Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Новосибирской области в составе: судьи Свиридовой Г.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Герасимовой Д.И., рассмотрев в судебном заседании заявлениеАкционерного общества «ЮниКредит Банк» о признании недействительным договора от 03.04.2017 года аренды недвижимого имущества, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью «Квартет» и Обществом с ограниченной ответственностью «Торос» (правопреемником Общества с ограниченной ответственностью «Успех»), с привлечением в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета обособленного спора, Общество с ограниченной ответственностью «Успех», Общество с ограниченной ответственностью «Комплектсервис Сибирь» в деле о несостоятельности (банкротстве) должника - Общества с ограниченной ответственностью «Квартет» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 630063, <...>),

при участии в судебном заседании представителей: от заявителя - ФИО1 (доверенность от 06.06.2018), ФИО2 (доверенность от 02.07.2017 года), от конкурсного управляющего - ФИО1 (доверенность от 23.10.2018 года), ФИО2 (доверенность от 21.10.2018 года); от третьего лица: ООО «Комплектсервис Сибирь» - ФИО3 (доверенность № 48 от 24.01.2018 года),

УСТАНОВИЛ:

Решением арбитражного суда от 08.08.2017 (резолютивная часть) должник – Общество с ограниченной ответственностью «Квартет» (далее по тексту – должник, ООО «Квартет»), признан несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре банкротства ликвидируемого должника и открыто конкурсное производство. Требование Общества с ограниченной ответственностью «Энергоаудит» (далее по тексту – ООО «Энергоаудит») в размере 366 113 рублей 00 копеек включены в реестр требований кредиторов должника - ООО «Квартет», с отнесением в третью очередь удовлетворения.

Конкурсным управляющим утвержден член Союза арбитражных управляющих «Континент»- ФИО4 (далее по тексту – конкурсный управляющий, ФИО4).

19.08.2017 в газете «Коммерсантъ» № 152 опубликовано сообщение о признании должника несостоятельным (банкротом) и открытии конкурсного производства.

Определением суда от 27.06.2018 ФИО4 освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО «Квартет», конкурсным управляющим утвержден ФИО5 (далее - конкурсный управляющий ФИО5).

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 04.09.2017 года требования Акционерного общества «ЮниКредит Банк» (далее по тексту – АО «ЮниКредит Банк») включены в реестр
требований кредиторов должника в размере 199 540 539 рублей 38 копеек, с отнесением в третью очередь удовлетворения как обеспеченные залогом имущества должника.

