Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Шаховой А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Ламановой К.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании заявление ЖСК «Петухова 6/6» о передаче объекта незавершенного строительства в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) должника – Потребительского кооператива "Жилищно-строительного кооператива "На Петухова" (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес регистрации: 630088, <...>, этаж 1), при участии третьих лиц – министерство строительства Новосибирской области и Инспекции государственного строительного надзора Новосибирской области,

при участии в судебном заседании:

заявителя - ФИО1, доверенность от 08.04.2021, паспорт;
конкурсный управляющий - ФИО2, лично, паспорт; ФИО3, доверенность от 20.09.2021, паспорт;

третьего лица Министерства строительства Новосибирской области - ФИО4, доверенность от 11.01.2022, служебное удостоверение;

от Прокуратуры Новосибирской области – ФИО5, по доверенности №700 от 05.05.2022, служебное удостоверение,

установил:

решением арбитражного суда Новосибирской области от 13.12.2019 (резолютивная часть решения объявлена 10.12.2019) в отношении должникаПотребительского кооператива "Жилищно-строительного кооператива "На Петухова" открыта процедура конкурсного производства. Конкурсным управляющим утвержден ФИО6.

В отношении должника – Потребительского кооператива "Жилищно-строительного кооператива "На Петухова", применены правила параграфа 7 главы IX ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» - «Банкротство застройщиков».

Сообщение о введении в отношении должника процедуры банкротства – конкурсное производство опубликовано в газете «Коммерсантъ» №236 от 21.12.2019, на сейте в ЕФРСБ – 21.12.2019, сообщение №4498651.

Определением арбитражного суда от 05.06.2021 (резолютивная часть судебного акта объявлена 01.06.2021) арбитражный управляющий ФИО6 освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего Потребительский кооператив "Жилищно-строительный кооператив "На Петухова", конкурсным управляющим Потребительский кооператив "Жилищно-строительный кооператив "На Петухова" утвержден ФИО2 - член Ассоциации арбитражных управляющих «Сибирский центр экспертов антикризисного управления».

24.01.2022 в Арбитражный суд Новосибирской области поступило заявление ЖСК «Петухова 6/6» о передаче объекта незавершенного строительства в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) должника – Потребительского кооператива "Жилищно-строительного кооператива "На Петухова" (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес регистрации: 630088, <...>, этаж 1), уточненное в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответвтсии с которым заявитель просил:

- передать в пользование действующему застройщику ЖСК «Петухова 6/6» объект незавершенного строительства с кадастровым номером 54:35:051130:240, площадью 1103,6 кв.м., степень готовности 8%, расположенного по адресу: <...> стр., для завершения строительства;

- обязать конкурсного управляющего ПК «ЖСК «На Петухова» передать ЖСК «Петухова 6/6» по акту приема-передачи объект незавершенного строительства с кадастровым номером 54:35:051130:240, расположенного по адресу: <...> стр., со всей документацией к нему;

- признать утраченным функцию застройщика ПК «ЖСК «На Петухова», что является основанием для его исключения из разрешения на строительство №Ru 54303000-218и1-2020 от 29.01.2020 как застройщика.

В обоснование заявленного требования заявитель указал, что ЖСК «Петухова 6/6» выдано разрешение на строительство № RU 54303000-218 от 29.01.2020 для завершения строительства многоэтажного жилого дома № 6/6 (по генплану), расположенного на земельном участке с кадастровым номером 54:35:051135:94 по адресу: Новосибирская область г. Новосибирск, Кировский район, ул. Петухова.

ЖСК «Петухова 6/6» является сособственником Объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 54:35:051130:240, площадью 1103,6 кв.м., степень готовности 8 %. расположенного по адресу: <...> стр. (размер доли 137880/433200), о чем в Единый государственный реестра прав внесена запись регистрации №54:35:051130:240-54/011/2018-41 от 17.04.2018.

