Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Омской области в составе судьи А.В. Сумбаевой, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.Е. Ананьевой, рассмотрев в судебном заседании заявление конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью «РоКАС» (644520, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) - ФИО1 о признании отсутствующим права собственности в отношении недвижимого имущества должника, при участии в обособленном споре в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, Управления государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, общества с ограниченной ответственностью «Парадиз Инвест»,

при участии в судебном заседании:

от конкурсного управляющего – ФИО2 по доверенности от 12.12.2020,

от Управления Росреестра по Омской области – ФИО3 по доверенности от 11.01.2021,

УСТАНОВИЛ:

в производстве Арбитражного суда омской области находится дело № А46-17714/2009 о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «РоКАС» (644520, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) (далее по тексту – ООО «РоКАС», должник), в рамках которого конкурсный управляющий обратился в суд с заявлением о признании отсутствующим с 26.06.2018 право собственности ООО «РоКАС» на земельный участок с кадастровым номером 55:20:220302:4887 площадью 7 920,00 кв.м., местоположение: Омская область, <...> категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: для среднеэтажной застройки; о признании отсутствующим с 02.06.2020 право собственности ООО «РоКАС» на земельный участок с кадастровым номером 55:20:220302:4927 площадью 5 054,00 кв.м., местоположение: Омская область, <...> категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: для среднеэтажной застройки.

Определением Арбитражного суда Омской области от 28.06.2021 заявление принято к производству, назначено судебное заседание по его рассмотрению на 19.08.2021, к участию в обособленном споре в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Управление государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, «Парадиз Инвест» (ИНН <***>, ОГРН <***>, место нахождения: <...>). После указанной даты судебное заседание по рассмотрению заявления неоднократно откладывалось.

Информация о месте и времени судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Арбитражного суда Омской области в сети Интернет по адресу: www.omsk.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленном статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Заявление мотивировано тем, что в административном порядке разрешить данный вопрос не представляется возможным, поскольку ранее конкурсный управляющий обращался в Управление Росреестра по Омской области с заявлением о прекращении права собственности на земельные участки; государственная регистрации прекращения права собственности приостановлена, поскольку не погашена запись об ипотеке в пользу участников строительства и кредитной организации. По мнению ООО «РоКАС», формально требования Управления Росреестра по Омской области соответствуют требованиям закона, обжалование действий по приостановлению регистрации не приведет к желаемому результату. Однако, как указал конкурсный управляющий, ООО «РоКАС» не может повлиять на волеизъявление участников строительства и кредитной организации по обращению с заявлением о снятии обременений. Более того, конкурсный управляющий убежден, что залог в отношении земельных участков прекратился в силу прямого указания положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», от 16.07.1988 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Гражданского кодекса Российской Федерации.

В материалы дела 17.08.2021 от Управления Росреестра по Омской области поступил отзыв на заявление, согласно которому регистрирующий орган возражает против удовлетворения заявления, поскольку, во-первых, имеются обременения в виде ипотеки; во-вторых, в ЕГРН отсутствуют сведения о том, что спорные земельные участки были сформированы для использования и эксплуатации многоквартирных домов.

В материалы дела 27.08.2021 от конкурсного управляющего поступили письменные возражения на отзыв Управления Росреестра по Омской области, согласно которым ФИО4 не согласился с позицией регистрирующего органа об отсутствии сформированного земельного участка под жилыми домами, поскольку, во-первых, описанный регистрирующим органом порядок формирования земельных участков под многоквартирными домами не применим; во-вторых, земельные участки являются сформированными даже потому, что в силу пункта 6 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» разрешение на ввод объекта в эксплуатацию осуществляется только в случае, если сведения о место положении границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, внесены в ЕГРН.

Представители конкурсного управляющего и Управления Росреестра по Омской области поддержали доводы, изложенные в письменных пояснениях.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 156 АПК РФ не является препятствием против рассмотрения дела при имеющейся явке.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей участвующих в деле лиц, оценив доказательства в совокупности и взаимосвязи, суд пришел к следующим выводам.

