Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Ничегоряевой О.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем Цыденовой Е.А., рассмотрев в судебном заседании ходатайство конкурсного управляющего ФИО1 о погашении требований участников строительства путем передачи жилищно-строительному кооперативу прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельные участки,

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) должника – общества с ограниченной ответственностью «Жилстрой» (630112, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>),

при участии в судебном заседании: конкурсного управляющего - ФИО1 (лично, паспорт), ФИО2 (паспорт, доверенность от 09.01.2020); представителя собрания кредиторов- ФИО3 (паспорт, протокол от 03.08.2018), кредитора: ФИО4 (паспорт, лично); от жилищно- строительного кооператива «На Есенина» - ФИО5 (паспорт, полномочия подтверждены выпиской из ЕГРЮЛ),

установил:

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 26.04.2018 должник - общество с ограниченной ответственностью (далее –ООО)

«Жилстрой» признан несостоятельным (банкротом), в отношении должника введена процедура конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 31.05.2018 конкурсным управляющим утвержден ФИО1.

Конкурный управляющий в судебном заседании поддержал ходатайство в полном объеме, просил его удовлетворить.

Представитель собрания кредиторов, кредитор, представитель ЖСК «На Есенина» заявление поддержали.

Как следует из заявления и материалов дела, ООО «Жилстрой» является застройщиком многоэтажного жилого дом с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой кадастровый номер 54:35:015055:1350, расположенный по адресу <...>.

Застройщик привлекал денежные средства от физических и юридических лиц для организации строительства блок-секций 1.5, 1.6 многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой – I, II, III этапы II очереди строительства многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения, трансформаторной подстанцией и подземной автостоянкой.

ООО «Жилстрой» осуществляло строительство на основании следующих документов и условий:

- разрешение на строительство № Ru 54303000-324 от 17.10.2008, № Ru 54303000-324/1-и от 25.03.2009, № Ru 54303000-324/2-и от 05.03.2012, № Ru 54303000-324/3-и1 от 05.11.2014, продление и внесение изменений № 54-Ru 54303000-324/4-и2-2015 от 10.12.2015 (срок действия продлен до 15.01.2018) в отношении блок-секций 1.4, 1.5, 1.6 многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой – I, II, III этапы II очереди строительства многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения, трансформаторной подстанцией и подземной автостоянкой;

- право собственности на земельные участки кадастровый номер 54:24:015055:36 площадью 2 541 кв.м. и кадастровый номер 54:35:015055:30 площадью 2 750 кв.м.;

- договор аренды № 98215р от 05.08.2013 в отношении земельного участка кадастровый номер 54:35:015055:906 (расторгнут 06.08.2016);

- комплект проектной и рабочей документации, разработанной ООО «Инженерное бюро РФК» (630132, <...>), главный инженер проекта – ФИО6

По данным выписки из ЕГРН, степень готовности объекта составляет 87%.

Согласно экспертному заключению № 001/ТО-2019 от 08.04.2019, подготовленному ООО «СТРОИТЕЛЬНО-ЭКСПЕРТНАЯ КОМПАНИЯ», степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 62,5 %.

54:35:015055:1350, расположенный по адресу Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Есенина) и земельные участки, на которых находится объект незавершенного строительства (право собственности на земельный участок кадастровый номер 54:24:015055:36 площадью 2 541 кв.м.; право собственности на земельный участок кадастровый номер 54:35:015055:30 площадью 2 750 кв.м.; право аренды на земельный участок кадастровый номер 54:35:015055:49 площадью 3 227 кв.м. на основании договора аренды земельного участка от 26.07.2019; право аренды на земельный участок кадастровый номер 54:35:015055:906 площадью 1 416,0 кв.м. на основании договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска с множественностью лиц на стороне арендатора № 125234м от 11.07.2019) созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу; о выборе жилищно- строительный кооператив «НА ЕСЕНИНА» (ИНН 5401985065, ОГРН 1185476049516, 630124, г. Новосибирск, ул. Есенина, 67, подъезд 5. этаж 2) для завершения строительства многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой кадастровый номер 54:35:015055:1350, расположенный по адресу Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Есенина.

Конкурсный управляющий, ссылаясь на пункт 1 статьи 201.11 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 № 127- ФЗ (далее – Закон о банкротстве), обратился в суд с настоящим заявлением, представив отчет о своей деятельности, заключение о возможности передачи жилых помещений участникам строительства.

Разрешая настоящее ходатайство, суд принимает во внимание следующее.

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 24.11.2017 должник – ООО «Жилстрой» признан застройщиком, при его банкротстве применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона «О

несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ (далее - Закон о банкротстве).