ЖСК «Петухова 6/6» является арендатором земельного участка с кадастровым номером 54:35:051135:94, что подтверждается договором аренды земельного участка от 21.06.2010 №98058м.

ПК «ЖСК «На Петухова», начав завершение строительства жилого дома № 6/6, оказался не в состоянии его закончить по причине своей несостоятельности, а также по причине нарушения строительных норм и правил при производстве работ.

Строительство жилого дома № 6/6 было приостановлено предписаниями Инспекции государственного строительного надзора Новосибирской области об устранении нарушений при строительстве объекта капитального строительства №1-8/2017 от 24.08.2018, №1-9/65 от 25.01.2018.

ИГСН также выдала предписание ПК «ЖСК «На Петухова» о необходимости демонтажа 3-го и 4-го этажа объекта, в связи с некачественно выполненными строительно-монтажными работами (Акт проверки № 6/65 от 25.01.2019 г.).

Ни одно из требований контролирующего органа ПК «ЖСК «На Петухова» до настоящего времени не исполнило.

Согласно п. 1. ст. 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В соответствии с п. 1 ст. 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Вслучае множественности лиц на стороне собственников имущества предусмотрена нормы права, которые связывают решение собраний сособственников с гражданско-правовыми последствиями для всех собственников данного имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 181.1 ГК РФ решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других -участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

Пунктом 1 статьи 181.2 ГК РФ установлено, что решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в собрании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего граждане ко-правового сообщества.

Исходя из абзаца второго пункта 103 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» к решениям собраний в частности относятся решения долевых собственников.

Согласно п. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские нрава и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с названной нормой гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Поскольку прийти к соглашению о порядке владения и пользования объектом не представляется возможным, то спор подлежит разрешению в судебном порядке.

Кроме того, собственники объекта незавершенного строительства обязаны принять меры по замене застройщика, поскольку законом установлены предельные сроки завершении строительства объектов капитального строительства, а действующий застройщик ПК «ЖСК «На Петухова» не в состоянии завершить его строительство в силу своей финансовой несостоятельности (дело № А45-511/2019), а также в силу наличия существенных технических недостатков по уже выполненным работам (дело № 45-18718/2018, А45-7413/2019).

Максимальный (предельный) срок аренды - это период, дольше которого договор не будет действовать (п. 3 ст. 610 ГК РФ). Предельный срок может быть установлен только законом. Например, для договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предельные сроки аренды установлены, в частности, в п. 8 ст. 39.8 ЗКРФ.

Согласно ч.1 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается па срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений.

Разрешение на строительство № Ru 54303000-218 было выдано 09.08.2011 года. Непринятие мер по возобновлению строительства будет иметь для истца неблагоприятные последствия, вплоть до утраты имущества.

Несмотря на то, что разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство объекта капитального строительства, истец не может в настоящее время осуществлять свои законные права по вине ответчика.

По мнению истца, удовлетворение требований по настоящего спору будет способствовать не только возобновлению строительства «долгостроя», но и минимизации текущих расходов за счет конкурсной массы должника в ходе дела о банкротстве недействующего застройщика.

Судебное заседание по рассмотрению обоснованности заявленного требования назначено на 22.08.2022.

В судебном заседании представитель заявителя настаивал на заявленном требовании в полном объеме.

Конкурсный управляющий, представитель Министерства строительства НСО и представитель Прокуратуры НСО по заявленному требованию возражали.

Исследовав материалы дела, проверив требование на предмет обоснованности и наличия оснований для его удовлетворения, суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения заявленного требования.

Дела о несостоятельности (банкротстве) юридических лиц и граждан в силу части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Решением от 10.12.2019 года по делу №А45-511/2019 ПК ЖСК «На Петухова» признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство, применив при рассмотрении дела о банкротстве Потребительского кооператива «Жилищно-строительный кооператив «На Петухова» правила параграфа 7 главы IX ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» - «Банкротство застройщиков».

