Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Зюкова В.А. (на основании распоряжения от 08 июля 2013 года №34 «О передаче дел»), при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Макеевой А.С., рассмотрев в судебном заседании заявление конкурсного управляющего ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 13.09.2012, заключенного между должником и обществом с ограниченной ответственностью «Трастинвест» (ИНН <***>) в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Трастинвест» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

при участии представителей: ООО «Трастинвест» (ИНН <***>) – арбитражный управляющий ФИО2 (лично, паспорт); конкурсного управляющего ФИО1 – ФИО3 (паспорт, доверенность от 27.03.2015); Компании «Хепри Файненс Лимитед» - ФИО4 (доверенность от 25.02.2014, паспорт);

установил:

19.12.2012 определением Арбитражного суда Новосибирской области в отношении должника - общества с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Трастинвест» введена процедура банкротства – наблюдение, временным управляющим утвержден ФИО1.

12.01.2013 в газете «Коммерсантъ» № 4 опубликовано сообщение о введении в отношении должника процедуры банкротства - наблюдение.

10.09.2013 определением Арбитражного суда Новосибирской области производство по делу о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Трастинвест» (630099, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) прекращено.

Определением Арбитражного суда Новосибирской области определение суда от 10.09.2013 отменено по новым обстоятельствам, рассмотрение отчета отложено на 07 апреля 2014 года.

14.04.2014 решением Арбитражного суда Новосибирской области должник – ООО «Трастинвест», признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим должника утвержден ФИО1.

04.03.2015 в Арбитражный суд Новосибирской области поступило заявление конкурсного управляющего ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 13.09.2012, заключенного между должником и обществом с ограниченной ответственностью «Трастинвест» (ИНН <***>) в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Трастинвест» (ИНН <***>, ОГРН <***>).

В обоснование заявленных требований заявитель ссылается на статьи 61.1, 61.2 Закона о несостоятельности (банкротстве), указывает на отсутствие оплаты по договору, неравноценность встречного исполнения обязательств, исполнение договора за 19 дней до принятия Арбитражным судом Новосибирской области заявления ОАО «МДМ Банк» о признании несостоятельным должника. В дополнениях к заявлению конкурсный управляющий указал, что сделка совершена с целью причинить вред имущественным правам кредиторов, совершена в отношении заинтересованного лица, другая сторона сделки знала о цели причинения вреда должникам.

Конкурсный управляющий ФИО2 по существу заявленных требований возражений не заявил.

Кредитор – Компания «Хепри Файненс Лимитед» возражал относительно заявленных требований по изложенным в отзыве, дополнениям к нему, основаниям, сославшись на недоказанность оснований признания сделки недействительной.

Представитель конкурсного управляющего поддержал заявление в судебном заседании в полном объеме.

Рассмотрев заявление в порядке статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав представителей лиц, участвующих в деле суд установил следующие фактические обстоятельства.

13 сентября 2012 года между обществом с ограниченной ответственностью «Трастинвест» (должник) и обществом с ограниченной ответственностью «Трастинвест» (ОГРН – <***>; ИНН <***>) совершен договор купли-продажи недвижимого имущества (нежилых помещений в здании) (далее – договор купли - продажи), согласно условиям которого должник продал, а ООО «Трастинвест» (далее - ООО «Трастинвест» (2976), покупатель по договору купил, нежилые помещения, имеющие следующие индивидуально-определяющие признаки: номера на поэтажном плане: 1, 6, 7, 9-27, 41; кадастровый номер: 54:35:101090:217; общая площадью 2 148,1 кв. м (две тысячи сто сорок восемь 10/100 квадратных метра); адрес (местоположение): г. Новосибирск, Центральный р-н, ул. Гоголя, д. 15 (далее – Помещение).

Пунктом 2.1. договора купли – продажи стороны сделки своим соглашением установили, что цена приобретаемого покупателем помещения составляет 11 500 000 (одиннадцать миллионов пятьсот тысяч) рублей 00 копеек.

Во исполнение пунктов 6.1.1., 6.2.2. договора купли – продажи, 13 сентября 2012 года между продавцом и покупателем был совершен акт приема-передачи недвижимого имущества (нежилого помещения), находящегося в здании по адресу: <...>» (далее – акт приема – передачи), посредством которого ООО «Трастинвест» (2811) передало, а ООО «Трастинвест» (2976) приняло помещения, а также документы, относящиеся к данному объекту недвижимости (технический паспорт на Помещение, планы, схемы, экспликации, другие документы), и ключи.