Порядок погашения требований участников строительства в процедуре конкурсного производства путем передачи жилых помещений в завершенном строительством жилом доме регламентирован положениями статьи 201.11 Закона о банкротстве

Согласно пункту 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве, передача участникам строительства жилых помещений может быть осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий:

5) в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на многоквартирный дом, строительство которого завершено, земельный участок, передаваемые жилые помещения, либо указанные кредиторы согласились на передачу участникам строительства жилых помещений, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 6 статьи 201.10 настоящего Федерального закона;

Согласно пункту 2 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Следовательно, завершение строительства подтверждается не самим фактом окончания строительства, а получением в

установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Согласно отчету независимого оценщика № 19/1-026, по состоянию на 04.10.2019 итоговая рыночная стоимость прав застройщика на неоконченные строительством блок-секции 1.5, 1.6 многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой - II, III, этапы II очереди строительства многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения, трансформаторной подстанцией и подземной автостоянкой составляет – 77 696 053 руб.; итоговая рыночная стоимость прав застройщика на земельный участок площадью 2541 кв. м, кадастровый номер: 54:35:015055:36 составляет – 5 709 627 руб.; итоговая рыночная стоимость прав застройщика на земельный участок площадью 3227,0 кв. м, кадастровый номер: 54:35:015055:49 (на основании договора аренды земельного участка от 26.07.2019) составляет – 7 251 069 руб.; итоговая рыночная стоимость прав застройщика на земельный участок площадью 2750,0 кв. м, кадастровый номер: 54:35:015055:30 составляет – 6 179 250 руб.; итоговая рыночная стоимость прав застройщика на земельный участок площадью 1416,0 кв. м, кадастровый номер: 54:35:015055:906 (на основании договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска с множественностью лиц на стороне арендатора № 125234м от 11.07.2019) составляет – 3 181 752 руб.

Таким образом, стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельные участки составляет 100 017 751 руб., без учета НДС. (в процентном соотношении составляет 80,18% от совокупного размера требований участников строительства).

Судом установлено, что сумма требований участников строительства, имеющих подтвержденные судебными актами в деле о банкротстве в отношении ООО «Жилстрой» права требования о передаче жилых помещений, машино-мест и офисных помещений, составляет 179 943 798 руб. 78 коп. Соотношение прав требования и требований участников строительства

составляет 55,58%. Следовательно, требования участников строительства при передаче прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельные участки гасятся на 55,58% на общую сумму 100 017 751 руб. пропорционально сумме требований участников строительства о передаче жилых помещений, машино-мест и офисных помещений согласно Соглашению об отступном.

Остаток требований участников строительства, подлежащий учету в дальнейшем в составе третьей очереди реестра требований кредиторов, составляет 79 926 047 руб. 78 коп.

По состоянию на текущую дату в реестр требований о передаче жилых помещений включены требования в следующем составе и размере: всего участников строительства – 85; всего требований о передаче жилых помещений – 85; размер требований участников строительства – 124 749 046 руб. 78 коп.; общая полезная площадь жилых помещений – 4 937,91 кв.м.

В реестр требований кредиторов включены требования, обеспеченные залогом парковочных мест в следующем составе и размере: всего залоговых кредиторов – 45 (3 требования до настоящего времени не рассмотрены); количество парковочных мест, являющихся предметом залога – 54; сумма требований залоговых кредиторов –55 194 752 руб.

Общая полезная площадь парковочных мест – 972 кв.м.

Судом установлено, что стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельные участки составляет 100 017 751 руб.

Совокупный размер требований участников строительства и залоговых кредиторов составляет: 177 543 798 руб. 78 коп. (в случае удовлетворения не рассмотренных на момент подготовки заключения заявлений – 179 943 798,78)

Таким образом, стоимость прав застройщика не превышает, а меньше совокупного размера требований участников строительства более чем на 75 000 000 руб.

У должника имеется имущество, которого будет достаточно для погашения текущих обязательств должника после передачи объекта незавершенного строительства участникам строительства.

На дату подготовки заключения текущие обязательства ООО «Жилстрой» составляют 946 504,35 руб., в том числе фиксированное вознаграждение временного управляющего ФИО7 в размере 186 258,06 руб. (задолженность подлежит подтверждению судебным актом в рамках дела о банкротстве); расходы временного управляющего ФИО7 в размере 324 253,69 руб. (задолженность подлежит подтверждению судебным актом в рамках дела о банкротстве);- стоимость услуг ООО «Актив», привлеченного временным управляющим для обеспечения проведения процедуры наблюдение, в размере 144 000 руб. (задолженность подлежит подтверждению судебным актом в рамках дела о банкротстве); фиксированное вознаграждение конкурсного управляющего ФИО1 в размере 90 000 руб.; расходы конкурсного управляющего ФИО1 36 992,60 руб.; стоимость услуг ООО Центр экспертизы и оценки «Велес» по оценке имущества ООО «Жилстрой» в размере 45 000 руб.; стоимость услуг ООО «УК «СКС» по организации торгов в размере 30 000 руб.; стоимость услуг ООО «СКС», привлеченного конкурсным управляющим для обеспечения проведения процедуры конкурсное производство, в размере 90 000 руб.

Кроме того, в составе текущих платежей имеется задолженность перед ЖСК «НА ЕСЕНИНА» в размере 986 297 руб. 46 коп., представляющая собой погашенные по правилам пункта 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.12.2009 N 91 «О порядке погашения расходов по делу о банкротстве» расходы в деле о банкротстве в отношении ООО «Жилстрой».