АО «ЮниКредит Банк» обратилось в арбитражный суд с заявлением, уточненным в ходе судебного разбирательства, о признании недействительным договора от 03.04.2017 года аренды недвижимого имущества, заключенного между ООО «Квартет» и Обществом с ограниченной ответственностью «Торос» (правопреемником Общества с ограниченной ответственностью «Успех»), с привлечением в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета обособленного спора, Общество с ограниченной ответственностью «Успех» (далее – ООО «Успех»), Общество с ограниченной ответственностью «Комплектсервис Сибирь» (далее – ООО «Комплектсервис Сибирь»). При этом ссылается на то, 03.04.2017 г. между ООО «Квартет» (арендодатель) и ООО «Успех» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества, по условиям которого ООО «Квартет» предоставляет во временное владение и пользование недвижимое имущество: - помещения, назначение: нежилое. Площадь 9752,5 кв.м. номера на поэтажном плане: 49-84, 93-96, 98, 113-129, 131, 161-173 (1 этаж); 1, 2, 4а, 5, 13-15, 20, 25, 30, 31, 43-61 (антресоль) расположенные по адресу: <...>, кадастровый номер: 54:35:062110:257, а также все принадлежности такого объекта, под которыми понимаются такие принадлежности по смыслу ГК РФ, в том числе оборудование, которое находится в пределах такого объекта или обслуживают его и не могут быть отделены от помещения без уменьшения его балансовой стоимости и/или без которых невозможна эксплуатация такого объекта. Указанное имущество находится в залоге у АО «ЮниКредит Банк». 30.06.2017 между ООО «Успех» и Обществом с ограниченной ответственностью «Торос» (далее по тесту - ООО «Торос») заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды недвижимого имущества от 03.04.2017. АО «ЮниКредит Банк» полагает, что договор аренды является недействительным на основании статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» как заключенный при неравноценном встречном обязательстве, в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов. Определением арбитражного суда 16.05.2017 принято к производству заявление о признании ООО «Квартет» несостоятельным (банкротом). Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 15.08.2017 ООО «Квартет» признано несостоятельным (банкротом) по упрощённой процедуре ликвидируемого должника, открыто конкурсное производство. Оспариваемый договор заключен 03.04.2017, практически за один месяц до принятия заявления о признании ООО «Квартет» банкротом и за четыре месяца до признания банкротом. Следовательно, договор аренды заключен в течение года до принятия заявления о признании должника банкротом.Согласно пункту 3.1. договора аренды размер арендной платы составляет 1 000 000 рублей в месяц. Конкурсным управляющим предоставлен в материалы дела отчет об оценке недвижимого имущества №54-17-06-11 от 26.06.2017, договоры аренды, заключенные с иными лицами. Из данных документов следует, что стоимость арендной платы по оспариваемому договору аренды явно занижена. Помещения, переданные по спорному договору аренды, сдаются за 102,5 рубля за 1 кв.м. Очевидно, что объект недвижимости рыночной стоимостью 253 932 000 рублей (залог АО «ЮниКредит Банк») не может сдаваться в аренду по ставке меньшей, чем объект недвижимости рыночной стоимостью 163 154 000 рубля(залог АО «Банк Интеза»). Между тем, разница в арендных ставках указанных объектов составляет 965 096,93 рублей. Следовательно, размер арендной платы по спорному договору явно занижен. Договор аренды причиняет вред кредиторам, так как однозначно содержит нерыночные условия, заключен на невыгодных для ООО «Квартет» условиях, уменьшает активы должника и направлен на вывод имущества из массы. АО «ЮниКредит Банк» полагает, что договор аренды заключен в целях причинения вреда имущественным правам, поскольку в нарушение договора о залоге согласие залогодержателя на передачу имущества в аренду не получалось. Стороны спорного договора (1.2.) и договора 2 (пункт 1.2) знали о существовании обременения залогом в пользу АО «ЮниКредит Банк». При этом не обратились к залогодателю за получением согласия. Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрены последствия нарушения этого условия (пункт 3 статьи 346, подпункт 3 пункта 2 статьи 351) - право потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога. Но, в соответствии со статьей 18.1 Закона о банкротстве с даты введения наблюдения обращение взыскания на заложенное имущество, не допускается. С учетом даты заключения договора (03.04.2017) и даты подачи заявления о признании должника банкротом (16.05.2017), АО «ЮниКредит Банк» полагает, что стороны договора действовали с единой целью - создать условия, в которых невозможно обратить взыскание на предмет залога, причинить вред имущественным правам кредиторов. Договор содержит условие, о том, что арендатор (ООО «Успех») имеет право сдавать имущество или его часть в субаренду на срок, не превышающий срок действия договора, без дополнительного согласования с арендодателем и его уведомления (п. 2.3.2 договора). Следовательно, ООО «Квартет» без согласия залогодержателя передало имущество в аренду, при этом, наделив арендатора правом распоряжаться имуществом без какого-либо уведомления о дальнейшей его судьбе. Договор содержит кабальное условие об обязательном порядке уведомления о намерении его расторгнуть. Так, пунктом 4,2 договора предусмотрено о необходимости направления обязательного уведомления о расторжении договора не менее чем за 8 календарных месяцев с даты вручения указанного уведомления. Заключен за 1,5 месяца до подачи заявления о признании ООО «Квартет» несостоятельным (банкротом), содержит кабальное условие о возможности осуществлять перестройку, перепланировку имущества без предварительного письменного согласия арендодателя и его уведомления (пункт 2.3.3). В случае проведения работ, указанных в пункте 2.3.3. договора и несения расходов, требовать возмещения расходов или стоимости неотделимых улучшений имущества, в том числе путем проведения зачета взаимных требований. Следовательно, ООО «Квартет» передало в аренду имущество, с которым может быть произведены любые действия без его согласия. Последствием данного действия стал иск о взыскании с ООО «Квартет» стоимости строительно-монтажных работ в размере 29 706 970,75 рублей. В сложившейся ситуации, действуя разумно и добросовестно у ООО «Успех» было достаточно оснований, чтобы усомниться в материальном положении ООО «Квартет» и целях проводимых действий. ООО «Успех» не могло не знать о том, что общество находится в предбанкротном состоянии.