Таким образом, обязанность должника по передаче помещения, установленная сделкой и статьей 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, была надлежащим образом исполнена последним в момент заключения договора купли – продажи – 13 сентября 2012 года.

Судом установлено и не оспаривается, лицами участвующими в деле, что какого-либо встречного исполнения за переданное помещение со стороны покупателя в адрес продавца не производилось.

Как усматривается из материалов дела, государственная регистрации права собственности ООО «Трастинвест» (2976) на помещение была произведена Управлением Росреестра по Новосибирской области 21 сентября 2012 года, о чем в ЕГРП сделана запись регистрации 54-54-01/472/2012-148.

Из представленных в материалы дела документов, следует, что директор ООО «Трастинвест» (ИНН <***>) ФИО5 (до заключения брака - Федорович) является родной сестрой директора ООО «Трастинвест» ФИО6 (ИНН <***>).

С учетом изложенного выше, конкурсный управляющий полагает, что договор

купли – продажи отвечает признакам подозрительной сделки, указанным в части 1 статьи 61.2. Закона о банкротстве, в связи со следующим: договор купли – продажи совершен и исполнен должником за 19 (девятнадцать) дней до принятия Арбитражным судом Новосибирской области заявления ОАО «МДМ Банк» о признании ООО «Трастинвест» (2811) несостоятельным (банкротом) (02 октября 2012 года); отсутствует оплата по договору, в случае возможной оплаты оспариваемый договор был заключен должником при очевидном неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки- стоимость помещений была согласована продавцом и покупателем в размере 11 500 000 рублей 00 копеек, в то время как реальная рыночная стоимость данных торговых помещений, расположенных в центре г. Новосибирска, превышает указанную в договоре стоимость в десятки раз.

В силу пункта 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершённые должником или другими лицами за счёт должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в Законе о банкротстве.

Статьёй 61.9 Закона о банкротстве конкурсному управляющему предоставлено право на оспаривание сделок должника.

В соответствии с абзацем шестым пункта 3 статьи 129 Закона о банкротстве конкурсный управляющий вправе подавать в суд от имени должника заявления о признании недействительными сделок и решений, а также о применении последствий недействительности ничтожных сделок, заключённых или исполненных должником.

Согласно пункту 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершённая должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществлённого им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определённую с учётом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве предусмотрено, что сделка, совершённая должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трёх лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате её совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатёжеспособности или недостаточности имущества должника. Цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если на момент совершения сделки должник отвечал признаку неплатёжеспособности или недостаточности имущества и сделка была совершена безвозмездно или в отношении заинтересованного лица, либо направлена на выплату (выдел) доли (пая) в имуществе должника учредителю (участнику) должника в связи с выходом из состава учредителей (участников) должника, либо совершена при наличии одного из условий: стоимость переданного в результате совершения сделки или нескольких взаимосвязанных сделок имущества либо принятых обязательства и (или) обязанности составляет двадцать и более процентов балансовой стоимости активов должника, определённой по данным бухгалтерской отчётности должника на последнюю отчётную дату перед совершением указанных сделки или сделок; должник изменил своё место жительства или место нахождения без уведомления кредиторов непосредственно перед совершением сделки или после её совершения, либо скрыл своё имущество, либо уничтожил или исказил правоустанавливающие документы, документы бухгалтерской и (или) иной отчётности или учётные документы, ведение которых предусмотрено законодательством Российской Федерации, либо в результате ненадлежащего исполнения должником обязанностей по хранению и ведению бухгалтерской отчетности были уничтожены или искажены указанные документы; после совершения сделки по передаче имущества должник продолжал осуществлять пользование и (или) владение данным имуществом либо давать указания его собственнику об определении судьбы данного имущества. Особенности применения положений Закона о банкротстве об оспаривании сделок должника разъяснены в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Постановление № 63).

Как следует из разъяснения Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N63 (ред. от 30.07.2013) «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III. 1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)» для признания сделки недействительной на основании указанной нормы не требуется, чтобы она уже была исполнена обеими или одной из сторон сделки, поэтому неравноценность встречного исполнения обязательств может устанавливаться исходя из условий сделки.

В соответствии с абз.1 п.1 ст.61.2 Закона о банкротстве неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.

При сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.