Судом установлено, что определением Арбитражного суда Омской области от 08.12.2009 заявление ФИО5 признано обоснованным, в ООО «РоКАС» введена процедура наблюдения, временным управляющим должника утвержден ФИО6.

Определением Арбитражного суда Омской области от 11.05.2010 в отношении ООО «РоКАС» введено финансовое оздоровление, административным управляющим должника утвержден ФИО7.

Решением Арбитражного суда Омской области от 20.03.2017 (резолютивная часть от 14.03.2017) ООО «РоКАС» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыта процедура конкурсного производства; к процедуре банкротства ООО «РоКАС» применены правила параграфа 7 «Банкротство застройщиков» главы IX «Особенности банкротства отдельных категорий должников - юридических лиц» Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее по тексту - Закон о банкротстве); конкурсным управляющим должника утвержден ФИО8 (далее по тексту - ФИО8).

Определением Арбитражного суда Омской области от 17.12.2018 ФИО8 освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО «РоКАС», конкурсным управляющим должника утвержден ФИО4 (далее по тексту - ФИО4, конкурсный управляющий).

Полагая, что имеются основания для признания отсутствующим права собственности в отношении земельных участков с кадастровым номером 55:20:220302:4887 и с кадастровым номером 55:20:220302:4927, конкурсный управляющий ООО «РоКАС» ФИО4 обратился в суд с настоящим заявлением.

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве (в редакции на дату введения конкурсного производства) предусмотрено, что с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

Изложенное является основанием для вывода о том, что заявленное конкурсным управляющим требование подлежит рассмотрению в деле о банкротстве ООО «РоКАС».

Из заявления конкурсного управляющего следует и подтверждается материалами дела, что конкурсную массу ООО «РоКАС» среди прочего составляют:

- земельный участок с кадастровым номером 55:20:220302:4887 площадью 7 920,00 кв.м., местоположение: Омская область, <...> категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: для среднеэтажной застройки (далее – Участок 4887);

- земельный участок с кадастровым номером 55:20:220302:4927 площадью 5 054,00 кв.м., местоположение: Омская область, <...> категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: для среднеэтажной застройки (далее – Участок 4927).

Указанные земельные участки образованы посредством раздела и перераспределения из земельных участков с кадастровыми номерами 55:20:220302:83, 55:20:220302:84 по инициативе собственника (ООО «РоКАС») в целях обеспечения прав граждан-участников строительства многоквартирных жилых домов, построенных ООО «РоКАС» как застройщиком в границах указанного участка (раздел на отдельные участки под построенными объектами).

В границах участков 55:20:220302:83 и 55:20:220302:84 осуществлялось также строительство многоквартирных жилых домов иными застройщиками.

Так, на основании договора аренды №1-04-ПР-0412/284 от 11.04.2012 части земельных участков 55:20:220302:83 площадью 70 000,00 кв.м. и 55:20:220302:84 площадью 20 000,00 кв.м. переданы в аренду ООО «Парадиз Инвест» для производства строительно-монтажных работ по возведению собственными либо привлеченными силами жилых домов (пункт 1.2 договора аренды).

Арендованные части земельных участков в результате раздела и перераспределения стали эквивалентны Участку 4887 и Участку 4927, что подтверждается выписками из ЕГРН, в которых отражены сведения о договоре аренды №1-04-ПР-0412/284 от 11.04.2012 в пользу ООО «Парадиз Инвест» (раздел 3 выписок).

ООО «Парадиз Инвест», выступая застройщиком, на арендованных частях земельных участков осуществлено строительство многоквартирных жилых домов, в настоящее время введенных в эксплуатацию, а именно: на Участке 4887 жилой дом с кадастровым номером 55:20:220302:5613, почтовый адрес: <...> (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №RU 55520322-02-2018 от 07.05.2018, лист 1 раздела 1 выписки ЕГРН); на Участке 4927 жилой дом с кадастровым номером 55:20:220302:6109, почтовый адрес: <...> (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №RU 55520322-03-2020 от 20.05.2020, лист 1 раздела 1 выписки ЕГРН).