ООО «Успех» отзывом считает, что ссылки кредитора АО «ЮниКредит Банк» на неравноценность встречного предоставления по сделке, в связи с разницей арендной ставки в отношении договоров аренды, заключенных ООО «Квартет» с ООО «Успех» и с ООО «Комус-Сибирь» не могут являться достоверным доказательством недействительности договора аренды применительно к основаниям, указанным в статье 61.2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Цена аренды имущества не может определяться единичным рыночным аналогом аренды схожего имущества, так как каждый отдельно взятый договор аренды помимо существенных условий, определенных нормами ГК РФ содержит мотивационную, коммерческую, внутрихозяйственную составляющую, которые могут сформировать размер арендного платежа, значительно отличающегося от иных аналогов аренды схожих объектов. Так, наличии территориальной конкуренции (наличия конкурента со схожим товарным ассортиментом на близлежащей территории), трансферном ценообразовании в рамках одной группы компаний, оптимизации налогообложения за счет увеличения арендных ставок арендодателя с меньшей налоговой нагрузкой возможно договорное увеличение сторонами арендных ставок, что не может свидетельствовать о применении этих увеличенных арендных ставок в целях установления среднерыночного размера арендных платежей аналогичных объектов недвижимого имущества. Действующему руководству ООО «Успех» не известны цели заключения спорного договора аренды, так как договор аренды был заключен 03.04.2017, права по договору аренды были переданы прежним руководством ООО «Успех» в лице директора ФИО6 новому арендатору ООО «Торос» 36.2017, т.е. до приобретения 100% долей ООО действующим директором ФИО7 С даты приобретения 100% долей ООО «Успех» и принятия полномочий директора, действующий руководитель ФИО7 никаких субарендных или иных платежей, связанных с оспариваемым договором аренды от 03.04.2017 года в адрес ООО «Успех» не получал и не осуществлял, поэтому с даты приобретения им долей ООО «Успех» указанным обществом никакого имущественного ущерба арендодателю ООО «Квартет» быть причинено не может, вопрос о наличии или отсутствии каких-либо убытков относится к деятельности правопреемника по договору аренды - ООО «Торос», к которому перешли все права и обязанности арендатора, т.е. произошла полная замена стороны в договоре. ООО «Успех» аффилированным лицом должнику ООО «Квартет» не являлось и не является. Считает, что в целях установления рыночной стоимости арендной платы за пользование имуществом необходимо назначить и провести экспертизу рыночной стоимости спорных объектов недвижимости с обязательным личным осмотром экспертами объектов оценки с цельюопределении рыночного размера ежемесячной арендной платы на дату заключения договора – 03.04.2017.