Таким образом, по указанному в законе основанию может быть оспорена сделка, предусматривающая неравноценное встречное преставление и не исполненная сторонами, либо предусматривающая неравноценное встречное предоставление и исполненная на указанных (неравноценных) условиях, неравноценное исполнение по сделке, не предусматривающей цены, либо фактический неэквивалентный имущественный обмен между должником и приобретателем вещи (иной материальной ценности), при котором рыночная стоимость переданного имущества (иного имущественного блага) превышает стоимость имущества (иного имущественного блага) полученного.

То есть, закон позволяет оспорить сделку по продаже вещи (применительно к такому объекту) по нерыночной цене, или неравноценный обмен вещи на иное благо, которое по стоимости существенно ниже этой вещи.

Довод конкурсного управляющего о том, что ООО «Трастинвест» не оплатил задолженность по договору не имеет правового значения для рассматриваемого дела, поскольку в этом случае конкурсный управляющий не лишен права обратиться в суд за защитой прав, данный довод конкурсного управляющего не относится к существу оспариваемого договора, а имеет отношение к обстоятельствам исполнения данного договора в части оплаты, что не является предметом настоящего заявления в силу пункта 2 статьи 61.2 Закона о несостоятельности .

В связи с чем, суд не может согласиться с доводом конкурсного управляющего о причинении вреда интересам кредиторов.

Суд также отклоняет довод конкурсного управляющего ФИО1 о неравноценном встречном исполнении.

На момент совершения оспариваемой сделки, отчуждаемая вещь находилась в залоге ОАО «МДМ Банк» (правопредшественник Компании «Хепри Файненс Лимитед») в силу договора ипотеки от 19.07.2007 №17.Ф2311/07.52/1 и указанное право залога обеспечивало исполнение денежного обязательства из договора кредитной линии от N56.O23/06.2669 (на дату совершения сделки) в сумме основного долга в размере 93 951 898,92 рублей, процентов за пользование кредитом в сумме 13 960 202,91 рублей (за период с по 08.10.2010), а также в сумме 27 770 434 рублей (за период с 11.10.2010 по 13.09.2012), а также неустойки за просрочку возврата основного долга и процентов в сумме 2 000 000 рублей, то есть, совокупно залог проданной вещи обеспечивал долг в размере 137 682 535,83 рублей.

Как следует из пункта 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) основного обязательства кредитор (залогодержатель) вправе потребовать обращения взыскания на заложенное имущество и удовлетворения своих требований из стоимости заложенной вещи.

Пункт 3.3. договора ипотеки №17.02311/07.52/1 от 19.07.2007 предусмотрено, что залог обеспечивает надлежащее исполнение всех обязательств из кредитного договора, включая возврат основного долга, процентов за пользование им, а также неустойки за просрочку исполнения указанных обязательств.

Названное право залога являлось существующим, долг перед залогодержателем не погашенным.

При этом в большей части залоговый кредитор реализовал право на получение судебного акта о обращении взыскания на залог с получением из его стоимости 112 253 408,05 рублей, реализация права на обращение взыскания с целью погашения неуплаченных процентов в сумме 27 770 434 рублей готовилась.

Указанные факты установлены решением Железнодорожного районного суда г.Новосибирска от 09.04.2012 2-114/12, апелляционными определениями Новосибирского областного суда от 21.03.2013 и от 16.04.2013, судебными актами всех судебных инстанций по делу №А45-22196/2013, судебными актами по делу №А45-1960/2014, определением Арбитражного суда Новосибирской области от 15.07.2014 по делу №А45-1804/2014, указанными договорами кредитной линии, договором ипотеки, а также судебными актами по настоящему делу в части установления размера задолженности и факта материального правопреемства.

То есть, залогодержатель имел право требовать продажи названного залога и получения из его стоимости погашения обеспеченного этим залогом денежного долга.

В связи с этим, суд приходит к выводу, что наличие указанного обременения в виде ипотеки, является существенным обстоятельством, влияющем на продажную цену юридически обремененной вещи, что обусловлено также и тем, что при продаже заложенного имущества в силу пункта 1 статьи 353 Гражданского Кодекса Российской Федерации и статьи 38 Закона «Об ипотеке» залог в полном объеме сохраняется, покупатель становится на место залогодателя и несет все его обязанности.

Как следует из отчета оценки №463Н/2015от 13.09.2012 (дата составления – 31.03.2015) проданной вещи по состоянию на 13.09.2012, определенной, в том числе с учетом обременения залогом, рыночная цена указанных нежилых помещений составляет от отрицательной (минус 20 396 936 рублей) до 6 201 289 рублей.

