплект» за третий и четвертый квартал 2006 года отражены приходные кассовые ордера с вышеуказанными номерами и квитанциями ОАО «Собинбанк» о зачислении указанных денежных средств на счет ООО «Энергостройкомплект».

Соглашением о новации от 25.10.2007 г. стороны заменили обязательства по договору займа на обязанность Заёмщика построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию в срок не позднее 60 дней с даты ввода в эксплуатацию передать в собственность Заимодавцу право собственности на соответствующий объект долевого строительства общей расчетной площадью 68,6 кв.м., жилой 33,6 кв.м., № 165 (строительный), расположенного по адресу: город Новосибирск, Дзержинский район, ФИО4 (27), 4 подъезд (секция Г), 4 этаж. Срок введения объекта в эксплуатацию не позднее 31 декабря 2009 года.

Размер доли участия Участника долевого строительства в долевом строительстве Объекта сторонами согласован в размере 727 970,85 (Семьсот двадцать семь тысяч девятьсот семьдесят) руб. 85 коп., исходя из стоимости одного квадратного метра общей площади Квартиры в размере 10 611,82 (десять тысяч шестьсот одиннадцать) руб. 82 коп.

При этом сторонами было согласовано, что сумма займа по договору займа от 20 июля 2006 г. в размере 727 971 рублей (семьсот двадцать семь тысяч девятьсот семьдесят один рубль), ими засчитывается в счёт обеспечительного платежа Заимодавца (Участника долевого строительства) по договору долевого участия. Указанный платеж с момента государственной регистрации Договора долевого участия в строительстве засчитывается в счет оплаты по договору долевого участия.

Там же сторонами было установлено, что в случае заключения Сторонами договора долевого участия в строительстве, указанного в п.п. 1 и 2 настоящего Соглашения, обязательства Заёмщика по договору займа от 20 июля 2006 г.

прекращаются. Договор долевого участия в строительстве должен быть заключен Сторонами в срок до 25.10.2009 г.

Во исполнение указанного соглашения о новации и договора займа №2 от

20.07.2006 г. сторонами и был заключен спорный Договор №131 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 15.09.2009 года на условиях соглашения о новации.

В связи с условиями соглашения о новации, сумма займа после государственной регистрации договора долевого участи была зачтена, как оплата по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве. В подтверждение оплаты по договору долевого участия была выдана квитанция к приходному кассовому ордеру №4 от 21.01.2010 г. на сумму 727 970,85 рублей, что подтвердило исполнение надлежащим образом и в полном объеме обязательства по внесению оплаты в соответствие с п. 2.1. договора.

Таким образом, договор участия в долевом строительстве №131 не должен рассматриваться как одна сделка в отрыве от условий соглашения о новации по Договору займа, поскольку он направлен на исполнение уже существующих обязательств из договоров займа и соглашения о новации к нему.

Сам договор займа от 20.07.2006 г. и соглашение о новации от 25.10.2007 г. никем не оспорены.

Не подтвержден довод конкурсного управляющего ФИО1, что «сделка заключена на условиях несоответствующих рыночным», поскольку им представлена оценка не на дату получения денег в 2006 году, а на дату заключения договора № 131 – на 15.09.2009г.

В связи с этим судом признан допустимым доказательством отчет оценки квадратного метра жилья в строящемся доме, произведенного ООО Центр независимой оценки «Ассоль», согласно которому цена за квадратный метр продаваемого жилья в июле 2006 года в панельном строящемся доме эконом-класса в районе ул. ФИО4, Дзержинского района города Новосибирска, срок сдачи которого запланирован в 2008 году, составляет 15390 рублей, согласно отчета №010-0112 от 18.01.2012 г.

Кроме того, судом учтены доводы о том, что оплата произведена в период, когда строительство ещё не было начато (стадия получения разрешения на строительство), что также повлияло на цену за квадратный метр в сторону её уменьшения.

Исходя из условий договора займа, стоимость за кв.м жилого помещения составляет 10611,82 руб., что незначительно отличается от рыночной стоимости

участников делового оборота, которые выставляли свои квартиры на продажу уже на стадии освоения строительной площадки, то есть соответствует рыночной стоимости.

П.8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III. 1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" судам разъяснено, что при сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота. Однако, иных сделок по отчуждению имущества в 2006 году должником не заключалось. В указанный период времени квартиры должника не выставлялись на продажу. Доказательств обратного в дело не представлено.

Цена договора участия в долевом строительстве №131 соответствует цене договора займа №2. Она же в соответствии с условиями соглашения о новации зачтена сторонами в счет платежа участника долевого строительства по договору долевого участия с момента его государственной регистрации, где размер доли участия определен и одобрен участниками ранее, чем за три года до принятия заявления о банкротстве.