ООО «Торос» отзывом считает, что спорная сделка заключена в течение года до принятия заявления о признании должника банкротом, однако довод о неравноценном встречном предоставлении по сделке не доказан. Согласно опубликованному на интернет-сайте bankrot.fedresurs.ru Отчету №7-4/5 "Об оценке рыночной стоимости объекта оценки", подготовленного ООО Новосибирский экспертно-правовой центр", рыночная цена спорного объекта составляет 123 631 000 рублей, в том числе НДС (сообщение № 2514031 от 06.03.2018). Согласно Положению о порядке и условиях проведения торгов по реализации имущества, принадлежащего ООО "Квартет", находящего в залоге у АО "ЮниКредит Банк", утвержденному представителем залогового кредитора 07.03.2018 и опубликованному на интернет-сайте bankrot.fedresurs.ru (сообщение № 2520076 от 07.03.2018), начальная цена продажи спорного помещения (вместе с долей в земельном участке) составляет 123 889 000 рублей без НДС. Таким образом, утверждение заявителя о рыночной стоимости спорного объекта 253 932 000 рублей опровергается документами, согласованными самим же заявителем. Заявитель полагает, что условия договора аренды с ООО "Комус-Сибирь" должны быть аналогичными условиям спорного договора. Однако это предположение не основано на достоверных доказательствах. Насколько известно заинтересованному лицу, к помещениям, сдаваемым в аренду ООО "Комус-Сибирь" предъявляются повышенные требования, в связи с использованием размещение склада канцелярской продукции (в части обеспечения теплового, светового режимов, вентиляции и так далее). Спорные помещения имеют площадь в полтора раза больше, а общеизвестным фактом является то обстоятельство, что чем меньше площадь арендуемого помещения – тем больше ставки арендной платы. Кроме того, ООО "Комус-Сибирь" входит в группу компаний "Комус" - федеральной сетевой компании, занимающей лидирующие позиции в России по поставкам бумаги, картона, и пластиковой упаковки (данные с сайта komus.org). Естественно, что при таких условиях ставки арендной платы, которые может предложить данный контрагент, могут быть выше средних по рынку. Таким образом, условия договора аренды с ООО "Комус-Сибирь" не могут быть приняты в качестве объекта-аналога для сравнения. Считает целесообразным для установления данного обстоятельства проведение оценки рыночной величины арендной платы за спорный объект, для чего назначить судебную оценочную экспертизу в соответствии со статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку рассмотрении этого вопроса необходимо наличие специальных знаний. Заявитель утверждает, что оспариваемая сделка заключена в целях причинения вреда имущественным интересам кредиторов и является недействительной по основаниям статье 61.2 Закона о банкротстве. Однако все приведенные в данной части заявления доводы являются голословными и ничем не доказаны. Утверждения заявителя о наличии у заинтересованных лиц сведений о неплатежеспособности или недостаточности имущества должника на момент совершения спорного договора или передачи прав и обязанностей по нему новому арендатору являются голословными. В указанный период в базе данных арбитражных судов отсутствовали какие-либо сведения о наличии претензий кредиторов к ООО "Квартет". Доказательств того, что ООО "Успех" или ООО "Торос" являются заинтересованными по отношению к должнику, заявителем не представлены. Доказательств наличия их осведомленности об ущемлении интересов кредиторов должника также не представлено.

Определением суда от 17.06.2018 года по данному обособленному требованию назначена судебная оценочная экспертиза, проведение судебной оценочной экспертизы поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью Группы Компаний "Сибирская Ассистанская Компания" ФИО8. Производство по обособленному требованию приостановлено.

Судебная экспертиза была проведена, заключение эксперта представлено в материалы дела.

ООО «Торос» заявило ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы, указывая на то, что из договора аренды следует, что общая площадь объекта составляет 9752, 5 кв.м., эти данные взяты из технического паспорта на объект по состоянию на 06.10.2008. Однако в 2012 году объект подвергался реконструкции, в результате чего его параметры изменились. Согласно техническому плану, составленному кадастровым инженером на 24.07.2018 года, площадь объекта уменьшилась и составила 9 322,7 кв.м., при этом изменилась конфигурация и назначение внутренних помещений. Эксперт не исследовал техническую документацию на объект, не исследовал земельный участок, на котором расположен объект, характеристики которого влияют на размер рыночной ставки аренды помещений объекта, не учтены недостатки, которые отражены в дефектных ведомостях. Из дефектной ведомости №1 при передаче объекта в аренду были зафиксированы многочисленные разрушения кровельного материала и установлена необходимость выполнения указанных в ведомостях ремонтных работ на значительную сумму.