Строительство указанных объектов осуществлялось ООО «Парадиз Инвест» с привлечением денежных средств граждан-участников строительства на основании договоров долевого участия в строительстве в соответствии с требованиями Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Полагая, что в связи с завершением строительства многоквартирных жилых домов ООО «РоКАС» утратило право собственности на Участки 4887, 4927, конкурсным управляющим 22.03.2021 поданы заявления о прекращении права собственности на указанные объекты. По результатам рассмотрения заявлений о прекращении права Омским отделом Управления Росреестра по Омской области направлены уведомления №КУВД-001/2021-10423176/1 от 02.04.2021, №КУВД-001/2021-10645988/1 от 05.04.2021 о приостановлении государственной регистрации прав.

Основанием для приостановления государственной регистрации прекращения прав собственности на Участки 4887, 4927 согласно уведомлениям стали:

- в ЕГРН в отношении Участков имеются записи об ипотеке со статусом «актуальная» в пользу залогодержателя АО «АТФБанк»; для погашения таких записей при отсутствии закладной требуется совместное заявление залогодателя и залогодержателя либо заявление залогодержателя (статья 25 Федерального закона №102-ФЗ от 16.07.1998);

- в ЕГРН в отношении Участков имеются записи со статусом «актуальная» о договорах долевого участия в строительстве, заключенных между застройщиком (ООО «Парадиз Инвест»), договоров уступки прав;

- в ЕГРН в отношении Участков имеются записи со статусом «актуальная» об ипотеке в силу закона участников долевого строительства в пользу банков; в силу п. 137 Приказа Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943 регистрационная запись об ипотеке, возникшей на основании закона, залогодержателями по которой являются участники долевого строительства, погашается не ранее погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Запись об ипотеке земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества, погашается не ранее погашения регистрационных записей об ипотеке в отношении всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Управлением Росреестра по Омской области в целях регистрации прекращения права собственности ООО «РоКАС» рекомендовано собственнику и участникам строительства обратиться с заявлениями о погашении регистрационных записей об ипотеке.

В связи с тем, что недостатки, препятствующие регистрации, не устранены, Управление Росреестра по Омской области отказало в государственной регистрации прекращения права собственности; соответствующие уведомления представлены конкурсным управляющим в судом заседании 07.09.2021.

Однако, как справедливо указало ООО «РоКАС», последнее не имеет объективной возможности исполнить предложенные регистрирующим органом действия, поскольку подача заявлений о погашении записей об ипотеке в пользу участников строительства и банков не зависит от волеизъявления ООО «РоКАС». Вместе с тем, в силу положений закона (в том числе Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ, ГК РФ) залог в отношении Участков прекратился, а наличие записей об ипотеке в ЕГРН противоречит факту отсутствия залога, влечет невозможность прекращения права и прекращения начисления земельного налога.

Суд соглашается с выводами ООО «РоКАС» в силу следующего.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Указанной норме корреспондируют также положения пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме).

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 11642/11 по делу № А55-17896/2010, а также в соответствии с пунктом 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Из открытых сведений, размещенных на официальном сайте Росреестра в сети Интернет в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» (адрес в сети Интернет https://rosreestr.gov.ru/wps/portal/online_request), конкурсному управляющему стало известно, что большинством участников долевого строительства осуществлена государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства.

В отношении многоквартирного жилого дома с кадастровым номером 55:20:220302:5613 (Яснополянский, 1Б) первая регистрация права состоялась в отношении квартиры № 22 (запись регистрации № 55:20:220302:5635-55/050/2018-1 от 26.06.2018). Кроме того, в отношении абсолютного большинства объектов долевого строительства право собственности участников зарегистрировано (отсутствуют зарегистрированные права только в отношении квартир №18,28,34,98,120).

