Гражданский кодекс часть 1

о признании недостоверной оценки имущества Мария Артура Ивановича (17.05.1952 г.р.; уроженец поселка Магнут Называевского района Омской области; зарегистрирован по адресу: 644007, г.Омск, ул.Октябрьская, д.98, кв.132, СНИЛС 076-872-508-10, ИНН 550303708038)

при участии в судебном заседании:

представителя Поддубного С.Н. – (после перерыва) Сынтина А.В. по доверенности от 31.01.2015 (паспорт);

представителя финансового управляющего Уточенко Н.М. – Добрынина Д.А. по доверенности от 02.12.2014 (паспорт);

от Мария А.И. – представитель не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

27.10.2015 Марий Артур Иванович (далее по тексту – Марий А.И., должник) обратился в арбитражный суд с заявлением о признании его несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда Омской области от 25.11.2015 заявление принято к производству, судебное заседание по его рассмотрению назначено на 21.12.2015.

Решением Арбитражного суда Омской области от 18.01.2016 Марий А.И. признан несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыта процедура реализации имущества гражданина сроком на шесть месяцев (до 14.07.2016); финансовым управляющим Мария А.И. утвержден Уточенко Никита Михайлович; судебное заседание по рассмотрению отчета финансового управляющего должника назначено на 07.07.2016.

Публикация сообщения в соответствии со статьей 28 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее по тексту – Закон о банкротстве) о признании должника банкротом и об открытии процедуры реализации имущества гражданина состоялась в газете «Коммерсантъ» № 10 от 23.01.2016.

Определением Арбитражного суда Омской области от 14.07.2016 срок процедуры реализации имущества гражданина в отношении Мария А.И. продлен до 14.10.2016, судебное заседание по рассмотрению отчета финансового управляющего о результатах процедуры реализации имущества гражданина назначено на 13.10.2016.

12.05.2016 Поддубный Сергей Николаевич (далее по тексту – Поддубный С.Н., заявитель) обратился в Арбитражный суд Омской области с заявлением о признании недостоверной оценки имущества Мария А.И.

Определением Арбитражного суда Омской области от 07.06.2016 данное заявление принято судом к производству, судебное заседание по его рассмотрению назначено на 28.06.2016.

Определением Арбитражного суда Омской области от 28.06.2016 судебное заседание отложено на 28.07.2016.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 28.07.2016 объявлялся перерыв до 15 час. 20 мин. 03.08.2016. Информация о перерыве размещена на сайте Арбитражного суда Омской области (www.omsk.arbitr.ru).

В судебном заседании представитель заявителя настаивал на рассмотрении спора по имеющимся в деле доказательствам, поддержал заявление в полном объеме, дал пояснения в обоснование своих доводов; вопрос об утверждении начальной продажной цены оставил на усмотрение суда.

Представитель финансового управляющего должника поддержал доводы, изложенные в представленном ранее отзыве, представил дополнения, возражал против удовлетворения настоящего заявления; полагал необходимым прекратить производство в части вопроса об утверждении начальной продажной цены имущества должника.

Марий А.И., надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, что в силу части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения заявления в отсутствие его представителя.

Рассмотрев материалы дела, заслушав мнение явившихся представителей участвующих в деле лиц, суд установил следующее.

Как следует из положений пункта 2 статьи 213.26 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее по тексту – Закона о банкротстве) оценка имущества гражданина, которое включено в конкурсную массу в соответствии с настоящим Федеральным законом, проводится финансовым управляющим самостоятельно, о чем финансовым управляющим принимается решение в письменной форме. Проведенная оценка может быть оспорена гражданином, кредиторами, уполномоченным органом в деле о банкротстве гражданина.

Собрание кредиторов вправе принять решение о проведении оценки имущества гражданина, части этого имущества, включенных в конкурсную массу в соответствии с настоящим Федеральным законом, с привлечением оценщика и оплатой расходов на проведение данной оценки за счет лиц, голосовавших за принятие соответствующего решения.

Из материалов дела следует, что согласно инвентаризационной описи № 2-2/и от 05.04.2016 имущества Мария А.И. финансовым управляющим должника дополнительно выявлено имущество – право аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:090302:3064, площадью 232 кв.м., адрес (местоположение): установлено севернее относительно здания, имеющего почтовый адрес: г. Омск, Ленинский административный округ, ул. Вокзальная, д.1 (договор аренды № ДГУ-Л-34_492 от 06.12.2007).