Таким образом, с момента возбуждения в отношении должника процедуры банкротства, последний приобретает специальный статус должника- банкрота ив отношении его имущества устанавливается режим конкурсной массы, подлежащей реализации только в рамках дела о его банкротстве (см. ст. 131 Закона о банкротстве).

Следовательно, все возможные пути достройки проблемного дома, могут быть определены и осуществлены исключительно в соответствии с положениями указанного выше параграфа 7 Закона о банкротстве.

Действующее законодательство о банкротстве строго регламентирует так называемую процедуру замены застройщика - возмездной передачи его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем имущества и обязательств (далее - Приобретатель).

Приобретателем может быть ППК Фонд либо Фонд субъекта Российской Федерации на основании принятого ППК Фондом или Фондом субъекта Российской Федерации решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства. В случае, если ППК Фондом или Фондом субъекта Российской Федерации принято решение о нецелесообразности такого финансирования либо решение ППК Фонда или Фонда субъекта Российской Федерации не было получено конкурсным управляющим в течение шести месяцев со дня принятия арбитражным судом решения о признании застройщика банкротом и об открытии конкурсного производства, приобретателем может быть также юридическое лицо, отвечающее требованиям, предъявляемым к застройщику в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Лицо, имеющее намерение стать приобретателем земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями (прав на такой земельный участок) и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства (далее - лицо, имеющее намерение стать приобретателем), которым в том числе является Фонд или Фонд субъекта Российской Федерации, направляет заявление о таком намерении (далее в настоящей статье - заявление о намерении) в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, конкурсному управляющему (внешнему управляющему) и в Министерство строительства Новосибирской области (уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости).

Заявление о намерении направляется и рассматривается в порядке, предусмотренном статьей 201.15 Федерального закона о банкротстве.

Таким образом, процессуальным и законным основанием для передачи объекта незавершенного строительства (как имущества должника в силу положений ч. 1 ст. 201.15.-1 Закона о банкротстве) иному застройщику (лицу), является судебный акт об удовлетворении его заявления о намерении стать Приобретателем.

На дату рассмотрения требования ЖСК «Петухова 6/6» о передаче объекта недвижимого имущества в материалах дела отсутствует заявление какого-либо лица, поданное в порядке ст. 201.15 Закона о банкротстве.

Также заявителем не представлены доказательства наличия у него денежных средств, необходимых для завершения строительства.

Кроме того, согласно отзыву Министерства строительства Новосибирской области от 29.07.2022, в адрес ППК «Фонд» 28.06.2021 направлено ходатайство Губернатора Новосибирской области о возможности вынесения на рассмотрение Наблюдательного Совета ППК «Фонд» вопроса о финансировании завершения строительства жилого дома №6/6 (по генплану) по ул. Петухова 6/6 (строительный номер) в г. Новосибирске.

Рассмотрев позицию заявителя, суд полагает, что заявитель, мотивируя свое заявление, руководствовался ошибочным трактованием норм Закона о банкротстве.

Кроме того, передача объекта незавершенного строительства ЖСК «Петухова 6/6» нарушит права членов ПК «ЖСК «На Петухова», поскольку лишит их права на реализацию мероприятий по восстановлению прав граждан – участников долевого строительства проблемных объектов с использованием механизмов, предусмотренных Федеральным законом от 29.07.2017 №218-ФЗ «о публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации, которые возможно применять только к проблемным объектам, включённым в единый реестр проблемных объектов, формируемый в электронной форме в единой информационной системе жилищного строительства, размещенной на сайте наш.дом.рф, при наличии действующей процедуры конкурсного производства в отношении застройщика.

Оценив представленные в дело доказательства на предмет их относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного требования.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 60 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», статьями 184, 185, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ОПРЕДЕЛИЛ:

В удовлетворении заявленного требования отказать.

Определение может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск) в течение десяти дней со дня его вынесения.

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья А.А. Шахова