В отношении многоквартирного жилого дома с кадастровым номером 55:20:220302:6109 (Яснополянский, 7) первая регистрация права состоялась в отношении квартиры №29 (запись регистрации № 55:20:220302:6161-55/104/2020-1 от 02.06.2020). Кроме того, в отношении абсолютного большинства объектов долевого строительства право собственности участников зарегистрировано (отсутствуют зарегистрированные права только в отношении квартир №10,105).

Таким образом, как обоснованно указал конкурсный управляющий, право собственности ООО «РоКАС» на Участки 4887, 4927 прекращено в силу закона 26.06.2018 и 02.06.2020 соответственно.

Кроме того, в силу пункта 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества.

В данном случае становится очевидным противоречие правил государственной регистрации: право долевой собственности на участок под многоквартирным домом должно осуществляться единовременно с регистрацией права на помещение. Однако указанное правило не может быть соблюдено, поскольку в силу установленной последовательности регистрационных действий при передаче объектов долевого строительства участникам до регистрации прав на все помещения участок должен сохранятся в ЕГРН в собственности застройщика (иного лица). Изложенное противоречие в том числе не позволяет разрешить вопрос о собственности ООО «РоКАС» на Участки 4887, 4927 во вне судебном порядке.

Принимая во внимание приведенные выше обстоятельства, суд полагает, что право собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:20:220302:4887 площадью 7 920,00 кв.м., местоположение: Омская область, <...> категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: для среднеэтажной застройки, а также в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:20:220302:4927 площадью 5 054,00 кв.м., местоположение: Омская область, <...> категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: для среднеэтажной застройки, следует признать отсутствующим с 26..06.2018 и 02.06.2020 соответственно.

Наличие регистрационных записей о заключенных договорах долевого участия (договоров уступки прав по ним) и права залога участников строительства не препятствует прекращению права собственности ООО «РоКАС» на Участки 4887,4927.

Как отмечено выше, ООО «Парадиз Инвест» как арендатором-застройщиком осуществлено строительство многоквартирных жилых домов, в настоящее время введенных в эксплуатацию на Участке 4887: жилой дом с кадастровым номером 55:20:220302:5613, почтовый адрес: <...> (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №RU 55520322-02-2018 от 07.05.2018, лист 1 раздела 1 выписки ЕГРН); на Участке 4927: жилой дом с кадастровым номером 55:20:220302:6109, почтовый адрес: <...> (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №RU 55520322-03-2020 от 20.05.2020, лист 1 раздела 1 выписки ЕГРН).

Указанные жилые дома возведены с использованием средств граждан-участников строительства (что подтверждается уведомлениями Росреестра о приостановке государственной регистрации прекращения права).

Государственная регистрация договоров долевого участия в строительстве осуществляется в порядке, установленном статьи 48 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ №О государственной регистрации недвижимости№.

Согласно пункту 11.1 статьи 48 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ погашение записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства. При этом в силу пункта 1 статьи 48 указанного закона государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). Для государственной регистрации права участника долевого строительства на объект долевого строительства наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом для государственной регистрации такого права, также необходимы: разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, договор участия в долевом строительстве или договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. Иной порядок указанным законом не предусмотрен.

Таким образом, записи о заключенных договорах долевого участия могут погашаться в административном порядке только по заявлению участника строительства или застройщика с одновременной регистрацией права собственности участника строительства на объект долевого строительства. ООО «РоКАС» не является участником строительства, соответственно не может осуществить какие-либо действия, направленные на погашение регистрационных записей о договорах долевого участия в строительстве. В свою очередь граждан-участников строительства закон не обязывает обращаться в регистрирующий орган для регистрации права собственности на переданный им застройщиком объект долевого строительства, не устанавливает какие-либо сроки для таких действий. ООО «РоКАС», не имеющих правоотношений с гражданами-участниками строительства лишено возможности повлиять на волю таких граждан и фактически не имеет в распоряжении механизмов разрешить вопрос о праве на Участки в административном внесудебном порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Обязательства застройщика обеспечиваются залогом в пользу участников строительства в соответствии со статьей 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Таким образом, Участки 4887, 4927 на период строительства жилых домов ООО «Парадиз Инвест» находились в залоге (ипотеке) участников строительства, заключивших с застройщиком договоры долевого участия, в целях обеспечения исполнения ООО «Парадиз Инвест» своих обязательств по договорам долевого участия (воздать многоквартирный дом, получить разрешение на ввод в эксплуатацию и передать объект участнику).