АО «ЮниКредит Банк» возражая против назначения повторной судебной экспертизы, ссылается на то, что ООО «Торос» не доказало, что на дату заключения договора аренды площадь объекта недвижимости была меньше указанной в договоре, судебная экспертиза проведена надлежащим образом.На дату заключения договора аренды площадь объекта недвижимости (кадастровый номер 54:35:062110:257) составляла 9 752,5 кв.м., и ни конкурсному управляющему, ни залоговому кредитору не было известно о каком-либо ее изменении. ООО «Квартет» в 2012 году, а также по настоящее время, ремонтные работы, влекущие изменение площади исследуемого объекта недвижимости, не проводило. С учетом того, что судебная экспертиза определяет стоимость аренды недвижимого имущества на дату 03.04.2017, ссылка ООО «Торос» на технический план от 24.07.2018 не состоятельна, так как он подготовлен после заключения оспариваемого договора аренды. Между тем, при исследовании объектов недвижимости площадью около 10 000 кв.м. разница в несколько сотен квадратных метров может не учитываться, так как это не влияет на основные показатели объекта недвижимости (функциональное назначение и пр.). Из экспертного заключения следует, что стоимость аренды одного кв.м. составляет 248 руб. в месяц. В случае если ООО «Торос» утверждает, что площадь исследуемого объекта недвижимости на 400 кв.м. меньше, ООО «Торос» вправе требовать уменьшения размера неосновательного обогащения, заявленного АО «ЮниКредит Банк». Осмотр экспертом проводился 05.07.2018, в приложении к заключению приведены фото с осмотра. Земельный участок не является предметом экспертизы, исходя из этого его исследование не проведено. В экспертизе проведено исследование местоположения объекта экспертизы. Отражения, что в стоимость аренды входит земельный участок, в договорах нет. В условиях рынка при аренде встроенных помещений земельные участки передаются в общее пользование без взимания арендной платы. Кроме того, согласно статье 652 ГК РФ презюмируется, что вместе с переданным в аренду помещением передается право аренды земельного участка. ООО «Торос» представило в материалы дела дефектную ведомость к договору аренды от 03.04.2017, ссылаясь, что объект недвижимости был принят с недостатками, вследствие чего ставка аренды должна быть ниже. Конкурсным управляющим заявлено о фальсификации дефектной ведомости, указывая на то, что документ сфальсифицирован по содержанию, в действительности объект недвижимости был передан в аренду ООО «Торос» в хорошем состоянии без каких-либо недостатков. Указанное подтверждается тем, что в рамках дела №А45-1427/2018 по иску ООО «Торос» к ООО «Квартет» проводилась судебная строительно-техническая экспертиза. По результатам экспертизы был сделан вывод о том, что на объекте недвижимости (кадастровый номер 54:35:062110:257) площадью 9 752,5 кв.м. никакие строительные работы не проводились, то есть, ОOO «Торос» ссылается на дефектные ведомости, согласно которым арендатору необходимо было осуществлять ремонт объекта недвижимости, между тем ООО «Торос» такой ремонт не осуществляло. Кроме того, конкурсным управляющим и АО «ЮниКредит Банк» (залоговый кредитор) регулярно осматривается недвижимое имущество, каких-либо недостатков не выявлено. Объект недвижимости находится в хорошем состоянии, дополнительных вложений, ремонта не требует.

Определением суда от 13.11.2018 года ООО «Торос» отказано в удовлетворении ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы.

Представителем конкурсного управляющего ООО «Квартет» было заявлено ходатайство о фальсификации дефектной ведомости №1 от 03.04.2017 года, о фальсификации которой было ранее заявлено, но не по дате ее изготовления, а по содержанию, поскольку сведения, отраженные в данном документе, не соответствует действительности, ссылаясь на то, что в рамках дела №А45-1427/2018 по иску ООО «Торос» к ООО «Квартет» о взыскании более 29 000 000 рублей за проведение капитального ремонта кровли в период с 19.05.2017 по август 2017, проведена судебная строительно-техническая экспертиза, согласно заключению эксперта на объекте недвижимости (кадастровый номер 54:35:062110:57) площадью 9 752, 5 кв.м. строительные работы, не проводились. В итоге ООО «Торос» отказалось от иска, в связи с утратой материально-правового интереса, отказа принят судом, производство по делу прекращено.

Для проверки заявления о фальсификации, суд обязал ООО «Торос» представить оригинал дефектной ведомости №1 от 03.04.2017 года.

Однако ООО «Торос» в судебное заседание не явилось, оригинал дефектной ведомости №1 от 03.04.2017 года.

