Гражданский кодекс часть 1

акционерное общество «Союз» (далее – АО «Союз») обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском о понуждении общества с ограниченной ответственностью «Европа» (далее – ООО «Европа») заключить договор купли-продажи недвижимого имущества.

От истца в материалы дела поступило ходатайство о принятии обеспечительных мер в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области совершать регистрационные действия, в том числе изменения сведений о назначении, в отношении следующих объектов недвижимости:

- нежилое помещение с кадастровым номером 54:35:033060:488, общей площадью 6 678 кв. м, назначение: нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>;

- нежилое помещение с кадастровым номером 54:35:033060:489, общей площадью 6473.1 кв. м, назначение: нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>;

- нежилое помещение с кадастровым номером 54:35:033060:487, общей площадью 5440.8 кв. м. назначение: нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>.

АО «Союз» полагает необходимым принять обеспечительные мерыв отношении спорных объектов недвижимости в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области совершать регистрационные действия, в том числе изменения сведений о назначении, при этом заявитель ссылается на следующие обстоятельства.

26.11.2020 между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № К10.23У. В результате заключения договора к ответчику перешло право собственности на недвижимое имущество:

а) помещения административного корпуса № 10, имеющего кадастровый номер 54:35:033060:117: – помещение, имеющее кадастровый номер 54:35:033060:488, площадью 6 678 м2; – помещение, имеющее кадастровый номер 54:35:033060:489, площадью 6 473,1 м2; – помещение, имеющее кадастровый номер 54:35:033060:487, площадью 5 440,8 м2;

б) земельный участок, имеющий кадастровый номер 54:35:033060:485, площадью 5 890 м2;

в) земельный участок, имеющий кадастровый номер 54:35:033060:486, площадью 8 639 м2 (далее совместно именуемое «имущество»).

Пунктами 3.1.9 – 3.1.10 договора от 26.11.2020 предусмотрено, что АО «Союз» вправе осуществить обратный выкуп имущества при наступлении определенных условий.

В настоящее время наступили все установленные пунктом 3.1.9.1 договора от 26.11.2020 условия для осуществления обратного выкупа имущества, что подтверждается материалами дела, в частности, в отношении всех объектов недвижимости, указанных в п. 3.1.9.1 договора от 26.11.2020 в редакции дополнительного соглашения № 1, как необходимого условия наступления права истца на обратный выкуп, были заключены договоры купли-продажи, объекты по самостоятельному договору переданы ответчику.

В целях реализации своего права на обратный выкуп имущества истец в период с сентября 2020 года по октябрь 2021 года обращался к ответчику с требованием о заключении с ним договора купли-продажи имущества на условиях, ранее согласованных сторонами.

Однако ответчик до настоящего времени уклоняется от исполнения своей обязанности по продаже истцу спорного имущества, в связи с чем, истец был вынужден обратиться в суд с требованием о понуждении ответчика к заключению договора.

23.12.2021 Арбитражным судом Новосибирской области были приняты обеспечительные меры по ходатайству истца о запрете Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области совершать регистрационные действия в отношении спорных объектов недвижимости. Кроме того, судом был установлен запрет ООО «Европа» на осуществление действий, направленных на изменение сведений по кадастровому учету земельных участков.

Одним из оснований принятия вышеуказанных обеспечительных мер являлось то, что из ранее существовавших и переданных ответчику земельных участков и нежилых помещений, ответчиком осуществлено образование новых объектов недвижимости с кадастровыми номерами: 54:35:033060:1816, 54:35:033060:1817, 54:35:033060:1819, 54:35:033060:1820, 54:35:033060:1812, 54:35:033060:1813, с целью недопущения возврата объектов недвижимости в собственность АО «СОЮЗ».

Истец считает, что в настоящее время имеются основания для наложения аналогичных обеспечительных меры в отношении иных объектов недвижимости, которые ранее истец считал исключенными из ЕГРН.

Непринятие таких мер сделает невозможным исполнение судебного акта в виде обязания ответчика заключить договор обратного выкупа в отношении имущества, обязанность передачи которого установлено договором.

Так, ответчиком были образованы два новых здания с кадастровыми номерами:

- спортивный комплекс с кадастровым номером 54:35:033060:1812, общей площадью 13 557,7 кв. м., назначение: нежилое здание, количество этаже: 2 в том числе подземных 1, расположенный по адресу: Российская Федерация, Новосибирская область, город Новосибирск, Заельцовский район, Красный проспект, здание 220, корпус 10;

- административное здание с кадастровым номером 54:35:033060:1813, общей площадью 5 629,3 кв. м., назначение: нежилое здание, количество этажей: 7 в том числе подземных 1, имеющего адрес: Российская Федерация, Новосибирская область, город Новосибирск, Заельцовский район, Красный проспект, здание 220, корпус 10.