Также в описи указано на принадлежность прав по договору аренды совместной собственностью Мария А.И. и Марий И.А. на основании решения Ленинского районного суда г.Омска от 28.05.2012 по делу № 2-1380/2012.

Сведения о включении права аренды земельного участка размещены на сайте ЕФРСБ 08.04.2016.

Решением финансового управляющего должника от 06.04.2016 рыночная стоимость права аренды оценена в 10 000 руб. (1/2 доля в праве).

Не согласившись с размером стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:090302:3064, площадью 232 кв.м., адрес (местоположение): установлено севернее относительно здания, имеющего почтовый адрес: г. Омск, Ленинский административный округ, ул. Вокзальная, д.1, определенной решением финансового управляющего должника, и считая ее заниженной, Поддубный С.Н. обратился с настоящим заявлением в арбитражный суд.

В обоснование своей позиции заявитель ссылается на отчет № 77/16 об определении рыночной стоимости ? доли в праве аренды земельного участка по состоянию на дату 12.05.2016, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью «Абсолют-Эксперт», согласно которому объект – ? доли в праве аренды на указанный земельный участок оценен экспертом в 97 000 руб.

Возражая против представленного заявителем отчета об оценке, финансовый управляющий должника Уточенко Н.М. указывает на следующие обстоятельства.

Прежде всего, финансовый управляющий должника отмечает, что настоящий земельный участок не является собственностью Мария А.И., в то время как отчет, подготовленный ООО «Абсолют-Эксперт», определяет объектом оценки недвижимое имущество, кадастровой стоимостью 473 964 руб. 40 коп.; оценщиком указаны правообладатели объекта – Марий А.И., Марий И.А., имеется ссылка на право аренды (раздел II отчета № 77/16 от 02.06.2016).

При этом в таблице № 14 указанного отчета оценщиком определена рыночная стоимость ? доли земельного участка округленно – 97 000 руб.; в то время как должнику принадлежит право аренды указанного участка.

Спорное право аренды возникло у должника на основании Договора аренды № ДГУ-Л-34-491 от 06.12.2007, заключенного между Марий А.И. (Арендатор) и Главным управлением по земельным ресурсам Омской области (Арендодатель).

Согласно пункту 1.1 указанного договора Арендодатель предоставил, а Арендатор принял в аренду сроком на три года находящийся в государственной собственности земельный участок, расположенный в городе Омске, относящийся к категории земель населенных пунктов, общей площадью 232 кв.м.

Данный земельный участок был предоставлен для строительства четырехэтажной пристройки к зданию магазина для увеличения торговых площадей и размещения экспресс-кафе. Указанный объект построен, степень готовности – 79%, также внесен в инвентаризационную опись имущества должника (№ 2/и от 23.03.2016) отдельным пунктом, будет реализован финансовым управляющим должника отдельно как самостоятельный объект.

Финансовый управляющий Уточенко Н.М. отмечает, что в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Таким образом, право на земельный участок перейдет новому собственнику указанного объекта незавершенного строительства после ввода здания в эксплуатацию.

Судом доводы финансового управляющего должника расцениваются как обоснованными и влияющими на определение стоимости спорного объекта в конкурсной массе должника.

Согласно статье 32 Закона о банкротстве дела о банкротстве юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными указанным Законом.

Право аренды земельного участка может быть объектом оценки в силу статьи 5 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статьи 128 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 10.04.2003 № 1102-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков» рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременении права аренды, прав иных лиц на земельный участок, целевого назначения и разрешенного использования земельного участка.

Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения дохода от права аренды за определенный период времени при наиболее эффективном использовании арендатором земельного участка (принцип ожидания).

Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из наиболее эффективного использования арендатором земельного участка, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося практически и финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства и в результате которого расчетная величина стоимости права аренды земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования) (Раздел II Методических рекомендаций).