Указанная цена учитывает наличие у проданного имущества обременения залогом, обеспечивающего погашение денежного долга в сумме 137 682 535,83 рублей, а также особенностей продажи залога по залоговой стоимости на основании договора залога по решению суда или по рыночной стоимости на основании отчета оценщика с учетом снижения на 20%.

Кроме этого, лицами, участвующими в деле (ФИО2, компанией Хепри Файненс Лимитед) были заявлены ходатайства о проведении отдельной судебной экспертизы по определению рыночной стоимости указанного объекта недвижимого имущества.

Определением от 08.05.2015 суд назначил судебную экспертизу по определению рыночной стоимости нежилых помещений, расположенных в здании общественно-торгового центра (блок А), этаж -3 в доме №15 по ул. Гоголя, (номера на поэтажном плане – 1,6,7,9-27,41), кадастровый номер - 54:35:101090:217, площадью 2148,1 кв.м., по состоянию на 13.09.2012 с учетом обременения его ипотекой, обеспечивающей погашение залогодержателю из его стоимости на указанную дату задолженность по договору кредитной линии от 21.12.2006 №56.Ф23/06.2669: 93 951 898, 92 – сумма основного долга, 41 813 005, 91 рубль – проценты за пользование кредитом за период с 24.12.2007 по 13.09.2012,а также неустойку за просрочку возврата кредита за период с 24.12.2007 по 13.09.2012 в сумме 31 363 185 рублей.

Проведение указанной экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Бюро оценки «ТОККО» ФИО7 (634 050, <...> Ушайки, дом 10, 3 этаж).

Согласно указанного заключения экспертизы от 23.07.2015 №308-Э/2015 итоговая величина рыночной стоимости нежилых помещений, площадью 2148,1кв.м. с учетом обременения его ипотекой – 7 991 910 рублей.

Согласно приказу Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 (ред. от 22.10.2010) «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)» (зарегистрировано в Минюсте РФ 22.08.2007 N 10040) (пункт 18) оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;

в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Суд, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ, отчет от 23.07.2015 установил, что он содержит информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки; информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов; информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки, а также расчет оценки путем использования доходного метода и сравнительного.

В отчете приведены фотографии, результаты осмотра объекта оценки. При проведении оценки эксперту были предоставлены – копия технического паспорта, выписки из ЕГРП. Судом установлено, что в отчете подробно расписана методика определения рыночной стоимости объекта оценки, указаны сведения о физических свойствах объекта. (том 5, л.д.57).

В связи с изложенным, суд приходит к выводу, что указанная в оспариваемом договоре продажи недвижимости цена продаваемого объекта в сумме 11 500 000 рублей, превышала рыночную стоимость такого объекта с учетом имевшегося обременения.

Кроме этого, указанная договорная цена соответствует цене этого же имущества по договору купли-продажи, заключенного 17.06.2013 между ООО «Трастинвест (ИНН-<***>) и ООО «Трастинвест» (ИНН-<***>).

Указанным договором предусмотрена цена продаваемого объекта в размере 11 600 000 рублей.

Выводы суда согласуются с правоприменительной практикой, в том числе - Постановления ВАС РФ от 03.12.2012 по делу №А76-21131/2010, от 12.12.2012 по делу №А27-2485/2011.

Доводы конкурсного управляющего ФИО1 о том, что факт неоплаты цены по оспариваемому договору является основанием для признания его недействительным основан на неправильном толковании норм материального права. Сама по себе не оплата равноценной цены за переданное имущество не является основанием для оспаривания сделки по указанному основанию.

Таким образом, имеет место неисполнение денежного обязательства со стороны должника, которое подлежит судебной защите путем взыскания денежного долга или включения задолженности в реестр требований кредиторов в случае нахождения должника в процедуре банкротства.

Иное означало бы, что по указанным основаниям можно оспорить любую сделку, которая предусматривает равноценное встречное исполнение, в случае его не предоставления любая неоплаченная сделка является недействительной только на основании неоплаты согласованной (рыночной) цены товара.

Суд принимает довод кредитора Компания «Хепри Файненс Лимитед», что директор ООО «Трастинвест» (продавца залога) в период исполнения полномочий руководителя юридического лица не предприняли ни одного юридически значимого действия по истребованию денежного долга по оспариваемой сделке, включения его в реестр требований кредиторов покупателя (после возбуждения в отношении него процедуры банкротства).

Согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).

Заключение эксперта по результатам проведения судебной экспертизы, назначенной при рассмотрении иного судебного дела, а равно заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, не могут признаваться экспертными заключениями по рассматриваемому делу.

Такое заключение может быть признано судом иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со статьей 89 АПК РФ. Постановление Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе".

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Лица, участвующие в деле не оспаривали достоверность величины рыночной стоимости объекта, определенного отчетами оценочных организации, представленных в материалы дела. Ходатайств о назначении экспертиз для проверки достоверности и подлинности отчетов не заявляли.

Суд не принимает представленный в материалы дела отчет ООО «Сибирский центр бухгалтерского обслуживания малого и среднего бизнеса» (том 2 л.д. 36), согласно которому рыночная стоимость имущества составляет 551 932 784 рубля 52 копейки ( с учетом НДС и без учета коммунальных и эксплуатационных услуг).

В соответствии с п. 17г ФСО № 1, задание на оценку должно содержать предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения.

В соответствии с п. 4. ФСО № 2 результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации и приватизации предприятий, разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений и иных случаях.

В отчете имеется раздел «1.9. Назначение и цели оценки», в рамках которого на стр. 9 указано: «Назначение оценки определение начальной продажной цены объекта оценки являющегося предметом залога, включенного в конкурсную массу предприятия-банкрота в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге и законодательством о несостоятельности (банкротстве)».

Таким образом, формулировка, приведенная в разделе «Задание на оценку» отчета в отношении предполагаемого использования («определение рыночной стоимости объекта оценки для представления по месту требования», стр. 3) не в полной мере соответствует п. 4 ФСО № 2: из приведенной формулировки нет возможности выяснить предполагаемое использование результатов оценки. Приведенная в задании на оценку формулировка противоречит разделу «1.9. Назначение и цели оценки».

Информация об ограничениях, связанных с предполагаемым использованием результатов оценки, отсутствует. Раздел «Заявление о соответствии» в отчете отсутствует.

В разделе «Описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки» не содержится информации о физическом износе и устареваниях объекта оценки. Данные о балансовой стоимости объекта оценки отсутствуют.

В соответствии с п. 8 ФСО № 7, задание на оценку объекта недвижимости должно содержать следующую дополнительную к указанной в пункте 17 ФСО № 1 информацию:

состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии);

характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики;

права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки.

Данные требования ФСО № 7 не выполнены: в разделе «1.2. Задание на оценку» (с. 3-4 Отчета) указанные сведения не приведены.

В соответствии с пунктом 20 ФСО № 1, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

В исследуемом отчете был применен затратный подход. Оценщиком приведены отказы от использования сравнительного и доходного подходов. Вместе с тем согласно ФСО № 7 использование затратного подхода при оценке помещений в здании не рекомендуется.

Также судом установлено, что доходный подход в рамках проводимой оценки не применялся. Отказ от использования доходного подхода оценщиком приведен.

Исходя из имеющихся в отчете данных:

1. здание, в котором располагается объект оценки, построено в 2006 году (с. 14, таб. №2.1.1.3 Описание здания);

2. дата оценки: 13 сентября 2012 года;

3. текущее использование: торговые площади (с. 14, таб. № 2.1.1.3 Описание здания);

4. каких-либо сведений о том, что объект не пригоден к эксплуатации в Отчете не имеется.

Таким образом, объектом оценки являются помещения торгового назначения, т.е. объект доходной недвижимости (недвижимости, которая приносит или способна приносить доход). ФСО № 7, п. 23а указывает, что доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу, что отказ от использования доходного подхода по причине недостатка данных о рынке не обоснован.

Также судом установлено, что сравнительный подход в рамках проводимой оценки не применялся.

В соответствии с п. 22 ФСО № 7, сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений.

В обосновании отказа о проведении оценки, оценщик ссылается на следующее:

1. невозможность получить достаточную и достоверную информацию по финансовой и производственной деятельности аналогичных объектов, которая отвечала бы требованиям п. 19 ФСО № 1»;

2. нецелесообразность использования готовых мультипликаторов: «при их применении весьма трудно получить осмысленную оценку помещений, поскольку невозможно объяснить причины расхождений в значениях готовых мультипликаторов для разных помещений в рамках одной отрасли» (с. 32 Отчета).