В силу пункта 1 статьи 12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

ООО «Парадиз Инвест» обязательства застройщика по жилым домам с кадастровыми номерами 55:20:220302:5613 (Яснополянский, 1Б), 55:20:220302:6109 (Яснополянский, 7) перед участниками строительства исполнены в полном объеме, что подтверждается соответствующими актами. Указанные акты были представлены на государственную регистрацию с заявлениями о прекращении права на Участки, что подтверждается описями документов от 22.03.2021, 23.03.2021 (копии прилагаются).

Согласно пункту 1 части 1 статьи 352 Гражданского кодекса российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Как установлено пунктом 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи.

Возникший на основании настоящего Федерального закона в связи с заключением договора участия в долевом строительстве или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, либо залог права аренды или субаренды земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, построенный (созданный) с привлечением денежных средств участников долевого строительства, прекращается со дня осуществления государственного кадастрового учета указанного многоквартирного дома (пункт 8.1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ). Указанная норма также предписывает, что соответствующая запись в Едином государственном реестре недвижимости о залоге в отношении этого земельного участка подлежит погашению органом регистрации прав без заявления о погашении данного залога одновременно с государственным кадастровым учетом указанного многоквартирного дома, построенного (созданного) с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

Жилой многоквартирный дом с кадастровым номером 55:20:220302:5613 (Яснополянский, 1Б) поставлен на кадастровый учет 19.06.2018 (открытые сведения размещены в на официальном сайте Росреестра в сети Интернет в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме onlain» по адресу (адрес в сети Интернет https://rosreestr.gov.ru/wps/portal/online_request), жилой многоквартирный дом с кадастровым номером 55:20:220302:6109 (Яснополянский, 7) поставлен на кадастровый учет (дата постановки в открытых источниках отсутствует).

Таким образом, залог Участков 4887, 4927 в пользу участников строительства прекратился в связи с исполнением ООО «Парадиз Инвест» как застройщиком своих обязательств с момента постановки многоквартирных жилых домов с кадастровыми номерами 55:20:220302:5613 (Яснополянский, 1Б), 55:20:220302:6109 (Яснополянский, 7) на кадастровый учет.

Вместе с тем, как справедливо отмечено регистрирующим органом, запись об ипотеке земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества, погашается не ранее погашения регистрационных записей об ипотеке в отношении всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (абз. 2 пункта 137 Приказа Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943).

С даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства (пункт 3 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

С учетом приведенных положений пункта 3 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ залог объектов долевого строительства (то есть помещений в многоквартирном доме, по которым заключены договоры долевого участия) считаются находящимися в залоге участником строительства с момента ввода объекта в эксплуатацию до момента передачи объектов долевого строительства участникам.

То есть приведенные положения закона и правил ведения ЕГРН находятся в очевидном и своеобразном противоречии.

В начале реализации проекта строительства и заключения договоров долевого участия в строительстве первичным является залог (ипотека) земельного участка, на котором осуществляется строительство. Такой залог прекращается с момента постановки на кадастровый учет многоквартирного дома, в котором находятся объекты долевого строительства (помещения по договорам долевого участия). Однако, регистрационная запись об ипотеке земельного участка (несмотря на его прекращение в силу закона) сохраняется до погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства (помещений по договорам долевого участия).