Согласно статье 1 Раздела III Методических рекомендаций при оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка методом сравнения продаж в составе факторов стоимости, в том числе, учитываются следующие факторы: период времени, оставшийся до окончания срока действия договора аренды; величина арендной платы, предусмотренная договором аренды; порядок и условия внесения (в том числе периодичность) и изменения арендной платы предусмотренные договором аренды; необходимость получения согласия собственника на совершение сделки с правом аренды; наличие у арендатора права выкупа арендованного земельного участка; наличие у арендатора преимущественного права на заключение нового договора аренды земельного участка по истечении срока договора аренды.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Заявитель обязан доказать допустимыми доказательствами правомерность своих требований, вытекающих из неисполнения другой стороной ее обязательств.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

При этом доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствует действительности.

Как было указано выше по тексту настоящего определения, из отчета № 77/16 от 02.06.2016 об определении рыночной стоимости ? доли в праве аренды земельного участка по состоянию на дату 12.05.2016, подготовленный ООО «Абсолют-Эксперт», следует, что оценщиком определена рыночная стоимость ? доли земельного участка округленно – 97 000 руб.; в то время как должнику принадлежит ? права аренды указанного участка.

Таким образом, судом первой инстанции данное доказательство не может быть признано достоверным, поскольку содержащиеся в нем сведения не соответствует действительности, иных доказательств заявителем в материалы дела не представлено.

Принимая во внимание то обстоятельство, что в судебном заседании представитель заявителя настаивал на рассмотрении спора по имеющимся в деле доказательствам, ходатайств об отложении рассмотрения заявлений для представления дополнительных доказательств, подтверждающих недостоверность оценки объекта имущества должника, не заявлял, суд, учитывая недоказанность заниженной стоимости права аренды земельного участка, принадлежащего должнику Марию А.И. на основании договора аренды № ДГУ-Л-34-491 от 06.12.2007, заключенного на неопределенный срок, решения Ленинского районного суда города Омска от 28.05.2012, считает заявление Поддубного С.Н. не подлежащим удовлетворению.

Также Поддубный С.Н. в просительной части заявления просит суд установить начальную продажную стоимость реализации ? доли в праве аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:09 03 02:3064, площадью 232 кв.м., адрес (местоположение): установлено севернее относительно здания, имеющего почтовый адрес: г.Омск, Ленинский административный округ, ул.Вокзальная, д.1, принадлежащего должнику Марию Артуру Ивановичу на основании договора аренды № ДГУ-Л-34-491 от 06.12.2007, заключенного на неопределенный срок, решения Ленинского районного суда города Омска от 28.05.2012.

Судом установлено, что в производстве суда имеется заявление финансового управляющего Мария А.И. Уточенко Никиты Михайловича об утверждении положения о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества гражданина (вх.27328 от 29.03.2016).

При таких обстоятельствах заявление Поддубного С.Н. в указанной части в силу пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует оставить без рассмотрения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 60, 213.26 Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», статьями 184-186, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

В удовлетворении заявления Поддубного Сергея Николаевича (г.Омск) о признании недостоверной определенной в соответствии с решением от 06.04.2016 финансового управляющего Уточенко Никиты Михайловича величины рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:09 03 02:3064, площадью 232 кв.м., адрес (местоположение): установлено севернее относительно здания, имеющего почтовый адрес: г.Омск, Ленинский административный округ, ул.Вокзальная, д.1, принадлежащего должнику Марию Артуру Ивановичу на основании договора аренды № ДГУ-Л-34-491 от 06.12.2007, заключенного на неопределенный срок, решения Ленинского районного суда города Омска от 28.05.2012, отказать.

Заявление Поддубного Сергея Николаевича (г.Омск) об установлении начальной продажной стоимости реализации ? доли в праве аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:09 03 02:3064, площадью 232 кв.м., адрес (местоположение): установлено севернее относительно здания, имеющего почтовый адрес: г.Омск, Ленинский административный округ, ул.Вокзальная, д.1, принадлежащего должнику Марию Артуру Ивановичу на основании договора аренды № ДГУ-Л-34-491 от 06.12.2007, заключенного на неопределенный срок, решения Ленинского районного суда города Омска от 28.05.2012, оставить без рассмотрения.

Определение подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано в течение десяти дней со дня вынесения путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

Информация о движении дела может быть получена путём использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья

О.Ю. Брежнева