Оценив заключение эксперта, представленное по результатам судебной строительно-технической экспертизы в рамках дела А45-1427/2018, согласно которому на объекте недвижимости (кадастровый номер 54:35:062110:57) площадью 9 752, 5 кв.м. строительные работы, не проводились; отчеты об оценке, выполненных в 2014-2016 годах, из которых следует, что капитальный ремонт здания, в том числе кровли был произведен 2011 году, выполненный в 2014-2016 годах, капитальный ремонт здания, в том числе кровли был произведен 2011 году, техническое состояние - здание пригодно к использованию по функциональному назначению без проведения ремонта, износ здания 31 % (стр. 15 отчета оценщика за 2014 год, стр. 13 отчета за 2015 год, стр. 14 отчета за 2016 год); а также учитывая, что 26.06.2017 года оценщиком в рамках подготовки отчета об оценке было обследовано здание по адресу здание по адресу: <...>, кадастровый номер: 54:35:062110:257, по результатам осмотра значительных дефектов, требующих проведение капитального ремонта, объект не имеет, износ составил 31%, что подтверждается отчетом об оценке за 2017 год, суд пришел к выводу о наличии оснований для исключения представленной ООО «Торос» дефектной ведомости №1 от 03.04.2017 года из числа доказательств по делу.

ООО «Комплектсервис Сибирь» в судебном заседании пояснил, что 01.10.2018 года спорное имущество было возвращено должника.

Рассмотрев имеющиеся в деле доказательства, заслушав объяснения представителей АО «ЮниКредит Банк», конкурсного управляющего, ООО «Комплектсервис Сибирь», суд установил следующее.

Согласно части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статье 32 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее по тексту – Закон о банкротстве) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии с пунктом 2 статьи 61.9 заявление об оспаривании сделки должника может быть подано в арбитражный суд также конкурсным кредитором или уполномоченным органом, если размер кредиторской задолженности перед ним, включенной в реестр требований кредиторов, составляет более десяти процентов общего размера кредиторской задолженности, включенной в реестр требований кредиторов.

АО «ЮниКредит Банк» отвечает указанному требованию.

Заявление об оспаривании сделки должника подается в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве должника, и подлежит рассмотрению в деле о банкротстве должника (статья 61.8 Закона о банкротстве).

Пунктом 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве предусмотрено, что сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в Законе о банкротстве.

В соответствии с пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка).

При сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.

Согласно абзацу второму пункта 9 Постановления N 63, если подозрительная сделка была совершена в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия этого заявления, то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем, наличие иных обстоятельств, определенных пунктом 2 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется.

Учитывая данные разъяснения, действительность договора должна оцениваться только применительно к правилам пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Из материалов дела следует, что определением Арбитражного суда Новосибирской области от 16.05.2017 принято к производству заявление о признании ООО «Квартет» несостоятельным (банкротом).

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 15.08.2017 ООО «Квартет» признано несостоятельным (банкротом) по упрощённой процедуре ликвидируемого должника, открыто конкурсное производство.

Оспариваемый договор заключен 03.04.2017 , то есть в течение года до принятия заявления о признании должника банкротом, и оспаривается конкурсным кредитором по пункту 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве как сделка при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки.

Следовательно, для признания сделки недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.2 Закона, в связи с чем, наличие иных обстоятельств, определенных пунктом 2 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется.

Между должником (арендодатель) и ООО «Успех» (правопреемником которого является – ООО «Торос») 03.04.2017 года был заключен договор аренды недвижимого имущества, согласно которому арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование недвижимое имущество: помещения, назначение: нежилое. Площадь 9752,5 кв.м. номера на поэтажном плане: 49-84, 93-96, 98,113-129,131,161-173 (1 этаж); 1, 2, 4а, 5, 13-15, 20, 25, 30, 31, 43-61 (антресоль) расположенные по адресу: <...> дом корпус 5, кадастровый номер: 54:35:062110:257, а также все принадлежности такого объекта, под которыми понимаются такие принадлежности по смыслу ГК РФ, в том числе оборудование, которые находятся в пределах такого объекта или обслуживают его и не могут бытьотделены от помещения без уменьшения его балансовой стоимости и/или без которых невозможна эксплуатация такого объекта, а арендатор обязуется выплачивать арендодателю арендную плату в размере, порядке и на условиях, согласованных сторонами в договоре.

Передаваемое имущество в аренду принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о праве собственности от 20.11.2012 года серия 54 АД 865513 и обременено ипотекой в пользу: АО «ЮниКредит Банк» по договору об ипотеке № 050/0266Z/16 от 19 сентября 2016 года, договору об ипотеке № 050/0154Z/16 от 14 июня 2016 году, договору об ипотеки № 050/0041Z/13 от 08 февраля 2013 года (пункт 1.2. договора).