Вместе с тем истец ошибочно полагал, что в результате образования указанных объектов недвижимости с кадастровыми номерами 54:35:033060:1812, 54:35:033060:1813 с кадастрового учета были сняты объекты недвижимости с кадастровыми номерами 54:35:033060:489, 54:35:033060:488 и 54:35:033060:487 (входящие ранее в состав административного здания с кадастровым номером 54:35:033060:117).

В настоящий момент истцом установлено, что объекты недвижимости 54:35:033060:1812, 54:35:033060:1813 образованы из ранее существовавшего единого объекта - Административного корпуса № 10, имевшего кадастровый номер 54:35:033060:117, который в настоящий момент снят с учета и исключен из ЕГРН.

В свою очередь спорные объекты недвижимости 54:35:033060:488, 54:35:033060:489, 54:35:033060:487 продолжают существовать в составе вновь образованных нежилых зданий с кадастровыми номерами 54:35:033060:1812, 54:35:033060:1813, что подтверждается соответствующими выписками из единого государственного реестра недвижимого имущества.

При этом распределение помещений с кадастровыми номерами 54:35:033060:489, 54:35:033060:488 и 54:35:033060:487 осуществлено в следующем порядке:

1. В состав здания спортивного комплекса с кадастровым номером 54:35:033060:1812, общей площадью 13 557,7 кв.м входят:

- нежилое помещение с кадастровым номером 54:35:033060:488, площадью 6 678 кв. м;

- нежилое помещение с кадастровым номером 54:35:033060:489, площадью 6473.1 кв.м.

2. В состав административного здания с кадастровым номером 54:35:033060:1813, площадью 5 629,3 кв. м входит:

- нежилое помещение с кадастровым номером 54:35:033060:487, площадью 5440.8 кв.м.

Кроме того истцу стало известно, что в отношении помещений с кадастровыми номерами 54:35:033060:488, 54:35:033060:489, 54:35:033060:487 установлена ипотека в пользу третьих лиц (ООО «ОЛИМП», ИНН: <***>, ФИО1).

Согласно сведениям из единого государственного реестра недвижимости, обременение объекта недвижимости с кадастровым номером 54:35:033060:487, установленное в пользу ФИО1, возникло на основании договор залога (ипотеки) от 06.12.2021. Обременение зарегистрировано уполномоченным органом 13.01.2022 за №54:35:033060:487-54/169/2022-36.

Обременение объекта недвижимости с кадастровым номером 54:35:033060:488, установленное в пользу ООО «ОЛИМП» (ИНН: <***>), возникло на основании договор залога (ипотеки) от 06.12.2021, дополнительного соглашения к договору займа №Е-2412-20 от 24.12.2020 № 2 от 01.09.2021 дополнительного соглашения к договору займа №Е-2412-20 от 24.12.2020 № 1 от 01.08.2021 и зарегистрировано уполномоченным органом 14.01.2022 за № 54:35:033060:488-54/164/2022-18.

В свою очередь обременение объекта недвижимости с кадастровым номером 54:35:033060:489, установленное в пользу ООО «ОЛИМП» (ИНН: <***>), возникло на основании договор залога (ипотеки) от 06.12.2021, дополнительного соглашения к договору займа №Е-2412-20 от 24.12.2020 № 2 от 01.09.2021 дополнительного соглашения к договору займа №Е-2412-20 от 24.12.2020 № 1 от 01.08.2021. Обременение зарегистрировано уполномоченным органом 14.01.2022 за № 54:35:033060:489-54/164/2022-18.

Обременение спорных объектов недвижимости, установленные в пользу третьих лиц, подтверждает вывод о том, что ответчиком предпринимаются активные действия, направленные на недопущение передачи объектов недвижимости в собственность истца.

Рассмотрев заявление АО «Союз», арбитражный суд полагает возможным его удовлетворить в части заявленных мер.

В соответствии со статьей 90 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) арбитражный суд по заявлению лица, участвующего в деле, может принять срочные временные меры, направленные на обеспечение иска или имущественных интересов заявителя (обеспечительные меры). Обеспечительные меры допускаются на любой стадии арбитражного процесса, если непринятие этих мер может затруднить или сделать невозможным исполнение судебного акта, в том числе, если исполнение судебного акта предполагается за пределами Российской Федерации, а также в целях предотвращения причинения значительного ущерба заявителю.