Ссылка на недостаток информации прямо противоречит приведенным в рамках анализа рынка данным. В частности, на стр. 19 отчета указано: по состоянию на май 2012 г. величина предложения объектов торгового назначения площадью свыше 600 м кв. составляла 83 объекта. На с. 14 Отчета Оценщик, характеризуя деловую активность района, в котором располагается объект оценки, указывает на «развитый рынок продажи и рынок аренды коммерческой недвижимости».

В рамках отчета для оценки объекта оценки оценщиком применен затратный подход.

В соответствии с п. 24а ФСО № 7, затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений».

По убеждению суда, отчет не может достоверно отражать сведения о рыночной стоимости объекта недвижимости по следующим основаниям.

Расчет на основе данных сборников УПВС. Этот источник содержит сведения о стоимости строительства в ценах 1969 года. Здание построено в 2006 году. По убеждению суда, пересчет стоимости строительства из базовых цен 1969 года может давать значительные погрешности.

Для определения величины т.н. «косвенных издержек» (т.е. затрат, которые не относятся в проведенных расчетах существенным является показатель объема здания, который принимается оценщиком равным 60 018,57 м куб. Вместе с тем, документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки к отчету не приложены, вместе с тем расчет показывает, что при таком объеме и заданной площади (2 148,1 м кв.) высота объекта оценки должна составлять свыше 27 м: 60 018,57 м куб. / 2 148,1 м кв. = 27,94 м.

В итоге рыночная стоимость объекта оценки - помещения нежилого назначения общей площадью 2 148,1 кем. на третьем этаже в здании по адресу Новосибирская область, г. Новосибирск, Центральный район, ул. Гоголя, д. 15 - по состоянию на дату оценки (13 сентября 2012 г.) составила: 467 739 647 рублей 90 копеек ( значение без НДС и без учета коммунальных платежей). Кроме этого, отчет составлен без учета обременения в виде ипотеки.

Вышеизложенные обстоятельства, по мнению суда, существенны и влияют на итоговую величину стоимости, в связи с чем суд не принимает указанный отчет в качестве достоверного и достаточного доказательства рыночной стоимости объекта недвижимого имущества.

В материалы дела также представлен отчет от 31.03.2015 ООО «Новосибирской оценочной компании», согласно которой рыночная стоимость имущества от «–« (минус) 20 396 936 рублей до 6 201 289 рублей.

На указанный отчет представлена рецензия НПО «Белазор», согласно которому отчет от 31.03.2015 вызывает сомнения и не может быть использован в целях судебного разбирательства, при этом сделаны следующие выводы:

- ретроспективный характер оценки заставляет усомниться в возможности проведения оценщиком осмотра на дату по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки, то есть на 13.09.2012;

-оценщиком неверно определены тенденции изменения стоимости продажи и арендных ставок объекта, динамика изменения цен на недвижимость в г.Новосибирске в 2012 г. не совпадала с динамикой уровня инфляции в России;

-оценщик безосновательно определяет общее техническое состояние объектов – аналогов как «отличное»;

- расчеты корректировок приведены на страницах 34-36 из данных не актуальных на дату оценки;

- неверно рассчитана корректировка на дату предложения в главе 9 «Расчет рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом»;

На странице 53 премия на низкую ликвидность рассчитывается из срока экспозиции для оцениваемого объекта равного 3 месяца;

Расчетные данные на странице 54 противоречат друг другу;

Оценщик использовал взаимоисключающие данные для расчета рыночной стоимости.

Суд, проанализировав указанные недостатки отчета, приходит к выводу, что они не являются существенными, влияющими на определение стоимости имущества.

Суд, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ, отчет от 09.12.2011 установил, что он содержит информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки; информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов; информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, а также расчет оценки путем использования доходного метода и сравнительного.

Суду не представлено доказательств того, каким образом, изложенные выше обстоятельства могли существенно повлиять на стоимость имущества, не указан какой пункт Федеральных стандартов оценки нарушен.

Сведения о том, что информация, используемая при проведении оценки, не удовлетворяла требованиям достаточности и достоверности у суда отсутствуют

Кроме этого, судом была назначена экспертиза по установлению рыночной стоимости указанного имущества по ходатайству конкурсного управляющего, кредитора, согласно заключению эксперта рыночная стоимость объекта недвижимого имущества составляет 7 991 910 рублей, что незначительно отличается от указанной оценки.