Согласно пункту 3.1. договора аренды размер арендной платы составляет 1 000 000 рублей в месяц, в том числе НДС 18%.

В данном случае обосновывая неравноценность встречного исполнения обязательств, конкурсный кредитор ссылается на отчет об оценке № 07-139 от 22.01.2017, представленный конкурсным управляющим, договоры аренды, заключенные с иными лицами. Помещения, переданные по спорному договору аренды, сдаются за 102,5 рубля за 1 кв.м. Очевидно, что объект недвижимости рыночной стоимостью 253 932 000 рублей (залог АО «ЮниКредит Банк») не может сдаваться в аренду по ставке меньшей, чем объект недвижимости рыночной стоимостью 163 154 000 рубля (залог АО «Банк Интеза»). Между тем, разница в арендных ставках указанных объектов составляет 965 096,93 рублей.

После проведения конкурсный управляющий уточнил требования в части применения последствий недействительности сделки и просил взыскать с ООО «Торос» денежные средства за период пользования имуществом с 03.04.2017 по 14.08.2018 за вычетом уже совершенных платежей в размере 37 634 160 рублей 00 копеек (39 634160,00- 2 000 000, 00).

Согласно заключению №25810718 от 18.07.2018 эксперта Общества с ограниченной ответственностью Группы Компаний "Сибирская Ассистанская Компания" ФИО8 рыночная стоимость ежемесячно арендной платы нежилого помещения общей площадью 9752,5 кв.м., расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 54:35:062110:257, по состоянию на 03.04.2017 года составляет 2 418 620 рублей 00 копеек с учетом НДС.

В силу статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио -и видеозаписи, иные документы и материалы.

В ходе судебного разбирательства была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью Группы Компаний "Сибирская Ассистанская Компания" ФИО8.

Оценив представленные доказательства в их совокупности, с учетом выводов, изложенных в экспертных заключениях, суд принял в качестве надлежащего доказательства заключение судебной экспертизы №25810718 от 18.07.2018, поскольку данная экспертиза была назначена судом в рамках рассматриваемого дела, при ее проведении эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, доказательства несоответствия указанного отчета требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности в материалы дела не представлены.

Как разъяснено в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ N 63), для признания сделки недействительной на основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве не требуется, чтобы она уже была исполнена обеими или одной из сторон сделки, поэтому неравноценность встречного исполнения обязательств может устанавливаться исходя из условий сделки.

Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, вчастности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Исходя из оценки представленного экспертного заключения, суд пришел к выводу, что стоимость арендной платы, предусмотренная договором аренды (1 000 000,00) значительно ниже, чем рыночная стоимость аренды платы за данное имущество при аналогичных условиях, явно занижена (2 418 620,00), что является одним из оснований считать, что должником совершена неравноценная сделка, которая привела к уменьшению фактических поступлений денежных средств от сдачи в аренду имущества должника, а соответственно к уменьшению активов должника и соответственно имеются основания для признания ее недействительной.

При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу, что конкурсным кредитором доказана вся совокупность обстоятельств, необходимых для признания оспариваемой сделки недействительной по пункту 1 статьи 61.2. Закона о банкротстве.

Доводы заявителя о том, что договор заключен без согласия залогодержателя, суд находит обоснованными.

Пункт 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) устанавливает, что залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу или иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

В изъятие из этого правила статья 40 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) предусматривает, что залогодатель вправе без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено федеральным законом, сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при двух условиях: имущество передается для целей, соответствующих его назначению, и срок, на который оно предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства.

В данном случае договор от 03.04.2017 содержит условие о том, что арендатор (ООО «Успех») имеет право сдавать имущество или его часть в субаренду на срок, не превышающий срок действия договора, без дополнительного согласования с арендодателем и его уведомления (п.2.3.2 договора). Договор заключен сторонами на неопределенный срок, составляющий не менее 11 календарных месяцев с даты заключения договора (пункт 4.1. договора).

Следовательно, срок, на который оно предоставляется в пользование, превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства (14.06.2017), поэтому требовалось согласие залогодержателя на сдачу имущества в аренду.