Как отмечено выше, ООО «Парадиз Инвест» исполнены обязательства застройщика перед всеми участниками строительства, все объекты долевого строительства переданы участникам по актам приема-передачи (их копии представлены в материалы дела, а также были представлены в регистрирующий орган при обращении конкурсного управляющего ООО «РоКАС» с заявлением о прекращении права собственности на Участки 4887,4927).

Согласно пункту 8 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ с момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, право залога, возникшее на основании настоящего Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.

В соответствии с пунктом 138 Приказа Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943 при внесении в ЕГРН первой записи о государственной регистрации права на жилое или нежилое помещение, машино-место, входящее в состав введенного в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которого осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства (права участника долевого строительства на объект долевого строительства или права застройщика на указанное помещение, машино-место), во все записи со статусом «актуальная» о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве вносятся слова: «С... (указывается дата разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости) до даты передачи объекта долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства».

Такие сведения погашаются одновременно с проведением государственной регистрации права соответствующего участника долевого строительства на соответствующий объект долевого строительства с указанием кадастрового номера соответствующего объекта долевого строительства, а также даты и номера государственной регистрации права данного участника долевого строительства на такой объект долевого строительства.

Приведенные многочисленные положения закона и правил ведения ЕГРН позволяют сформировать следующую последовательность при осуществлении регистрационных действий.

Регистрационная запись об ипотеке Участков 4887, 4927 в пользу участников строительства (несмотря на его прекращение в силу закона) погашается по пункту 137 Приказа Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943 только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого участия в пользу участников строительства (несмотря на прямое указание пункта 8.1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ о погашении ипотеки участка при постановке на учет многоквартирного дома).

При этом регистрационные записи об ипотеке объектов долевого участия (помещений по договорам долевого участия) в пользу участников строительства погашается одновременно с проведением государственной регистрации права соответствующего участника долевого строительства на соответствующий объект долевого строительства (п. 138 Приказа Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943).

Регистрация права соответствующего участника долевого строительства на соответствующий объект долевого строительства осуществляется только по заявлению самого участника строительства или застройщика (пункт 11.1 статьи 48 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Таким образом, погашение всех регистрационных записей об ипотеке (залог Участков 4887,4927, залог объектов долевого участия) находится в прямой зависимости от волеизъявлений участников строительства, направленных на подачу заявлений о государственной регистрации права собственности на жилые/нежилые помещений в многоквартирных жилых домах с кадастровыми номерами 55:20:220302:5613 (Яснополянский, 1Б), 55:20:220302:6109 (Яснополянский, 7). То есть совершение приведенной выше последовательности регистрационных действий носит заявительный характер (последовательность начинает реализовываться после подачи заявления участниками строительства), однако ООО «РоКАС» в силу закона не может выступать заявителем в целях осуществления необходимых регистрационных действий.

При этом условия (основания) для совершения поименованных выше регистрационных действий, предусмотренные законом, наступили (ипотека земельных участков, объектов долевого строительства прекращены и сохраняются лишь в ЕГРН, так как уполномоченные заявители в силу неустановленных причин в регистрирующий орган не обращаются).

Кроме того, в уведомлениях №КУВД-001/2021-10423176/1 от 02.04.2021, №КУВД-001/2021-10645988/1 от 05.04.2021 в числе препятствий для осуществления регистрации права собственности указано на наличие регистрационных записей со статусом «актуальная» об ипотеке участников долевого строительства в пользу банков.

Представляется, что в данном случае имеются в виду регистрационные записи о залоге (ипотеке) прав по договорам долевого участия, заключенных участниками строительства с банками в целях приобретения объекта долевого строительства.

Из выписок ЕГРН усматривается, что к таковым относятся следующие записи:

- в отношении Участка 4887 регистрационная запись № 55:20:220302:4887-55/001/2018-37 от 15.01.2018 в пользу АО «Россельхозбанк» (строка 3.2.5выписки);

- в отношении Участка 4927 регистрационная запись № 55:20:220302:4927-55/104/2020-174 от 06.05.2020 в пользу АО «Россельхозбанк» (строка 3.2.1 выписки); егистрационная запись № 55:20:220302:4927-55/104/2019-78 от 15.04.2019 в пользу ПАО «Банк Уралсиб» (строка 3.2.2 выписки); регистрационная запись № 55:20:220302:4927-55/104/2020-318 от 10.07.2020 в пользу АО «Россельхозбанк» (строка 3.2.3 выписки); регистрационная запись № 55:20:220302:4927-55/104/2019-95 от 10.06.2019 в пользу АО «Россельхозбанк» (строка 3.2.5 выписки).