Согласно статье 91 АПК РФ арбитражным судом могут быть приняты обеспечительные меры в виде запрещения ответчику и другим лицам совершать определенные действия, касающиеся предмета спора и иные обеспечительные меры, помимо указанных в данной статье.

Согласно статье 2 АПК РФ основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и охраняемых законом интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую или иную экономическую деятельность, что предполагает не только возможность заинтересованного лица обратиться в суд за защитой нарушенного или оспариваемого права или охраняемого законом интереса, но и реальность исполнения вступившего в законную силу судебного акта.

Как разъяснил Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в пункте 10 Постановления Пленума от 12.10.2006 № 55 «О применении арбитражными судами обеспечительных мер» (далее – Постановление № 55), арбитражным судам следует учитывать, что обеспечительные меры являются ускоренным средством защиты, следовательно, для их применения не требуется представления доказательств в объеме, необходимом для обоснования требований и возражений стороны по существу спора.

В соответствии с пунктом 9 Постановления № 55 при применении обеспечительных мер арбитражный суд исходит из того, что в соответствии с частью 2 статьи 90 АПК РФ обеспечительные меры допускаются на любой стадии процесса в случае наличия одного из следующих оснований:

1) если непринятие этих мер может затруднить или сделать невозможным исполнение судебного акта, в том числе, если исполнение судебного акта предполагается за пределами Российской Федерации;

2) в целях предотвращения причинения значительного ущерба заявителю.

В целях предотвращения причинения значительного ущерба заявителю обеспечительные меры могут быть направлены на сохранение существующего состояния отношений (status quo) между сторонами.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 5 пункта 10 Постановления № 55, истребуемая заявителем конкретная обеспечительная мера должна быть связана с предметом заявленного требования, соразмерна ему, необходима и достаточна для обеспечения фактической реализации целей обеспечительных мер.

Целью обеспечительных мер является сохранение положения в отношении определенного имущества, принадлежащего ответчику, существующего на момент обращения с иском, а также исключение обстоятельств возникновения затруднительности исполнения судебного акта либо невозможности его исполнения. Указанные обстоятельства могут быть связаны с отсутствием имущества у должника, вызванным действиями, предпринимаемыми для уменьшения объема имущества.

В случае запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии совершать регистрационные действия, в том числе изменения сведений о назначении в отношении спорных объектов недвижимости, ответчик не сможет совершить сделки по отчуждению спорного имущества третьим лицам либо изменить характеристики спорных объектов, что позволит их сохранить в имеющемся в настоящий момент состоянии. При этом, принятие указанных испрашиваемых обеспечительных мер служит цели предотвращения значительного ущерба истцу.

В случае отказа в принятии вышеуказанных мер, защита прав истца будет объективно затруднена, в частности, если отчуждение имущества или изменение его технических характеристик произойдет после принятия судом решения об удовлетворении требования истца, такое решение будет неисполнимым.

Таким образом, при непринятии судом указанных обеспечительных мер исполнение судебного акта станет невозможным или затруднительным.

Учитывая, что обеспечительные меры о запрете совершения регистрационных действий в отношении спорного имущества соразмерны предмету заявленных требований, направлены на сохранение существующего состояния отношений (status quo) между сторонами, их применение обеспечивает баланс интересов спорящих сторон, что отвечает целям обеспечительных мер, заявление истца о принятии по спору обеспечительных мер подлежит удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 90, 91, 92, 93, 184 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

1. Ходатайство акционерного общества «Союз» о принятии мер по обеспечению иска в рамках дела № А45-33487/2021 удовлетворить в части.

2. Запретить Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области совершать регистрационные действия, в том числе изменения сведений о назначении, в отношении следующих объектов недвижимости:

- нежилое помещение с кадастровым номером 54:35:033060:488, общей площадью 6678 кв.м, назначение: нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>;

- нежилое помещение с кадастровым номером 54:35:033060:489, общей площадью 6473.1 кв.м, назначение: нежилое помещение, расположенное по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, проспект. Красный, д. 220;

- нежилое помещение с кадастровым номером 54:35:033060:487, общей площадью 5440.8 кв.м. назначение: нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>.

Определение арбитражного суда может быть обжаловано в течение месяца после его вынесения в Седьмой арбитражный апелляционный суд.

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья И.В. Лузарева