В случае передачи объекта незавершенного строительства ЖСК «НА ЕСЕНИНА» указанные расходы не подлежат возмещению жилищно- строительным кооперативом.

Жилых помещений достаточно для удовлетворения всех требований участников строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений, требования нескольких участников на одно и тоже жилое помещение отсутствуют.

При этом имущество, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей.

В отношении трех квартир и одного офиса заключены договоры участия в долевом строительстве, однако требования в реестр требований кредиторов не заявлены, права на квартиры № 195, № 242, № 269 и на офис № 6 не подтверждены судебными актами в рамках дела о банкротстве.

Впоследствии после передачи объекта незаверешенного строительства жилищно-строительному кооперативу членами кооператива может быть принято решение о выставлении квартир на продажу. Площадь квартиры № 195 составляет 45,56 кв.м., № 242 – 45,56 кв.м., № 269 – 70,31 кв.м. Площадь офиса № 6 составляет 103,41 кв.м.

Среднерыночная стоимость квадратного метра жилой недвижимости в строящемся объекте Дзержинского района г. Новосибирска составляет 33 000 руб., коммерческой – 50 000 руб.

Исходя из этой цены, приблизительная стоимость жилых и коммерческих помещений, за счет которых возможно частичное финансирование строительства, составляет 10 497 690 руб.

По результатам рассмотрения всех требований залоговых кредиторов выявлено 19 свободных машино-мест на подземной автостоянке, из них:

В отношении 8 машино-мест №№ 12-16 и №№ 18-20 договоры участия в долевом строительстве не заключались.

В отношении 11 машино-мест заключены договоры участия в долевом строительстве, однако требования в реестр требований кредиторов не заявлены,

права на машино-места №№ 3,4,8-10,40,41,68,69,71,72 не подтверждены судебными актами в рамках дела о банкротстве.

Впоследствии после передачи объекта незаверешенного строительства жилищно-строительному кооперативу членами кооператива может быть принято решение о выставлении машино-мест на продажу.

Среднерыночная стоимость парковочного места в строящемся объекте в Дзержинском районе г. Новосибирска исходя из объявлений о продаже, размещенных в свободном доступе на интернет-ресурсах продажи недвижимости, составляет 400 000 руб.

Исходя из этой цены, приблизительная стоимость свободных машино- мест, за счет которых возможно частичное финансирование строительства, составляет 7 600 000 руб.

Кредиторы, требования которых обеспечены залогом имущества ООО «Жилстрой», выразили свое согласие на передачу объекта незавершенного строительства.

В целях соблюдения условий пункта 5 части 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве денежные средства, достаточные для погашения текущей задолженности, внесены на депозитный счет Арбитражного суда Новосибирской области ЖСК «НА ЕСЕНИНА».

Таким образом, условия, поименованные в пункте 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве, при которых может быть осуществлена передача участникам строительства объекта незавершенного строительства (многоэтажный жилой дом с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой кадастровый № 54:35:015055:1350, расположенный по адресу <...>) и земельные участки, на которых находится объект незавершенного строительства (право собственности на земельный участок кадастровый № 54:24:015055:36 площадью 2 541 кв.м.; право собственности на земельный участок кадастровый № 54:35:015055:30 площадью 2 750 кв.м.; право аренды на земельный участок кадастровый №

54:35:015055:49 площадью 3 227 кв.м. на основании договора аренды земельного участка от 26.07.2019; право аренды на земельный участок кадастровый № 54:35:015055:906 площадью 1 416,0 кв.м. на основании договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска с множественностью лиц на стороне арендатора № 125234м от 11.07.2019), соблюдены.

Судом установлено, что ходатайство конкурсного управляющего соответствует требованиям Закона о банкротстве, при таких обстоятельствах ходатайство признается обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Руководствуясь статьей 201.11 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», статьями 184, 185, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

Удовлетворить ходатайство конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Жилстрой» ФИО1.

Погасить требования участников строительства в размере 100 017 751 рубль путем передачи прав застройщика ООО «Жилстрой» (ИНН <***>; ОГРН <***>) на объект незавершенного строительства (многоэтажный жилой дом с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой кадастровый № 54:35:015055:1350, расположенный по адресу <...>) и земельные участки, на которых находится объект незавершенного строительства (право собственности на земельный участок кадастровый № 54:24:015055:36 площадью 2 541 кв.м.; право собственности на земельный участок кадастровый № 54:35:015055:30 площадью 2 750 кв.м.; право аренды на земельный участок кадастровый № 54:35:015055:49 площадью 3 227 кв.м. на основании договора аренды земельного участка от 26.07.2019; право аренды на земельный участок кадастровый № 54:35:015055:906 площадью 1 416,0 кв.м. на основании договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска с

множественностью лиц на стороне арендатора № 125234м от 11.07.2019) жилищно-строительному кооперативу «НА ЕСЕНИНА» (ИНН 5401985065, ОГРН 1185476049516, адрес: г.Новосибирск, ул.Есенина, д.67, подъезд 5, этаж 2).

Определение подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано в Седьмой Арбитражный Апелляционный суд (г.Томск) в течение десяти дней со дня его вынесения.

Судья О.Н. Ничегоряева