Особенности регулирования государственной регистрации залога прав требования по договорам долевого участия в строительстве установлены Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Так, согласно статье 77.2 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ права требования участника долевого строительства, приобретенные полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, находятся в залоге у лица, предоставившего кредит или заем, с момента государственной регистрации залога прав требования участника долевого строительства в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация возникающего в соответствии с настоящей статьей залога прав требования участника долевого строительства осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора участия в долевом строительстве по правилам регистрации ипотеки (пункт 1).

При государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства происходит замена залога прав требования участника долевого строительства на залог объекта долевого строительства и такой объект поступает в залог залогодержателю прав требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве. Государственная регистрация ипотеки в указанном случае осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности участника долевого строительства (пункт 5 статьи 77.2 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ).

Таким образом, залог прав требования по договору долевого участия в строительстве при возникновении подлежит регистрации в ЕГРН вместе с таким договором в составе сведений о земельном участке, на котором осуществляется строительство (что имеет место в рассматриваемом случае). После введения строящегося дома в эксплуатацию, передачи объекта строительства участнику долевого строительства, происходит трансформация залога прав требования в залог объекта долевого строительства. При этом запись регистрации о таком залоге в ЕГРН переносится из состава сведений о земельном участке в сведения о конкретном объекте долевого строительства (помещения).

Изложенное означает, что в силу закона (пункт 5 статьи 77.2 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ) залог прав требования по договорам долевого участия в строительстве многоквартирных жилых домов с кадастровыми номерами 55:20:220302:5613 (Яснополянский, 1Б), 55:20:220302:6109 (Яснополянский, 7) в пользу банков в связи с исполнением застройщиком своих обязательств трансформировался в залог помещений. Залог помещений не имеет правового значения для разрешения вопроса о прекращении права собственности на Участки 4887,4927, а значит, не может рассматриваться как препятствие к регистрации такого прекращения права.

Как и в случаях с иными залогами, описанными выше, регистрационные действия, связанные с трансформацией залога, должны быть инициированы самими участниками строительства в виде обращения последних за государственной регистрацией права собственности на объекты долевого строительства. ООО «РоКАС» не уполномочено законом на подачу таких заявлений и преодоление изложенных регистрирующим органом препятствий в административном порядке.

Наличие регистрационных записей об ипотеке в пользу АО «АТФБанк» не препятствует прекращению права собственности ООО «РоКАС» на Участки 4887,4927.

Как отмечено выше, в ЕГРН в отношении Участков имеются записи об ипотеке со статусом «актуальная» в пользу залогодержателя АО «АТФБанк».

В отношении Участка 4887 такими записями являются регистрационная запись № 55:20:220302:4887-55/001/2018-120 от 15.01.2018 в пользу АО «АТФБанк» (строка 3.1.2 выписки); регистрационная запись № 55:20:220302:4887-55/001/2018-119 от 15.01.2018 в пользу АО «АТФБанк» (строка 3.1.3 выписки); регистрационная запись № 55:20:220302:4887-55/001/2018-118 от 15.01.2018 в пользу АО «АТФБанк» (строка 3.1.4 выписки).

В отношении Участка 4927 такими записями являются регистрационная запись № 55:20:220302:4927-55/001/2018-4 от 15.01.2018 в пользу АО «АТФБанк» (строка 3.1.2 выписки); регистрационная запись № 55:20:220302:4927-55/001/2018-3 от 15.01.2018 в пользу АО «АТФБанк» (строка 3.1.3 выписки); регистрационная запись № 55:20:220302:4927-55/001/2018-2 от 15.01.2018 в пользу АО «АТФБанк» (строка 3.1.4 выписки).