При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что оспариваемая сделка по продаже заложенных в пользу ОАО «МДМ Банк» нежилых помещений совершена по рыночной цене, основания для признания ее недействительной отсутствуют, факт неоплаты рыночной цены не является основанием для оспаривания указанного договора.

Судом также установлено, что отчужденная вещь с лета 2007 и по настоящее время находилась в залоге у ОАО «МДМ Банк», сейчас находится в залоге у его правопреемника - Компании «Хепри Файненс Лимитед», и обеспечивает погашение залогодержателю денежного долга в сумме 132 857 692,03 рублей (признан Арбитражным судом Новосибирской области по определению от 15.07.2014 по делу №А45-1804/2014)

Залог обеспечивает уплату того же самого долга, который существовал в период нахождения залога в собственности ООО «Трастинвест» (ИНН-<***>), то есть, тот же денежный долг из договора кредитной линии от 26.12.2006 М56.Ф23/06.2669.

При этом присужденный судом размер долга, который будет погашен из стоимости продажи залога (за вычетом неустойки), находящегося у покупателя залога - ООО «Трастинвест» (ИНН-<***>) по оспариваемой сделке, составляет 132 857 692,03 рублей, из них 93 951 898,92 и 38 905 793,11 рублей -проценты за пользование кредитом за период с 14.09.2012 по 14.05.2014.

Указанная сумма в настоящее время включена в реестр требований кредиторов ООО «Трастинвест» (ИНН-<***>), как обеспеченная указанным залогом, и определена решением и определением Арбитражного суда Новосибирской области от 06.02.2014 и 15.07.2014 (дела №А45-12196/2013 и №А45-1804/2014), которые подтверждены судебными актами судов апелляционной и кассационной инстанций, а также Верховным судом Российской Федерации.

Право залога обеспечивает приоритетное погашение требований залогового кредитора перед другими кредиторами.

Исходя из того, что в процедуре банкротства размер погашения для Компании «Хепри Файненс Лимитед» может составить 132 857 692,03 рублей, а в деле о несостоятельности продавца (А45-25556/2012) - не более 81 624 612 рублей (неуплаченный денежный долг по договору кредитной линии от 26.12.2006 N56.023/06.2669).

В случае возврата залога прежнему собственнику - денежный размер право залога Компании «Хепри Файненс Лимитед» уменьшится до 81 624 612 рублей, то есть значительная часть долга перед Компании за счет продажи залога погашена не будет.

Таким образом, в случае возврата залога обратно продавцу, а именно в дело о банкротстве А45-25556/2012, сменится залогодатель, при этом объем права залога уменьшится исходя из установления судами в указанном деле меньшего размера денежного долга, чем признано судами в деле о банкротстве покупателя заложенной вещи (№А45-1804/2014) и право залогового кредитора на получение максимально возможной выручки от продажи предмета залога, окажутся нарушенными, так как в указанном деле о банкротстве залоговый кредитор может получить не более 81 624 612 рублей. (Позиция суда согласуется с позицией изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 20.06.2013 №6572/12.

Права иных кредиторов также не будут нарушены, поскольку средства от реализации залогового имущества будут распределены пропорционально в деле №А45-1804/2014.

Суд отклоняет возражения ФИО1 о наличии заинтересованности, снижении коэффициентов платёжеспособности должника, неплатежеспособности должника на дату совершения сделки, поскольку не доказан такой квалифицирующий признак, как отсутствие неравноценного встречного исполнения сделки должника. Наличие заинтересованности не является самостоятельным основанием для признания сделок недействительными в силу статьи 61.2 Закона о несостоятельности, учитывая, что конкурсным управляющим не доказано уменьшение конкурсной массы, причинение вреда кредиторам должника.

При изложенных обстоятельствах, суд не находит правовых оснований для удовлетворения заявления конкурсного управляющего.

Судебные расходы суд относит на должника.

Руководствуясь статьями 61.2, 61.8 Закона о несостоятельности (банкротстве), статьями 184, 185, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

определил:

в удовлетворении заявления конкурсного управляющего ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 13.09.2012, заключенного между должником и обществом с ограниченной ответственностью «Трастинвест» (ИНН <***>) в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Трастинвест» (ИНН <***>, ОГРН <***>) отказать.

Определение может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск) в течение десяти дней со дня принятия.

Судья

В.А. Зюков