Кроме того, конкурсный кредитор просит признать сделку недействительной, ссылаясь на то, что условия пунктов 4.2. (о необходимости направления обязательного уведомления о расторжении договора не менее чем за 8 календарных месяцев с даты вручения указанного уведомления); 2.3.3 (осуществлять перестройку, перепланировку имущества и помещений, входящих в состав имущества, расширение, техническое перевооружение, увеличивающие стоимость, другие ремонтные работы, в том числе капитальный и текущий ремонт имущества, и производить иные неотделимые улучшения имущества и помещений, входящих в состав имущества, без предварительного письменного согласия арендодателя и его уведомления); пункт 2.2.4. (компенсировать арендатору расходы, понесенные в результате проведения арендатором ремонтных (текущих, капитальных), восстановительных, пусконаладочных работ в отношении имущества, расширения, технического перевооружения, в том числе посредством зачета взаимных требований), являются кабальными.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации отмечено, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Наличие в законодательстве о банкротстве специальных оснований оспаривания сделок само по себе не препятствует суду квалифицировать сделку, при совершении которой допущено злоупотребление правом, как ничтожную (статьи 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации) в том числе при рассмотрении требования, основанного на такой сделке (абзац 4 пункта 4 Постановления N 63).

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Исходя из содержания приведенных норм, под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение управомоченных лиц, связанное с нарушением пределов осуществления гражданских прав, направленное исключительно на причинение вреда третьим лицам. При этом для признания факта злоупотребления правом при заключении сделки должно быть установлено наличие умысла у обоих участников сделки (их сознательное, целенаправленное поведение) на причинение вреда иным лицам. Злоупотребление правом должно носить явный и очевидный характер, при котором не остается сомнений в истинной цели совершения сделки.

Согласно пункту 3 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Суд соглашается с мнением конкурсного кредитора о том, что пункт 4.2. договора содержит кабальные условие об обязательном порядке уведомления о намерении его расторгнуть (не менее чем за 8 месяцев с даты вручения уведомления); пункты 2.3.3., 2.2.4 кабальные условия о праве арендодателя производить все действия с арендованным объектом недвижимости по своему усмотрению, в том числе изменять его технические характеристики, и об обязанности арендодателя компенсировать расходы, связанные с переустройством, а также любой ремонт в арендованном помещении.

В силу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 61.6 Закона о банкротстве все, что было передано должником или иным лицом за счет должника или в счет исполнения обязательств перед должником, а также изъято у должника по сделке, признанной недействительной в соответствии с настоящей главой, подлежит возврату в конкурсную массу. В случае невозможности возврата имущества в конкурсную массу в натуре приобретатель должен возместить действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах, возникающих вследствие неосновательного обогащения.

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, ООО «Торос» должно вернуть полученное по договору аренды движимое имущество и возместить действительную стоимость арендной платы за период пользования имуществом с 03.04.2017 по 14.08.2018 за вычетом уже совершенных платежей в размере 37 634 160 рублей 00 копеек (39634160,00 ((2418620,00*16 месяцев)+ (2418620/31*12) - 2 000000,00=37 634 160,00).

При таких обстоятельствах заявленные требования подлежат удовлетворению.

Расходы по оплате государственной пошлины распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на должника и вторую сторону сделки, а

расходы по оплате судебной экспертизы относятся на вторую сторону сделки.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 61.2., 61.6. 61.8, 61.9 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», статьями 110, 184, 185, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Новосибирской области

О П Р Е Д Е Л И Л:

признать недействительным договор от 03.04.2017 года аренды недвижимого имущества, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью «Квартет» и Обществом с ограниченной ответственностью «Торос» (правопреемником Общества с ограниченной ответственностью «Успех»).

Применить последствия недействительности сделки в виде взыскания с Общества с ограниченной ответственностью «Торос» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Квартет» 37 634 160 рублей 00 копеек.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Квартет» в пользу Акционерного общества «ЮниКредит Банк» 3000 рублей 00 копеек расходов по уплате государственной пошлины.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Торос» в пользу Акционерного общества «ЮниКредит Банк» 3000 рублей 00 копеек расходов по уплате государственной пошлины.

Определение подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение десяти дней со дня его вынесения.

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья Г.В. Свиридова