Вместе с тем, ипотека в пользу АО «АТФБанк» так же прекращена в силу закона, а именно указанных ранее положений пункта 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ, пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», а также правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 11642/11 по делу № А55-17896/2010, пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13 (с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме).

Как установлено пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права.

В рассматриваемом случае ввиду утраты залогодателем ООО «РоКАС» права собственности на Участки 4887,4927 в силу закона и возникновением на них права общей долевого собственности участников строительства жилых домов, залог пользу АО «АТФБанк» прекратился.

В пользу данного вывода свидетельствуют и положения закона, предусматривающие сохранение залога при переходе прав на предмет залога другому лицу.

Так, согласно пункту 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

В силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации в рассматриваемом случае не имеет место отчуждение Участков 4887,4927 как предметов залога, поскольку право собственности ООО «РоКАС» на участки прекращено в силу закона, а не основано на сделке, предполагающей волю сторон на переход прав.

Как справедливо отмечено в уведомлениях Управления Росреестра для погашения записей об ипотеке при отсутствии закладной требуется совместное заявление залогодателя и залогодержателя либо заявление залогодержателя (статья 25 Федерального закона №102-ФЗ от 16.07.1998)

На основании приведенных положениях закона конкурсным управляющий в адрес залогодержателя АО «АТФБанк» направлено обращение о рассмотрении вопроса о возможности погашения регистрационных записей об ипотеке в отношении Участков 4887,4927 в административном порядке посредством обращения залогодержателя в регистрирующий орган с соответствующим заявлением (исх. №РКС/19-176 от 02.12.2020, направлено посредством электронной почты 03.02.2020). Повторный запрос направлен 19.04.2021 (копия электронного письма прилагается). Однако от залогодержателя ответ на обращение до настоящего момента не поступил. В связи с бездействием залогодержателя ООО «РоКАС» не имеет возможности в административном порядке осуществить погашение соответствующих записей в ЕГРН, препятствующих (по мнению регистрирующего органа) осуществить регистрацию прекращения права собственности ООО «РоКАС» на Участи 4887,4927.

Несмотря на прекращение в силу закона права собственности на Участки 4887,4927, ООО «РоКАС» по-прежнему является их собственником, вынуждено нести соответствующие обязанности, поскольку:

права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр (пункт 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации);

зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином (пункт 6 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации);

государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (пункт 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Кроме того, имущество, составляющее конкурсную массу должника, ввиду целей конкурсного производства (статья 2 Закона о банкротстве) должны быть так или иначе отчуждено, на него должно быть прекращено право либо права на него должны быть признаны за иным лицом. Сохранение за ООО «РоКАС» права собственности (хоть и формально в виде записей в ЕГРН) будет безусловным препятствием для завершения конкурсного производства при завершении всех необходимых мероприятий.

Изложенное в совокупности и взаимосвязи является основанием для вывода об обоснованности заявленного требования.

Доводы Управления Росреестра по Омской области судом отклоняются в виду их несостоятельности и обоснованными возражениями конкурсного управляющего.

Руководствуясь статьями 184-188, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

заявление конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью «РоКАС» (644520, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) - ФИО1 удовлетворить.

Признать отсутствующим с 26.06.2018 право собственности ООО «РоКАС» на земельный участок с кадастровым номером 55:20:220302:4887 площадью 7 920,00 кв.м., местоположение: Омская область, <...> категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: для среднеэтажной застройки.

Признать отсутствующим с 02.06.2020 право собственности ООО «РоКАС» на земельный участок с кадастровым номером 55:20:220302:4927 площадью 5 054,00 кв.м., местоположение: Омская область, <...> категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: для среднеэтажной застройки.

Определение подлежит немедленному исполнению, может быть обжаловано в течение десяти дней после принятия путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья

А.В. Сумбаева