Все сделки: договор займа №2 от 20.07.2006 г., соглашение о новации от 25.10.2007 г. И договор № 131 признаны судом взаимосвязанными, две первые из них совершены позднее, чем за три года до принятия заявления о признании должника банкротом, следовательно не подлежат оспариванию по основанию п.1 и п.2 ст. 61.2 Федерального закона «О банкротстве».

Судом отклонены и доводы о подозрительности сделки, поскольку заявителем не доказано наличие совокупности всех следующих обстоятельств: совершение сделки с целью причинить вред имущественным правам кредиторов; в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов; другая сторона сделки знала или должна была знать об указанной цели должника к моменту совершения сделки (пункт 5 с учетом пункта 7 Постановления Пленума ВАС РФ №63 от 23.12.2010 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III. 1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)").

Ни договор займа, ни соглашение о новации, ни заключенный во исполнение соглашения договор участия в долевом строительстве №131 не являются подозрительными сделками, так как конкурсным управляющим ФИО1 не доказано наличие совокупности всех указанных выше обстоятельств, поскольку сделки являются взаимосвязанными, а заявление о признании должника банкротом принято к производству судом только 27.12.2010 г.

В соответствии с п. 2. Правил представления застройщиками ежеквартальной отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, утв. Постановлением правительства РФ от 27.10.2005 N 645 "О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства". Он ежеквартально представляет в уполномоченный орган исполнительной власти, на который в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации возложен контроль и надзор в области долевого строительства объектов недвижимости, отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства и несет ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации за недостоверность сведений, представляемых в отчетности, и нарушение сроков ее представления.

В соответствии с п. 5. Постановление Правительства РФ от 21.04.2006 N 233 "О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика" застройщик осуществляет оценку финансовой устойчивости деятельности застройщика по нормативам обеспеченности обязательств и целевого использования средств ежеквартально и подает такой отчет в органы контроля и надзора за строительством.

В соответствии с п. 1.2. Приказа ФСФР РФ от 30.11.2006 N 06-137/пз-н "Об утверждении Инструкции о порядке расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика» информация, необходимая для расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика, формируется на основании данных его бухгалтерского учета и раскрывается в бухгалтерской отчетности.

Из отчета (с отметкой указанного органа) ООО «Энергостройкомплект» на момент совершения оспариваемой сделки (15.09.2009 года) следует, что общество отвечало признакам платежеспособности и достаточности имущества, имело прибыль и его пассивы ( в том числе кредиторская задолженность, краткосрочные обязательства и долгосрочные обязательства, срок исполнения которых не наступил) не превышали активы.

Согласно бухгалтерскому балансу за девять месяцев 2009 года (с отметкой о принятии налоговым органом 30.10.2009 г.), стоимость имущества (активов) должника превышала размер денежных обязательств и обязанностей по уплате обязательных платежей должника, что не свидетельствует о наличии признаков неплатежеспособности и недостаточности имущества у должника.

Таким образом, заявителем не подтвержден заявленный им факт наличия у ООО «Энергостройкомплект» признаков финансовой неустойчивости на дату заключения спорного договора участия в долевом строительстве №131 от 15.09.2009 г. На момент совершения договора займа должник не отвечал признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества. А исполнение соглашения о новации по договору займа путем заключения договора участия в долевом строительстве №131 нельзя рассматривать как новую сделку, совершенную в момент, когда должник отвечал признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества.

Также не доказан довод, что в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов, уменьшены активы должника:

В соответствии с условиями договора займа №2 от 20.07.2006 г. были перечислены заемные средства в полном объеме в сумме 727 971 руб. Указанная сумма займа в размере 727971 рубль была зачтена в счет обеспечительного платежа Заимодавца (участника долевого строительства) по договору участия в долевом строительстве по условиям соглашения о новации от 25.10.2007 г. И с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве данный платеж зачтен в счет оплаты по договору долевого участия, договор участия в долевом строительстве №131, что подтверждено материалами дела.

Таким образом, должник имеет неисполненное обязательство по договору № 131, что в силу ст. 201.4 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» дает основание суду для вывода, что, заключение договора участия в долевом строительстве №131, взаимосвязанного с договором займа и соглашением о новации, не нарушает прав

других кредиторов, не изменяет размер имущественных требований к должнику и не приводят к полной или частичной утрате возможности кредиторов получить удовлетворение своих требований по обязательствам должника за счет его имущества.

Таким образом, указанные выше обстоятельства исключают возможность признания сделки (договора участия в долевом строительстве №131 от 15.09.2009 г.) недействительной на основании пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Руководствуясь статьями 61.1, 61.8 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», статьями 184, 185, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Новосибирской области

ОПРЕДЕЛИЛ:

1. Отказать в удовлетворении заявления конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Энергостройкомплект» ФИО1

Сергеевича о признании договора № 131 от 15.09.2009 об участии в долевом строительстве многоквартирного дома недействительным и применении последствий недействительности сделки.

2. Определение может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск) в течение десяти дней со дня его вынесения.